不動産の困難をどう解決するか?

* 記者：トラン・ドゥ・リッヒ博士、不動産市場を支援するための多くの解決策が提案されていますが、なぜ企業は資金面でも法的問題でも困難を訴え続け、「救済」を求めているのでしょうか？

- トラン・ドゥ・リッチ博士: 「救助」という言葉には同意できません。同期的な解決策は必要ですが、それは「救助」ではありません。

ベトナムの不動産市場は、現在だけでなく過去数十年にわたり、急速かつ力強く発展してきましたが、過剰な投機という形で不健全な状況に陥っています。もちろん、市場経済においてはあらゆる分野で投機が起こりますが、投機が行き過ぎると、需要、供給、そして価格に歪みが生じます。

例えば、2009年から2011年にかけて、不動産市場が凍結したのは、ハイエンド製品グループ、未完成プロジェクト、土地の分割と販売、または基礎の建設が完了したばかりで放置されたプロジェクトのみでした。中低価格帯の完成品は、不足しているにもかかわらず、依然として正常に取引されていました。

2022年、COVID-19パンデミックの終息後の景気回復への熱意とともに、不動産市場も多くの商品セグメントで急成長を遂げ、投資とサーフィンの波が大流行しました。多くの不動産業者は商業銀行と提携し、住宅購入を必要とする人々のための環境整備ではなく、投機を刺激するための融資に注力しました。

リゾート不動産やコンドミニアムホテルは力強く成長している一方で、都市部では住宅が不足しています。例えばホーチミン市では、ここ数年、中低所得者向けの住宅分野では新たなプロジェクトや新製品が見られません。

※不動産市場を「救済」する場合、優先順位はどうなるのでしょうか？

不動産業は信用貸付、債券資本の動員、顧客前払い、企業自身の資本の一部など、他人のお金でビジネスを行っていることは誰もが知っています。

救済を最優先にするのではなく、政府による改革プログラムと並行して、不動産市場の自己規制と自己浄化を促す必要がある。写真：ホアン・トリウ

金融市場が不安定な状況下で、不動産市場への4つの資金供給源、特に社債がすべて利用できなくなった場合、資金の滞留は避けられません。さらに、開発と継続的な実施の条件が整った一連のプロジェクトが手続きや法的問題で行き詰まり、供給が伸び悩みます。そこから悪循環が生じます。開発中のプロジェクトは継続実施するための資金が不足し、新規プロジェクトは法的問題に巻き込まれます。

このような状況に直面して、 政府の最大の目標は、不動産市場の問題をただちに解決することではなく、中長期的に市場を健全化するための比較的体系的な計画が必要であると考えます。

* 具体的な解決策は何ですか？

- 金融市場と不動産市場は非常に密接な相関関係にあります。したがって、不動産市場の健全化に向けた解決策は、大規模なアクションプログラムを通じて金融市場の問題への対応と同期させる必要があります。

制度的には、信用制度に関する規制、不動産業法、住宅法、土地法、建築法などの規制を含め、プロジェクトの開始から運営、開発に至るまで、不動産市場に関連するすべての法的規制を見直す必要があります。そこから、1、2の法律の難点を解決するだけでなく、法制度全体の欠陥を調整する必要があります。

法的なボトルネックがある場合、不動産プロジェクトの困難や障害を取り除き、対処すべき典型的な例をいくつか選択するためのワーキンググループを提案し、他の場所でソリューションを実装および複製するための法的根拠を作成することができます。

不動産投機を抑制・制限するために、金融ツールを活用することが重要です。市場への適正供給量を増やすため、住宅購入者と投資家の両方への資本支援を優先し、実需のある住宅プロジェクトを優先してください。実際、多くの都市部には、多額の資本流入が埋もれたまま放置されています。

では、困窮している人々が本当に必要としている住宅プロジェクトへの資金はどこに流れるのでしょうか？この状況は二次市場と似ています。重要なのは、市場が自浄作用と自己処理を行えるようにすることです。しかし、どうすれば救済できるのでしょうか？そして、誰が救済できるのでしょうか？

大手不動産会社は、財務上の圧力を軽減するために、積極的に事業再編を行うことが推奨されます。投資家は、債務の原因となったプロジェクトや、あまりにも多くのセクターにまたがるプロジェクトを売却することで、事業再編を進めることができます。

投資家はリスク管理システムを必要としており、金融ツールを過度に利用して暴走することは許されません。国立銀行は最近、全国で数十のプロジェクトを同時に開発している不動産企業の例を挙げ、どのように救済すべきかを示しました。銀行側としては、このグループに属する企業に対して、債務グループの譲渡、再編、債務の延長、または債務の繰り延べを行わないことが可能です。

最も重要なことは、今すぐ始めることです。待つ時間が長くなればなるほど、難しくなります。

（つづく）

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm