高級住宅プロジェクトへの過度な融資集中を制限するよう勧告

（CLO）NEUのプリンシパルによると、商業銀行は、高級住宅不動産プロジェクトへの信用の過度な集中を制限し、さまざまな種類の不動産に対して適切な融資基準を発行する必要がある。

不動産市場に資本が大量に流入している。

現在、不動産プロジェクトを開発するために、投資家は資金調達の選択肢を数多く持っています。その中には、信用資金、社債発行による資金、外国投資資金、投資家からの資金調達など、伝統的な資金フローがあります。

2022年から2023年にかけて、市場における主要な資金調達チャネルである信用資金と社債は「混雑」状態にあります。しかしながら、現在、不動産に「流入」する信用資金と社債は力強い上昇傾向を示しています。

不動産市場への資金流入が活発化している。（写真：ST）

国立銀行の報告によると、2024年8月末までに融資残高は7.15%増加しました。国立銀行は、2024年通年の融資残高の伸びは15%に達する可能性があると予測しています。

しかし、2024年8月末までに、不動産事業活動のみの融資残高は12億7千万ドンを超え、前年同期比29.18%増加しました。つまり、不動産事業活動の融資増加率は、経済全体の融資増加率の4倍に達しています。

社債による資金調達に関しては、債券市場協会の報告によると、8月2日の情報発表日現在、2024年7月に民間社債が33件、総額31兆3,870億ドン発行され、公募社債が1件、総額3,950億ドン発行された。

8月30日の情報発表日現在、2024年8月には民間社債が43件、総額37兆9,950億ドン発行され、公募社債が2件、総額11兆ドン発行された。

2024年9月30日現在、民間社債発行は24件、総額22兆3,330億ドン、公募社債発行は1件、総額1兆4,670億ドンであった。企業は11兆7,490億ドンの債券を満期前に買い戻し、2023年の同時期と比べて2%増加した。

報告書はまた、不動産債の発行額が四半期に急増し、不動産セクターが引き続き約19%で第2位を占めていることも分析している。2024年の残りの期間で、約79兆8,580億ドンの債券が償還を迎えると推定されており、そのうち約35兆1,370億ドンの不動産債が44%を占める。

この問題について建設省は、2024年第3四半期に多くの不動産企業による債券の発行が再び急増し、これが依然として経済における重要な資金調達チャネルであることを示していると述べた。

信用資本や社債に加え、不動産市場に「流入」するFDI資本も増加傾向にある。

建設省は、ベトナムは現在、その 政治的背景、安定した経済発展、競争力のある労働コストにより、外国直接投資家（FDI）にとって魅力的な投資先であると考えている。

同時に、多くの調査機関による市場調査によると、建設省は次のように評価している。目覚ましい成長を遂げている不動産分野には、サービスアパートメントや産業用不動産などがあり、FDI資本の流入により需要が安定している。

「主な理由は、インフラ整備がサービスアパートメント市場の魅力を高める上で大きな役割を果たしていることです。ベトナムへの外資流入は多くの国際的な専門家を惹きつけ、サービスアパートメント市場にとって重要な顧客セグメントを形成しています」と建設省は述べています。

高級住宅不動産プロジェクトへの過度な信用集中を制限する

ベトナム国立経済大学（NEU）学長のファム・ホン・チュオン教授は、ベトナムの不動産市場への資本流入は、実際には主に信用取引、社債、そして顧客動員によるものだと述べた。そのため、政府は市場への資本動員と滞留解消のために、様々な解決策を講じる必要があると考えている。

NEUプリンシパルによると、商業銀行は様々な種類の不動産に対して適切な融資基準を定める必要がある。（写真：PS）

まず、政府は銀行融資による資金源を開放する必要があります。ファム・ホン・チュオン教授によると、商業銀行は不動産の種類ごとに適切な融資基準を設定し、高級住宅不動産プロジェクトへの融資の過度な集中を抑制する必要があります。

代わりに、銀行は信用資本を、効率性が高く、消費が良好で、人々の真のニーズを満たす社会住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトへの投資に集中させます。

同時に、信用拡大は、信用品質管理、融資利用の審査・監督の強化、適正な目的の確保、不動産部門で発生する新たな不良債権の抑制と並行して進められる必要がある。

第二に、NEU会長は、ベトナムは不動産債券からの資本流入を発展させる必要があると述べた。

チュオン氏によると、財務省は、今後の債務履行のための措置を支援し監視するために、現在困難に直面している社債発行者の財務状況（資産、負債、キャッシュフローを含む）を見直す必要があるという。

新たに登録された不動産債券により、管理監督機関は企業及び関連企業グループが大量の社債を発行するケースに対する監視と監督を強化する必要がある。

第三に、外国投資資本を誘致し、不動産市場への長期的な資金動員チャネルを構築する。そのため、ベトナムは不動産セクターへの外国投資資本の促進・誘致、資金源の再構築、そして外国投資家の参加による不動産プロジェクトのM&A（合併・買収）を促進する必要がある。

さらにチュオン氏は、信用機関や社債市場から調達される資金への依存度を徐々に減らしていくために、市場の資金動員経路を多様化するために不動産投資ファンドの開発を促進し、市場における機関投資家の育成を奨励する必要があるとも述べた。

出典: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html