南北高速鉄道の開通に伴い地価が上昇している。

南北高速鉄道の主要拠点となるゴックホイ駅の建設計画のニュースを受けて、この地域の地価は急騰している。30億～40億ドンの予算では、投資家にとって目の前に駐車場がある土地を購入するのは困難になっている。

南北高速鉄道の主要拠点となるゴックホイ駅の建設計画のニュースを受けて、この地域の地価は急騰している。30億～40億ドンの予算では、投資家にとって目の前に駐車場がある土地を購入するのは困難になっている。

ゴックホイ駅の建設計画により、この地域の地価は急騰しました。写真はゴックホイ駅複合施設の全体図です。

1億VND/m2を突破。

2004年以来、ハノイ地下鉄1号線プロジェクトのゴックホイ-イエンビエン区間への投資計画は首相の承認を得てきました。しかし、約20年が経過した現在も、この地域の開発は停滞しており、用地造成は依然として停滞しています。この暗い雰囲気が払拭されたのは、運輸省がゴックホイ駅を南北高速鉄道システムの一部に指定した時でした。

この情報は、 ハノイ市タンチ区、特に駅が位置するゴックホイ村の不動産市場を活性化させました。地元住民によると、ハノイ郊外全域で土地投機が活発化したため、この地域では今年初めに急騰した価格が記録されました。その後、南北高速鉄道に関する新たな情報が入り、駅建設予定地周辺の住宅地価格が新たな水準にまで押し上げられました。

2024年第1四半期末時点では、車で通行可能な土地は1平方メートルあたり6,000万ドン程度でまだ見つけることができましたが、現在では8,000万ドン近くまで価格が上昇しています。幹線道路沿いの土地では、1平方メートルあたり1億1,000万ドンを超えることもあります。

国家規模の重要プロジェクトでは、建設期間が数年に及ぶ場合があります。そのため、投資家が借入を余儀なくされた場合、損失を被るリスクがあります。

「ゴックホイ駅周辺では、30億～40億ドンの予算で、目の前に駐車場がある土地を購入するのは非常に困難です。仮に見つかったとしても、たいていは狭い土地か、風水的に問題のある土地です」と、不動産業者のスアン・タン氏は語った。

市場に出回っている住宅用地の供給量は比較的限られています。アクセス道路が広く、好立地の区画の場合、流動性は数週間単位で測定されます。経験豊富な「投機家」の手にかかれば、これらの区画は短期間で数億ドンの利益を生み出す可能性があります。

「ゴックホイ村は、ダイアン村、リエンニン村、ニケ村、カインハー村といった近隣の村とともに、現在タンチ県で最も重要な地域です。特に、ダイアン村とリエンニン村は、2028年と2029年に2つの都市部が新たに建設されることで、今後数年間で最も急速に発展するでしょう」とタン氏は述べた。

CBREによると、地下鉄駅近くの物件は、他の地域に比べて平均価格が10～20%高くなる傾向があります。不動産市場が危機に陥った場合、地下鉄へのアクセスが良い住宅プロジェクトはより早く回復する可能性が高いでしょう。

ゾーニング規制の影響を受ける土地を購入するときは注意してください。

ハノイ不動産クラブ（HNREA）のグエン・ヒュー・クオン会長は、投資新聞の記者に対し、交通インフラの整備による不動産価格の上昇は自然現象だと述べた。この傾向は、環状4号線の建設計画に便乗して投資家が道路周辺の土地を「漁り」始めた際にも見られた。

「政府機関が正式な計画情報を発表する前に地価が上昇するのは当然のことです。特に南北高速鉄道システムの場合、これは重要なプロジェクトなので、不動産投資家だけでなく、誰もがこの大規模プロジェクトに関する情報を熱望しています」とクオン氏は述べた。

しかし、HNREAの会長は、購入者は土地収用対象地域に該当しないよう、プロジェクトの計画範囲を明確に特定する必要があると強調しました。これは、土地区画の「損益」を決定する決定的な要因の一つとなります。さらに、投資家は、その土地が国の技術インフラシステムや社会福祉施設の恩恵を受けているかどうかも確認する必要があります。

「これは、詳細な計画、地域計画、1/2,000スケールの計画、1/500スケールの計画などを通じて判断できます。投資家が、その土地がいかなる計画規制にも影響を受けていないと確信しているなら、彼らはすでに戦いの一部を勝ち取っていると言えるでしょう。しかし、この点を明確に理解していない場合は、潜在的なリスクは非常に高くなります。売主が詐欺を働くために計画マーカーを偽造したケースさえあります」とクオン氏は警告した。

HNREAの専門家は、計画要因に加えて、投資家は自身の財務状況、土地利用目的、そして自身の経済的な勇気を判断する必要があると指摘しました。クオン氏によると、開発プロジェクトの恩恵を受ける土地は、財務レバレッジに過度に依存しない中長期投資家に適しています。

「購入者は、購入能力とのバランスを取り、感情に流されないようにする必要があります。国家規模の主要プロジェクトの場合、建設の進捗には何年もかかる可能性があります。したがって、投資家が借入を余儀なくされ、短期的な投機に自信を持てない場合、損失のリスクに直面することになります」とクオン氏は警告した。

同様に、ハノイの不動産仲介会社の投資家兼取締役であるゴ・スアン・チュック氏は、市場は当初、計画情報に好意的に反応し、不動産価格が急騰すると指摘した。その後、市場心理は安定し、価格は徐々に安定し、異常に高値だった地域でも下落に転じる可能性もある。

「ゴックホイ駅は北部最大の鉄道駅であり、計画区域は今後調整・拡大される可能性があります。投資家が不幸にも計画区域内の土地を購入した場合、すでに損失を被っていることになります。新たな土地価格表を適用したとしても、補償額が市場価格と同額になることは決してありません。現在の土地価格の枠組みを考慮すると、補償額は実際の価値の3分の1にも満たないのです」とチュック氏は率直に述べた。

この投資家によると、このプロジェクトは規模が大きすぎるため、土地の整地は一夜にして完了することはないとのことです。そのため、建設期間は予想よりも長くなる可能性があります。そのため、銀行融資を必要とする小口投資家は、FOMO（取り残される恐怖）に惑わされたり、噂に惑わされたりしないよう、慎重に検討する必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html