南北高速鉄道の主要駅であるゴックホイ駅の計画に関する情報が流れた後、この地域の土地価格は急騰しました。30億～40億ドンの予算では、投資家にとって玄関先に車が駐車されている土地を購入するのは困難でしょう。
南北高速鉄道の主要駅であるゴックホイ駅の計画に関する情報が流れた後、この地域の土地価格は急騰しました。30億～40億ドンの予算では、投資家にとって玄関先に車が駐車されている土地を購入するのは困難でしょう。
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| ゴックホイ駅の計画により、この地域の地価は急騰しました。写真はゴックホイ複合施設の全体図です。 |
1億ドン/m2以上
2004年以来、首相は都市鉄道1号線プロジェクト、ゴックホイ-イエンビエン区間への投資方針を承認してきました。しかし、約20年が経過した現在も、このエリアは「不活発」な状態が続いており、用地取得手続きは依然として停滞しています。この暗い雰囲気が真に払拭されたのは、運輸省がゴックホイ駅を南北高速鉄道システムの一部に指定した時でした。
上記の情報を受けて、 ハノイ市タンチ区、特に駅が位置するゴックホイ村の不動産市場は活況を呈しています。地元住民によると、この地域はハノイ郊外の土地熱の高まりを受け、年初から価格が急騰していました。その後、南北高速鉄道に関する新たな情報が流れ込み、駅建設予定地周辺の住宅地価格はさらに高騰し、新たな水準に達しました。
2024年第1四半期末には、駐車場付きの土地が1㎡あたり約6,000万VNDで購入可能でしたが、現在では8,000万VND近くまで価格が上昇しています。幹線道路沿いの土地となると、1㎡あたり1億1,000万VNDを超えることもあります。
国家の重要プロジェクトの場合、建設の進捗には数年かかる可能性があります。そのため、投資家が借入を余儀なくされた場合、損失を被るリスクに直面することになります。
「30億～40億ドンの資金力を持つゴックホイ駅周辺では、玄関先に車が駐車されている土地を投資家が購入するのは非常に困難です。たとえあったとしても、土地が狭かったり、風水が悪かったりすることが多いのです」と、不動産ブローカーのスアン・タン氏は語る。
市場に出回っている住宅用不動産の量は比較的限られています。立地が良く、路地が広い土地の場合、流動性は週ごとに算出されます。経験豊富な「サーファー」の手にかかれば、ここの土地は短期間で数億ドンの利益をもたらす可能性があります。
「ゴックホイ村と、ダイアン村、リエンニン村、ニケ村、カンハー村といった近隣の村は、タンチ県で最も注目されている地域です。特に、ダイアン村とリエンニン村は、2028年と2029年にさらに2つの都市部が建設される予定で、近い将来、最も開発が進む地域になるでしょう」とタン氏は述べた。
CBREによると、地下鉄駅に近い物件は、他の地域に比べて平均10～20%の価格プレミアムが付くとのことです。不動産市場が危機に陥った場合、地下鉄路線へのアクセスが良い住宅プロジェクトはより早く回復するでしょう。
計画が「行き詰まった」土地を購入するときは注意が必要
ハノイ不動産協会（HNREA）のグエン・ヒュー・クオン会長は、ダウ・トゥ紙の記者に対し、交通インフラの整備に伴い不動産価格が上昇するのは当然のことだと述べた。この傾向は環状4号線の建設計画を先取りし、投資家が路線周辺の土地を「物色」する中で顕著に表れた。
「政府機関からの公式計画情報を受けて地価が上昇するのは当然のことです。特に南北高速鉄道システムの場合、これは重要なプロジェクトなので、不動産投資家だけでなく、誰もがこの素晴らしいプロジェクトに関する情報に期待を寄せています」とクオン氏は述べた。
しかし、HNREAの議長は、土地収用を避けるため、購入者はプロジェクトの計画範囲を明確に定義する必要があると強調しました。これは、土地区画の「損益」を決定する要因の一つとなります。さらに、投資家は、その土地が国の技術インフラシステムや社会福祉事業の恩恵を受けるかどうかも確認する必要があります。
「これは、詳細な計画、地域計画、1/2,000計画、1/500計画などを通じて判断できます。投資家が土地が計画によって『影響』を受けていないと確信できれば、部分的な勝利とみなされます。そうでない場合、潜在的なリスクは非常に高くなります。売主が詐欺を働くために計画地のランドマークを偽造したケースさえあります」とクオン氏は警告した。
HNREAの専門家は、計画要素に加え、投資家は財務状況、土地利用目的、そして自らの「勇気」を判断する必要があると指摘した。クオン氏によると、このプロジェクトに「従う」土地は中長期投資家に適しており、財務レバレッジに過度に依存することはないという。
「買い手は支払い能力と感情に左右されずにバランスを取る必要があります。国家規模の重要プロジェクトの場合、建設の進捗には何年もかかることがあります。そのため、投資家が借入を余儀なくされ、短期的な『サーフィン』に自信がない場合、損失を出すリスクに直面することになります」とクオン氏は警告した。
同様に、ハノイの不動産仲介会社の投資家兼取締役であるゴ・スアン・チュック氏は、当初市場は計画情報に常に好意的に反応し、不動産価格も「めまいがするほど」上昇したと述べています。その後、市場心理は再び安定し、価格水準は徐々に横ばいになり、異常に高値だった地域でも下落に転じることもあります。
「ゴックホイ駅は北部最大の鉄道駅であり、計画範囲は調整・拡大される可能性があります。投資家が運悪く計画範囲内の土地を購入した場合、損失とみなされます。新たな土地価格表を適用したとしても、補償額が市場価格と同額になることは決してありません。現在の土地価格の枠組みを考慮すると、補償額は実際の価格の3分の1にも満たないのです」とチュック氏は率直に述べた。
この投資家によると、プロジェクトの規模が非常に大きいため、用地の整地作業は一夜にして完了するわけにはいかないとのことです。そのため、プロジェクトの実施期間は予想よりも長くなる可能性があります。そのため、少額の資金で銀行から融資を受ける投資家は、FOMO（取り残されることへの恐怖）に悩まされ、噂だけで資金を投入しないよう、慎重に検討する必要があります。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
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