2024年8月1日以降、スケジュールが遅れているプロジェクトは補償なしに取り消される。この規制は投資家の「浄化」を図り、土地投機を防止し、停滞しているプロジェクトに対処することを目的としている。
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| IFCワンサイゴンプロジェクト（ホーチミン市1区）は、17年経った今も未完成のままだ。 |
土地投機と停滞しているプロジェクトを抑制するために、強力な措置を講じる。
ホーチミン市1区のハムギー通りとトン・ドゥック・タン通りの角という一等地にあるIFCワン・サイゴン・プロジェクト（旧称サイゴン・ワン・タワー）は、短期間の華々しい再始動にもかかわらず、未だに未完成のままだ。
敷地面積6,672平方メートル、地下5階、技術フロア3階、地上41階建てのIFC One Saigonは、17年前に着工しましたが、5年間の工事停滞の後、2011年に正式に建設が中止されました。その後、所有者が何度か変更されたにもかかわらず、IFC One Saigonは未完成のままです。この建物は、都市の景観を損なうプロジェクトのリストに繰り返し名前が挙げられています。
ホーチミン市のベンタイン市場の向かい、賑やかな地下鉄1号線の駅のすぐ隣に、ワン・セントラル・サイゴン（旧称：ザ・スピリット・オブ・サイゴン）と呼ばれる粗削りのコンクリート構造物が建っている。これは、ショッピングモール、オフィス、アパート、高級マンション、そして6つ星ホテルからなる複合施設で、総面積は8,500平方メートルを超える。1区の中心部という最高の立地にあり、4つの通りに面している。このプロジェクトは幾度か所有者が変わったが、完成の見通しは立っていない。
同様に、チュン・トゥイ・ランカスター社が出資するランカスター・リンカーン・プロジェクト（第4区）は2017年に着工したが、地下工事完了後に頓挫した。また、DHA社によるD-Oneサイゴン・プロジェクト（ゴーバップ区）は2016年に承認されたものの、今日に至るまで空き地のままである。
2024年土地法の新たな特徴の一つは、土地利用転換、土地利用権の承認、土地利用権の移転を伴うプロジェクトに制裁措置を適用することである。これに対し、従来の法律では、土地の割り当てや賃貸が行われたプロジェクトにおける違反行為に対してのみ、土地の返還措置が適用されていた。
上記は、ホーチミン市で長年停滞しているプロジェクトのほんの一例です。2013年土地法では、投資政策決定が承認された後、プロジェクトは12ヶ月以内に実施する必要があり、延長された場合は24ヶ月以内と規定されています。この期間内に実施されない場合、プロジェクトは取り消されます。しかし、これらのプロジェクトを取り消すのは容易ではなく、特に企業が既に土地に基本的な投資を行っている場合はなおさらです。
2024年土地法（2024年8月1日施行）には、より厳格な規制が含まれています。例えば、引き渡し日から12ヶ月連続して使用されていない投資プロジェクト、または投資決定書に記載された予定より24ヶ月以上土地利用の進捗が遅れている投資プロジェクトは、取り消されます。
土地が利用されない場合、またはプロジェクトが予定より遅れている場合、投資家は最長24ヶ月の延長を認められ、延長期間に応じた追加料金を国に支払わなければなりません。延長期間後も土地が利用されない場合、国は土地、土地に付随する資産、および投資費用に対する補償なしに土地を回収します。
不可抗力の可能性も考慮に入れなければならない。
停滞しているプロジェクトを再開し、土地資源を活性化させることは不可欠だが、専門家は、長期にわたる法的手続きといった不可抗力的な状況を考慮に入れるべきだと考えている。なぜなら、企業自身も建設、販売、資本回収を開始するために、法的手続きをできるだけ早く完了させたいと考えているからだ。
投資新聞の記者とのインタビューで、ガムダ・ランド・ベトナムの取締役会長であるアンガス・リュー氏は、2024年土地法における延長期間満了後に実施されないプロジェクトの埋め立てに関する規制は、土地資源の浪費を防ぐことを目的としていると述べた。しかし、場合によっては、例えば新型コロナウイルス感染症のパンデミック期間中のように、延長期間が長くなることもあると付け加えた。
レ・タイン建設株式会社のレ・フー・ギア社長は、自身のビジネス経験に基づき、実際には不可抗力の事例は数多く存在すると述べた。例えば、関係当局の手続きの遅延により、企業がプロジェクトを実施できないケースなどが挙げられる。そのため、ギア社長は、土地法を規定する政令において、こうした内容を補足・明確化する必要があり、さもなければ、多くの企業が不当に「倒産」してしまうだろうと指摘した。
「プロジェクト申請書を提出した直後から、スケジュールを明記する必要がありましたが、投資が承認された後も、投資許可の取得やその他の手続きに何年もかかるため、すぐに実施を開始することはできませんでした」と、ンギア氏は語った。
遅延が発生した場合でもプロジェクト実施を継続したい企業にとって朗報なのは、法律が自然災害や戦争といった不可抗力による遅延に関する条件を定めている点である。さらに、遅延が当局または法執行責任者の過失によるものであることが証明できれば、プロジェクトは取り消されない。しかしながら、企業側は、プロジェクトの遅延に間接的に責任を負う個人や組織に対する、より詳細な規制と具体的な制裁措置を指導政令に盛り込むべきだと提言している。
2024年土地法におけるより厳格な規制に加え、2023年不動産事業法では、投資家の財務要件に関する多くの変更が導入されています。例えば、不動産事業者は、土地面積が20ヘクタール未満のプロジェクトでは総投資資本の20%以上、土地面積が20ヘクタール以上のプロジェクトでは総投資資本の15%以上の自己資本を保有する必要があり、投資プロジェクトを実施するための資金調達能力を確保しなければなりません。
不動産事業者が複数のプロジェクトを同時に遂行する場合、すべてのプロジェクトを完了させるためには、各プロジェクトについて前述の比率を確保できるだけの十分な自己資本を確保しなければならない。さらに、2023年不動産事業法では、信用限度額や社債などの条件も規定されている。
このような厳しい規制があるため、企業はプロジェクトに着手する前にすべての要素を慎重に検討し、プロジェクトの遅延や資源の浪費につながる可能性のある非効率的で分散した投資を避ける必要がある。
出典： https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html
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