I prezzi continuano a rimanere "ancorati" a livelli elevati.
Secondo il rapporto di mercato di Savills Vietnam relativo al primo semestre del 2023, la nuova offerta nel mercato degli appartamenti è aumentata del 76% rispetto al trimestre precedente e del 125% rispetto all'anno precedente, raggiungendo le 3.596 unità. Di queste, il mercato primario ha accolto 20.412 unità, con un incremento del 5% rispetto al trimestre precedente e del 14% rispetto all'anno precedente.
Al contrario, nel mercato delle ville e delle case a schiera non sono stati lanciati nuovi progetti durante il trimestre; tutta la nuova offerta proveniva da 126 unità di progetti esistenti, con un aumento del 334% rispetto al trimestre precedente, ma un calo del 14% rispetto all'anno precedente. L'offerta primaria comprendeva 797 unità provenienti da 14 progetti, con un aumento del 5% rispetto al trimestre precedente, ma un calo del 20% rispetto all'anno precedente.
Nel secondo trimestre del 2023, il prezzo medio di vendita degli appartamenti sul mercato di Hanoi ha raggiunto i 53 milioni di VND/ m² , con un aumento dell'1% rispetto al trimestre precedente e del 17% rispetto all'anno precedente. Questo prezzo è aumentato per 18 trimestri consecutivi ed è superiore del 73% rispetto al primo trimestre del 2019. La signora Do Thu Hang, Senior Director del dipartimento di consulenza e ricerca di Savills Hanoi, ha commentato: "Ciò è dovuto al forte aumento dei prezzi dei terreni e dei costi di costruzione. Inoltre, la necessità di investire nel miglioramento della qualità del prodotto e delle infrastrutture e dei servizi circostanti all'interno del progetto fa sì che i prezzi sul mercato primario, ovvero i prezzi dei progetti di nuova costruzione, siano sempre superiori alla media generale del mercato degli appartamenti in vendita."
La signora Hoang Thanh Nhan, residente nel distretto di Cau Giay, ha dichiarato: "La mia famiglia ha bisogno di acquistare un appartamento per permettere a nostro figlio di vivere in modo indipendente, ma i prezzi in centro città sono troppo alti, mentre quelli nei progetti in periferia rimangono elevati. Abbiamo visitato 6-7 progetti, ma non abbiamo ancora preso una decisione perché l'acquisto richiederebbe un ulteriore prestito bancario e, con il nostro basso reddito, la pressione degli interessi è la nostra maggiore preoccupazione al momento."
Nel frattempo, per quanto riguarda ville e case a schiera, i prezzi nel secondo trimestre del 2023, rispetto ai trimestri precedenti, hanno mostrato aggiustamenti al ribasso per alcune tipologie di immobili. Le case a schiera non hanno registrato alcuna riduzione di prezzo. Nello specifico, i prezzi delle ville di nuova costruzione sono diminuiti del 10% su base trimestrale, raggiungendo i 100 milioni di VND/ m² di terreno invenduto nel distretto di Me Linh, insieme a un'offerta primaria aggiuntiva, creando una situazione di eccesso di offerta mentre la domanda dei clienti non è realmente aumentata. I prezzi delle case-negozio sono diminuiti del 7% su base trimestrale. Al contrario, i prezzi delle case a schiera hanno registrato un aumento del 4% su base trimestrale, raggiungendo i 173 milioni di VND/ m² .
Commentando le tendenze contrastanti dei prezzi degli immobili a bassa densità e degli appartamenti, la signora Do Thu Hang ha aggiunto: "Va notato che la riduzione dei prezzi nel mercato delle ville e delle case a schiera è dovuta al lancio di progetti situati lontano dal centro città a prezzi accessibili, causando un calo del livello generale del mercato. In realtà, i prezzi nel segmento degli immobili a bassa densità rimangono elevati, soprattutto nelle zone vicine alla seconda e alla terza tangenziale di Hanoi, nelle aree sviluppate con una pianificazione infrastrutturale sociale e dei trasporti stabile e nelle zone ad alta densità di popolazione."
La crescita dei redditi continua ad ampliarsi, in linea con il tasso di aumento dei prezzi.
