* 記者：トラン・ドゥ・リッチ博士、不動産市場を支援するための多くの解決策が提案されていますが、なぜ企業は依然として困難を報告し、資金面と法的な面の両方で「救済」を必要としているのでしょうか？
トラン・ドゥ・リッチ博士：私は「救済」という言葉には賛成できません。包括的な解決策は必要ですが、それは「救済」であってはなりません。
ベトナムの不動産市場は、最近だけでなく過去数十年にわたり、非常に急速かつ力強く発展してきたが、過剰な投機に見られるように、その発展は不健全なものであった。もちろん、市場経済においてはあらゆる分野で投機は存在するが、投機が過剰になると、需給や価格の歪みを招くことになる。
例えば、2009年から2011年の期間、不動産市場が停滞したのは、高級物件、未完成プロジェクト、分譲地、基礎工事は完了したもののその後放棄されたプロジェクトといった分野に限られていました。一方、中価格帯および低価格帯の完成物件は通常通り取引され、むしろ供給不足の状態でした。
2022年、新型コロナウイルス感染症のパンデミックが収束した後の経済の力強い回復に伴い、不動産市場も多くの商品分野で大幅な成長を遂げ、投資と投機の波がごく一般的になった。多くの不動産会社は商業銀行と提携し、真に住宅を必要とする人々の住宅購入を支援するのではなく、投機を刺激するための融資に手を染めた。
リゾート不動産やコンドミニアムは好調だが、都市部には住宅がほとんどない。例えば、ホーチミン市では、中低所得者層向けの住宅分野で、ここ数年間、新たなプロジェクトや物件が登場していない。
不動産市場の救済が必要な場合、優先順位はどうなるでしょうか？
不動産業は、信用貸付、債券発行、顧客への前払い金、そして会社自身の資本の一部など、他人の資金を使って行われる事業であることは誰もが知っている。
不動産市場は、政府による包括的な改革プログラムと並行して、自己規制と自己浄化を促されるべきであり、目先の救済措置に終始すべきではない。（写真：ホアン・トリウ）
金融市場が不安定な状況下では、不動産市場の主要な資金源である社債をはじめとする4つの資金源すべてが枯渇すると、資金不足は避けられません。さらに、開発・実施に向けて準備が整いつつあった一連のプロジェクトが、手続き上および法的な障害によって阻害され、新たな資金供給が妨げられます。これは悪循環を生み出します。開発中のプロジェクトは継続に必要な資金が不足し、新たなプロジェクトは法的な障壁に直面するのです。
こうした状況を踏まえると、 政府の最大の目標は、不動産市場における差し迫った問題に対処することだけではなく、中長期的に市場を活性化させるための、比較的よく練られた計画を策定することにあると私は考えます。
具体的な解決策は何でしょうか？
金融市場と不動産市場には非常に密接な相関関係があります。したがって、不動産市場の健全性を改善するための対策は、包括的な行動計画を通じて金融市場の問題に対処することと同期させる必要があります。
制度面では、プロジェクトの発案から運営・開発に至るまで、不動産市場に関連するすべての法的規制を見直す必要がある。これには、信用制度に関する規制、不動産業法、住宅法、土地法、建設法などの規制が含まれる。そして、1つか2つの法律の問題を解決するだけでなく、法制度全体の欠陥に対処するための調整を行うべきである。
法的なボトルネックが存在することを踏まえ、不動産プロジェクトにおける困難や障害の解決に取り組むタスクフォースが、解決すべき模範的な事例をいくつか選定し、他の分野がそれに倣い、解決策を模倣するための法的根拠を構築することを提案できる。
不動産投機を抑制・制限するためには、金融ツールを活用すべきである。市場需要が真に存在する住宅プロジェクトを優先し、住宅購入者と開発業者の双方に資金援助を提供することで、市場への適正な供給量を増やすことを目指すべきである。実際、多額の資金が滞留しているにもかかわらず、放置された都市部は数多く存在する。
では、本当に困窮している人々にとって必要な住宅プロジェクトに資金を提供するためのお金はどこから来るのでしょうか？この状況は二次市場と似ています。重要なのは、市場が自己調整し、自己解決するのを待つことです。なぜなら、私たちが市場を救済できるでしょうか？そして、誰が救済できるでしょうか？
大手不動産会社は、財務上のプレッシャーを軽減するために、積極的に事業再編を行うことが推奨されます。投資家は、債務問題を引き起こしているプロジェクトや、複数のセクターと過度に密接に関連しているプロジェクトを売却することで、事業再編を行うことができます。
投資家はリスク管理システムを必要としており、無分別に行動したり、金融商品を過剰に利用したりすることはできません。国立銀行は最近、全国で同時に数十ものプロジェクトを開発している不動産会社を例に挙げましたが、こうした会社をどのように救済できるのでしょうか？銀行の立場からすると、債務を再分類するのではなく、こうした企業に対して債務の再編、延長、または繰り延べを行うことを選択するかもしれません。
最も重要なことは、すぐに始めることです。遅れれば遅れるほど、難しくなります！
（つづく）
出典： https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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