不動産市場は底を打った。
経済学者のグエン・ミン・フォン博士は、2023年の最初の数ヶ月間、不動産市場が停滞したのは、ほとんどの種類の物件で供給が極めて限られていたためだと述べた。
「販売開始されたプロジェクトの数は非常に少ない。今年上半期には、建設中の住宅ユニットの販売基準を満たしたプロジェクトはわずか30件で、総戸数は4,500戸を超えている。これは2022年下半期と比較すると約37.5％に過ぎない」とフォン氏は述べた。
2024年の不動産市場は、依然として多くの根強い課題に直面するだろう。
さらに、不動産取引量は、分野によって異なるものの、2022年末と比較して約36～41％にとどまった。その結果、主要な建設資材の生産量と消費量は軒並みマイナス成長となり、多くの月で二桁のマイナス成長を記録した。
建設省のデータによると、2023年の最初の10か月間の不動産取引は、2022年の同時期と比較して50%減少しました。2023年9月末時点で、不動産在庫は非常に多く、総額は3,016億ベトナムドンに達し、同時期と比較して5%増加しました。この問題に対処するためには、この大量の在庫を不動産市場に戻し、キャッシュフローを生み出し、流動性を高め、企業の困難を緩和し、市場への住宅供給を増やすための解決策が必要です。
しかしながら、 政府の綿密な指導と中央および地方の省庁・機関の努力により、全国的な社会経済状況と建設業界は、年末にかけて好ましい変化を見せた。
ベトナム不動産仲介業者協会の市場調査・投資促進コンサルティング部門副部長であるファム・ティ・ミエン氏によると、2023年の第1四半期と第2四半期の総取引件数はそれぞれ2,700件、3,700件、5,778件、5,710件だった。2023年第4四半期には、多くの不動産会社や仲介業者が「復帰」した。
2023年通年の総取引数は18,600件に達し、2022年の18,900件と同水準となったが、2018年と比較するとわずか17%にとどまった。
「吸収率の向上は主に3つの要因によるものです。第一に、顧客や投資家の悲観的な見方が薄れたこと。第二に、開発業者が価格引き下げや一連のインセンティブ政策の適用に積極的になったこと。第三に、一部のプロジェクトが販売再開の基準を満たし、顧客や投資家の選択肢が増えたことです」とミエン氏は付け加えた。
企業はタイミングを理解し、「ゆっくりだが着実に」事業を進める必要がある。
2023年末には市場に明るい兆しが見られたものの、2024年の不動産市場は、世界的な景気後退や国内経済の低成長など、多くの困難に直面すると予測されている。
ベトナム不動産仲介業者協会の市場調査タスクフォースのメンバーであるレ・ディン・チュン氏は、この問題についてさらに詳しく説明し、12月20日時点の不動産融資は2022年末と比較して10.85%増加したと述べた。融資実行のペースは年末に向けて加速し、2023年12月のわずか20日間で融資の伸びは1.7%増加し、約202兆7000億ベトナムドンが経済に注入された。しかし、市場のキャッシュフローの弱さが購買力の改善を阻害している。
さらに、ベトナム国家銀行は引き続き金利引き下げ政策を実施している。貸出金利は継続的に大幅に低下し、新型コロナウイルス感染症流行期間中の過去最低水準に近づいている。しかしながら、融資条件の厳格化により、投資家や住宅購入者が融資を受けることは依然として困難であり、既に低迷している資本需要をさらに弱体化させている。
一方で、実施過程における障害、特に用地確保に関する障害により、多くのプロジェクトが未完成または予定より遅れており、土地資源の浪費や都市景観の悪化を招いている。
チョン氏は、不動産市場が生き残り、活性化するためには、システム全体が協力し、貢献する必要があると考えている。
こうした状況において、不動産事業者自身も、人々の経済的ニーズを満たす実現可能なプロジェクトに焦点を当て、商品構成の見直しを継続する必要がある。投資目的の商品開発を抑制し、実際の住宅ニーズに応える商品開発を優先すべきである。
顧客・投資家と不動産販売業者・仲介業者双方にとって魅力的かつ実用的なインセンティブ制度について、さらなる研究を行うべきである。生産プロセスを効率化し、不動産価格の引き下げにつながる技術やソリューションを導入する必要がある。
何よりもまず、「ゆっくり着実に」進め、今後の課題を明確に理解した上で、2024年は乗り越えるのが難しい年となるでしょう。観光・リゾート不動産プロジェクトの開発者は、顧客／投資家向けの賃貸計画の実現可能性を確保するため、運営管理に特に注意を払う必要があります。
「利益目標を設定する前に、『市場促進のために協力する』ことを主要な目的として明確に定義する必要がある」とチョン氏は強調した。
N. ジャン
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