Evitate le "discrepanze" di credito.

Sebbene i vertici della Banca di Stato del Vietnam (SBV) affermino che i prestiti al settore immobiliare soddisfano ancora i requisiti di sicurezza, la struttura del capitale in questo settore presenta elementi che comportano potenziali rischi per il mercato e per l'intero sistema bancario.

Uno degli indicatori più evidenti è che, dall'inizio dell'anno, il credito alle imprese immobiliari è aumentato al doppio del tasso di crescita medio del credito nell'intero sistema. Nei soli primi sei mesi, il credito a livello di sistema è aumentato di circa il 10%, con un incremento stimato del 20% per il credito alle imprese immobiliari.

I bilanci del secondo trimestre 2025 di diverse banche, come Techcombank, HDBank,SHB , MB, ecc., mostrano che i prestiti al settore immobiliare erogati da queste banche sono aumentati del 20-35% rispetto alla fine dell'anno precedente.

Ad oggi, il credito immobiliare ha raggiunto un livello record (circa 3.200 miliardi di VND). Non è difficile capire perché le banche stiano investendo capitali nel settore immobiliare. Come affermato dal Governatore della Banca di Stato del Vietnam, il forte aumento del credito immobiliare nella prima metà di quest'anno è coerente con la tendenza a risolvere i problemi del mercato immobiliare. Infatti, una volta rimossi gli ostacoli legali ai progetti, la domanda di capitali per realizzarli aumenterà inevitabilmente.

Da una prospettiva indipendente, gli analisti ritengono che, nel contesto delle difficoltà di produzione e consumo, i principali motori della crescita siano le infrastrutture e il settore immobiliare. Inoltre, nel caso dei prestiti garantiti da immobili, il tasso di perdita effettivo è molto basso (grazie all'elevata liquidità delle garanzie). Per questo motivo, questi due settori attraggono fortemente i capitali.

Nonostante il rapido aumento del credito immobiliare, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) sottolinea con favore il fatto che i prestiti in questo settore continuano a rispettare gli indicatori di sicurezza. Ciò è dimostrato dal fatto che il rapporto tra capitale a breve termine e prestiti a medio e lungo termine rimane inferiore al 30%. L'autorità di regolamentazione ha inoltre ripetutamente sollecitato gli istituti di credito a bilanciare il capitale in base alle scadenze, garantendo la sicurezza del sistema.

Tuttavia, la struttura del credito immobiliare e la struttura del capitale del mercato immobiliare hanno recentemente mostrato alcune incongruenze.

Innanzitutto, per quanto riguarda la struttura del credito, i prestiti in essere per le imprese immobiliari sono aumentati significativamente, mentre i prestiti per l'acquisto e la ristrutturazione di abitazioni sono cresciuti più lentamente. Ciò indica che il capitale bancario affluisce principalmente ai costruttori, mentre le persone non sono ancora entusiaste di acquistare case per uso personale. Questo deriva anche da uno squilibrio del mercato, con un'offerta di alloggi a prezzi accessibili e di fascia media che si fa sempre più scarsa. La nuova offerta sul mercato è costituita principalmente da appartamenti di lusso, mentre gli alloggi a prezzi accessibili, di fascia media e di edilizia sociale sono gravemente carenti. Questo è anche il motivo per cui il pacchetto di credito da 145.000 miliardi di VND per l'edilizia sociale, così come i pacchetti di credito per le persone sotto i 35 anni, sono stati erogati molto lentamente.

In secondo luogo, per quanto riguarda la struttura del capitale del mercato immobiliare, in precedenza la struttura di finanziamento tramite debito di molte società immobiliari si basava in larga misura sulle obbligazioni, arrivando a rappresentare anche il 50-60%, ma ora questa percentuale si è drasticamente ridotta della metà. Nei primi sette mesi di quest'anno, l'emissione di obbligazioni sull'intero mercato è aumentata del 63% rispetto alla fine dell'anno scorso, ma l'emissione di obbligazioni nel solo settore immobiliare è aumentata di poco più del 13%.

In realtà, quando il credito viene allentato, i tassi di interesse sui prestiti raggiungono il minimo storico e le banche si mostrano più propense a concedere finanziamenti immobiliari, molti costruttori non solo si astengono dall'emettere nuove obbligazioni, ma rimborsano anche in anticipo quelle esistenti, ricorrendo ai prestiti bancari. Questa maggiore dipendenza dal credito bancario da parte delle imprese, soprattutto in settori che richiedono capitali a lungo termine come quello immobiliare, comporta rischi significativi per il sistema bancario, in particolare il rischio di disallineamento delle scadenze.

Sebbene al momento il credito immobiliare sia considerato sicuro, se continuerà ad aumentare rapidamente e i flussi di capitale si dirigeranno principalmente verso progetti immobiliari di fascia alta, come avviene ora, il mercato si troverà inevitabilmente ad affrontare un periodo di instabilità.

Per porre rimedio a questa situazione, non possiamo fare affidamento sugli aggiustamenti delle banche – fortemente motivate dal profitto e dagli interessi degli azionisti – ma abbiamo bisogno dell'intervento regolatore dello Stato. Di conseguenza, la Banca di Stato del Vietnam, il Ministero delle Costruzioni e altri ministeri e agenzie devono trovare soluzioni per aumentare l'offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili e reindirizzare i flussi di credito verso questi segmenti. Inoltre, quando in futuro i limiti di credito verranno rimossi, la Banca di Stato del Vietnam dovrà disporre di strumenti più efficaci per indirizzare i flussi di capitale verso i settori prioritari.

La soluzione a lungo termine, come affermato dal Governatore della Banca di Stato del Vietnam, consiste nello sviluppare con forza il mercato dei capitali, soddisfacendo efficacemente il fabbisogno di capitali a medio e lungo termine e riducendo così la pressione sulle fonti di capitale a breve termine del sistema bancario. I settori che necessitano di ingenti capitali a medio e lungo termine, come quello immobiliare e delle infrastrutture, devono reperire fondi tramite l'emissione di obbligazioni societarie, obbligazioni degli enti locali o prestiti internazionali... non possono continuare a fare affidamento esclusivamente sul credito bancario.

Fonte: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html