土地投機を阻止し、プロジェクトを「中断」

2024年8月1日より、遅延しているプロジェクトは補償なしに撤回されます。この規制により、投資家の「浄化」が促進され、土地投機が抑制され、「中断」されたプロジェクトへの対応が図られます。

IFC One Saigonプロジェクト（ホーチミン市1区）は17年経ってもまだ完成していません。

土地投機を阻止するための強力な措置、プロジェクトの「停止」

ホーチミン市1区、ハムギ・トンドゥックタン通りの角にある「黄金の土地」に位置するIFCワン・サイゴン・プロジェクト（旧称サイゴン・ワン・タワー）は、短期間で活気ある再開を果たしたものの、未だに完成していない。

6,672平方メートルの敷地に、地下5階、技術フロア3階、地上41階建てのIFCワン・サイゴンは、17年前に着工されましたが、5年間の進捗の停滞の後、2011年に正式に建設が中止されました。その後、幾度ものオーナーチェンジを経て、IFCワン・サイゴンは未だ完成に至っていません。このプロジェクトは、街の評判を落とすプロジェクトのリストに何度も挙げられています。

ホーチミン市ベンタイン市場の向かい、賑やかな地下鉄1号線のすぐそばに、ワン・セントラル・サイゴン（旧称ザ・スピリット・オブ・サイゴン）と呼ばれる粗削りのコンクリートブロックが建っています。これは、商業センター、オフィス、アパートメント、スーパーアパートメント、6つ星ホテルなどを備えた複合施設で、総面積は8,500㎡を超え、1区の中心部、ベンタイン広場という絶好のロケーションに位置し、4つのファサードを備えています。このプロジェクトも多くのオーナーの手を経て、未だ完成していません。

同様に、チュン・トゥイ・ランカスター社が投資したランカスター・リンカーン・プロジェクト（4区）は2017年に着工されましたが、地下工事後に「凍結」されました。一方、DHA社のD-Oneサイゴン・プロジェクト（ゴーヴァップ地区）は2016年に承認されましたが、現在もまだ空き地のままです。

2024年土地法の新しい点の一つは、従来の法律では違反による土地の取り消しは土地の割り当てや土地の賃借を受けたプロジェクトのみに適用されていたが、用途変更や土地使用権の承認、土地使用権の譲渡を受けるプロジェクトにも制裁を適用する点だ。

これらは、ホーチミン市で長年「中断」されてきたプロジェクトのほんの一例です。2013年土地法では、投資政策決定が承認された後、プロジェクトは12ヶ月以内に実施されなければならず、延長する場合は24ヶ月以内に実施されなければならないと規定されています。この期間を過ぎてもプロジェクトが実施されない場合、プロジェクトは取り消されます。しかし、これらのプロジェクトを取り消すことは容易ではなく、特に企業がその土地に基本的な投資を行っている場合はなおさらです。

2024年土地法（2024年8月1日発効）には、より厳格な規制が多数盛り込まれています。例えば、土地の引渡し日から12ヶ月連続して利用されていない投資プロジェクト、または土地利用の進捗状況が投資決定に記載された進捗状況から24ヶ月遅れている投資プロジェクトは、取り消されます。

土地が利用されない場合、または予定より遅れている場合、投資家は最長24ヶ月の延長が認められ、国に追加の金額を支払う必要があります。延長期間経過後も土地が利用されない場合、国は土地、土地に付随する資産、および土地への投資費用について補償することなく、土地を回収します。

「不可抗力」のケースを考慮する必要がある

土地資源の再生のために中断されたプロジェクトの復旧は不可欠ですが、専門家によると、法的手続きに何年もかかるなどの不可抗力の事態も考慮に入れる必要があるとのことです。なぜなら、企業自身も、建設、販売、そして資本回収を再開するために、できるだけ早く法的手続きを完了させたいと考えているからです。

ガムダ・ランド・ベトナムのアンガス・リュウ取締役会長は、ダウ・トゥ紙の取材に対し、2024年土地法における延長期間満了後に実施されないプロジェクトに対する土地造成に関する規制は、土地資源の浪費を避けるためのものだと評価した。しかしながら、新型コロナウイルス感染症のパンデミック時など、場合によっては延長期間が長くなる可能性がある。

レ・タン建設株式会社のレ・ヒュー・ギア社長は、自身のビジネス経験から、現実には不可抗力の事例が数多く存在すると述べています。例えば、当局関連の手続きが遅れているために企業がプロジェクトを実施できないといったケースです。ギア氏によると、土地法を規定する法令では、こうした内容を補足・明確化する必要があるとのことです。そうでなければ、多くの場合、企業は「不当に」潰されてしまうでしょう。

「プロジェクト書類を提出したらすぐにタイムラインを記録する必要がありましたが、投資が承認された後も、投資ライセンスの申請やその他の手続きに何年もかかったため、すぐに実行することはできませんでした」とングイア氏は語った。

プロジェクトが遅延している状況で、プロジェクト実施を進めたい企業にとっての出発点は、この法律が自然災害や敵の攻撃といった不可抗力による遅延の条件を定めており、当局または公務員の過失による遅延であることが証明された場合、プロジェクトは取り消されないという点です。しかしながら、企業は、指導法令において、プロジェクトの遅延を間接的に引き起こした個人や組織に対するより詳細な規定と具体的な制裁を規定すべきだと提言しています。

2024年土地法における規制強化に加え、2023年不動産事業法では、投資家の財務状況に関する多くの変更が盛り込まれています。例えば、不動産事業者は、土地利用規模が20ヘクタール未満のプロジェクトについては総投資額の20%以上の自己資本を保有する必要があり、土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトについては総投資額の15%以上の自己資本を保有する必要があり、投資プロジェクトの実施に必要な資金動員能力を確保する必要があります。

不動産事業者が複数のプロジェクトを同時に実施する場合、全てのプロジェクトを実施するために、各プロジェクトにおいて上記比率を確保できる十分な自己資本を確保する必要があります。また、不動産業法2023では、信用残高制限、社債発行等の条件も定められています。

このような厳しい規制があるため、企業はプロジェクトを開始する前に、効果のない投資、プロジェクトの停滞、リソースの無駄を避けるために、慎重に計算する必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html