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| 不動産業界は、プロジェクト開発のための資金調達方法をあらゆる角度から模索している（写真：ジア・フイ） |
プロジェクト開発のための資金調達に苦労している。
流通部門からプロジェクト投資家への事業転換計画の一環として、ホーチミン市のDK株式会社は2026年2月、ホーチミン市ベンカット区にある「To Am Xanh」（グリーンホーム）というコンドミニアムプロジェクトを購入することを決定した。このプロジェクトは1ヘクタールの敷地に約1,500戸のマンションが建設される予定で、法的書類もほぼ揃っている。開発業者の提示価格は2,500億ベトナムドンである。
DK社は市場調査と売主との連絡を経て、購入価格を2350億ベトナムドンに決定した。その後、同社はVietinBankと交渉したが、銀行は融資限度額が不足していることを理由に融資を拒否し、提示された金利は約14%だった。
DK社の経営陣によると、同社は他にも多くの銀行に融資を申し込んだが、いずれも年利12～14％とかなり高い金利を提示されたという。さらに、銀行が融資に対して請求する手数料は、融資総額の5～7％に及んだ。
不動産業界は、高金利や大きなリスクを受け入れながら、プロジェクト資金を確保する方法を模索せざるを得なくなっている。資金繰りの圧迫は利益を減少させるだけでなく、多くの企業を何としても「生き残り」なければならない状況に追い込んでいる。 
「プロジェクトを実施する際には、土地の購入、法的手続きの完了、国への土地税の支払い、建設費の負担のために資金を借り入れる必要があります。借入額は数千億ドンに達することもあります。年利14%、返済期間約3年で1兆ドンを借り入れた場合、会社は約42%の利息を負担しなければなりません。各プロジェクトの利益率はわずか20%程度ですが、この利息費用は住宅価格に反映され、価格を押し上げ、販売を非常に困難にすることになります」と、DK社の幹部は述べています。
プロジェクト開発資金の確保にも苦戦しているホーチミン市のヴァン・トアン建設投資株式会社のヴォー・ヴァン・ニャット社長は、同社が2025年にホーチミン市アンフー区にある6,000平方メートルを超える土地を2,200億ベトナムドン以上で取得したと述べた。現在までに投資承認手続きは完了しているものの、プロジェクト開発には銀行からの融資が必要だという。
昨年2月、この会社はBIDV銀行に融資を申し込んだが、プロジェクト内容と会社の能力を評価された結果、融資を拒否された。その後、同社は他の複数の銀行にも融資を申し込んだが、いずれも同様の回答を受け、そのほとんどは融資枠の不足を理由としていた。
前述の2社よりも幸運なことに、ホーチミン市のKy Nguyen Real Estate Joint Stock Companyは、2026年1月にタイニン省でのプロジェクト開発のため、銀行から年利11%で6,000億ベトナムドンの融資を確保したと報告した。しかし、融資は複数回に分けて実行されるため、同社は土地補償と土地整理のための第1段階の1,000億ベトナムドンしか受け取っていない。3月から現在まで、銀行が融資限度額に達したと発表したため、同社は予定通りに融資を受けておらず、各回の融資額はわずか数十億ベトナムドンで、プロジェクトを実行するには不十分である。
彼らは金を手に入れるためにあらゆる手段を講じた。
ホーチミン市のアンハ建設投資有限会社は、2019年にホーチミン市ホックモン区のアンハ住宅地プロジェクトの投資家として認可を受けたと発表した。このプロジェクトは3.8ヘクタールの土地を区画整理したもので、銀行融資を受けるための法的条件が不十分だったため、同社は投資家から資金を調達し、土地の整地費用を賄った。しかし、現在に至るまで、法的手続きを完了しインフラを整備するための資金が不足しているため、プロジェクトは進展していない。その後、同社は銀行に融資を求めたが、成功しなかった。
一方、投資家からの融資の返済期限が迫り、同社は投資資金の調達など、代替策を模索せざるを得なくなった。その後まもなく、ホーチミン市タンフン区に本社を置く日本系投資ファンドが同社への融資に同意した。しかし、プロジェクト用地の評価額が3500億ベトナムドン以上であるにもかかわらず、同ファンドが融資に同意したのは1500億ベトナムドンのみで、年利は最大17.5%だった。
融資期間は3年間です。この期間が経過しても元本が返済されない場合、投資ファンドは土地を回収します。さらに、1500億ベトナムドンを借り入れる場合、企業は融資総額の約7％に相当する追加の手数料を支払う必要があります。
「プロジェクト開発には資金が必要で、そうでなければ投資承認が取り消されてしまう上、既に出資していた投資家からの圧力もあり、ファンドから借り入れざるを得ませんでした。金利や手数料が非常に高く、借り入れた資金がほとんど食いつぶされてしまうことは承知していました」と、アンハ社の代表は語った。
既存の債務や債券発行の困難さから銀行融資の確保に苦慮していたNRCグループは、最近、海外ファンドからの資金調達を模索することにした。調査の結果、同社はアンバー・キャピタル・インベストメント・ファンドから2兆ベトナムドンの融資承認を得た。ただし、資金の払い出しには、NRCグループが実施するのに適したプロジェクトを見つけることが条件となっている。
市場は明確に細分化されている。
ベトナムで事業を展開するUAEの投資ファンドを運営するクイン・グエン氏は、同ファンドには通常2つの資金調達方法があると述べた。
まず、私たちは共にプロジェクト開発に参加し、その後、利益を分配することができます。
第二に、企業は自社のプロジェクト開発のための融資を受け、基金は利息を徴収します。金利は通常、銀行の金利より約5％高く、企業が期限を守れなかったり、債務を返済できなかったりすると、プロジェクト全体が失われる可能性があります。
実際には、ベトナム市場の不動産事業において明確な差別化が生じている。土地の確保状況が良好で、法的書類も完備し、財務状況も健全な大企業は依然として銀行融資を受けることができる一方、未解決のプロジェクトが多く、多額の負債を抱える中小企業は、非常に限られた機会しか得られない。
さらに、かつて多くの企業にとって「生命線」であった債券発行は、依然として数多くの課題に直面している。市場の信頼は完全には回復しておらず、発行に関する法的規制も複雑なままであるため、企業がこの資金調達手段を利用することは困難である。
「中小企業は、株式や債券を発行したり、銀行から融資を受けたりできない場合、高金利の外部資金源を探さざるを得ません。そして、債務を返済できなければプロジェクトを失うリスクを伴います。これは、今日の不動産業界におけるキャッシュフローのプレッシャーが非常に高いことを示しています」とクイン氏は述べた。
ウェストランド不動産株式会社のゼネラルディレクターであるヴォー・タイン・ダット氏は、資金調達が不動産事業が直面する最大の課題の1つであることを認め、企業は現在2つの大きな問題に直面していると述べた。
第一に、資金調達がますます困難になっている。以前は、企業は投資パートナーシップ、顧客、債券、銀行など、さまざまな経路から資金を調達できたが、現在ではこれらの経路はすべて引き締められており、特に銀行融資は厳しくなっている。
第二に、市場の回復は緩慢に進んでいる。企業は法的障害を取り除くことに加えて、事業運営を維持するために財務上の問題にも対処する必要がある。
特に2026年には、株式会社商業銀行と国有商業銀行の貸出金利の差が4％から5％に達するため、資金調達はさらに困難になるだろう。
「したがって、企業はこのギャップを縮小し、より低いコストで融資を受けられるようにすることで、プロジェクト開発を促進し、事業運営を安定させたいと考えている」と彼は述べた。
ダットは言った。
出典: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html
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