価格は波のように上昇し、下がる兆しはない
ハノイ市ハドン区在住のトゥーさんとご主人は、ハノイ市タンチ区の土地を売却し、中心部に投資・賃貸用のアパートを購入することにしました。タンスアン区、カウザイ区、ドンダー区など、ハノイ市内のいくつかの地区のアパートを調べましたが、トゥーさんは価格がかなり高すぎるとおっしゃっていました。
ハノイ都心部の中級・低価格マンション部門は、実際の需要と高額な賃貸投資により価格がかなり上昇している。
「私はタンチ区の土地を約30億ドンで売りました。カウザイ区やタンスアン区で100平方メートルほどのマンションを買うとしたら、プロジェクトにもよりますが、50億～60億ドンくらいかかるでしょう」とトゥーさんは語った。
しかし、もし上記のように都心部でアパートを購入できれば、トゥさんはすぐに月額2,000万ドン程度で賃貸に出せるだろう。彼女は現在、タンスアン区のアパートの頭金を待っているところだが、ある顧客から月額2,000万ドンですぐに賃貸に出したいとの申し出があったという。
Thanh Nienの調査によると、ハノイ市内の一部の地区では、中価格帯および低価格帯のマンションの価格が上昇傾向にある。例えば、タンスアン区のグエン・トゥアン通り、レ・ヴァン・ティエム通り、グエン・フイ・トゥオン通り、ヴー・トロン・フン通り、レ・ヴァン・ルオン通りなどの地域では、1平方メートルあたり4,000万～6,000万ドン程度の価格帯となっている。
カウザイ区、ナム・トゥ・リエム区、ホアン・マイ区、ハイ・バ・チュン区などの地区でも、価格はタン・スアン区とほぼ同等で、法的書類が整った建物でも1平方メートルあたり6,000万ドンを超える価格となっています。最も高価なのはタイホー地区（タイホー区）のマンションです。ここの価格水準は、特に湖畔や幹線道路沿いの物件では、他の地域の1.5倍から2倍に達することもあります。また、調査によると、価格は波のように上昇することが多く、下落の兆候はほとんど見られません。
Cau Giay、Nam Tu Liem、Hai Ba Trung、Hoang Maiなどの地区のアパート価格は、近年かなり上昇しています。
アパートの賃貸価格については、カウザイ区とタンスアン区のプロジェクトでは、 90㎡以上の大型アパートの場合、月額約1,000万VNDから2,000万VND以上となっています。タイホー区のアパートの賃貸価格は、面積や設備によって異なりますが、他の地域よりも高く、月額約1,000万VNDから3,000万VND程度となっています。130㎡を超える広さで、設備が充実したアパートは、月額3,500万VNDから4,000万VNDに達することもあります。
ベトナム不動産研究所の最近の報告によると、今年最初の数か月で中価格帯のアパートの購入需要は45％増加し、手頃な価格のアパートの需要は65％増加した。
Batdongsan.comの調査によると、ハノイでは5月だけでアパート分野への関心が8％増加した。
一方、サヴィルズ・ベトナムの統計によると、2018年から2022年にかけてハノイの新築マンションの供給量は14％減少し、平均販売価格は13％上昇した。
実質需要は増加、市場には新製品が不足
都心部のマンション売買を専門とする不動産ブローカーのホアン・ヴァン・ナム氏（35歳、カウザイ区在住）は、新型コロナウイルスのパンデミックの間、実質需要の低迷と賃貸効果の低さから、多くのプロジェクトでマンション価格が安定し、その後大幅に下落する傾向にあると述べた。
新型コロナウイルス感染症の流行は抑えられており、市内中心部の実質需要は増加しているものの、新規供給は非常に少ないため、アパートの価格が上昇しています。
ナム氏によると、新型コロナウイルス感染症のパンデミック中、タンスアン区周辺の80～ 90㎡の中級2ベッドルームマンションの価格はわずか約30億ドン（ 1㎡あたり約3,000万ドン）だったという。しかし、この「軟調な」価格は長くは続かなかった。新型コロナウイルス感染症のパンデミックが収束の兆しを見せ始めると、タンスアン区の中級マンションの価格は急騰し、 1㎡あたり約4,000万ドンとなり、その後も上昇を続けた。さらに、インフラやユーティリティが完備されたマンションでは、価格が急騰し、 1㎡あたり5,000万ドンを超えた。
ハノイ都心部のマンション価格が上昇している理由について、もう一人の仲介業者、グエン・ヴァン・タン氏（40歳、バディン区在住）は、価格が上昇しているのは、このタイプのマンションに対する実際の需要は常に高いものの、市場には新製品が少なく、売買される物件は主に中古品であるためだと語った。
タン氏によると、それに加え、都市を離れて森林地帯へ移り住み、プロジェクトに沿った郊外の土地、農地、民宿などに投資するという流行の後、こうしたタイプの不動産は土地よりも流動性が高いため、多くの人がアパートへの投資に戻ってきたという。
「都心部のアパートの賃貸価格はエリアによって月額1,000万～3,000万ドンの範囲で推移しており、他のタイプに比べてキャッシュフローがはるかに安定している」とタン氏は分析した。
そのため、現在訴訟中の土地や観光用アパートへの投資ではなく、遊休資金を持つ人々がアパートへの投資に回帰している。「金融レバレッジを利用してアパートを購入し、賃貸し、その賃貸収入で銀行の利息を支払う人もいます」とタン氏は明かした。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、都心部のマンション価格が上昇した理由はいくつかあると評価した。第一に供給不足だ。最近、ハノイでは都心部で新築マンションの建設がほとんど行われておらず、このタイプのマンションで最も活発なセグメントは依然として中古物件であり、二次市場で売買されている。一部の新規プロジェクトは建設中だが、投資家がまだ販売を開始しておらず、停滞しているプロジェクトもある。
第二に、ディン氏によると、マンション価格、特に都心部のマンション価格を押し上げる要因は需要にあるという。「需要は常に高く、特に2～3ベッドルームの中規模マンションは1戸あたり40～50億ドン程度です。需要は非常に高く、ナム・トゥー・リエム区でたった1件の公営住宅が売り出し開始されたというニュースが、都心部のマンションだけでなく、数ヶ月にわたって世論を揺るがしました。手頃な価格帯の公営住宅価格の急騰は、中価格帯マンションの価格上昇圧力にもなっています」とディン氏は述べた。
さらに、ディン氏によると、投資商品に対する顧客の心理と行動は若干変化しているという。「数年前は、コンドミニアム、ホームステイ、郊外の土地、森林地帯、農場への投資がブームとなり、コンドミニアムや集合住宅といった都心部の集合住宅への投資心理はやや鈍化しました。しかし、上記の新商品に関連する一連の事件を経て、『伝統的な商品』が再び人気を取り戻しつつあります」とディン氏は語った。
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