罰則は抑止力として十分ではないのだろうか？

Báo Kinh tế và Đô thị•18/09/2024

土地競売が投機や価格操作に利用されている：罰則はこうした行為を抑止するのに不十分なのか？ - 画像1

土地競売における歪みや不正行為は国民の怒りを招いており、多くの人々が、関係当局が介入し、この問題に徹底的に対処するために、より強力な措置を講じる必要があると主張している。

土地の競売に関して言えば、不動産市場では最近、ハノイ郊外の土地で記録的な落札価格が記録されている。

その好例が、8月20日午前4時30分に終了した19時間に及ぶオークションだ。ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村の19区画の土地が落札された。最高額の区画は1平方メートルあたり1億3330万ベトナムドンで落札され、開始価格の約30倍となった。この区画以外にも、1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超える価格で落札された区画が11区画あった。落札価格が最も低かった2区画は1平方メートルあたり9130万ベトナムドンで、それでも開始価格の12.5倍だった。

Batdongsan.comのデータによると、2024年第2四半期におけるティエンイエン村の土地の平均希望価格はわずか4300万ベトナムドン/平方メートルであったため、この結果は非常に異例である。さらに、ホアイドゥック地区の近隣村落における希望価格も、2024年第2四半期には2200万～6200万ベトナムドン/平方メートルの範囲であった。

先に8月10日、ハノイ市タインオアイ区タインカオ村タインタン地区ゴバ地区で、68区画の土地の競売が行われた。競売終了後、最高落札価格は1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超え、開始価格の8倍となった。通常の区画も、1平方メートルあたり6300万～8000万ベトナムドンの落札価格で、開始価格の5～6.4倍となった。

したがって、第2四半期の一般的な提示価格である1平方メートルあたり2700万ベトナムドンと比較すると、8月10日のオークションでタインカオ村の土地区画の落札価格である1平方メートルあたり6300万～1億ベトナムドンは、2.3倍から3.7倍高かった。

異例の高値で落札されたこれら2件の土地競売は、世間の注目を集めただけでなく、2021年末にホーチミン市のトゥーティエム都市開発地区で行われた前例のない競売を想起させた。

具体的には、2021年12月10日、ベトスター不動産投資株式会社（タンホアンミングループの子会社）は、トゥーティエムにある1万平方メートルを超える土地のオークションで24兆5000億ベトナムドンで落札し、1平方メートルあたり24億ベトナムドンという前例のない価格、開始価格の8倍という記録を打ち立て、不動産市場に大きな衝撃を与えた。

ホアイドゥック、タインオアイ、トゥーティエムのオークションは、場所、時期、開始価格に違いはあるものの、共通点が一つある。それは、落札価格が市場価格をはるかに上回っていることだ。土地価格が実際の価値をはるかに超えることは、オークション開催地におけるその後のオークションのための資産評価を困難にするだけでなく、全国各地に広範な影響を及ぼしている。

この状況は、現在「休眠状態」にある周辺地域に流動性を生み出すために、土地投機家やブローカーが「操作」を行っているのではないかという国民の疑念を招いています。この土地競売は市場価格を反映しておらず、投機家が地価をつり上げるための手段となる可能性があります。このような行為は、住宅価格の引き下げや社会福祉の確保を目指す政府の取り組みに悪影響を及ぼす恐れがあり、高値での土地売却への期待から経済停滞を引き起こす可能性さえあります。

土地競売における歪みや不正行為は、国民の怒りを買っている。多くの意見では、適切な管理機関が速やかに介入し、土地使用権競売の手続きを是正することで、不動産市場を混乱させ利益を得るための競売の悪用行為を厳しく取り締まる必要があると指摘されている。

不動産投資家として活躍するレ・ミン・チュン氏（ハノイ市カウザイ区在住）は、最近多くの土地オークションを注視しており、これらのオークションで不動産価格をつり上げているのは誰なのかと疑問に思っていると語った。なぜなら、こうした不透明な土地オークションの後、利益を得るのはごく一部の人々だけで、ブローカーを含む大多数の投資家は損失を被るからだ。

「現実として、不動産投資の利益の魅力はあまりにも大きい。たった1回のオークションで、平均的な労働者の数年分の収入に相当する利益が得られる。だからこそ、投資家は依然として殺到するのだ」とチュン氏は述べ、投機や価格操作を目的とした土地オークションの慣行に徹底的に対処するには、投資家の自覚だけに頼るのではなく、国家管理機関の断固たる行動に大きく依存する必要があると強調した。

同様に、不動産バブル崩壊時に利益と損失の両方を経験したトラン・キム・ンガ氏（ホーチミン市ゴーバップ区在住）も、投資家は自らの生存のために戦わなければならないが、不動産市場の透明性を確保する上で国家管理の役割は不可欠だと考えている。

「投機的なバブルを追いかけるのではなく、つまりバブルが崩壊するまで発表や警告を待つのではなく、地方自治体は計画やプロジェクトについて最初から透明性を保つべきです。透明性があれば、ブローカーや投機家がデマを流して不動産市場に混乱や不安定をもたらすことはもはやできなくなります」とンガ氏は述べた。

ビジネスの観点から、ベトナムアンホア不動産会社のゼネラルディレクターであるトラン・カイン・クアン氏は、不動産事業は計画段階から販売のための法的手続き完了まで数年かかるため、地価高騰の恩恵を受けられないと断言した。他の地域で地価が高騰し、補償が完了していないプロジェクトが重なると、事業に悪影響を及ぼす可能性がある。

一方、経済学者のファン・ズン・カイン氏は、不動産は多額の資金を必要とするため、本質的にニッチ市場であると分析している。したがって、人々が朝から晩まで区画を確保したり、土地を転売したり、手付金を受け取ったりするために列を作る光景は、単なる作り話に過ぎない。これは個人を罠にかけ、損失を与えるだけでなく、不動産価格が想像を絶する水準まで押し上げられているため、市場を凍結寸前にまで追い込んでいる。

「土地の競売に関しては、短期的には保証金の額を引き上げたり、競売後早期に譲渡された土地に対して手数料を課したりといった対策が考えられますが、長期的には、十分な抑止力とするためには、市場操作を行う者を訴追するという普遍的かつ包括的な解決策を検討すべきでしょう」と、カーン氏は強調した。

ホーチミン市弁護士協会の弁護士、レ・トゥ・タオ氏も同様の見解を示し、不動産市場の操作は非常に危険だが、課せられた制裁措置はまだ十分な抑止力になっていないと述べた。

弁護士のレ・トゥ・タオ氏によると、ベトナムの法律には現在、「株式市場操作」に関する規定があり、市場操作や混乱の兆候を明確に示し、違反行為に対する刑事責任の根拠としている。したがって、社会に危険な結果をもたらす不動産市場の混乱行為も、犯罪化の対象となる可能性がある。

「私見では、私腹を肥やす目的で不動産市場を操作する行為に関する新たな犯罪を刑法に盛り込む必要がある。土地競売の価格が『水増し』されているのではないかという憶測や不安、懸念が広まることは絶対に許されない。なぜなら、それは当局に対する国民の信頼を損ない、法執行の厳格さを弱めることになるからだ」と、弁護士のタオ氏は提言した。