建設省、社会住宅開発に110兆ドンの融資パッケージを提案：実現可能か？

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100万戸の社会住宅開発目標：多くの課題

建設部は2022年、2030年までに全国で100万戸の社会住宅を整備するという目標を設定した。しかし、現実には多くの障害があり、この目標の達成は困難になりつつある。

2月17日午前、不動産市場の困難を取り除くための全国オンライン会議で、建設副大臣のグエン・ヴァン・シン氏は、社会住宅と労働者住宅プロジェクトの開発が困難に直面していることを認めた。

建設省は、社会住宅開発のために110兆ドンの融資パッケージを提案しました。実現可能でしょうか？図1 — 建設省は、社会住宅開発のため、110兆ドンの融資パッケージを提案した。（写真：EC）

まず、社会住宅プロジェクトの投資家が土地使用料の免除を受けるには、免除手続きを行う前に土地使用料を確定する必要があり、行政手続きが発生します。事業者からの報告によると、この手続きには1～2年かかります。

第二に、規制によると、第三種以上の都市部における商業住宅プロジェクトは、土地資金の20％を社会住宅の建設に確保しなければならないため、ほとんどの地方では独立した社会住宅プロジェクトの開発に土地資金を割り当てていない。

さらに、この規制は、地域の住宅開発プログラムや計画、土地利用計画や計画、都市計画と一致しない土地の割り当てにつながり、過去には社会住宅開発のための土地基金が需要をはるかに下回り、地域のためのイニシアチブが生まれないことにつながりました。

第三に、社会住宅プロジェクトの投資家選定に関する規制は、投資、入札、土地に関する法律上の規制と依然として重複し、矛盾しているため、社会住宅プロジェクトの投資家選定が複雑になり、手続きに時間がかかり、プロジェクトの実施の進捗が遅れています。

第4に、工業団地労働者の住宅について、ベトナム労働総連合は労働者と労働者を代表する社会政治組織であり、資金力があり、多くの地域の組合の組織的領域で多くの住宅プロジェクトに直接投資しており、労働者向け住宅を建設するプロジェクトに投資家として参加したいと考えています。

しかし、現在の法律では、この組織が工業団地労働者向けの住宅建設への投資に参加することを許可する規定はありません。

第六に、社会住宅プロジェクトでは、住宅面積の少なくとも20％を賃貸用に確保する必要があり、投資家は5年間使用した後にのみそれを売却することができます。実際には、多くのプロジェクトではこの面積を賃貸することができず、賃貸アパートが空のまま放置され、無駄になっている状況につながっています。

建設省は、社会住宅開発のために110兆ドンの融資パッケージを提案しました。実現可能でしょうか？図2 — 会議の概要。

建設副大臣によれば、営業組織費、経営管理費などの有効かつ合理的な費用を考慮に入れず、標準利益が10％を超えなければ企業を誘致できないという。

「予算外資本で建設された社会住宅を販売、賃貸、または賃貸購入する前に価格を決定する時間を規制せず、価格決定には省人民委員会による審査が必要であるため、企業に時間と費用がかかり、コストが増加する」とシン氏は述べた。

建設副大臣は、社会住宅開発の促進に関して、多くの困難と障害を直ちに取り除くために「社会住宅開発を促進するためのいくつかの政策を試行するための国会決議」を国会に提出し、審議と公布することを提案した。

同時に、「2021年から2030年の間に、低所得者層と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを効果的に実施します。

シン氏は、政府が約110兆ドンの借り換え融資パッケージ（2013～2016年に非常に好調だった30兆ドンのパッケージと同様のもの）を手配し、商業銀行が社会住宅プロジェクトおよび労働者住宅プロジェクトに融資できるよう支援することを提案した。社会経済復興・開発プログラムに関する政府決議第11/NQ-CP号を効果的に実施する。

社会住宅開発投資基金が必要

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、「社会住宅開発には依然として多くの制約があります。促進するには、より強力な政策が必要です。市場に適した商品を生み出し、取引を刺激し、経済全体の生産と事業サイクルを活性化させるためです」と述べました。

「さらに、適切な価格で商業住宅の開発を奨励・刺激する政策が必要です。これは生産と事業を刺激し、予算の歳入を生み出すでしょう」とディン氏は述べた。

GP.INVEST社の取締役会長兼社長であるグエン・クオック・ヒエップ氏は、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標について、建設省が最近提案したように社会住宅開発のための投資基金を設けるべきだが、それは社会住宅プロジェクトへの融資を支援するためだけに使われるべきではなく、地方自治体が社会住宅プロジェクトの技術的インフラを支援することに重点を置くための部分も持つべきだと語った。

建設省は、社会住宅開発のために110兆ドンの融資パッケージを提案しました。実現可能でしょうか？図3 — GP.INVEST社の取締役会長兼ゼネラルディレクター、グエン・クオック・ヒエップ氏。（写真：VGP）

その前に、計画と土地基金の問題があります。計画的に整備された立地に集積した社会住宅地区を選定し、この基金を活用して集中的な技術インフラの整備に投資し、投資家を選定する必要があります。これにより、計画立案の主導権が確保されると同時に、投資家にとって社会住宅プロジェクトの魅力も高まります。

「さらに、社会住宅基準に関する規制、社会住宅プロジェクトの実施手順、社会住宅購入者に対する基準や政策も、社会住宅建設の単価を含め、変化する市場状況に応じて更新・簡素化される必要がある」とヒエップ氏は述べた。

建設省によると、現在全国で5,526戸規模の社会住宅プロジェクトが9件、新たに認可されている。6,196戸のプロジェクトが114件完了し、8,245戸のプロジェクトが建設局の発表によると、今後住宅を販売できる予定となっている。
勤労者住宅については、全国で新たに認可されたプロジェクトが2件、戸数1,729戸、完成したプロジェクトが1件、戸数32戸、将来販売可能なプロジェクトが4件、戸数2,328戸となっている。

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