Mercato immobiliare nel 2026: appartamenti e villette a schiera saranno i protagonisti.

VTV.vn - La tendenza allo spostamento delle catene di approvvigionamento globali sta spingendo il Vietnam verso una nuova traiettoria di sviluppo, aprendo un chiaro ciclo di ripresa per i segmenti degli appartamenti e delle case unifamiliari a partire dal 2026.

A Ho Chi Minh City, progetti come il Centro Finanziario Internazionale, la metropolitana e l'autostrada Ben Luc - Long Thanh stanno dando un forte impulso allo sviluppo delle città satellite.

Ripresa ma forte differenziazione

Il periodo 2022-2025 mostra chiaramente il ritardo del mercato nel reagire agli shock dei tassi di interesse. Nel 2022, il mercato immobiliare è stato volatile e la liquidità è diminuita. Entro il 2025, sebbene i tassi di interesse siano leggermente aumentati verso la fine dell'anno, il quadro è migliorato: le transazioni si sono stabilizzate, i prezzi sono aumentati nelle aree con una reale domanda di alloggi e il settore immobiliare ha beneficiato dello sviluppo delle infrastrutture.

Queste informazioni sono state presentate alla Conferenza Immobiliare Vietnamita – VRES 2025, organizzata da PropertyGuru Vietnam a Ho Chi Minh City l'11 e il 12 dicembre. In un'intervista rilasciata a VTV Times a margine della conferenza, gli esperti hanno affermato che nel 2026 il Vietnam è destinato a diventare una meta per gli investimenti diretti esteri e un nuovo polo manifatturiero nella regione. Il settore immobiliare residenziale, in particolare quello che soddisfa reali esigenze abitative, diventerà una componente cruciale delle "infrastrutture immateriali" della catena di approvvigionamento. Se fabbriche e parchi industriali sono il motore della produzione, allora le abitazioni sono ciò che trattiene la forza lavoro e gli esperti.

I capitali stanno tornando a essere investiti in prodotti che soddisfano reali esigenze abitative, in linea con l'espansione della classe media.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di PropertyGuru Vietnam, ritiene che il mercato entrerà in una fase di ripresa nel 2025, ma con una forte differenziazione. I dati di PropertyGuru Vietnam mostrano che i livelli di interesse nel quarto trimestre del 2025 a livello nazionale sono aumentati rispetto al primo trimestre del 2023, soprattutto nelle aree con una buona connettività infrastrutturale. Ciò indica che i flussi di capitale stanno diventando più selettivi e si stanno orientando verso aree che soddisfano i criteri di sviluppo sostenibile, una strategia utilizzata anche dalle multinazionali quando espandono le proprie catene di approvvigionamento.

L'indagine sulle agenzie immobiliari del quarto trimestre 2025 evidenzia una netta divergenza: il 48% ha segnalato una diminuzione delle transazioni, il 14% un aumento e il 35% una situazione di stabilità. Tuttavia, gli appartamenti si sono confermati un segmento di mercato performante, con il 37% degli agenti che ha registrato un aumento delle transazioni; anche le case unifamiliari hanno mantenuto il loro slancio, con il 26% degli intervistati che ha riportato un incremento e oltre la metà del mercato che si è mantenuta stabile. Al contrario, i terreni edificabili e le ville, spesso considerati investimenti speculativi, hanno subito un rallentamento, mentre anche il mercato delle case a schiera ha registrato una contrazione.

Questi dati indicano che i capitali stanno rifluendo verso prodotti che soddisfano reali esigenze abitative, in linea con l'espansione della classe media e la domanda di insediamenti stabili associati ai nuovi poli produttivi. La maggior parte degli agenti immobiliari ritiene che nei prossimi sei mesi del 2026, appartamenti e case unifamiliari continueranno a dominare il mercato. Questa previsione è coerente con le tendenze di sviluppo del Vietnam all'interno della catena di approvvigionamento globale.

Porte luminose per appartamenti e case a schiera.

Ad Hanoi , le infrastrutture, in particolare la tangenziale e i ponti sul fiume, stanno rimodellando il panorama immobiliare. Secondo PropertyGuru Vietnam, il numero di progetti residenziali lungo le tangenziali è aumentato da 269 prima del 2015 a quasi 700 attualmente, con un incremento di quasi 2,6 volte. L'attenzione si sta spostando verso le tangenziali 2 e 3. Nei primi 11 mesi del 2025, Nam Tu Liem (in precedenza) era in testa per interesse verso gli appartamenti, seguita da Ha Dong, Cau Giay e Hoang Mai.

