土地面積の100％を交渉できる企業がほとんどない理由

障害や問題を取り除く

6月21日、第5期国会の議事日程に従い、国会は一日中土地法案（改正案）について議論した。

ドンナイ省国会議員団代表のクアン・ミン・クオン国会議員は、国会の傍らでグオイ・ドゥア・ティン氏と会談し、社会経済開発プロジェクトを実施するための土地利用に関するいくつかの内容について意見を述べた。

土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する契約を通じて社会経済開発プロジェクトを実施するための土地使用に関する規制について、クオン氏は、現在、土地を使用するプロジェクトに対する土地の割り当てと土地のリースの実施については、草案の内容によると、土地使用権のオークション、土地を使用するプロジェクトの投資家を選定するための入札による土地のリースの順序が優先されると述べた。交渉による土地利用が最終選択肢となります。

国会議員クアン・ミン・クオン - ドンナイ省国会議員団代表。

実際、社会経済開発プロジェクトを実施するための土地使用権に関する合意は、自発的な合意に基づいてプロジェクトを迅速に実施し、土地利用の効率を促進し、用地の整地、補償、支援、移住に関する苦情を回避するのに役立ち、人々の合意を得ています。同時に、国も土地利用転換のための料金を徴収することで予算収入を得ています。

ただし、第27条第1項b号の規定により、「商業用住宅事業を実施するために土地を使用する場合には、住宅用地又は住宅用地と住宅用地以外の土地を使用する権利の譲り受けについて合意することができる。」

したがって、プロジェクトの境界に「少なくとも 1m2」の住宅用地が含まれていない場合、合意は認められず、さまざまな結果につながることになります。

「したがって、土地が住宅用地でない場合についても、計画類型に適合し、土地利用目的の変更条件やその他のプロジェクト実施条件を満たしていれば、別途規定を設けて協定の実施を認めるべきだと思います。そうすれば、困難や欠陥は解消されるでしょう」とクオン氏は述べた。

さらに、クオン氏は、商業住宅プロジェクトを実施するために農地に関する協定の実施を検討し許可することも提案した。

補償額に関する苦情を制限する - サポート

同時に、社会経済開発プロジェクトを実施するために土地を開墾するための「中立的」手法の適用を検討することが提案されている。

クオン氏によると、企業と土地利用者の間で土地使用権に関する自主的な合意を結ぶことで、プロジェクトの実施が迅速化され、土地利用の効率が促進され、苦情が避けられるため、明らかな利点があるという。

しかし、現実には、土地面積の 100% を交渉できる企業はほとんどありません。なぜなら、特に土地利用者が土地区画の位置がプロジェクトの境界から切り離せないことを知っている場合など、少数の土地利用者がプロジェクト投資家と協力せず、市場価格よりも何倍も高い不当な価格を要求するケースが多いからです。

そうなると、投資家はプロジェクトを実行するために不当に高い価格を受け入れざるを得なくなり、その結果、土地価格が上昇し、補償、移住支援、またはその地域の他のプロジェクトのための土地使用権協定に困難が生じます。

投資家が高すぎる価格を受け入れない場合、プロジェクト開発の混雑を引き起こし、土地使用権で合意したほとんどの地域の土地資源が無駄になります。

そのため、ほとんどの投資家は、プロジェクトを実施するために国が土地を埋め立てることを望んでいますが、土地の埋め立ては訴訟、特に補償額に関する訴訟を引き起こすことがよくあります。

したがって、土地利用権に関する合意を促進し、社会経済開発プロジェクトを実施することで、上記2つの方法の利点を促進し、欠点を軽減する「中立的」な方法を検討し、実施する必要があると考えています。

「投資家が80％の面積で合意し、残りの少数の土地利用者が法外な価格を要求して交渉が困難になった場合、政府は残りの20％の面積の土地回収を支援するだろう」とクオン氏は分析した。

土地収用は、多くの場合、苦情、特に補償額に関する苦情を引き起こします。

ドンナイ省代表団長は、この草案には市場原理に従って土地価格を決定する方法や、国が土地を干拓する場合の具体的な土地価格の算出方法も規定されているため、他の地域の投資家が合意した単価を参考にして、土地干拓の場合に適用することができると述べた。そこから、補償や支援額に関する苦情も制限され、土地を回復された人々の権利が確保されます。

これにより、土地使用権に関する協定を通じて実施される社会経済開発プロジェクトにおいて、少数の土地使用者が過度に高い協定値を要求し、プロジェクト開発の混雑を引き起こすという問題が解決されます。

土地評価方法について、クオン氏は、草案では4つの土地評価方法のみが規定されており、剰余金法は削除されていると述べた。しかし、実際には、余剰法は、住宅、商業、サービス、オフィス、ホテルなど、さまざまな目的が織り交ぜられた大規模な土地や複合用途建設投資プロジェクトの土地価格を決定する際に広く使用されています。

「では、残りの土地評価方法が剰余金法の役割を果たせるかどうかが問題なのか？」と彼は疑問を呈した。

不動産の種類に応じて、異なる評価方法が適用されると彼は述べた。たとえば、さまざまな用途を持つ大規模な土地の場合、同様の規模、土地利用目的、計画基準を持つ比較対象資産に関する情報がないため、比較方法を適用するのは非常に困難で、実行可能ではありません。

収益法については、すでに運用が開始され、運営され、年間の事業キャッシュフローを生み出しているプロジェクトに適用されます。地価調整係数法を適用する場合、毎年収集される地価データ（年次価格表を作成するため）の品質と、評価対象となる土地区画の計画および土地利用構造に関する顕著な要因を定量化する必要性が問題となる。

「仮説的な要因を理由に剰余金方式を放棄するのではなく、計算に適用されるパラメータに関するより具体的な基準と規制を策定し、土地価格決定の実施を同期および統一し、特定の土地価格を決定する必要があるいくつかのケースにこの方式を適用する場合の利点を促進する必要がある」とクオン氏は提案した。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html