ホーチミン市人民委員会は、市内の集合住宅の管理と利用に関する決定第19/2026/QD-UBND号（決定19）を本日4月25日から発効し、以前の決定第26/2025/QD-UBND号に取って代わるものです。
説明責任の向上、紛争リスクの低減。
決定19の注目すべき点は、第12条第2項であり、集合住宅におけるアパートの賃貸は契約に基づいて行われなければならないと規定している。日単位または週単位の短期賃貸（観光アパート）の場合、所有者は観光宿泊施設の運営を登録し、関連するすべての法令を完全に遵守しなければならない。
ホーチミン市の多くのアパートには、短期賃貸を禁止または制限する看板が今も掲げられている。
具体的には、アパートを運営する組織および個人は、住宅、不動産業、税金（登録、申告、納付）、居住、公共の秩序と安全、電子商取引、観光、環境衛生、防火および消火に関する規制を遵守しなければなりません。同時に、家主は一時居住を登録し、入居者に滞在を通知し、入居者にアパートの規則を遵守させる必要があります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、決定19を高く評価した。しかし、同会長によれば、管理体制をさらに改善するためには、建設局が電気自動車の駐車場と充電ステーションに関する規制を補足し、防火安全性を確保し、実際のニーズを満たす必要があるという。
グローバルホームマネジメント株式会社の会長兼ゼネラルディレクターであるグエン・ズイ・タイン氏は、決定19号により規制の範囲が拡大され、居住用アパートだけでなく、複合用途アパート（住居と商業施設が一体となったもの）にも適用されるようになったとコメントした。
新規則では、短期賃貸事業者は宿泊施設を登録し、VNeIDまたは公共サービスポータルを通じてオンラインで一時滞在を申告することが義務付けられています。これにより透明性が向上し、特に駐車スペースや維持管理費に関する居住者の権利が保護されます。
一方、Giai Vietマンション管理委員会の委員長であるグエン・ミン・テー氏も、決定19はマンションにおける紛争の減少と生活の質の向上に貢献する前向きな一歩だと考えている。しかし、この政策を効果的に運用するためには、住民が自身の権利と義務を理解できるようコミュニケーションを強化するとともに、税務当局、警察、管理委員会間の連携を強化し、税金の正確かつ完全な徴収と治安維持を確保する必要があると述べている。
同氏はまた、紛争を減らすために、新たな規制では共有所有権と私有所有権の境界を明確にすべきだと提言した。サービス料や維持管理費などの収入についても、特に居住用アパートと賃貸用アパートで違いがある場合は、公表して透明性を確保すべきである。
さらに、家主は納税義務を履行しなければならず、管理組合は当局が収入を監視するために定期的な財務報告書を提出する必要がある。居住者と家主の間で法令遵守の意識を高めることは極めて重要であり、違反を繰り返すと罰則や営業禁止処分につながる可能性がある。
それぞれの場所には独自の経営スタイルがある。
グオイ・ラオ・ドン紙の記者の調査によると、ホーチミン市人民委員会が集合住宅の管理と利用に関する決定26/2025を発布してから1年以上が経過したが、これらの建物における短期賃貸の実態は依然として一貫性を欠いている。各管理組合はそれぞれ異なる対応をとっており、暗黙のうちに許可しているところもあれば、完全に禁止しているところもあり、中には1～3ヶ月以上の賃貸のみを許可している集合住宅もある。
これにより、多くの短期アパート賃貸サービス業者が困難に直面し、建物管理会社との対立が生じ、営業停止に追い込まれるケースも出ている。タインミータイ区のアパート複合施設で行われた調査によると、管理組合は決定26/2025の発効以来、短期賃貸を禁止する看板を掲示しているという。しかし、受付係によると、実際の執行は容易ではないとのことだ。
多くのアパート所有者は、親戚や友人を口実にゲストを招き入れているため、規制を完全に施行することが困難になっている。短期アパート賃貸の権利について繰り返し発言してきた住民のグエン・トゥオン・ホアイさんは、市が短期賃貸を許可する新しい規制を発行したものの、家主は過去1年間、その実施において多くの障害に直面してきたと語った。「ベン・ヴァン・ドン通り（ヴィン・ホイ区）沿いでは、短期賃貸を完全に禁止しているアパートもあれば、月単位の賃貸のみを許可しているアパートもある。適用が一貫していないため、事業主が適応するのは非常に難しい」とホアイさんは述べた。
Airbnbアプリでプロのアパートホストをしているファム・ホー・バオ・トランさんは、最近ビジネスが著しく縮小したと語った。主な理由は、多くの管理組合が非常に厳しい規制を導入したことで、例えば、予約なしの宿泊客の受け入れを制限したり、宿泊客にロビーで10～15分しか待たせないようにしたり、違反者にはサービスを停止したりしているからだという。
例えば、デ・ラ・ソル・アパートメント（ヴィンホイ区）では、管理組合が短期賃貸（Airbnb、民泊、日貸し・時間貸し）を全面的に禁止し、長期賃貸のみを許可するという通知を出しました。違反者には、居住許可証の無効化、水道の供給停止、または共用施設（プール、ジムなど）の利用権の剥奪といった措置が取られます。
ゼニティ・アパートメント（カウオンラン区）で短期賃貸物件を借りているグエンPTさんは、管理費が電気代と水道代を除いて、1戸あたり月額約390万ベトナムドンから約570万ベトナムドンへと70％近く値上がりしたと語った。この値上げは、彼女だけでなく他の事業主にも大きな負担となっている。
さらに、多くのホストは、清掃スタッフによる共用エレベーターの使用禁止、ロビーへの荷物の置き置き禁止、チェックイン時間の制限など、細かい点において厳しい管理を受けていると報告している。公式な文書はないものの、短期レンタル物件における電気、水道、アクセスカードに関する問題へのサポートが不足しているという「非公式」な報告さえある。
高級アパートメントビルの運営を継続するために、一部のホストグループは資金を出し合って、ロビーで宿泊客のチェックイン手続きをサポートする専属スタッフを雇わなければならない。
特に注目すべきは、以前はライセンスに関する具体的なガイドラインがなかったにもかかわらず、最近になって一部の管理委員会が事業主に対し、一定の期限までに事業登録ライセンスを提出するよう求めるようになったことである。
料金水準に関する規制が必要である。
レ・ホアン・チャウ氏は、短期賃貸アパートの管理費を引き上げることは必要だが、一部の地域で行われているように居住者の料金を倍にするのは不合理だと考えている。そのため、チャウ氏は、市が料金水準、管理方法、収入の使途について具体的な規制を設け、恣意的または不透明な慣行を避けるべきだと提案した。「現在では、アパートだけでなく、戸建て住宅や別荘でも短期賃貸の需要がある。したがって、この分野を管理するための組織や協会を設立し、統一的な法的枠組みを構築する必要がある」と彼は述べた。
ビジネスの観点から、ファム・ホー・バオ・トラン氏は、Airbnbモデルは世界的に人気のあるトレンドであり、ベトナムでも大きな需要があると考えている。しかし、持続可能な運営を行うためには、サービス提供者は賃借人の管理、衛生とセキュリティの確保、一時滞在者の完全な登録、そして宿泊客への秩序維持の促しといった点について、より意識を高める必要がある。
出典：https://nld.com.vn/dua-dich-vu-cho-thue-can-ho-ngan-han-vao-khuon-kho-196260424210641985.htm
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