土地投機や停滞したプロジェクトを阻止します。

2024年8月1日より、遅延しているプロジェクトは補償なしに撤回されます。この規制により、投資家の「浄化」が促進され、土地投機が抑制され、停滞しているプロジェクトへの対応が促進されます。

IFC One Saigonプロジェクト（ホーチミン市1区）は17年経っても未完成のままです。

土地投機や停滞したプロジェクトを抑制するために強力な措置を講じます。

ハムギー通りとトン・ドゥック・タン通り（ホーチミン市1区）の角にある一等地に位置するIFCワン・サイゴン・プロジェクト（旧称サイゴン・ワン・タワー）は、短期間で注目を集めて再開されたにもかかわらず、未完成のままです。

6,672平方メートルの敷地に、地下5階、技術フロア3階、地上41階建てのIFCワン・サイゴンは、17年前に着工されましたが、5年間の進捗の停滞を経て、2011年に正式に建設が中止されました。幾度かのオーナーチェンジを経ても、IFCワン・サイゴンは未完成のままです。この建物は、街の景観を損なうプロジェクトのリストに繰り返し挙げられてきました。

ホーチミン市ベンタイン市場の向かい側、賑やかな地下鉄1号線駅のすぐ隣に、「ワン・セントラル・サイゴン」（旧称「ザ・スピリット・オブ・サイゴン」）と呼ばれる荒削りなコンクリート造りの建物が建っています。ショッピングモール、オフィス、マンション、高級マンション、そして6つ星ホテルからなる複合施設で、総面積は8,500㎡を超えます。1区中心部の絶好のロケーションに位置し、4つの通りに面しています。このプロジェクトは何度かオーナーが変わってきましたが、完成時期は未だに未定です。

同様に、チュン・トゥイ・ランカスター社が投資したランカスター・リンカーン・プロジェクト（4区）は2017年に着工されたものの、地下工事の完了後に頓挫しました。また、DHA社が2016年に承認したD-Oneサイゴン・プロジェクト（ゴーヴァップ地区）は、現在もなお更地のままです。

2024年土地法の新たな特徴の一つは、土地利用の転換、土地利用権の承認、土地利用権の譲渡を含むプロジェクトに制裁を適用することである。以前の法律では、土地が割り当てられた、または賃貸されたプロジェクトにおける違反による土地の埋め立てのみに適用されていた。

上記は、ホーチミン市で長年停滞しているプロジェクトのほんの一例です。2013年土地法では、投資政策決定が承認された後、プロジェクトは12ヶ月以内に実施されなければならず、延長された場合は24ヶ月以内に実施されなければなりません。この期間内に実施されない場合、プロジェクトは取り消されます。しかし、これらのプロジェクトを取り消すことは容易ではなく、特に企業が既に土地に基本的な投資を行っている場合はなおさらです。

2024年土地法（2024年8月1日発効）では、より厳格な規制が盛り込まれています。例えば、投資決定書に記載された土地利用の進捗が、引渡し日から12ヶ月連続して行われていない、または予定より24ヶ月遅れている投資プロジェクトは、取り消されます。

土地が未利用の場合、またはプロジェクトが遅延している場合、投資家は最長24ヶ月の延長が認められ、延長期間に相当する追加費用を国に支払う必要があります。延長期間経過後も土地が未利用の場合、国は土地、土地に付随する資産、および投資費用について補償することなく、土地を回収します。

「不可抗力」の可能性を考慮する必要があります。

土地資源の活性化のためには、停滞したプロジェクトを再生させることが不可欠ですが、専門家は、長期にわたる法的手続きなどの不可抗力の事態も考慮に入れるべきだと考えています。これは、企業自身が建設、販売、そして資本回収を開始するために、できるだけ早く法的手続きを完了させたいと考えているためです。

ガムダ・ランド・ベトナムのアンガス・リュウ取締役会長は、投資新聞の記者に対し、2024年土地法における延長期間満了後に実施されないプロジェクトに関する土地埋め立てに関する規制は、土地資源の浪費を避けることを目的としていると評価した。しかしながら、新型コロナウイルス感染症のパンデミック中など、場合によっては延長期間が延長されることもある。

レ・タン建設株式会社のレ・ヒュー・ギア社長は、自身のビジネス経験に基づき、現実には不可抗力の事例が数多く存在すると述べた。例えば、関係当局との手続きの遅延により、企業がプロジェクトを実施できないといったケースがある。ギア氏によると、土地法を規定する政令では、こうした内容を補足・明確化する必要がある。そうでなければ、多くの場合、企業は不当に「潰されてしまう」ことになるという。

「プロジェクト申請書を提出した時点でタイムラインを指定する必要がありましたが、投資が承認された後でも、投資ライセンスの取得やその他の手続きに何年もかかるため、すぐに実施を開始することができませんでした」とンギア氏は語った。

遅延が発生した際にプロジェクト実施を進めたい企業にとって、自然災害や戦争といった不可抗力による遅延に関する条件が法律で規定されている点は好ましい展開と言える。さらに、遅延が当局または法執行責任者の過失によるものであることが証明された場合、プロジェクトは取り消されない。しかしながら、企業側は、プロジェクトの遅延に間接的に責任を負う個人や組織に対して、より詳細な規定と具体的な制裁を指導法令に規定すべきだとも提言している。

2024年土地法における規制強化に加え、2023年不動産事業法では、投資家の財務要件に関する多くの変更が導入されています。例えば、不動産事業者は、土地面積20ヘクタール未満のプロジェクトについては総投資資本の20%以上の自己資本を保有する必要があり、土地面積20ヘクタール以上のプロジェクトについては総投資資本の15%以上の自己資本を保有する必要があり、投資プロジェクトの実施に必要な資金調達能力を確保する必要があります。

不動産事業者が複数のプロジェクトを同時に請け負う場合、全てのプロジェクトを完了させるためには、各プロジェクトにおいて上記比率を確保するための十分な自己資本を確保する必要があります。さらに、2023年不動産業法では、信用限度額や社債発行等の条件も定められています。

このような厳しい規制があるため、企業はプロジェクトに着手する前にすべての要素を慎重に検討し、プロジェクトの遅延やリソースの無駄につながる可能性のある非効率的で散漫な投資を回避する必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html