罰則だけでは抑止力が不十分なのでしょうか?

土地オークション活動における歪みや不正行為は国民の怒りを買っており、この問題に徹底的に取り組むためには管轄当局が介入し、より強力な措置を講じる必要があると主張する人が多くいる…

土地オークションに関しては、不動産市場では最近、 ハノイ郊外の土地の落札価格が記録破りとなっている。

好例の一つは、8月20日午前4時30分に終了した19時間におよぶオークションです。ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村の19区画の土地が落札されました。最高価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンで、開始価格の約30倍に相当しました。この区画以外にも、1平方メートルあたり1億ドンを超える価格の区画が11区画ありました。最低落札価格の2区画は9,130​​万ドンで、それでも開始価格の12.5倍に相当します。

Batdongsan.comのデータによると、ティエンイエン村の2024年第2四半期の土地の平均売り出し価格は1平方メートルあたりわずか4,300万ドン（約45億円）だったため、この結果は非常に異例と言えるでしょう。さらに、ホアイドゥック区の近隣村の売り出し価格も、2024年第2四半期には1平方メートルあたり2,200万ドンから6,200万ドン（約65億円）の範囲でした。

8月10日には、ハノイ市タンオアイ区タンカオ村タンタン村ゴバ地区で68区画の土地オークションが開催されました。オークション終了後、最高落札価格は1平方メートルあたり1億ドンを超え、開始価格の8倍に上りました。また、一般区画も1平方メートルあたり6,300万～8,000万ドンで落札され、開始価格の5～6.4倍に上りました。

そのため、第2四半期の一般的な提示価格2,700万VND/m2と比較すると、8月10日のオークションでのタンカオコミューンの土地区画の落札価格は6,300万～1億VND/m2で、2.3～3.7倍高かった。

異例の高値で行われたこの2件の土地オークションは世間の注目を集めただけでなく、2021年末にホーチミン市トゥーティエム都市圏で行われた前例のないオークションを思い起こさせた。

具体的には、2021年12月10日、ベトスター不動産投資株式会社（タンホアンミングループの子会社）がトゥーティエム区の1万平方メートル超の土地を24兆5000億ドンで落札し、開始価格の8倍にあたる1平方メートルあたり24億ドンという前例のない記録を樹立し、不動産市場に長きにわたる衝撃を与えました。

ホアイドゥック、タンオアイ、トゥーティエムの各地区における競売は、場所、時期、開始価格がそれぞれ異なるにもかかわらず、共通点が一つあります。それは、落札価格が一般市場価格の数倍に上ることです。土地価格が実際の価値をはるかに上回っていることは、競売開催地におけるその後の競売における資産評価を困難にするだけでなく、全国各地に広範な影響を及ぼしています。

この状況は、現在「休眠状態」にある周辺地域に流動性を与えるために、土地投機家や仲介業者が「価格操作」を行っているのではないかという疑念を国民に抱かせています。この土地オークションは市場実勢価格を反映しておらず、投機家が地価をつり上げるための道具となる可能性があります。こうした行為は、住宅価格の抑制と社会福祉の確保を目指す政府の取り組みに悪影響を及ぼす恐れがあり、土地の高値売却への期待から経済停滞を引き起こす可能性さえあります。

土地競売における歪曲や不正行為は、国民の激しい怒りを招いている。多くの意見は、権限を有する管理機関が迅速に介入し、土地使用権の競売手続きを速やかに是正し、競売を悪用して不動産市場を混乱させ、利益を得る行為を厳しく取り締まるべきだと指摘している。

プロの不動産投資家であるレ・ミン・チュン氏（ハノイ市カウザイ区在住）は、最近多くの土地オークションに注目しており、これらのオークションで不動産価格を吊り上げているのは誰なのかと自問自答しているという。なぜなら、こうした不透明な土地オークションの後、利益を得るのはごく少数で、ブローカーを含む大多数の投資家は損失を被るからだ。

「現実には、不動産利益の魅力はあまりにも大きく、オークションのたった1日の午前中で、平均的な労働者の数年分の収入に相当する利益が生まれます。だからこそ、投資家はそれでも殺到するのです」とチュン氏は述べ、投機や価格操作を目的とした土地オークションの慣行を徹底的に排除するには、投資家の自覚だけに頼るのではなく、国家管理機関の断固たる行動に大きく依存することを強調した。

同様に、不動産バブル崩壊時に利益と損失の両方を経験したトラン・キム・ガーさん（ホーチミン市ゴーヴァップ区在住）も、投資家は生き残るために戦わなければならないが、不動産市場の透明性を確保するには国家管理の役割が不可欠だと考えている。

「投機バブルを追いかけて、バブルが崩壊するまで発表や警告を待つのではなく、地方自治体は当初から計画やプロジェクトについて透明性を保つべきです。透明性があれば、不動産ブローカーや投機家が噂を広め、不動産市場に混乱と不安定さをもたらすことはもうありません」とンガ氏は述べた。

ビジネスの観点から、ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長は、不動産事業は土地価格の高騰から利益を得ることはできないと断言した。これは、計画段階から売却のための法的手続きの完了まで数年かかるためだ。他の地域の土地価格が高騰し、未だに補償が完了していないプロジェクトも相まって、事業に悪影響を及ぼす可能性がある。

一方、経済学者のファン・ドゥン・カーン氏は、不動産市場は巨額かつ極めて多額の資本を必要とすることから、本質的にニッチな市場であると分析しています。そのため、区画を確保し、土地を転売し、手付金を受け取るために朝から晩まで人々が列をなすというイメージは、単なる仕組まれたシナリオに過ぎません。これは個人を罠にかけ、損失を被らせるだけでなく、不動産価格が想像を絶する水準まで押し上げられ、市場を凍結寸前に追い込むことになります。

カーン氏は、「土地オークションについては、短期的には保証金の額を引き上げたり、オークション終了後に早期に譲渡された土地に手数料を課したりといった方法があるが、長期的には十分な抑止力を発揮するためには、市場を操作する者を訴追することが普遍的かつ包括的な解決策として考えられる」と強調した。

ホーチミン市弁護士会の弁護士レ・トゥー・タオ氏も同様の見解を示し、不動産市場の操作は非常に危険だが、課せられた制裁はまだ十分な抑止力にはなっていないと述べた。

弁護士レ・トゥ・タオ氏によると、ベトナムの法律には現在「株式市場操作」に関する犯罪規定があり、市場操作や市場混乱の兆候が違反に対する刑事責任の根拠として明確に規定されている。したがって、不動産市場を混乱させ、社会に危険な結果をもたらす行為も、犯罪化の対象となる可能性がある。

「私見では、私利私欲のために不動産市場を操作する行為に関する刑法上の新たな犯罪を検討し、新設する必要がある。『水増し』の疑いのある土地オークションについて、国民が憶測や不安、心配を抱くことは絶対に許されない。こうした事態は、当局への国民の信頼を損ない、法執行の厳格さを弱めることになるからだ」とタオ弁護士は提言した。

2024年9月18日 9時28分

出典: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html