金利上昇と不動産投資戦略の変化。

多くの銀行が住宅ローン金利を期間に応じて年率10～14％程度に調整し、同時に融資条件を厳格化していることから、市場はより明確な統合局面に入りつつある。多額の資金を投じている投資家は圧力を受け始めており、資金は実質的な投資価値があり、安定した収益を生み出す可能性のある商品へとシフトする傾向にある。

金利上昇圧力

景気回復を支えるための金融政策が一定期間維持された後、インフレ抑制と信用規制の圧力の高まりに伴い、2026年初頭から金利は再び上昇傾向にある。具体的には、2026年4月以降、多くの商業銀行における不動産ローン金利は高止まりしており、特に中長期住宅ローンでは、年率11～14％の変動金利が適用されるローンが多く、金融レバレッジを利用する借り手に大きな圧力がかかっている。

そのため、一部の銀行は不動産ローンに対して以下の金利を設定しています。VietcomBankは、最初の6か月間は固定金利で年率約9.6%、最初の12か月間は固定金利で年率約10.5%を適用しています。優遇期間終了後は、変動金利は24か月預金金利に約3.3%のマージンを加えたものとして計算されますが、年率11.1%を下回ることはありません。BIDV は、最初の6か月間は年率約9.7%、最初の12か月間は約10%、より長期の固定金利パッケージでは年率約13.5%の金利で不動産購入ローンを提供しています。

多くの銀行で不動産ローンの金利が引き続き引き上げられている。写真：グエン・クアン

ベトインバンクは、不動産ローンの固定金利を最初の24ヶ月間は年率12%以上に調整し、その後は変動金利を適用するものの、年率14%を下回ることはないとしています。同様に、VPバンクも住宅ローンや不動産投資パッケージを多数提供しており、当初は年率8～10%程度の優遇金利が適用され、その後は信用状況やローン期間に応じて年率12～14%程度で変動します。

こうした状況下では、不動産投資はもはや単に「買って価格上昇を待つ」だけのものではなくなりました。資本コストの上昇により、投機的な活動の利益率は大幅に縮小しています。以前は多くの投資家が短期取引のために不動産価値の60～70%を銀行から借り入れることができましたが、この戦略は現在でははるかにリスクが高くなっています。市場の流動性が数ヶ月低迷するだけでも、多額の利息支払いが発生し、資本が目減りする可能性があります。郊外の土地ブームで大きなリターンを期待していた多くの投資家は、取引の減少に伴い、長期にわたる資本停滞に直面しています。

注目すべき変化の一つは、投資家の意識が急速な成長からキャッシュフローの安定性を重視する方向へとシフトしている点です。インフラ整備が不十分な地域で土地を探し求めるのではなく、多くの投資家は、賃貸アパート、人口密度の高い都市部の商業用タウンハウス、実際の生産ニーズに直結する工業用不動産など、すぐに活用できる物件にますます関心を寄せています。

一方、不動産業界も戦略を転換しつつある。従来、多くの企業は土地保有を急速に拡大し、大規模プロジェクトを開発し、借入金に大きく依存していた。しかし、金利上昇と信用規制の強化に伴い、資金繰りのプレッシャーが顕在化し始めている。そのため、多くのデベロッパーは、開発を分散させるのではなく、流動性が高く、確かな需要があり、安定した吸収力を持つ分野に注力するようになっている。

この傾向は、低価格住宅、社会住宅、あるいは長期的な運営可能性を秘めたプロジェクトを開発する企業グループにおいて特に顕著である。これは、政府が現在、社会住宅向けに一般市場平均よりも大幅に低い金利の優遇融資制度を維持しており、一部の制度では年率4.6～5.4％程度の金利が適用されているためである。

専門家は、現在の市場は「浄化」段階に入っており、強固な財務基盤、健全なリスク管理、そして真のニーズに基づいたプロジェクト開発能力を持つ企業が優位に立つと考えている。逆に、借入金に過度に依存したり、非効率なプロジェクトを実施したりする企業は、大幅な事業再編を迫られる可能性がある。

長期投資家にとってのチャンス

ベトナム不動産市場研究所のトラン・スアン・ルオン副所長によると、金利が上昇すると、投資家は不動産価値に対する認識を変え始めるという。以前は価格上昇幅が最も重視されていたが、現在では実際の活用効率、収益創出能力、長期的な運用可能性がより重要な基準になりつつある。しかし、金利上昇は短期的な圧力となる一方で、より健全な市場発展にも貢献する。投機的な資金流入が減少すれば、市場は真の価値と需要を取り戻す機会を得るだろう。

「市場は多くの課題に直面しているものの、不動産は特に都市化率の高い大都市において、依然として重要な長期資産クラスである。問題は、投資家が考え方を変える必要があるという点にある。数ヶ月で短期的な利益を求めるのではなく、経済変動に強く、安定したキャッシュフローを生み出し、インフラ、人口、実際の利用ニーズに基づいて価値が上昇する可能性のある資産を選択することが、より適切な戦略となる」と、トラン・スアン・ルオン博士は分析した。

専門家は、金利上昇にもかかわらず、十分な資金力を持つ長期不動産投資家にとって、依然として多くの機会が存在すると考えている。写真：ドアン・タン

さらに、トラン・スアン・ルオン博士は、高金利と市場が強い調整局面に入っている状況において、投資家は「トレンドに投機する」という考え方から、真の価値と安定したキャッシュフローを生み出す能力に基づいた投資へと意識を転換する必要があり、同時に長期的な財務上の圧力も慎重に検討せざるを得ないと考えている。

投資家は、住宅需要を満たし、法的文書が完備され、インフラが整備され、すぐに開発可能な物件を優先的に検討すべきです。こうした物件は、多様な市場環境において、より安定した資産とみなされるからです。特に、短期的な投機よりも長期的な戦略を優先し、ポートフォリオを再構築する絶好の機会でもあります。住宅需要を満たし、インフラが整備された地域に位置し、安定した商業的可能性を秘めた物件は、新たな市場サイクルにおいても価値を維持しやすいでしょう。

「2026年から2027年にかけては、市場が急速な成長からより選択的な発展へと移行する時期となるでしょう。資本は短期的な価格上昇を期待するのではなく、実用的な価値のある製品に焦点を当てる傾向が強まるでしょう」と、トラン・スアン・ルオン博士はコメントした。

出典: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html