不動産市場の回復を加速させ、障害を取り除くための10の解決策。

Người Lao Động•09/11/2023

不動産市場は底を打った。

不動産業界を代表して、新聞社に感謝申し上げます。 労働者 この時期に「不動産における法的障害の除去」に関するセミナーを開催することは、非常に時宜を得たものである。なぜなら、断固とした対応と法律への盛り込みが求められる問題が、承認に向けて準備されているからである。

不動産市場における重大な法的障害については、すべての指導者、研究機関、そして経済界が十分に認識しています。私たちは政府に対し、最大の困難は法的問題であり、プロジェクトが直面する障害の最大70%を占めていると報告しました。

障害は3つのレベルに分けられます。最大の障害は、一部の規制における一貫性の欠如、矛盾、および対立です。土地や不動産に関連する下位法令文書における一部の規制も問題となっています。特に、様々な部署や機関の職員による法執行が困難です。同じ文書でも、地域によっては比較的容易に解決できる場合もあれば、そうでない場合もあり、地方プロジェクトのボトルネックとなっています。

2つ目の大きな障害は、資金へのアクセスです。不動産事業は、自己資本の他に、近年4つの資金調達源に頼ってきました。まず、株式市場からの資金です。現在、上場企業は1,600社以上ありますが、そのうち不動産関連企業はわずか169社強です。この数は非常に少なく、株式市場からの資金を十分に活用するには不十分です。

第二に、債券からの資金調達は2022年第3四半期以降停滞しており、規制を目的とした決議08にもかかわらず、債券市場は依然として問題を抱えている。

3つ目の大きな障害であり、同様に重要なのが、商業銀行からの融資へのアクセスです。これは、いわば「助産師」のような役割を果たし、企業にとって重要な支援となるシードキャピタルですが、まだ十分に活用されていません。

残りの資金は顧客やパートナーから調達されるが、最初の障害が解決されない場合、これらの障害もまた克服不可能なものとなる。特に、パートナーや海外直接投資（FDI）からの資金は、国内企業に対し、プロジェクトを安価に「売却」したり、投資に同意する前に大幅な割引を要求したりする圧力をかける。端的に言えば、彼らは失敗したプロジェクトを「狩る」ハゲタカのように振る舞う。これは国内企業にとって大きな不利となる。

現在、最も有望な分野はおそらく工業用不動産だろう。パンデミックの3年間は、この分野に大きな影響を与えておらず、他の産業の成長にも好ましい環境を作り出している。

市場に関して言えば、今は「底打ち」という言葉を使うべきだと思います。多くの人は、市場は今年の4月か5月頃に底を打ったと考えています。しかし、ホーチミン市建設局のデータに基づくと、不動産セクターが16.1%のマイナス成長を記録した2023年第1四半期に底を打ったものの、その後徐々に回復していると私は考えています。

2023年第2四半期末時点では、成長率は依然として11%以上のマイナスだった。しかし、第3四半期以降は、8%強にまで低下した。

法的障害に関しては、現在、主に3つの問題が存在します。すなわち、法令、政令や通達などの法令下位の規制、そして地方レベルの決定です。これらの障害は、役人や公務員が不動産関連の案件を処理する際に困難を生じさせ、責任逃れ、責任転嫁、提案の躊躇といった事態を招いています。

中央委員会が、果敢に考え行動する公務員の権利を保護する規則を発布したことは、公務員の士気を高めることに貢献するだろう。それに加えて、ベトナム共産党第13期中央委員会決議第18号「制度と政策の革新と改善を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高め、我が国を高所得先進国にするための勢いを生み出す」は、一貫性と統一性を確保するために、2013年土地法および関連法を改正する必要性を強調している。

私の意見では、国民議会が審議・可決に向けて準備を進めている現行の土地法（改正案）は、200ページを超える膨大な量に及ぶ大規模な法案です。しかし、最新の草案を読んでみると、第128条に規定されている企業による土地利用に関する問題など、依然としていくつかの問題点が見られます。

したがって、規制案では2つの選択肢が提案されている。企業が商業住宅プロジェクトを開発できるのは、譲渡によって住宅用地を取得する場合のみ、または住宅用地とその他の土地の両方を取得する場合のみである。では、大規模な商業住宅プロジェクトや大規模な都市開発のための土地は一体どこにあるのだろうか？ホーチミン市の中心部でさえ、住宅用地の面積は通常、せいぜい数千平方メートル程度しかない。

たとえ10ヘクタールの農地や2ヘクタールの工場用地を取得できたとしても、住宅用地が確保できないため、プロジェクトを進めることができません。これは不合理であり、商業プロジェクトの開発を促進するために是正されるべきだと私は考えます。

さらに、社会住宅、労働者住宅の整備、老朽化した集合住宅の改修・再建を促進するための適切な規制が整備されることを期待します。改正土地法が適切な時期に審議・可決されることを期待します。

さらに、住宅法（改正）や不動産事業法（改正）などの関連法規において、土地法、信用機関法、資産競売法との整合性と統一性を確保することが極めて重要である。

出典： https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm