* 記者：トラン・ドゥ・リッヒ博士、不動産市場を支援するための多くの解決策が提案されていますが、なぜ企業は資金面でも法的問題でも困難を訴え続け、「救済」を求めているのでしょうか？
- トラン・ドゥ・リッチ博士: 「救助」という言葉には同意できません。同期的な解決策は必要ですが、「救助」は必要ありません。
ベトナムの不動産市場は、現在だけでなく過去数十年にわたり、急速かつ力強く発展してきましたが、過剰な投機に代表される不健全な状況にあります。もちろん、市場経済においてはあらゆる分野で投機が存在します。しかし、投機が行き過ぎると、需給ひいては価格の歪みが生じます。
例えば、2009年から2011年にかけて、不動産市場が凍結したのは、ハイエンド製品グループ、未完成プロジェクト、土地の分割と販売、または基礎の建設が完了したばかりで放置されたプロジェクトのみでした。一方、中価格帯および低価格帯の完成品は、不足しているにもかかわらず、依然として正常に取引されていました。
2022年、新型コロナウイルス感染症の終息後の景気回復の盛り上がりとともに、不動産市場も多くの商品分野で急成長を遂げ、投資と投機の波が急速に広がりました。多くの不動産業者は商業銀行と提携し、住宅購入を必要とする人々のための環境整備ではなく、投機を刺激するための融資に注力しました。
リゾート不動産やコンドミニアムホテルは力強く発展している一方で、都市部では住宅が不足しています。例えばホーチミン市では、近年、中低所得者向けの住宅分野では新たなプロジェクトや新製品が見られません。
※不動産市場を「救済」する場合、優先順位はどうなるのでしょうか？
- 不動産業は信用貸付、債券による資金調達、顧客前払い、企業自身の資本の一部など、他人のお金でビジネスを行っていることは誰もが知っています。
救済を最優先にするのではなく、政府による改革プログラムと並行して、不動産市場の自己規制と自己浄化を促す必要がある。写真：ホアン・トリウ
金融市場が不安定な状況下で、不動産市場への4つの資金供給源、特に社債がすべて利用できなくなった場合、資金の逼迫は避けられません。さらに、開発と継続的な実施の条件が整った一連のプロジェクトが手続きや法的問題で行き詰まり、供給が伸びないという悪循環が生じます。開発中のプロジェクトは実施を継続するための資金が不足し、新規プロジェクトは法的問題に巻き込まれるという悪循環です。
このような状況に直面して、 政府の最大の目標は、不動産市場の問題をただちに解決することではなく、中長期的に市場を健全化するための比較的体系的な計画を立てることであると思います。
* 具体的な解決策は何ですか？
- 金融市場と不動産市場は非常に密接な相関関係にあります。したがって、不動産市場の健全化に向けた解決策は、大規模なアクションプログラムを通じて金融市場の問題への対応と同期させる必要があります。
制度面では、信用制度に関する規制、不動産業法、住宅法、土地法、建築法などの規制を含め、プロジェクトの開始から運営、開発に至るまで、不動産市場に関連するすべての法的規制を見直す必要があります。そこから、1〜2つの法律の難点を解決するだけでなく、法制度全体の欠陥を調整する必要があります。
法的なボトルネックがある場合、不動産プロジェクトの困難や障害を取り除き、対処すべき典型的な例をいくつか選択するためのワーキンググループを提案し、他の場所がそれに倣って解決策を再現するための法的前提を作成することができます。
不動産投機を抑制・制限するために、金融ツールを活用することが重要です。市場需要の高い住宅プロジェクトを優先し、住宅購入者と投資家の両方への資本支援を優先することで、市場への適正供給量を増加させます。実際、多くの都市部には、多額の資本流入が埋もれたまま放置されています。
では、困窮している人々にとって本当に必要な住宅プロジェクトに回すキャッシュフローはどこにあるのでしょうか？この状況は二次市場と似ています。重要なのは、市場を浄化し、自律的に運営させることですが、どうすれば救済できるのでしょうか？そして、誰が救済できるのでしょうか？
大手不動産企業は、財務上のプレッシャーを軽減するために、積極的に事業再編を行うことが推奨されます。投資家は、債務超過の原因となったプロジェクトや、関連業界が多すぎるプロジェクトを売却することで、事業再編を進めることができます。
投資家はリスク管理システムを必要としており、金融ツールを過度に利用して暴走することは許されません。国立銀行は最近、全国で数十のプロジェクトを同時に開発している不動産企業の例を挙げました。これらの企業をどのように救済すべきでしょうか？銀行側としては、このグループに属する企業に対して、債務グループの譲渡、再編、延長、または債務の繰り延べを行わないことが可能です。
最も重要なことは、すぐに始めることです。待つ時間が長くなればなるほど、難しくなります。
（つづく）
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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