土地評価プロセスをより完全なものにするため

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土地価格の確定は、不動産プロジェクトの開発プロセスにおいて重要なステップです。建設省の最近の調査によると、市場価格方式による土地価格の確定が困難なため、不動産プロジェクトの50%以上が困難、障害、または実施の遅延に直面しています。2022年には、価格と市場の確定能力の低下も、2021年と比較して不動産供給量の大幅な減少の一因となっています。

土地の評価は重要なステップです。

現在、天然資源環境省は、政令第44号案および通達第36号の改正について、関係省庁、部局、機関から意見を聴取しています。改正案の中で、現行の土地評価方法、特に「剰余金」方式の廃止については、様々な意見が出ており、議論の的となっています。この問題について、長年の評価経験を持つ専門家であるサヴィルズ・ホーチミンシティのコンサルティングサービスディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏は、現在、様々な評価方法が存在し、物件の特性やデータの入手可能性に応じて適切なアプローチと評価方法が存在すると述べています。

例えば、Giang氏は、比較法は面積が狭く、類似の取引件数が多い不動産に適していると分析しています。しかし、この方法はデータ面で限界があり、収集された取引情報は実際の取引額と契約上の取引額に差があり、取引内容が十分に開示されていません。また、面積が大きい不動産や開発プロジェクトの場合、類似の比較対象不動産の数が非常に限られているため、大幅な調整が必要になり、評価結果の精度に影響を与えます。地価調整係数法では、調整係数が一定期間固定的に適用され、短期間の市場変動を反映しません。さらに、調整係数も限定的で不正確な土地取引データの分析結果に基づいています。

一方、開発中の大規模な土地の評価には、剰余法がより適しています。この方法では、推定収益から推定投資コストを差し引いて、残りの土地価値を算出します。「ある土地が商業・サービス用途として潜在的に利用されていると仮定すると、比較法や調整係数を用いると、土地の価値は特定の値に推定されます。しかし、剰余法を用いると、その土地はオフィス、ショッピングモール、ホテルなど、異なる種類の商業・サービス用途で開発されると仮定できるため、土地の最高価値を算出し、不動産の最良かつ最も効果的な評価の原則を確保できます」と専門家は述べています。別の例として、評価対象となる土地は住宅地と商業・サービス用地が混在する土地です。そのため、類似した構成比率を持つ比較対象資産の数が限られているか、適切な係数がないため、比較法や調整係数を用いると、混合価値を完全に正確に反映することができません。

実際、この手法には多くの仮定と主観的な予測による限界もあります。これらの限界を最小限に抑えるために、評価プロセスにおいて、正確な評価結果を得るために、比較対照のための追加的な手法を実行する必要がある場合があります。

剰余法の役割

上記の分析から、ド・ティ・トゥー・ザン氏は、余剰法は開発または再開発の可能性のある土地を見積もるのに適しているため、余剰法を維持すべきだと考えています。

サヴィルズ・ベトナムの副社長であるトロイ・グリフィス氏は、剰余金法の役割についてさらに評価し、ほとんどの場合、剰余金評価法を廃止することで、より保守的な評価につながると述べました。「プロジェクト開発のために計画されている土地資金は、剰余金法によってより正確に評価されるでしょう。この方法は、プロジェクト全体の収益性だけでなく、プロジェクトが財務的に持続可能かどうかを示す財務指標も示します」とグリフィス氏は述べました。

「ベトナムでは、政府が土地評価プロセスの重要な見直しを議論している中で、多くの主観的変数に依存する残余法の廃止が検討されているのは理解できます。新たな評価方法を導入する際には、より信頼性が高く、主観的要素が少ない方法を検討すべきです。しかしながら、残余法は、広く認められ、適用されている評価方法として適切に適用されるべきです」と、サヴィルズの副マネージングディレクターは付け加えました。

残余法が廃止された場合でも、他の評価方法はいくつか存在しますが、最も基本的な問題は単純に直接比較することだと彼は指摘しています。評価の目的は、市場の動きをシミュレートして市場価値を決定することです。多くの購入者は、自分の物件の価値を判断する際に、近隣の類似物件の価値のみに頼ることがよくあります。

専門家によると、残余法または仮想法は多くの国で非常に効果的に適用されています。銀行、裁判所、仲裁では、使用される変数をしばしば受け入れ、議論しています。これは単に割引キャッシュフロー（DCF）法に主観的な変数をより多く加えただけなので、他の方法ほど普及していません。

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