不動産回復を加速する。

11月9日、Nguoi Lao Dong紙は「不動産における法的障壁の除去」と題したセミナーを開催しました。経営者、専門家、弁護士、協会、企業などから多くの意見が寄せられ、不動産市場のより大幅な回復には、法的障壁の解消が不可欠であることが示唆されました。

市場は底を越え、資金不足は起こっていない。

セミナーで講演した多くの専門家や協会幹部は、不動産市場は最も困難な時期を過ぎ、最近底を打って回復しつつあるが、課題は依然として残っているという評価に同意した。

国家金融通貨政策諮問委​​員会のカン・ヴァン・ルック博士が引用したデータによると、市場には比較的有望な2つのセグメント、すなわち住宅用不動産と工業団地用不動産があり、これらは最近は比較的影響を受けていない。住宅用不動産に関しては、ベトナム不動産ブローカー協会の予備報告によると回復傾向が見られ、各四半期で前四半期を上回っている。約2万件の商品が発売され、取引量は四半期ごとに徐々に増加しており、2023年第3四半期は前四半期比で56%増加した。

工業用不動産に関しては、国内に約400の工業団地があり、そのうち約292が稼働しており、稼働率は約80%～82%です。2023年第3四半期末の稼働率は、南部で約82%、北部で約80%でした。工業団地の賃貸価格は、2023年第3四半期に前年同期比で7%～12%上昇を続けました。新規供給は依然として増加しており、FDIプロジェクトの好調な見通しと、工業団地に関連する倉庫、工場、公営住宅への高い需要が見られます。

ジャーナリストで医師でもある、グオイ・ラオ・ドン新聞編集長のト・ディン・トゥアン氏がセミナーの議長を務めた。写真：ホアン・トリウ

不動産市場における前述の課題の一つである信用アクセスは、現在、徐々に改善されつつあります。ベトナム国家銀行が発表したデータによると、所得の減少と高金利にもかかわらず、不動産投資と住宅への融資は2023年の最初の6ヶ月間で約4.7%増加しました。外国直接投資（FDI）は非常に好調で、2023年の最初の10ヶ月間で不動産への投資額は約20億ドルに達し、そのうち約7億6,300万ドルが既に支出されています。不動産会社はまた、債券の発行、償還債券の交渉、発行済み債券の買い戻しを通じて積極的に資金調達を行っています。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も、市場は底を打ったと述べた。具体的には、ホーチミン市建設局のデータによると、不動産セクターは2023年第1四半期に16.1%のマイナス成長を記録し、その後徐々に回復した。2023年第2四半期末時点でも不動産成長率は11%以上のマイナス成長にとどまったが、第3四半期以降は8%以上のマイナス成長にとどまった。

最近、不動産市場に弾みをつけると期待されている融資パッケージの一つが、社会住宅開発プロジェクトへの投資を目的とした120兆VNDの融資パッケージです。ベトナム農業農村開発銀行（ アグリバンク）は、この融資パッケージの実施初日から30兆VNDの融資が登録されたと発表しました。

アグリバンク・ビンチュウ支店（ホーチミン市）のファム・ヴァン・ドゥオン支店長によると、アグリバンクは100%国有銀行であるため、120兆ドン規模の融資パッケージを含むすべての規制を厳格に遵守する必要があるという。アグリバンクは2022年10月から社会住宅プロジェクトに関与し、現在まで推進してきた。信用資本に関しては、銀行は余剰資金を有しており、企業への融資準備が整っている。しかし、プロジェクトへの資金提供にあたっては、国の規制にも完全に準拠する必要があるという課題がある。現在、アグリバンクは企業と調整を行い、困難を解決し、プロジェクトの融資を迅速に行うよう取り組んでいる。

「社会住宅ローンの金利は現在、ここ数年で最低水準にあります。アグリバンクは現在、社会住宅を購入する顧客に対し、標準金利より2パーセント低い金利で融資を提供しています。低金利と容易に調達できる資金があるため、企業が融資手続きを完了するのを待つだけです」とドゥオン氏は断言した。

ワーキンググループの役割の強化

公営住宅向けの融資は不足していないものの、企業はこうしたプロジェクトの実施が非常に難しいと述べている。

ホーチミン市社会住宅株式会社のヴォー・ミン・ホアン社長は、政府は社会住宅開発に対して多くの優遇措置を設けているものの、多くの企業がそれらを利用できていないと述べた。企業は社会住宅プロジェクトに参加する前から困難を感じており、実際に参加してみると、さらに困難になった。具体的には、資金に加え、土地の確保に関しても課題に直面している。そのため、企業は政府が賃貸可能な土地を見直し、社会住宅開発プロジェクトのリストに含め、投資家を選定するための入札を実施することを期待している。その後、企業は社会住宅開発に参加し、土地代をプロジェクト開発費に含めることができる。

