建設・譲渡（BT）契約では、国と投資家はプロジェクトと土地そのものだけでなく、両者の間の期間も評価します。時間の経過とともに、資本コストは毎月増加し、土地価格は変動し、計画は変更される可能性があり、契約締結前に各当事者のリスクが静かに蓄積されていきます。
2026年4月29日、ホーチミン市は、総投資額約142兆ベトナムドンの4つの主要プロジェクトの建設に着工した。これには、 サン・グループが建設・譲渡（BT）方式で実施するトゥーティエムの新行政センター建設も含まれる。市はまた、BTプロジェクトの支払いに充てられる33の土地のリストを承認した。これらの土地の多くは、市中心部とトゥーティエムに位置している。BT問題は、法的議論から公共資産に関する問題へと移行している。これらの土地はどのような手続きで、いくらで評価され、インフラ整備完了後の価格上昇から誰が利益を得るのか。
建設・譲渡（BT）方式が、現実的な圧力によって再び注目を集めている。2026年から2030年までの中期公共投資計画は約82億2000万ベトナムドンに上る。この予算では、インフラ整備に必要な費用をすべて賄うことは困難だ。行政センター、広場、特定の都市開発プロジェクトなど、直接的な収益を生み出さないプロジェクトでは、有料道路方式の官民連携（PPP）プロジェクトは運営が難しい。BT方式は、投資家が建設資金を前払いし、国が土地でその費用を補償するという新たな選択肢を提供する。特に都市がインフラ整備プロジェクトをより早く必要とする場合、この方式は説得力がある。
しかし、合理的な理由だけでは契約の安全性を確保するには不十分です。BTでは、リスクは単一の契約内で共存する3つの価値に分散されます。
何よりもまず重要なのはプロジェクト費用です。当初の総投資額と最終精算後の実際の費用は異なる場合があります。国家会計検査院はかつて、総投資額、投資家の選定、用地配分、実際の実施費用の決定などに関する問題を含め、29件のBTプロジェクトから5兆2000億ベトナムドン以上を回収するよう勧告しました。
新たな法的枠組みにより、BT（建設・譲渡）プロジェクトはより厳格な手続きを経て進められるようになった。政令257/2025/ND-CPおよび関連文書は、土地資金による支払い、不一致の処理、監査の役割など、BT契約の仕組みを定めている。 
次に、土地価格の問題があります。BT（建設・譲渡）方式で支払われる土地は、固定金額ではありません。土地には、立地、計画、開発権、そして期待価値があります。インフラ整備が完了する前のトゥーティエムの土地は、その地域が新たな行政、商業、またはサービスセンターになった後の土地とは価値が異なります。契約上の土地価格が実際の価値よりも低い場合、その差額は公共部門から流出します。損失リスクを軽減するために土地価格が高すぎると、投資家の財務計画が頓挫する可能性があります。
BT投資家は土地を受け取るだけでなく、建設リスク、資本コスト、土地引き渡し時期、土地開発の可能性、そしてその土地に関連する財政的義務といったリスクも負う。投資家が最終的に履行できない契約では、プロジェクトは国に引き渡されない。新たな法的枠組みにおける平等価値の原則は、厳密に適用されれば、公共資産とプロジェクトの実現可能性の両方を保護するはずである。
最大の課題は時間です。建設は早く始まるかもしれませんが、土地の引き渡しは遅くなるかもしれません。その間、不動産市場は上昇したり、下落したり、停滞したりする可能性があります。金利も変動します。地域計画も調整されます。土地の商業的価値は、契約期間を通じて一定ではありません。契約締結時に特定の要素を固定しつつ、他の要素は市場の変動に応じて変更できるような契約は、政府と企業双方にとって長期的な賭けとなります。
市場が急騰すれば、投資家の利益率は、政府が契約締結時に算出した額よりも高くなる可能性がある。市場が調整局面に入ったり、土地の引き渡しが遅れたりすれば、投資家の財務計画は狂ってしまうかもしれない。いずれの場合も、未配分のリスクは消滅しない。どちらか一方が負担に耐えられなくなるまで、リスクはただそこに留まるだけだ。
新たな法的枠組みにより、BT（建設・譲渡）プロジェクトはより厳格な軌道に乗せられた。政令257/2025/ND-CPおよび関連文書は、土地資金による支払い、差異の処理、監査の役割など、BT契約の仕組みを定めている。しかし、この文書はあくまで出発点に過ぎない。BTの真価は個々の契約にある。プロジェクト費用はどのように監査されるのか？土地はいつ評価されるのか？プロジェクト価値と土地資金の差額はどのように処理されるのか？国民、人民委員会、国家会計検査院がこれらの計算を閲覧できる文書はどれなのか？
ホーチミン市の33区画の土地リストは、既に割り当てられた土地ではなく、支払いが予定されている土地のリストです。したがって、現在の段階が予測において最も重要です。土地が国家の手から離れる前に、社会はその土地がどのように記録されるのか、その価値を決定するためにどのような仕組みが用いられるのか、競売にかけられるのか、そして実際の価値が当初の計画から大きく乖離した場合に誰が責任を負うのかを知る必要があります。
建設・譲渡（BT）方式のおかげで、都市はプロジェクトをより早く完了できるかもしれない。しかし、スピードだけではコストを相殺することはできない。コストは別の形に転嫁される。その一部はプロジェクトの総投資額に含まれる。一部は土地開発権に含まれる。一部は建設、土地の引き渡し、運用開始までの待ち時間に含まれる。このBT方式の検証は、単に資源を解放することだけではない。プロジェクト、土地、そして時間の3つの要素を同時に正確に評価する能力も問われるのだ。
完成から10年後、建設・譲渡（BT）契約の真の価値は、都市生活を通して明らかになるだろう。プロジェクトは地域社会に貢献し、土地はより効率的に活用され、公共資源は地域社会に新たな価値をもたらすだろうか。これらが実現すれば、BTは新たな開発段階に向けた資源動員のための信頼できる手段となり得る。
出典: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
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