1ベッドルームのスタジオアパートメントに投資するチャンスはありますか?

ワンルームマンションやスタジオはかつては若い社会人にとって魅力的な投資対象だったが、不動産価格が高騰し、日本銀行が金利を引き上げ始めて住宅ローンのコストが上昇するにつれ、多くの人にとって手が届かない価格になりつつある。

「若い世代、特にサラリーマン投資家は不動産市場から姿を消しました。銀行は彼らに融資していません」とアナリストの幸田正典氏は述べ、金利上昇に伴い銀行は融資対象を厳選するようになったと付け加えた。不動産価格の上昇、金利の上昇、そして管理費などの所有コストの高騰により、ワンルームマンションの購入はより困難になっている。

2010年代に日本がリフレ経済政策を導入して以来続いている現在の不動産価格の上昇は、日本の富裕層に加え、アジアの投資家や企業によって牽引されていると、幸田氏は指摘する。こうした購入者のうち、若い投資家はごく一部を占めており、主に海外資産を持つ企業で高給取りの層である。

ワンルームマンションの価格は、サラリーマンにとってますます手の届かないものになりつつある。（写真：宮口豊、森山亜里沙、浦田幸之介）

日本政府は長年、物価と賃金の上昇を促し、日銀が金利を正常化できるよう努めてきました。日銀は最近、政策金利を17年ぶりの高水準に引き上げ、「失われた20年」の終焉を示唆する動きを見せました。この長期不況は、1990年代の金融バブル崩壊後に始まりました。2010年代には、日銀は「量的・質的金融緩和」を通じて家計と企業の支出を押し上げようと試みましたが、失敗に終わり、最終的にマイナス金利に頼ることになりました。

日銀は3月下旬の2日間の金融政策決定会合の終了時に政策金利を据え置き、夏場の追加利上げへの期待を強めた。1月には、無担保翌日物金利を17年ぶりの高水準となる0.5%に引き上げた。これは、2024年7月の前回利上げから0.25ポイント上昇した水準である。

しかし、景気回復は朗報である一方で、金利の着実な上昇はマイナス面を浮き彫りにしている。デフレの終焉と、実質的に無償の融資によって、サラリーマンを含む不動産購入者は長らく融資を受けやすくなってきた。1ベッドルームのアパートは、購入者が購入後、賃貸することで返済できるため、人気の投資商品となっている。そして、銀行はこうした購入者の安定した給与を理由に融資を行ってきた。

「5年前に物件を購入して以来、金利は上昇し続けています。金利は変動するため、毎月の元金は同じでも、利息の額が増えていくのです」と、化学会社に勤める32歳のTYさんは語る。TYさんは東京と大阪にある2つの物件のうち最初の物件を5年前に購入した。当時は日銀の金融政策が最も緩和的で金利がマイナスだった。

不動産価格も過去20年間で着実に上昇している。不動産データ提供会社「東京カンテイ」によると、2023年の東京都内の新築ワンルームマンションの平均価格は3,286万円で、2004年の平均価格2,179万円から50%上昇した。築年数が古いマンションでは上昇幅がさらに大きく、2023年の平均価格は1,602万円で、2004年の中古マンションの平均価格932万円から72%近く上昇している。

粗利回り（入居者が年間に得る家賃収入と物件価格の比率）は、過去10年間で低下傾向にあります。2023年の新築ワンルームマンションの利回りは3.37%で、2014年の3.98%から0.61ポイント近く低下しました。既存マンションの利回りは5.66%で、2014年の7.39%から1.73ポイント近く低下しました。

利益が減少する中、老後の生活に十分な資金があるかどうかを心配する若い労働者は、不動産の購入や賃貸に引き続き関心を示している。

東京証券取引所に上場するGAテクノロジーズが運営する若者をターゲットにした不動産投資サービス「Renosy」によると、外資系銀行やITベンチャー、政府機関に勤務する若者からの問い合わせが2021年から2024年の間に10倍に増加しており、潜在的な投資家はNISAだけに頼るのではなく、リスク分散を求めているという。

「20代は結婚や出産、教育費など将来まとまったお金が必要になると考えている人が多い。そのお金がNISAだけで貯められるのかが悩みの種になっている」とRenosyの事業戦略担当者は語る。

「5年前、老後の『2000万円問題』が盛んに報道されていました。銀行預金だけではお金の価値が下がってしまう、と。自分のお金は投資など、他の場所に預けておくべきだと考えていました」とTYさんは語る。2000万円問題とは、快適な老後を送るには2000万円の貯蓄が必要だという一般的な考え方のことだ。

FPのYou&me Partners代表でファイナンシャルプランナーの伊達由紀子氏によると、金融リテラシーの需要は高まっているという。伊達氏によると、Instagram、Xbox One、YouTubeといったソーシャルメディアは、金融リテラシーを学ぼうとする若者にとって「圧倒的に人気」のある情報源であり、多くの人がこうしたプラットフォームから得た情報のみに基づいて投資判断を下しており、そのアドバイスの質はしばしば疑問視されているという。

不動産投資にはリスクが伴う。「販売会社は新規販売で数百万円の利益を上げることができるため、セールストークは強引で説明不足な場合もあり、重要な点が抜け落ちていたり、事実を歪曲したりして誤解を招くような書類の提示もある」と、投資に興味のない人を狙って多額の資金をつぎ込ませる悪質な販売手法の案件を担当してきた勝田勲弁護士は指摘する。

勝田氏は、日本の法律では不動産所有者の立場は転貸会社よりも「はるかに弱い」と付け加えた。その弱い立場は契約にも及んでいる。

2022年までに、高校で金融教育が必修化されます。授業は通常、金融のバックグラウンドを持つ家庭科や社会科の教師、あるいは金融・証券業界の専門家によって行われます。しかし、依然として問題が残っています。

「教師自身も投資などの経験がないため、生徒に金融リテラシーを教えるのは難しいと思います」と伊達氏は言います。 「情報を求める人はたくさんいるのに、適切な情報を提供できる専門家が足りないのです。」

出典: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html