La domanda di alloggi a lungo termine rimane elevata a causa del saldo migratorio positivo, della crescita demografica e dell'alto tasso di urbanizzazione. Inoltre, le previsioni indicano che Hanoi avrà 157.000 nuclei familiari in più tra il 2023 e il 2025. Tuttavia, l'offerta futura comprenderà solo 59.000 appartamenti di tutte le categorie, 9.000 case a bassa densità e 18.700 unità di edilizia sociale che dovrebbero essere messe in vendita. Rimane quindi una carenza di 70.300 unità abitative.
Data l'elevata domanda di alloggi, sorge spontanea la domanda se il reddito medio dei residenti di Hanoi sia sufficiente a permettersi l'acquisto di una casa. Un rapporto di Savills Vietnam indica inoltre che Hanoi si sta impegnando per raggiungere un reddito medio pro capite di 150 milioni di dong a persona all'anno entro il 2023. Rispetto al 2019, il tasso di crescita medio del reddito è del 6% annuo. Allo stesso tempo, il tasso di crescita dei prezzi degli appartamenti dal 2019 alla prima metà del 2023 è del 13% annuo.
La signora Hang ha commentato: “È evidente che la crescita del reddito pro capite ad Hanoi è inferiore alla crescita dei prezzi degli appartamenti. Questo dimostra che, se questo divario si amplia, l'acquisto di una casa richiederà più tempo. Se questi due indicatori non si avvicineranno, l'acquisto di una casa diventerà più lungo e difficile per tutti, sia per chi vive ad Hanoi sia per chi proviene da altre province e desidera acquistare un'abitazione ad Hanoi per lavoro o per i propri figli. Per non parlare degli immobili residenziali a bassa densità: quando i prezzi sono elevati, gli acquirenti valutano anche la congruenza del prezzo e la sua effettiva corrispondenza con il valore reale dell'immobile. Questo comporta tempi di decisione più lunghi e complessi per gli acquirenti.”
Tuttavia, nel mercato delle ville e delle case a schiera, i prodotti con prezzi ragionevoli e progetti ben pianificati continuano ad attrarre acquirenti. Ne è una prova il fatto che le transazioni nel segmento degli edifici a bassa densità ad Hanoi hanno mostrato un miglioramento dopo un primo trimestre fiacco, con 106 unità vendute, un aumento del 20% rispetto al trimestre precedente.
“Questo è uno dei segnali positivi registrati alla fine del secondo trimestre del 2023, quando il mercato ha visto progetti di edifici a bassa densità con unità abitative a circa 10 miliardi di VND ciascuna. Secondo i dati relativi al secondo trimestre del 2023 ad Hanoi, i progetti con prezzi di partenza inferiori a 10 miliardi di VND hanno rappresentato il 39% delle transazioni, quelli con prezzi compresi tra 10 e 20 miliardi di VND il 28% e quelli con prezzi superiori a 30 miliardi di VND solo il 13%. I dati dimostrano che più un prodotto ha un prezzo accessibile, maggiore sarà il suo tasso di vendita”, ha commentato la signora Hang.
Secondo il signor Dinh Van Troi, direttore vendite della Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: "Sebbene l'offerta primaria sia limitata, un punto a favore per gli acquirenti di case nel mercato di Hanoi oggi è la possibilità di scegliere dal mercato secondario, che offre molti prodotti già costruiti, legalmente garantiti e a prezzi più ragionevoli."
Attualmente, i prezzi del mercato secondario rimangono competitivi rispetto al mercato primario. Ad esempio, secondo Savills Vietnam, nel secondo trimestre del 2023 gli immobili a bassa densità abitativa presentavano prezzi inferiori del 20% rispetto alle unità del mercato primario. Il mercato primario offre una scelta limitata, mentre il mercato secondario offre maggiori opzioni in termini di prezzo. Sebbene gli immobili possano non essere nuovi, gli acquirenti possono trasferirsi o utilizzarli immediatamente.
In particolare, Hanoi ha recentemente accelerato l'erogazione degli investimenti pubblici. Questo è un fattore favorevole per stimolare l'attività economica di Hanoi in generale e altri settori, tra cui quello immobiliare, in particolare. Con il recente avvio dei lavori di costruzione della Tangenziale 4, si prevede un impulso allo sviluppo in aree suburbane come Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, ecc. Quando la Tangenziale 4 sarà aperta al traffico nel 2027, si prevede che l'offerta di alloggi nelle aree circostanti aumenterà significativamente rispetto alla situazione attuale.
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