「社会住宅プロジェクトを請け負う企業はわずか10%の利益しか得られませんが、販売価格と購入希望者はすべて建設局の承認が必要です。一方で、販売価格に含めることができない費用もあります。社会住宅の建設は商業住宅よりも時間と難易度が高く、企業の熱意を削いでいます。銀行が融資を実行するまで2～3年も待つことは、企業にとって受け入れ難いことです。そのため、より迅速な融資実行のための仕組みを提案します」とホアン氏は提案した。

不動産市場における前述の困難は、過去にも指摘され、議論されてきました。Nguoi Lao Dong紙主催のセミナーで意見を述べた専門家や企業によると、残された課題は、これらの困難を迅速に解消するための最も実現可能な解決策を提案することです。

ドンナイ省建設局住宅開発・不動産市場部のタイ・ドアン・ホア副部長は、調査の結果、ドンナイ省は不動産セクターにおける5つの困難と障害を特定したと述べた。その中で最も顕著なのは、投資方針の承認手続きと投資家選定に関する困難と障害である。長年にわたり投資承認を得てきたプロジェクトもあるが、現在、検査機関は住宅法の遵守を求めており、住宅用地の確保が必須となっている。土地の評価も困難である。一部のプロジェクトは割り当てられているものの、コンサルティング会社が当局への説明を躊躇しているため、評価ができない状況にある。

「プロジェクトにおける社会住宅建設の実施には多くの困難があります。多くのプロジェクトは旧法に基づいて実施されましたが、その後の計画調整で障害に直面しました。例えば、住宅法では地方自治体が再評価を行い、企業にプロジェクト面積の20%を社会住宅に割り当てるよう義務付けており、これは非常に困難です」とホア氏は現状を説明した。

これらの困難を克服するため、ドンナイ省は2030年まで商業住宅用地の割り当てを継続し、残りを社会住宅用地に割り当てる計画を立てています。計画プロセスは完了しており、投資家誘致の準備は整っていますが、課題は依然として残っています。2022年以降、ドンナイ省党委員会と人民委員会は、企業からの要望に対応し、困難を解決するための作業部会の設置を指示しています。

ドンナイ省は2023年初頭から、進捗の遅れているプロジェクトの障害解決、企業の困難への対応、そして社会住宅の開発を目的とした3つのタスクフォースを設置しました。これら3つのタスクフォースはいずれも省の幹部が率いています。建設局をはじめとする各部局も、管轄区域内の問題解決のためのタスクフォースを設置し、段階的に問題に取り組んでいます。問題が上位の権限に関わる場合は、関係省庁や機関と連携して企業のために問題解決に取り組むため、登録を行います。

3つの改正案がすぐに可決されるだろうという期待が高まっている。

予想される解決策の一つは、現在第15期国会第6回会議で議論され意見が出されている「不動産業法（改正）」、「住宅法（改正）」、「土地法（改正）の3つの法案」であり、可決されれば不動産市場の法的障害が取り除かれることになる。

ベトナム不動産仲介業者協会常任委員のグエン・タン・フォン弁護士は次のように分析している。「住宅法（改正）草案は、一部の紛争が商事仲裁によって解決されるという問題を提起しています。現在、投資家、住宅購入者、アパート利用者の間で紛争が依然として発生しており、多くのプロジェクトで所有権証明書が何年も発行されない状況が続いています。法案の新たな規定は、こうした状況をより明確に理解するのに役立つでしょう。」

不動産業法案（改正案）では、将来における不動産仲介業の質の向上についても取り上げられています。

「これら3つの法律が可決されれば、法律知識の普及に貢献し、不動産市場の参加者、特に仲介業者の質が向上するだろう」とフォン弁護士は指摘した。

当局は具体的かつ明確な指針を示す必要がある。

社会住宅建設の法的・手続き面に関しては、多くの専門家が、企業や団体が現状の障害を具体的に特定し、どの手続きを廃止すべきかを判断する必要があると考えています。具体的なアプローチとしては、政府と関係機関が、現状のあらゆる問題点、重複、矛盾点について明確かつ具体的な指針を示す必要があります。地方自治体も、これらの問題を明確にし、長期にわたる非効率的な協議を回避する必要があります。

「企業や団体は多大な努力を払っているが、私の意見では、より正確な勧告とより具体的な付随的解決策を追求する必要がある」とカン・ヴァン・リュック博士は評価した。

パートナー組織

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm