1平方メートルあたり1億ドンのアパート、誰のための「ゲーム」？

建設省の最新の報告書によれば、今年の最初の9か月間で、アパートの販売価格ハノイとホーチミン市では価格は高止まりしており、昨年の同時期と比べて上昇傾向にある。

具体的には、2025年第3四半期のハノイのマンションの平均一次販売価格は7,000万～8,000万VND/m²で、2025年第1四半期と比較して5.6％増加し、2024年の同時期と比較して33％増加しています。特に、ハノイの一部の高級マンションプロジェクトでは、1億5,000万～3億VND/m²の販売価格が記録されています。

ホーチミン市では、過去9か月間のマンションの平均一次販売価格は約7,500万VND/m²で、今年第1四半期からは変化がないものの、2024年の同時期と比較すると36%上昇した。一部の高級プロジェクトでは、販売価格が1億5,000万VND/m²以上のものもある。

サヴィルズの最新レポートによると、ハノイで第2四半期に発売された新築マンションの1平方メートルあたりの平均価格は9,100万ドン/平方メートルに達しました。この価格は、少なくとも今年は下落する見込みはありません。なぜなら、年内に発売予定のプロジェクトのほとんどが、1平方メートルあたり9,000万ドンを超える価格になると予想されているからです。

建設省の報告書はまた、不動産価格は毎年着実に上昇しているものの、その真の価値を反映しておらず、大多数の人々の平均所得と比較すると依然として高いと強調した。

特に、建設省によると、住宅の買い占め、価格高騰、投機といった現象が依然として存在しており、不動産価格の高騰により需給バランスが崩れ、ほとんどの人にとって購入可能な価格を超えています。

投資家と富裕層が高級マンションセグメントの主な顧客です。（イラスト写真：ミン・ドゥック）

一方、不動産専門家によると、現在、高価格帯の住宅を購入する人の大半は、高い収益性を期待する投資家です。それどころか、高い需要があるにもかかわらず、住宅価格の高騰により、大多数の人々、特に若者にとって住宅へのアクセスは非常に困難になっています。

不動産仲介協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は次のように分析しています。「住宅購入者に関して言えば、現実には、初めて住宅を購入する少数の人々が真の住宅ニーズを持って購入しています。大多数は投資家であり、短期的な「サーフィン」目的で購入する人もいれば、他の投資チャネルの大幅な変動の中で資産を保有するために購入する人もいます。」

市場調査会社DKRAベトナムの調査によると、投資目的の購入者は、実際に住宅を必要としている購入者よりも割合が高く、売上高の70～80%を占めています。これらの顧客のほとんどは、借入ではなく遊休資金を活用して、既に少なくとも2つの物件を所有しています。彼らは収益性、明確な法的地位、賃貸可能面積、そして流動性を重視しています。

プロパティ・グル・ベトナム社の調査によると、最近のマンション市場取引の最大60%は投資顧客層に集中しています。リスク許容度の高い投資家は皆、近い将来マンション価格が上昇し続けると確信し、財務レバレッジを活用して購入することに積極的です。

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）のファム・ティ・ミエン副所長は、利益を目的として購入する投資家グループに加え、1平方メートルあたり1億ドンの価格でマンションを購入する意思のある別のグループ、つまり優れた資金力を持つ人々を指摘した。

ミエン氏は、販売価格が高騰しているにもかかわらず、投資家は依然として物件を売却していると指摘した。具体的には、新規供給物件の消化率は依然として62%に達している。特に、「完売」したマンションの多くは、高級・ラグジュアリーセグメントに属していた。

「新しくオープンしたプロジェクトは高価格しかし、ベトナム人や外国人を含む、経済力のある層の住宅需要が依然として高いため、依然として十分に吸収されています。さらに、価格が引き続き上昇するとの期待から、顧客が「優遇」キャッシュフローを利用することで、投資需要も高まっています」とミエン氏は述べました。

専門家はまた、プライマリー市場での取引のほとんどは、多くの不動産を所有する人々の需要から生じているとも述べた。

ハノイのある不動産会社の担当者は、一等地に位置し、1平方メートルあたり数億ドンという価格のプロジェクトでは、購入者の大半は真の住宅ニーズを持つ富裕層であると明らかにした。これは、充実したアメニティと洗練されたコミュニティを備えた居住空間を求める8X世代と9X世代の顧客層である可能性がある。

「 1平方メートルあたり1億～1億5000万ドンの価格帯のプロジェクトは最も売れやすいが、1平方メートルあたり2億ドンを超えるアパートはより選り好みされるだろう」と彼は語った。

ピーク時に投資するのは危険です。

ベトナム銀行協会のグエン・クオック・フン副会長兼事務局長はかつて、高額マンションを大量に「保有」し、価格が上昇するのを待って売却する投資家は、2025年以降、多くのリスクに直面するだろうと警告した。フン氏によると、銀行自身は融資を続け、投資家は住宅を購入し続け、後から購入する人は価格上昇を期待して他の購入者と価格差が生じる。しかし、価格が下落したり、売れなくなったりすると、最終的な購入者がその代償を払うことになる。

最高価格のアパートに投資すると、多くのリスクが伴う可能性があります。（イラスト：Cong Hieu）

洪氏は、今後政府が「100万戸の社会住宅」プロジェクトを実施すれば、不動産市場は本来の姿に戻るだろうと信じている。

それに加えて、社会住宅投資家を待っている145兆VND以上の資金も、不動産市場の良い方向性を示唆するだろう。

グエンチャイ大学金融銀行学部長のグエン・クアン・フイ氏も、数億ドンの価値があるアパートへの投資は大きなリスクを伴うと述べた。

特に、このセグメントは流動性が限られており、顧客基盤が小さいとすぐに転売することが困難です。また、これらの数億円/㎡のマンションの賃貸利回りも非常に低く、年間3～5%程度と、他のチャネルと比べてはるかに低い水準です。

一方、これらのアパートへの投資は、価格調整や成長の停滞といったリスクが高くなります。価格が購入可能額や実際の利用価値をはるかに超えている場合、市場は減速する可能性があります。

最後に、フイ氏によると、すべての資本を高級マンションに投入することは、他の分野への投資を多様化する機会を逃すことを意味する。

EZ不動産投資開発株式会社のファム・ドゥック・トアン社長も、投資家は現時点では安いアパートを購入することにのみお金を使うべきだと述べた。

トアン氏によると、2～3年前までは、アパートは消耗品であり、時間の経過とともに価値が下がるという考えから、魅力的な投資ポートフォリオにはほとんど含まれていませんでした。しかし、ハノイでの新規供給が徐々に制限されるようになると、安全志向の多くの投資家が再びこの物件に興味を持つようになりました。毎月の賃貸収入と価格上昇率を合わせると、アパートへの投資は現在の貯蓄よりも大きな利益をもたらします。

しかし、現在のアパート価格は非常に高いため、買い手は安易に「高値で買い」、大きなリスクを負うことになります。例えば、40億～50億ドンのアパートでも、家賃は月額1,000万ドン程度です。一方、20億～30億ドンのアパートでも、家賃は同額です。そのため、トアン氏は、投資家は適正価格の物件にのみ投資すべきだと述べています。

PropertyGuru Vietnamの副社長であるグエン・クオック・アイン氏も、安価で手頃な価格の物件のみを購入または投資すべきだと考えています。また、購入時期よりも、しっかりとした財務状況を整えることが重要であると指摘しました。購入者は、住宅価格の少なくとも30～40%を自己資金で確保しておくべきです。住宅購入のためのローンを組む際に経済的プレッシャーを回避するためには、今後3～5年間の安定したキャッシュフローを確保することが重要です。

出典: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html