I prezzi hanno registrato impennate impressionanti anche nelle aree che hanno beneficiato dello sviluppo infrastrutturale. Thanh Tri (precedentemente) ha raggiunto i 74 milioni di VND/m2, con un aumento del 158% rispetto al primo trimestre del 2023; Gia Lam (precedentemente) ha raggiunto gli 80 milioni di VND/m2 e Ha Dong (precedentemente) i 75 milioni di VND/m2, entrambe con un aumento del 143%; Hoai Duc (precedentemente) ha registrato un aumento del 139%. Questo incremento supera di gran lunga quello dei distretti centrali come Ba Dinh o Hai Ba Trung (precedentemente), che sono aumentati solo del 69-92%. Ciò riflette la tendenza del mercato verso nuove megalopoli con comodi collegamenti regionali, importanti "hub di transito" per la catena di approvvigionamento nella regione settentrionale.

Nonostante il calo di interesse per il segmento residenziale privato ad Hanoi, i prezzi sono aumentati nella maggior parte dei distretti, in particolare a Ha Dong, Hoang Mai, Bac Tu Liem e Long Bien (in precedenza), dove i prezzi richiesti sono cresciuti di oltre il 110% rispetto al primo trimestre del 2023. Ciò dimostra la resilienza degli immobili con terreno annesso nelle aree di collegamento tra i centri industriali e urbani.

Un altro segnale significativo è il cambiamento della domanda. La percentuale di residenti di Hanoi alla ricerca di immobili nella capitale è diminuita dall'81% (primo trimestre 2023) al 59% (quarto trimestre 2025), mentre l'interesse per Ho Chi Minh City è aumentato dal 6% al 20%. Anche province come Hung Yen, Bac Ninh e Quang Ninh hanno registrato incrementi significativi. Ciò rappresenta una tendenza alla "multipolarizzazione" degli spazi abitativi, in linea con il cambiamento della forza lavoro all'interno del modello di catena di approvvigionamento in espansione.

L'offerta di appartamenti a Ho Chi Minh City è aumentata vertiginosamente: dai 324 progetti prima del 2015 agli attuali circa 1.050, con un incremento di 3,2 volte.

A Ho Chi Minh City, le infrastrutture interregionali, la metropolitana, l'autostrada Ben Luc - Long Thanh e il ponte per Dong Nai stanno fortemente promuovendo la crescita di città satellite come Thuan An, Di An e Vung Tau (in precedenza). L'area orientale e quella confinante con Binh Duong (in precedenza) stanno diventando punti focali per la ripresa.

L'offerta di appartamenti a Ho Chi Minh City è cresciuta esponenzialmente: dai 324 progetti prima del 2015 agli attuali circa 1.050, con un aumento di 3,2 volte e un forte spostamento verso la zona nord-orientale. Molte aree hanno registrato aumenti di prezzo compresi tra il 32% e il 48% rispetto al primo trimestre del 2023.

Nei primi 11 mesi del 2025, la domanda di appartamenti a Thuan An, Di An e Thu Dau Mot (precedentemente Binh Duong) è aumentata rispettivamente del 129%, del 103% e del 65%, a dimostrazione del forte appeal di queste zone di confine. Come ha osservato il signor Dinh Minh Tuan: "Il centro città non detiene più il ruolo centrale esclusivo", poiché le tangenziali creano nuovi poli di sviluppo come Thu Duc, Nha Be, Thuan An e Di An…

Il segmento residenziale privato a Ho Chi Minh City rimane stabile, con prezzi nella zona centrale che raggiungono i 210-286 milioni di VND/m2, ovvero 1,4-2,2 volte superiori a quelli degli appartamenti. A Binh Thanh, Phu Nhuan, nel Distretto 11 e nel (ex) Distretto 7, i prezzi sono diminuiti a 125-204 milioni di VND/m2. Nelle aree suburbane e nella (ex) città di Thu Duc, le case private costano solo 1,1-1,8 volte di più rispetto agli appartamenti, il che lascia spazio a possibili aumenti di prezzo nel prossimo ciclo.

Gli immobili con affaccio sulla strada hanno registrato una leggera ripresa delle vendite, sebbene l'interesse sia diminuito del 5%. Il Distretto 2 (in precedenza) si è rivelato un punto di forza grazie a prezzi competitivi e rendimenti migliori rispetto ai tradizionali quartieri centrali.

Tutti i dati sopra riportati suggeriscono che il 2026 sarà un periodo di ripresa selettiva, in cui appartamenti e villette a schiera situati in poli di crescita, dove le infrastrutture convergono, soddisfacendo una reale domanda abitativa e offrendo un'offerta di qualità, giocheranno un ruolo di primo piano. In un ciclo in cui il Vietnam sta scalando la mappa della catena di approvvigionamento globale, il settore immobiliare non è più un "gioco speculativo", ma un'equazione strategica che riguarda gli spazi abitativi e produttivi. Solo chi saprà interpretare correttamente i dati e comprendere il ruolo di appartamenti e villette a schiera in questa nuova struttura di sviluppo sarà in grado di "conquistare" il mercato.

Fonte: https://vtv.vn/thi-truong-bds-2026-chung-cu-nha-lien-tho-dan-song-100251211161709143.htm