1ベッドルームのスタジオアパートメントに投資するチャンスはありますか?

ワンルームマンションやスタジオはかつては若い社会人にとって魅力的な投資対象だったが、不動産価格が高騰し、日本銀行が金利を引き上げ始めて住宅ローンのコストが上昇するにつれ、多くの人にとって手が届かない価格になりつつある。

「若い世代、特に『月給』投資家は不動産市場から姿を消した。銀行も彼らに融資をしていない」とアナリストの幸田正典氏は述べ、金利上昇に伴い銀行は融資を厳選するようになっていると付け加えた。不動産価格の上昇、金利の上昇、管理費などの所有コストの急騰により、ワンベッドルームのアパートの購入はより困難になっています。

幸田氏によれば、2010年代に日本のリフレ経済政策が導入されて以来続いている現在の不動産価格の高騰は、日本の富裕層とアジアの投資家や企業によって支えられている。こうした購入者のうち​​若い投資家はほんの一部で、主に外国の要素を持つ企業で高給取りの若い投資家が占めている。

ワンルームマンションの価格は、サラリーマンにとってますます手の届かないものになってきている。 （写真：宮口裕、森山有紗、浦田幸之助）

日本政府は長年、物価と賃金の上昇を促し、日銀が金利を正常化できるように努めてきた。中央銀行は最近、金利を17年ぶりの高水準に引き上げ、「失われた20年」の終焉への期待を示した。この長期不況は金融バブルが崩壊した1990年代に始まった。 2010年代、日銀は「量的・質的金融緩和」を通じて家計や企業の支出を押し上げようとしたが失敗し、最終的にマイナス金利に頼った。

日銀は、夏にさらなる利上げがあるとの期待から、2日間の金融政策会合後、3月末に政策金利を据え置いた。中央銀行は1月に翌日物無担保金利を17年ぶりの高水準となる0.5％に引き上げた。これは2024年7月の前回の引き上げより0.25ポイント高い。

しかし、景気回復は朗報である一方、金利の着実な上昇はマイナス面を浮き彫りにしている。デフレの終焉と、サラリーマンを含む住宅購入者が長らくローンを利用できるようにしてきた実質的に無料の信用供与である。購入者が購入し、賃貸することで返済できるワンベッドルームのアパートは、人気の投資手段です。そして銀行は、安定した給料を理由にこれらの購入者に融資を行った。

「（物件を）購入した５年前から金利は上がっています。金利が変わると、毎月の元金は同じでも、利息が増えるんです」と、化学会社に勤めるＴＹさん（３２）は言う。 TYは5年前、日銀の金融政策が最も緩和的で金利がマイナスだった時期に、東京と大阪の2つの不動産のうち最初の物件を購入した。

不動産価格も過去20年間で着実に上昇しています。不動産データ提供会社「東京カンテイ」によると、2023年の首都圏の新築ワンルームマンションの平均価格は3,286万円で、2004年の平均価格2,179万円から50％上昇した。築年数が古いマンションでは上昇幅がさらに大きく、2023年の平均価格は1,602万円で、2004年の中古マンションの平均価格932万円から72％近く上昇した。

粗利回り（物件価格に対する入居者の年間賃貸収入の比率）は過去10年間で低下している。 2023年の新築ワンルームマンションの利回りは3.37％で、2014年の3.98％から0.61パーセントポイント近く低下した。古いアパートの利回りは5.66％で、2014年の7.39％から約1.73％ポイント低下した。

利益が減少する中、退職後の生活に十分な資金があるかどうかを心配する若い労働者は、不動産の購入や賃貸に引き続き関心を示している。

東京証券取引所に上場するGAテクノロジーズが運営する若者をターゲットにした不動産投資サービス「Renosy」によると、外資系銀行やITベンチャー、政府機関に勤務する若者からの問い合わせが2021年から2024年の間に10倍に増加しており、潜在的な投資家はNISAだけに頼るのではなく、リスク分散を求めているという。

「20代は結婚や出産、教育費など将来まとまったお金が必要になると考えている人が多い。そのお金がNISAだけで貯められるのかが悩みの種になっている」とRenosyの事業戦略担当者は語る。

「5年前は、老後2000万円問題が盛んに報道されていて、お金を預金に預けていると価値が下がってしまうと言われていました。自分のお金は投資など、別の場所に預けておくべきだと考えていました」とTYさんは語ります。 2,000万円問題とは、快適な老後を送るためには2,000万円の貯蓄が必要だという一般的なルールを指します。

FP事務所You&meパートナー代表でファイナンシャルプランナーの伊達由紀子氏によると、金融知識の需要は高まっているという。伊達氏は、インスタグラム、X、ユーチューブなどのソーシャルメディアは、金融リテラシーを身につけようとしている若者にとって「圧倒的に人気のある」情報源であり、ほとんどの若者がこうしたプラットフォームから得た情報のみに基づいて投資の決定を下しており、そのアドバイスの質は往々にして疑わしいと述べた。

不動産投資はリスクが伴います。 「販売会社は新規投資口１口の販売で数百万円の利益を上げることができるため、セールストークは強引で説明不足な場合もあり、重要なことが抜け落ちていたり事実を歪曲したりして誤解を招くような書類の提示もある」と、投資に興味がない人をターゲットにし、多額のお金を使わせる悪質な販売手法の案件を担当してきた弁護士の勝田勲氏は述べた。

勝田氏は、日本の法律では不動産所有者の立場は転貸会社よりも「はるかに弱い」と付け加えた。その弱い立場は契約にも及んでいます。

2022年には高校で金融教育が必修化される。授業は通常、金融のバックグラウンドを持つ家庭科や社会科の教師、または金融・証券業界の専門家によって教えられます。しかし、まだ多くの問題が残っています。

「教師の多くは投資などの経験がないので、生徒に金融リテラシーを教えるのは難しいと思います」と伊達氏は語った。 「情報を求める人はたくさんいるが、情報を適切に提供できる専門家が足りない」

出典: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html