Attuazione della Legge Fondiaria del 2024: aspettative per lo sblocco delle risorse.

Dopo molti anni dall'avvio del progetto, le persone che hanno acquistato terreni nell'ambito del piano di sviluppo urbano della società Bach Dat An non hanno ancora ricevuto i certificati di proprietà. Foto: H.QUANG

L'era degli intermediari immobiliari e della vendita di immobili prima del completamento è finita.

Le circa 200 consultazioni pubbliche indette dagli enti provinciali per affrontare i problemi derivanti dai progetti in cui ha investito la società Bach Dat An sono un tipico esempio delle conseguenze di un periodo di "boom" nei progetti di sviluppo urbano.

Fino ad ora, nonostante i migliori sforzi delle autorità, la responsabilità assunta e l'ultimatum lanciato dai più alti dirigenti provinciali, probabilmente ci vorrà ancora del tempo per risolvere completamente il caso Bach Dat An.

Bach Dat An non è un caso isolato; molti dei quasi 200 progetti di sviluppo residenziale e urbano nella provincia, attualmente finanziati da imprese private, stanno affrontando problemi di varia entità.

Nessuno ha ancora calcolato (nemmeno stimato) l'entità dei danni arrecati allo Stato, alla popolazione e alle imprese, ma l'enorme spreco di risorse, soprattutto di risorse territoriali, e le conseguenti ripercussioni sociali sono innegabili. E ci vorranno ancora molti anni prima che le autorità a tutti i livelli riescano a porre rimedio alle conseguenze di un periodo in cui progetti venivano lanciati ovunque con grande clamore!

La legge fondiaria del 2024 e le leggi modificate in materia di compravendita immobiliare e di alloggi, in vigore dal 1° agosto 2024, vietano categoricamente la suddivisione e la vendita di lotti di terreno in tutti i quartieri di tutte le città e i comuni.

Al contempo, i progetti di costruzione urbana e residenziale sono soggetti a una rigorosa regolamentazione, dalla fase di autorizzazione fino all'intero processo di realizzazione. In particolare, è previsto un obbligo di divulgazione pubblica completa e dettagliata degli aspetti legali, della portata e dello stato di avanzamento del progetto.

Revocare i progetti che accaparrano terreni.

Secondo la legge fondiaria del 2024, se gli investitori di un progetto non riescono a utilizzare il terreno o sono in ritardo rispetto alla tempistica prevista nel progetto di investimento, all'investitore può essere concessa una proroga non superiore a 24 mesi e dovrà versare allo Stato un importo aggiuntivo pari al canone di utilizzo del terreno o al canone di locazione del terreno per il periodo prorogato.

Se l'investitore non metterà a uso il terreno entro la scadenza prorogata, lo Stato rientrerà in possesso del terreno senza alcun indennizzo per il terreno stesso, i beni annessi e i costi di investimento rimanenti.

Secondo l'analisi degli esperti, con le nuove normative legali, si instaurerà presto un rigoroso processo di "filtraggio" per gli investitori e le imprese immobiliari; le piccole imprese con risorse finanziarie limitate, così come quelle che si dedicano a pratiche opportunistiche e non professionali, saranno escluse dal mercato.

La pratica di vendere progetti prematuramente per profitto non troverà più spazio per prosperare. Questo perché le imprese sono autorizzate ad avviare i progetti solo dopo aver adempiuto a tutti i loro obblighi nei confronti dello Stato e aver soddisfatto i requisiti infrastrutturali previsti dalla normativa.

La legge modificata sul settore immobiliare vieta anche l'attività di agenti immobiliari freelance non autorizzati (a lungo noti come "speculatori fondiari"). L'obiettivo è prevenire situazioni in cui operai edili e venditori ambulanti di ortaggi si dedicano anche al commercio di terreni, o la proliferazione di "agenzie" immobiliari che si diffondono dalle zone rurali alle città, un problema di vecchia data.

Urbanismo

A partire dal 1° agosto 2024, lo Stato non rilascerà più permessi per progetti di lottizzazione all'interno dei quartieri di città e comuni. Gli investitori in progetti di lottizzazione saranno costretti a concentrarsi sulle aree rurali alla periferia di città e comuni.

A causa delle significative limitazioni allo spazio edificabile, nonché dei vincoli legali più stringenti sui progetti immobiliari, gli analisti prevedono un forte aumento dei prezzi dei terreni nel prossimo futuro, a discapito delle persone a basso reddito che hanno un reale bisogno di un alloggio.

In particolare, finché la politica di "imporre tasse elevate a coloro che possiedono molte case e terreni ma non li utilizzano in modo efficace", come stabilito nella Risoluzione 18 del XIII Comitato Centrale, non sarà istituzionalizzata per legge, la speculazione fondiaria probabilmente rimarrà attraente per molte persone.

Avendo subito gravi conseguenze a causa dello sviluppo urbano incontrollato negli ultimi tempi, la provincia di Quang Nam trarrà senza dubbio molti insegnamenti preziosi.

Tra questi, i problemi più evidenti sono il diffuso e persistente stato di abbandono in molte aree urbane nonostante la presenza di infrastrutture complete; il fatto che la maggior parte degli acquirenti di terreni nei progetti lo faccia principalmente per scopi speculativi; la perdita di terreni agricoli da parte dei residenti mentre i progetti rimangono abbandonati e incompiuti per anni; e il problema sociale di molte famiglie e individui che si trovano ad affrontare l'urgente bisogno di un alloggio e di mezzi di sussistenza, ma che vedono i prezzi dei terreni proibitivi.

L'urbanizzazione e lo sviluppo urbano sono tendenze inevitabili. Tuttavia, come e in quale direzione e con quale percorso adattarsi a ciascuna fase di sviluppo è un problema che ogni località deve affrontare al fine di utilizzare nel modo più efficace le risorse del territorio in conformità con le linee guida del Partito e risolvere armoniosamente le problematiche sociali.

Si noti che nell'elenco dei progetti di attrazione degli investimenti e dei progetti prioritari di attrazione degli investimenti della provincia di Quang Nam per il periodo 2024-2025 (Decisione n. 1221-QD/UBND, del 21 maggio 2024, del Comitato popolare provinciale), su 233 progetti a livello locale, ve ne sono 40 che attraggono investimenti nello sviluppo urbano, principalmente sotto forma di vie commerciali e aree residenziali urbane (compravendita di terreni).

È difficile stabilire con certezza quanti progetti siano realmente necessari e urgenti, quale sia il loro scopo (speculazione o necessità abitative dei residenti locali) e persino gli aspetti di input-output di tali progetti. Tuttavia, si tratta certamente di questioni che non possono essere ignorate, poiché le località della provincia hanno fin troppo sperimentato e pagato il prezzo di progetti di lottizzazione e vendita di terreni.

Un'altra previsione degna di nota da parte degli esperti, a seguito dell'emanazione delle tre leggi fondiarie menzionate in precedenza, è che il settore immobiliare industriale attrarrà fortemente investitori nazionali ed esteri nel prossimo periodo.

Il piano provinciale di Quang Nam ha individuato lo sviluppo di oltre 10.000 ettari di terreni industriali da qui al 2030. L'esperienza pratica ha dimostrato che i terreni industriali sono stati e continuano ad essere i più efficaci, redditizi e quelli che contribuiscono maggiormente allo sviluppo socio -economico locale.

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Lezione 3: Quando i terreni agricoli vengono "liberati"

Fonte: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html