政府が負の影響やリスクを防ぐために精力的に努力しているにもかかわらず、不動産市場は依然として数多くの障害や困難に直面している。
ブットソン町（ホアンホア地区）にある計画区画はかなり前に競売にかけられたが、建設率は依然として低いままだ。
2023年住宅法、2023年不動産事業法、およびそれらの施行規則の公布後、各級政府および関係機関は、投資家、団体、個人を対象とした普及啓発キャンペーンを速やかに実施しました。同時に、障害や困難に対処するための解決策を迅速かつ断固として実行し、不動産市場の安全で健全かつ持続可能な発展を促進しました。
住宅政策の実施状況および不動産市場の検査・監督も真剣に実施されている。特に、建設局は省内の不動産市場の状況を定期的に監視し、効果的に監督するとともに、市場の過熱や停滞、デマの拡散、投機による価格吊り上げ、需給の不均衡の発生などを防ぐため、適切な措置と解決策を迅速に講じている。
そのため、厳しい経済状況にもかかわらず、2024年には、省内の各地区、町、市の人民委員会が、省人民委員会が承認したリストに従って、規制と手続きの遵守を確保しながら、プロジェクトの土地使用権オークションを実施しました。建設局の報告によると、2024年には、各地方自治体が計画された土地316区画（面積130.84ヘクタール）をオークションにかけ、10兆8300億ベトナムドン以上（計画の47.4%）の収益を上げました。この金額は、2023年の2.4倍と見られています。さらに、各地方自治体の報告によると、開始価格を何倍も上回る異常に高いオークション結果の事例はありませんでした。落札価格は、開始価格と比較して平均0.2%から3%上昇しました。タインホア市、およびティエウホア区とハチュン区は、開始価格に対する落札価格の割合が最も高く、28.8%から30%の範囲にあると考えられている。
建設局によると、土地利用権オークションを通じた土地の割り当てとリースは、不正行為を抑制し、地方予算収入に大きく貢献し、インフラへの再投資を可能にし、社会経済開発目標の達成に貢献している。オークションプロセスは、公開性、客観性、誠実性、公平性を確保し、法律に基づきすべての参加者の正当な権利と利益を保障している。
しかし、過去数年間に競売にかけられた計画用地のうち、入居率（住宅建設の完了と入居）は依然として低い水準にとどまっている。建設局住宅不動産市場管理部長のグエン・マン・トゥアン氏は、 タインホア市におけるこの入居率はわずか約20％であると述べている。都市中心部から離れた地区や地域では、この率は約10％に過ぎない。これは、土地資源の著しい浪費につながっている。
この状況の理由は多岐にわたり、一部は一般市民の投機によるものであり、一部は競売にかけられた土地にまだ土地使用権証明書が交付されていないことによるものです。しかし、住宅・不動産市場管理局長のグエン・マン・トゥアン氏によると、主な理由は、土地使用権競売による収益に対する需要が非常に高い一方で、利益目的で投資として土地を購入する人々の需要も非常に高いことです。これが、土地価格が上昇し続け、同じ地域であっても、後に競売にかけられた土地の価格が以前に競売にかけられた土地の価格よりも高くなる理由の一つでもあります。このような状況は、貧困層、低所得者、中所得者が土地を入手して購入することを困難にするだけでなく、地方自治体が国内外の大企業や事業者を建設プロジェクトに誘致することも困難にしています。
不動産は市場原理に左右される商品ではあるものの、競売で取得した土地が競売後も長期間未開発のまま放置されるのは無駄である。こうした事態を防ぐため、2023年住宅法および2023年不動産事業法（いずれも2024年8月1日施行）では、競売落札後の住宅建設期間の制限や違反に対する罰則が規定されている。しかしながら、現時点では、これらの法律を実際に運用するための具体的な規定は存在しない。
不動産市場、特に土地区画セグメントにとって朗報となるもう一つの点は、政府が、不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施の有効性と効率性を継続的に向上させることに関する、2024年11月23日付国会決議第161/2024/QH15号の実施計画を最終決定するための幅広い協議プロセスを実施していることである。これに伴い、政府は、省および中央直轄市の人民委員会に議長を任命し、各省庁と連携して、実施プロセスの長期化や法改正によって困難、法的障害、停滞に直面している不動産プロジェクトを最終的に解決するための適切な解決策を策定し、経済関係や市民関係の「犯罪化」を回避することが期待されている。この解決策は、多くの土地区画プロジェクトへの再投資の可能性を「解き放ち」、不動産市場の健全かつ持続可能な発展に貢献することが期待される。
文と写真：ドン・タイン
出典： https://baothanhhoa.vn/quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-cho-coi-troi-de-phat-trien-lanh-manh-243696.htm
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