高級住宅プロジェクトへの過度な融資集中を制限するよう勧告

（CLO）NEUのプリンシパルによると、商業銀行は、高級住宅不動産プロジェクトへの信用の過度な集中を制限し、さまざまな種類の不動産に対して適切な融資基準を発行する必要がある。

不動産市場に資本が大量に流入している。

現在、不動産プロジェクトを開発するために、投資家には資金を調達する多くの選択肢があります。その中で、信用資本、社債発行による資本、外国投資資本、投資家から動員された資本など、いくつかの伝統的な資本フローが存在します...

2022年から2023年にかけて、市場の主要な資金調達チャネルの2つ、すなわち信用と社債は「混雑」を経験しています。しかし、現状では、不動産に「流入」する信用資金や社債は強い増加傾向を示している。

不動産市場に資本が力強く「流入」している。 （写真：ST）

国立銀行の報告によると、2024年8月末までに未払い信用残高は7.15％増加しました。国立銀行は、2024年通年の信用成長が15%に達する可能性があると予測している。

しかし、2024年8月末までに、不動産事業活動のみの未払い信用残高は1,270兆ドンを超え、前年同期比29.18％増加しました。そのため、不動産業の信用成長率は経済全体の信用成長率の4倍となっています。

社債による資金調達に関しては、債券市場協会の報告によると、8月2日の情報発表日現在、2024年7月に民間社債が33件、総額31兆3,870億ドン発行され、公募社債が1件、総額3,950億ドン発行された。

8月30日の情報発表日時点で、2024年8月には民間社債が43件、総額37兆9,950億ドン発行され、公募社債が2件、総額11兆ドン発行された。

9月30日時点で、2024年9月には22兆3,330億ドン相当の民間社債が24件、1兆4,670億ドン相当の公募社債が1件発行される予定である。企業は11兆7,490億ドン相当の債券を満期前に買い戻しており、これは2023年の同時期と比べて2%増加している。

報告書ではまた、不動産債の発行額が四半期で急増し、不動産グループが引き続き第2位で約19％を占めたと分析した。 2024年の残りの期間に満期を迎える債券は約79兆8,580億ドンと予想されており、そのうち大半は不動産債券で、約35兆1,370億ドンと44%に相当します。

この問題について建設省は、2024年第3四半期に多くの不動産企業による債券の発行が再び急増し、これが依然として経済における重要な資金調達チャネルであることを示していると述べた。

信用資本や社債に加え、不動産市場に「流入」するFDI資本も増加傾向にある。

建設省は、ベトナムは現在、その 政治的背景、安定した経済発展、競争力のある労働コストにより、外国直接投資家（FDI）にとって魅力的な投資先であると考えている。

同時に、多くの調査機関による市場調査によると、建設省は次のように評価している。目覚ましい成長を遂げている不動産分野には、サービスアパートメントや産業用不動産などがあり、FDI資本の流入により需要が安定している。

「主な理由は、インフラ整備がサービスアパートメント市場の魅力を高める上で大きな役割を果たしていることです。ベトナムへの外資流入は多くの国際的な専門家を惹きつけ、サービスアパートメント市場にとって重要な顧客セグメントを形成しています」と建設省は述べています。

高級住宅不動産プロジェクトへの過度な信用集中を制限する

ベトナム国民経済大学（NEU）学長ファム・ホン・チュオン教授は、実際にはベトナムの不動産市場への資本流入は主に信用チャネル、社債、顧客動員によるものだと語った。そのため、政府は市場への資本動員と資金の滞留解消のためにいくつかの解決策を実施する必要があると彼は述べた。

NEU プリンシパルによれば、商業銀行はさまざまな種類の不動産に対して適切な融資基準を発行する必要がある。 （写真：PS）

まず、政府は銀行融資による資本源を解放する必要がある。ファム・ホン・チュオン教授によると、商業銀行は、高級住宅不動産プロジェクトへの信用の過度な集中を制限し、不動産の種類ごとに適切な融資基準を定める必要がある。

代わりに、銀行は信用資本を、効率性が高く、消費が良好で、人々の真のニーズを満たす社会住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトへの投資に集中させます。

同時に、信用拡大は、信用品質管理、融資利用の審査・監督の強化、適正な目的の確保、不動産部門で発生する新たな不良債権の抑制と並行して進められる必要がある。

第二に、NEU会長は、ベトナムは不動産債券からの資本流入を発展させる必要があると述べた。

チュオン氏によると、財務省は、今後の債務履行のための措置を支援し監視するために、現在困難に直面している社債発行者の財務状況（資産、負債、キャッシュフローを含む）を見直す必要があるという。

新たに登録された不動産債券により、管理監督機関は企業及び関連企業グループが大量の社債を発行するケースに対する監視と監督を強化する必要がある。

第三に、外国投資資金を誘致し、不動産市場のための長期的な資金動員チャネルを創出する。したがって、ベトナムは、不動産分野への外国投資資本を促進・誘致し、資本源を再構築し、外国投資家の参加による不動産プロジェクトのM&A（合併と買収）を促進する必要がある。

さらにチュオン氏は、信用機関や社債市場から調達される資金への依存度を徐々に減らしていくために、市場の資金動員経路を多様化するために不動産投資ファンドの開発を促進し、市場における機関投資家の育成を奨励する必要があるとも述べた。

出典: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html