È possibile rilasciare un certificato di proprietà fondiaria per un terreno acquistato con un accordo scritto a mano?

(Dan Tri Newspaper) - Dal 1° agosto, la Legge Fondiaria del 2024 stabilisce che, per il trasferimento di terreni e immobili, il contratto deve essere autenticato o certificato da un notaio, salvo nei casi previsti dal comma 2 dell'articolo 129 del Codice Civile del 2015.

L'acquisto e la vendita di terreni (trasferimento di proprietà) tramite documenti scritti a mano si riferiscono a transazioni che trasferiscono i diritti di utilizzo del terreno, in cui il contratto non è autenticato da un notaio o certificato secondo le normative di legge.

Molte persone temono che le transazioni fondiarie effettuate con accordi scritti a mano non vengano autorizzate con i certificati di utilizzo del terreno. In realtà, esistono due tipologie diverse di transazioni e due modalità differenti di gestione.

Il trasferimento di proprietà del terreno è avvenuto dal 1° agosto ad oggi.

Il comma 3 dell'articolo 27 della Legge Fondiaria del 2024 stabilisce che i contratti per il trasferimento, la donazione, l'ipoteca o il conferimento di capitale mediante l'utilizzo di diritti di uso del suolo, o di diritti di uso del suolo e beni connessi al terreno, devono essere autenticati o certificati, salvo i casi specificati al punto b del presente comma.

Pertanto, solo nei casi in cui una o entrambe le parti del trasferimento siano organizzazioni che svolgono attività commerciali nel settore immobiliare non è richiesta l'autenticazione notarile o la certificazione.

Tuttavia, il comma 2 dell'articolo 129 del Codice civile del 2015 stabilisce che, per i contratti non autenticati o resi pubblici, ma in cui una o entrambe le parti abbiano adempiuto ad almeno due terzi dei propri obblighi, il Tribunale, su richiesta di una o di entrambe le parti, emette una sentenza che riconosce la validità del contratto.

Tuttavia, richiedere a un tribunale il riconoscimento della validità di un contratto di trasferimento non autenticato o non legalizzato è più lungo e complicato rispetto alla semplice autenticazione o legalizzazione del contratto da parte delle parti. Inoltre, la mancata autenticazione di un contratto comporta un rischio maggiore di controversie legali.

Pertanto, i trasferimenti dei diritti di utilizzo del terreno effettuati tramite documenti scritti a mano sono validi solo se il trasferimento avviene prima del 1° agosto.

Esempio di certificato di diritto d'uso del terreno (Foto: IT).

Il trasferimento di proprietà del terreno è avvenuto prima del 1° agosto.

Per le transazioni effettuate prima del 1° agosto, ci sono due possibilità: il terreno ha già ottenuto un certificato di destinazione d'uso, oppure non ha ancora ottenuto un certificato di destinazione d'uso.

In primo luogo, c'è il caso della compravendita di terreni per i quali non è ancora stato rilasciato un certificato di proprietà.

Il comma 5 dell'articolo 137 della Legge Fondiaria del 2024 stabilisce che alle famiglie e ai singoli individui che attualmente utilizzano un terreno e che sono in possesso di uno dei tipi di documenti specificati nei commi 1, 2, 3 e 4 del presente articolo, ma che recano il nome di un'altra persona, unitamente ai documenti relativi al trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno, ma che non hanno completato le procedure di trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno come previsto dalla legge entro il 1° agosto, e il terreno non è oggetto di controversie, verrà rilasciato un certificato di diritti di utilizzo del terreno e di proprietà dei beni annessi al terreno; e dovranno adempiere agli obblighi finanziari previsti dalla legge.

Pertanto, se il trasferimento è effettivamente avvenuto (una parte paga, l'altra consegna il terreno ma la proprietà non è stata ufficialmente trasferita), non è necessario seguire la procedura per il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno; è invece necessario espletare la procedura di registrazione iniziale e rilascio del certificato di utilizzo del terreno.

L'ente che riceve la domanda per il rilascio iniziale di un certificato non è autorizzato a richiedere al cessionario di presentare un contratto o un documento di trasferimento autenticato o certificato secondo quanto previsto dalla legge.

Nei casi in cui un terreno venga utilizzato dopo essere stato trasferito tramite un accordo scritto e il cessionario desideri ottenere un certificato di destinazione d'uso, dovrà predisporre la documentazione necessaria e seguire le procedure previste dal comma 1 dell'articolo 42 del Decreto 101/2024.

In secondo luogo, vi è la compravendita di terreni per i quali è già stato rilasciato un certificato di proprietà.

Il comma 2 dell'articolo 42 del Decreto 101/2024 stabilisce che nei casi in cui una persona utilizzi un terreno acquisito tramite trasferimento prima del 1° agosto, e il cessionario sia in possesso solo del certificato del cedente o del contratto/documenti di trasferimento come previsto, il cessionario dovrà presentare domanda per un nuovo certificato e i documenti relativi al diritto di utilizzo del terreno esistente per ottenere un nuovo certificato.

La procedura per il rilascio di un nuovo certificato di diritto d'uso del terreno si articola in quattro fasi.

Fase 1: Preparare i documenti

Il comma 2 dell'articolo 42 del Decreto 101/2024 stabilisce che i documenti da presentare per l'espletamento della procedura di rilascio del certificato nei casi di trasferimento del diritto d'uso del terreno prima del 1° agosto, qualora il cessionario sia in possesso solo del certificato originale del cedente, includono:

- Richiesta di modifiche relative a terreni e beni immobili annessi, utilizzando il modulo n. 11/DK.

- Il certificato originale rilasciato.

- Documenti relativi al trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno e dei beni annessi al terreno, recanti le firme sia del cedente che del cessionario (i contratti non necessitano di autenticazione notarile o certificazione, ma devono recare le firme di entrambe le parti).

Passaggio 2: Invia la tua candidatura

Metodo 1: Le famiglie e i singoli individui possono presentare le loro domande al Comitato popolare del comune, del quartiere o della città in cui si trova il terreno, se lo desiderano.

Metodo 2: Gli utilizzatori del terreno possono presentare le loro domande presso il centro servizi unico delle autorità locali o presso la sede distaccata dell'ufficio del catasto nel distretto, comune o città della provincia in cui si trova il terreno, oppure presso l'ufficio di registrazione dei diritti di utilizzo del suolo nelle aree in cui non è presente una sede distaccata.

Fase 3: Ricezione ed elaborazione delle domande/richieste.

L'ufficio del catasto deve notificare per iscritto al cedente e affiggere un avviso presso la sede del Comitato popolare del comune, del distretto o della città in cui si trova il terreno, in merito alle procedure per il rilascio del Certificato di diritti di utilizzo del terreno al cessionario.

Qualora l'indirizzo del cedente sia sconosciuto ai fini della notifica, l'Ufficio del Catasto pubblicherà un avviso sui media locali per tre numeri consecutivi (il costo della pubblicazione dell'avviso sarà a carico del richiedente del certificato).

Trascorsi 30 giorni dalla data della prima notifica o pubblicazione sui media locali, qualora il cedente non provveda alla presentazione del certificato rilasciato, quest'ultimo verrà annullato. L'Ufficio del Catasto predisporrà un fascicolo da trasmettere all'autorità competente per la decisione sull'annullamento del certificato rilasciato e, contestualmente, avvierà le procedure per il rilascio di un nuovo certificato al cessionario.

Qualora venga presentata una richiesta di risoluzione delle controversie, l'Ufficio del Catasto guiderà le parti nella presentazione della domanda all'organo statale competente per la risoluzione delle controversie, in conformità con le normative vigenti.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm