Sta per essere implementato un meccanismo speciale per "rompere il ghiaccio" negli alloggi sociali.

A fronte del continuo aumento della domanda di alloggi sociali e dei limitati progressi nell'attuazione, il governo sta valutando la possibilità di emanare una risoluzione, nell'ambito di un meccanismo speciale, per affrontare immediatamente gli ostacoli di lunga data.

Si prevede che questa sarà la "chiave" per superare i colli di bottiglia nelle procedure di pianificazione, gestione del territorio e investimenti, ostacoli principali che impediscono a questo mercato di decollare, nonostante il suo enorme potenziale.

Cantiere di un progetto di edilizia sociale nel comune di Dong Anh. Foto: Nguyen Quang

Sono sorte numerose difficoltà.

A livello nazionale, sono in corso di realizzazione 692 progetti di edilizia sociale per un totale di oltre 633.000 unità abitative. Ad oggi, il numero di progetti completati, avviati o che hanno ricevuto l'approvazione per gli investimenti ha raggiunto il 59,6% dell'obiettivo fissato dal Piano di sviluppo dell'edilizia sociale del governo fino al 2030.

Molte località, come Hai Phong, Hue, Tuyen Quang, Quang Ninh, Nghe An..., dovrebbero completare o superare gli obiettivi prefissati entro il 2025. Tuttavia, alcune località non hanno ancora avviato alcun progetto o investito in esso, tra cui: Cao Bang , Son La, Dien Bien, Lai Chau e Ha Tinh.

Uno dei motivi risiede nei conflitti tra diverse normative, che causano ritardi nell'attuazione dei progetti. Nello specifico, la Legge sulla pianificazione urbanistica, la Legge fondiaria, la Legge sull'edilizia abitativa del 2023, la Legge sugli investimenti, ecc., contengono disposizioni incoerenti. Molti progetti, pur avendo ricevuto l'approvazione, non possono essere avviati a causa di "colli di bottiglia" comuni come: la mancata conformità alle normative urbanistiche; il mancato aggiornamento del programma di sviluppo abitativo; le lunghe procedure di adeguamento urbanistico; i lunghi tempi di ottenimento delle licenze di investimento; e le diverse interpretazioni delle tasse sull'uso del suolo per i terreni commerciali. Ciò, a sua volta, crea ulteriori procedure, tempi di valutazione e costi per le imprese coinvolte nella costruzione di alloggi sociali.

Secondo il viceministro della Giustizia Nguyen Thanh Tu, nonostante la Risoluzione n. 201/2025/QH15 dell'Assemblea Nazionale abbia introdotto alcuni meccanismi e politiche specifici per lo sviluppo dell'edilizia sociale, nella pratica permangono numerose difficoltà. Molte questioni esulano dalle normali competenze del Governo. Pertanto, è necessaria una risoluzione specifica per affrontare questi "ostacoli" legali.

Quali vantaggi offre questo meccanismo speciale?

Un punto chiave e innovativo della bozza di risoluzione governativa sull'emanazione di un meccanismo speciale per affrontare le difficoltà e gli ostacoli derivanti da normative e obiettivi statutari nello sviluppo dell'edilizia sociale è la possibilità di approvare politiche di investimento in aree che non dispongono ancora di una pianificazione urbanistica, o che non sono state aggiornate nel programma locale di sviluppo dell'edilizia sociale.

Secondo il Ministero delle Costruzioni, l'ente incaricato della stesura della proposta, in questo caso il Comitato Popolare Provinciale, affida al Dipartimento delle Costruzioni il compito di coordinare, insieme al Dipartimento delle Finanze, al Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente, al Dipartimento di Pianificazione e Architettura (se presente) e al Comitato Popolare del comune in cui si trova il progetto, la valutazione dell'adeguatezza delle esigenze di edilizia sociale nella zona e la capacità di soddisfare i requisiti tecnici e infrastrutturali. Sulla base di tale valutazione, il Comitato Popolare Provinciale sottoporrà al Comitato Popolare Provinciale, per l'approvazione, gli indicatori di pianificazione territoriale, i requisiti relativi a spazio, architettura e paesaggio dell'area, come base per l'approvazione della politica di investimento e l'assegnazione dell'investitore.

Dopo l'approvazione della politica, l'impresa presenta il piano dettagliato in scala 1:500 o il piano generale del sito per la valutazione, e quindi procede con lo sviluppo del progetto. Il Comitato popolare provinciale è responsabile dell'aggiornamento di tali contenuti nei programmi di pianificazione urbana e rurale e di sviluppo abitativo entro 12 mesi.

Secondo Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City: la pianificazione dettagliata in scala 1:500 è obbligatoria per i progetti di edilizia sociale, il che significa che il progetto è esentato dai permessi di costruzione, riducendo significativamente i tempi di preparazione dell'investimento. Consentire l'attuazione prima dell'aggiornamento della pianificazione generale non significa ignorare il piano, ma piuttosto accelerare il processo ed evitare colli di bottiglia causati dall'attesa reciproca. È necessario aggiungere un requisito per l'aggiornamento urgente della pianificazione generale per garantire la coerenza e prevenire lo sfruttamento delle politiche in aree in cui la pianificazione è incompleta.

Secondo il signor Le Hoang Chau, in merito al calcolo dei canoni di utilizzo del suolo per il 20% della superficie commerciale nei progetti di edilizia sociale, la proposta preliminare di applicare la tabella dei prezzi dei terreni moltiplicata per un coefficiente di adeguamento è inappropriata. Occorre chiarire che il coefficiente in questione è un coefficiente separato, non il solito coefficiente K1; perché se si applicasse il coefficiente K1, i canoni di utilizzo del suolo che le imprese dovrebbero pagare sarebbero molto più alti rispetto a prima.

Secondo il Ministero della Giustizia, l'ente responsabile della revisione della bozza, gli esperti ritengono che abbreviare il processo di revisione e semplificare le procedure sia un prerequisito fondamentale affinché le amministrazioni locali possano avere maggiore fiducia nell'assegnazione dei terreni, affinché le imprese investano con maggiore sicurezza e affinché le persone a basso reddito possano accedere più rapidamente ad alloggi a prezzi accessibili.

Nei suoi commenti alla bozza, il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha richiesto chiarimenti sul requisito che i piani di zonizzazione debbano essere aggiornati e integrati nei piani di livello superiore, come i piani provinciali, i piani regolatori urbani e rurali e i piani correlati, garantendo coerenza e sincronizzazione. La bozza menziona solo l'aggiornamento nei "piani urbani e rurali" e non affronta in modo esaustivo le altre tipologie di piani.

Il viceministro della Giustizia Nguyen Thanh Tu ha dichiarato che il ministero ha richiesto al Ministero delle Costruzioni di chiarire le questioni sollevate da esperti e altri ministeri, e di fornire una tabella comparativa trasparente delle procedure amministrative, indicando chiaramente quali aspetti sono stati semplificati o ridotti rispetto alle normative vigenti. Il principio generale è che la Risoluzione affronta solo gli ostacoli legali che esulano dalle competenze del Governo, e che le normative devono essere chiare per prevenire abusi.

Fonte: https://hanoimoi.vn/sap-co-co-che-dac-biet-pha-bang-nha-o-xa-hoi-724553.html