南北高速鉄道の建設に伴い、地価が上昇している。

南北高速鉄道の主要拠点となるゴックホイ駅の建設計画が発表されて以来、同地域の地価は急騰している。30億～40億ベトナムドンの予算では、目の前に駐車場のある土地を購入するのは困難を極めている。

南北高速鉄道の主要拠点となるゴックホイ駅の建設計画が発表されて以来、同地域の地価は急騰している。30億～40億ベトナムドンの予算では、目の前に駐車場のある土地を購入するのは困難を極めている。

ゴックホイ駅の建設計画により、周辺地域の地価が急騰している。写真：ゴックホイ駅複合施設の全体像。

1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超える。

2004年以来、ハノイ地下鉄1号線のゴックホイ～イエンビエン区間の投資計画は首相によって承認されてきた。しかし、約20年が経過した今も、この地域は開発が停滞し、用地造成は依然として行き詰まっている。この暗い雰囲気がようやく払拭されたのは、運輸省がゴックホイ駅を南北高速鉄道システムの構成要素として指定した時だった。

この情報は、 ハノイ市タインチー区、特に駅が位置するゴックホイ村の不動産市場を活性化させた。地元住民によると、この地域は年初にハノイ郊外全般の土地投機熱によって価格が急騰したという。その後、南北高速鉄道に関する新たな情報が発表されたことで、駅建設予定地周辺の住宅用地価格は新たな水準まで押し上げられた。

2024年第1四半期末時点では、車でアクセスできる土地が1平方メートルあたり約6,000万ベトナムドンで購入可能だったが、現在では価格は1平方メートルあたり約8,000万ベトナムドンにまで上昇している。主要道路沿いの土地に至っては、1平方メートルあたり1億1,000万ベトナムドンを超える価格となっている。

国家の重要プロジェクトの場合、建設期間は数年に及ぶことがあります。そのため、投資家が資金を借り入れなければならない場合、損失を被るリスクに直面します。

「ゴックホイ駅周辺では、30億～40億ベトナムドンの予算で、目の前に駐車場のある土地を購入するのは非常に難しい。もし見つかったとしても、たいていは小さな区画だったり、風水的に問題があったりする」と、不動産業者のスアン・タイン氏は語った。

市場に出回る住宅用地の供給量は比較的限られている。アクセス道路が広い好立地の区画は、数週間で売却される。経験豊富な「投機家」の手にかかれば、こうした区画は短期間で数億ドンもの利益を生み出す可能性がある。

「ゴックホイ村は、ダイアン、リエンニン、ニーケー、カインハなどの近隣村落とともに、現在タインチー地区で最も重要な地域です。特にダイアン村とリエンニン村は、2028年と2029年に2つの都市部が加わることで、今後数年間で最も力強い発展を遂げるでしょう」とタイン氏は述べた。

CBREによると、地下鉄駅周辺の物件は、他の地域に比べて平均価格が10～20％高い傾向にある。不動産市場が危機に陥った場合、地下鉄へのアクセスが良い住宅プロジェクトは、より早く回復する可能性が高い。

ゾーニング規制の影響を受ける土地を購入する際は注意が必要です。

投資新聞の記者とのインタビューで、ハノイ不動産クラブ（HNREA）のグエン・フー・クオン会長は、交通インフラ整備による不動産価格の上昇は自然な現象だと述べた。この傾向は以前にも環状4号線の建設時に見られ、投資家たちは計画の恩恵を受けようと、道路周辺の土地を「探しまわる」ように殺到した。

「政府機関が公式な計画情報を公表する前に地価が上昇するのはよくあることで、特に南北高速鉄道計画の場合はなおさらです。これは重要なプロジェクトなので、不動産投資家だけでなく、誰もがこの大規模プロジェクトに関する情報を待ち望んでいます」とクオン氏はコメントした。

しかし、HNREAの会長は、土地収用対象地域に陥らないよう、購入者はプロジェクトの計画範囲を明確に把握する必要があると強調した。これは、土地の「利益か損失か」を左右する決定的な要因の一つとなる。さらに、投資家は、その土地が国の技術インフラシステムや社会福祉施設の恩恵を受けているかどうかも確認する必要がある。

「これは、詳細な計画、地域計画、1/2000スケールの計画、1/500スケールの計画などを通じて判断できます。投資家が土地が計画規制の影響を受けていないと確信できるなら、すでに戦いの一部に勝利したことになります。しかし、それが明確でない場合、潜在的なリスクは非常に高くなります。売主が詐欺を働くために計画標識を偽造したケースさえあります」とクオン氏は警告した。

HNREAの専門家は、計画上の要素に加えて、投資家は自身の財務状況、土地の利用目的、そして自身の資金力も考慮する必要があると指摘した。クオン氏によれば、開発プロジェクトの恩恵を受ける土地は、過度に資金を投入しない中長期投資家に適しているという。

「購入者は、自身の経済力と感情をバランスよく考慮しなければなりません。国家の重要プロジェクトの場合、建設には何年もかかる可能性があります。そのため、投資家が資金を借り入れなければならず、短期的な投機に自信がない場合は、損失のリスクに直面することになります」とクオン氏は警告した。

同様に、ハノイの不動産仲介会社の投資家兼取締役であるゴ・スアン・チュック氏は、市場は当初、計画情報に好意的に反応し、不動産価格が急騰すると指摘した。価格高騰の後、市場心理は安定し、価格は徐々に横ばいになるか、異常に高騰していた地域では下落に転じる場合もあるという。

「ゴックホイ駅は北部最大の鉄道駅であり、計画区域は今後調整・拡張される可能性があります。投資家が計画区域内の土地を購入した場合、既に損失を被ることになります。新たな土地価格表を適用したとしても、補償額が市場価格に匹敵することはありません。現在の土地価格体系を考慮すると、補償額は実際の価値の3分の1にも満たないでしょう」とチュック氏は率直に述べた。

この投資家によると、プロジェクト規模が非常に大きいため、用地確保は一朝一夕には完了しないとのこと。そのため、建設期間は予想よりも長くなる可能性がある。したがって、銀行から融資を受ける必要のある少額投資家は、慎重に検討し、FOMO（機会損失への恐怖）に惑わされたり、噂に基づいて投資したりしないようにすべきである。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html