土地オークション活動の歪みや逸脱は国民の不満を引き起こしており、この問題を徹底的に解決するためには、権限のある管理機関が介入し「より強力な措置」を講じる必要があると考えられている...
土地オークションに関しては、ここ数日、不動産市場ではハノイ郊外の土地オークションで記録的な落札価格が記録されている。
オークションは例年通り19時間続き、8月20日午前4時30分に終了しました。ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村の19区画の土地が落札され、最高価格は1億3,330万ドン/平方メートルで、開始価格の約30倍に上りました。この土地以外にも、11区画の土地が1億ドン/平方メートルを超える価格で落札されました。今回のオークションで最も低い価格となった2区画は、9,130万ドン/平方メートルで、開始価格の12.5倍に上りました。
Batdongsan.comのデータによると、ティエンイエン村の2024年第2四半期の土地販売価格は平均4,300万VND/m²に過ぎなかったため、この結果は非常に異例と言えるでしょう。さらに、ホアイドゥック郡の近隣村の販売価格も、2024年第2四半期に2,200万VND/m²から6,200万VND/m²の間で変動しました。
8月10日には、ハノイ市タンオアイ区タンカオ村タンタン村ゴバ地区でも68区画の土地オークションが開催されました。オークション終了後、最高落札価格は1平方メートルあたり1億ドンを超え、開始価格の8倍に上りました。また、一般区画も1平方メートルあたり6,300万～8,000万ドンで、開始価格の5～6.4倍に上りました。
そのため、第2四半期の一般的な販売価格2,700万VND/m2と比較すると、8月10日のオークションでのタンカオコミューンの土地の落札価格は6,300万～1億VND/m2で、2.3～3.7倍高かった。
前述の2件の異例の高値での土地オークションは世間の注目を集めただけでなく、2021年末にホーチミン市トゥーティエム都市圏で行われた「前例のない」オークションを人々に思い起こさせた。
具体的には、2021年12月10日、タンホアンミングループの子会社であるゴイサオベト不動産投資株式会社が、トゥーティエムにある1万平方メートルを超える土地を24兆5000億ドンで落札し、開始価格の8倍にあたる1平方メートルあたり24億ドンという前例のない記録を樹立し、不動産市場に長きにわたって波紋を巻き起こしました。
ホアイドゥック、タンオアイ、トゥーティエムの各地区で行われたオークションは、場所、時期、開始価格などが異なっているにもかかわらず、共通点が一つあります。それは、落札価格が平均価格の数倍も高いことです。実際の価値をはるかに上回る土地価格は、オークション会場におけるその後のオークションにおける資産評価を困難にするだけでなく、全国各地に広範囲に影響を及ぼしています。
この現実から、世論は投機家や土地仲介業者による「冬眠状態」にある周辺地域の流動性確保のための「操作」を疑っています。この土地オークションは市場価格を反映しておらず、投機家が地価をつり上げるための道具となりかねません。こうした行為は、住宅価格の引き下げや社会保障の確保を目指す政府の取り組みに悪影響を及ぼし、高値での土地売却を待つ心理によって経済全体の停滞を招くリスクさえあります。
土地競売活動における歪曲と逸脱は国民の不満を引き起こしており、権限を有する管理機関が迅速に介入し、土地使用権競売業務を速やかに是正し、競売を利用して不動産市場を混乱させ、不当利得を目的とする行為を厳格に取り締まるべきだという意見が多く寄せられている。
プロの不動産投資家であるレ・ミン・チュン氏（ハノイ市カウザイ区在住）は、最近多くの土地オークションに注目し、これらのオークションで不動産価格を吊り上げているのは誰なのかと自問自答したという。不透明な土地オークションでは、利益を得るのはごく少数で、ブローカーを含む残りの投資家は損失を被るからだ。
「不動産の利益の魅力は非常に大きく、オークション当日の朝だけで、一般労働者の数年分の収入に相当する利益が得られるため、投資家はそれでも殺到するというのが現実です」とチュン氏は述べ、投機目的の土地オークションや価格高騰行為を徹底的に管理するには、投資家の自覚に頼るのではなく、国の管理機関の決断に大きく依存することを強調した。
不動産バブル崩壊時に損得両面を経験したトラン・キム・ガーさん（ホーチミン市ゴーヴァップ区在住）も同様に、生き残るためには投資家自らが奮闘しなければならないが、不動産市場の透明化には国家の管理役割が不可欠だと考えている。
「バーチャルな熱狂を追いかけるのではなく、つまり、バーチャルな熱狂が燃え上がるまで待ってから発表や推奨を行うのではなく、地方自治体は当初から計画やプロジェクトについて透明性を保つべきです。透明性が確保されれば、不動産ブローカーや投機家が噂を広めて不動産市場に混乱と不安定さをもたらすことはもうありません」とンガ氏は述べた。
ビジネス面では、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、プロジェクトへの投資には計画から開始、販売開始のための法的手続き完了まで数年かかるため、不動産業界は不動産フィーバーの恩恵を受けられないと断言した。他の地域での土地フィーバーや、未だに補償金が支払われていないプロジェクトが、ビジネスに影響を与える可能性がある。
一方、経済専門家のファン・ドゥン・カーン氏は、不動産は本質的に、巨額かつ非常に多額の資本を必要とするため、選り好みする顧客向けのチャネルであると分析しており、人々が朝から晩まで並んで区画の引渡し、土地の引き渡し、手付金の受け取りなどを行うというイメージは、単にあらかじめ用意されたシナリオに過ぎず、個人が罠に落ちてお金を失うだけでなく、不動産価格が想像を絶するレベルまで押し上げられて市場が凍結するリスクにまで追い込まれている。
カイン氏は、「土地オークションでは、短期的には保証金の額を引き上げたり、オークション後早期に譲渡された土地に対して手数料を課したりすることが可能だが、長期的には十分な抑止力となるため、実施を検討すべき普遍的かつ包括的な解決策は、操作に対する刑事責任を追及することだ」と強調した。
ホーチミン市弁護士会所属のレ・トゥー・タオ弁護士も同様の見解を示し、不動産市場を操作する行為は非常に危険だが、制裁措置を設けるだけでは抑止力としては不十分だとコメントした。
弁護士レ・トゥ・タオ氏によると、現在ベトナム法には「株式市場操作」に関する犯罪規定があり、市場操作や市場混乱の兆候が違反に対する刑事責任の根拠として明確に示されている。したがって、不動産市場を混乱させ、社会に危険な結果をもたらす行為についても、犯罪化を検討する可能性がある。
「私見では、私利私欲のために不動産市場を操作する行為に関する新たな犯罪を刑法に規定し、研究・開発する必要がある。『水増し』の疑いのある土地オークションについて、世論が噂したり、疑念を抱いたり、不安になったりすることは絶対にあってはならない。そうすることで、当局への信頼が損なわれ、法執行の厳しさが薄れてしまうからだ」とタオ弁護士は提言した。
2024年9月18日 9時28分
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出典: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html
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