ドンアンの住宅地の「ピークを捉える」ことに注意

ビンホームズ・コーロア・プロジェクトを直接見渡せる土地の価格は1平方メートルあたり1億8000万ドンを超え、昨年末に比べて2倍の価格となっている。

ドンアン地区は、一連の大規模プロジェクトや建設により、徐々にその様相を変えつつある。写真：タン・ヴー

路地裏の土地も1平方メートルあたり9000万ドンまで

ドンアン区にビンホームズ・コーロア・プロジェクトが建設されたことで、首都圏北部市場は一躍投資家の新たな注目を集めるようになりました。ビンホームズの新たな大型プロジェクトは、ドンアン区のドンホイ、スアンチャック、スアンカイン、マイラムの各コミューンに所在し、総面積は約387ヘクタール、投資額は42兆ドンを超えています。

ドンアン区は、ビンホームズ・コー・ロアに加え、ハイボイ村とヴィンゴック村にスマートシティと呼ばれるもう一つの「スーパープロジェクト」を所有しており、投資家はBRGと住友商事です。この「シティ」の総利用面積は272ヘクタール、投資額は最大42億米ドルです。

上記2つのプロジェクトの登場により、周辺の住宅地は日に日に「人気」を増しています。不動産仲介業者のファン・タイ氏によると、スアン・カン地区では、通りに面し、ビンホームズ・コー・ロアを一望できる土地が、1平方メートルあたり約1億6,000万～1億8,000万ドンで売りに出されているとのことです。

路地裏の土地で、玄関先に車を停められるような物件の場合、価格は1平方メートルあたり9,000万ドンにも達します。家の前の路地幅が2～2.5メートル程度の土地でも、販売価格は1平方メートルあたり7,000万ドンに達します。「BRGスマートシティプロジェクト周辺の住宅地では、路地裏の土地の価格は1平方メートルあたり1億2,000万ドンです。路地裏の土地も1平方メートルあたり9,000万ドンに達しています」とタイ氏は述べました。

ドンアン区の地価は、不動産プロジェクトへの追随に加え、紅河に架かる橋、特にトゥリエン橋の恩恵も受けています。このプロジェクトは、タイホー区のアウコ・ニタムルート沿いの紅河西岸とドンアン区の紅河東岸を結ぶものです。

タイ氏によると、トゥーリエン橋の建設が予定されている地域では、住宅地の価格が現在1平方メートルあたり1億8,500万ドンまで上昇している。このプロジェクトが正式に着工すれば、土地価格は1平方メートルあたり2億～2億5,000万ドンに跳ね上がる可能性がある。

不動産業者は、ドンアン地区の土地価格が非常に高騰しており、昨年末と比べて2倍になっていることを認めています。これは、ほとんどの地主がプロジェクトの不動産価格を参考にしているためです。

「平均して、このプロジェクト内の住宅用地の価格は、タウンハウスの価格の3分の1です。この計算では、タウンハウスの価格がすでに1平方メートルあたり3億ドン近くであるため、土地価格が1平方メートルあたり1億ドンを下回ることはまずありません」とタイ氏は述べた。

記者の調査によると、ドンアン区の中心部から離れた土地でも、1平方メートルあたり3,000万ドンという価格設定です。20億ドン以下の資金力では、美しい間口と広い道路を備えた土地を「探す」ことはほぼ不可能です。

地元不動産業者が記者団に明らかにしたところによると、この地域で売りに出されている住宅用不動産の70%はF1およびF2投資家の所有物であり、実際に住宅用に購入される土地はほとんどない。所有者が変わるたびに土地価格は数十億ドン単位で上昇しており、この上昇は止まる気配がない。

ドンアンで土地を購入する際の戦略が必要

ドンアン区で長年の「実地」経験を持つ投資家のハイ・チュウ氏は、不動産取引の成否は投資家が頭金を支払い始める瞬間に決まると述べた。「私は地元の人々が転売している土地を見つけて購入するようにしています。彼らが提示する土地価格は、投資家が提示する価格よりもはるかに低い場合が多いのです。こうした土地を購入できれば、利益率は高くなります」とチュウ氏は語った。

この投資家は、昨年末、トゥリエン橋近くの土地が1平方メートルあたり約9,000万ドンで売りに出されていたことを事実に基づき説明した。その後すぐに、この土地は別の投資家に購入され、その2倍の約1億8,000万ドン/平方メートルで売りに出されていた。「彼らは将来の価格で売っています。これほど巨額の資金が動いているため、短期間で土地を売却するのは非常に困難です。現在、ほとんどの投資家はこの土地を3～5年間『保有』することを決意しています」とトリウ氏は述べた。

ビンホームズ・オーシャンパーク・プロジェクトがハノイ市ザーラム区とフンイエン省に展開されると、ハノイ東部の不動産市場は活況を呈しました。ビンホームズ・スマートシティ都市開発によりナム・トゥ・リエム区に56棟以上のマンションが建設されると、西部の不動産市場も「波紋」を巻き起こしました。

この投資家の予測によると、ドンアン地区の住宅地価は今から年末にかけて急騰する見込みはほとんどなく、現在は価格のピークと言えるでしょう。そのため、「サーフィン」を好む投資家にとって、この段階で投資するのは非常にリスクが高いと言えるでしょう。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、ドンアン地区には首都の不動産市場の新たな中心地となる多くのチャンスがあると述べた。地区化に関する情報から始まり、トゥーリエン橋、国立展示センター、108階建ての金融タワーなど、一連の大規模プロジェクトの存在が続く。

「ドンアン地区の発展に必要な技術インフラは整っています。さらに、資金は銀行に滞留するのではなく、投資チャネルへと流れ込んでいます。この地域の不動産市場は近い将来、活況を呈するだろうと確信しています」とディープ氏は語った。

専門家によると、周辺のプロジェクトが1平方メートルあたり数億ドンにも達する価格設定となっていることを考えると、ドンアン地区の住宅地価格の「急騰」は容易に理解できる。しかし、投資家が真に注目すべき点は、このセグメントの流動性と特性である。

「ドンアン地区の土地は、『高く売って安く残す』という長期投資を好む人には最適です。一方、レバレッジを効かせる人にとっては、非常に危険な取引になるでしょう。この地域の流動性は限られており、土地自体にキャッシュフローを生み出す力がないからです」とディープ氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html