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| 建設部は、2023年第2四半期の住宅・不動産市場情報について、不動産市場には多くの明るい兆候があるものの、供給が引き続き減少しており、取引量は低迷していると述べた。 （出典：建設新聞） |
2022年の同時期よりも低い成長
建設省によると、2023年第2四半期に、政府と首相は、不動産市場の困難を解決するために、2023年3月11日付決議第33/NQ-CP号、2023年5月25日付官報第194/CD-TTg号、2023年5月26日付官報第469/CT-TTg号、2023年5月26日付官報第470/CT-TTg号、2023年5月28日付官報第634/CD-TTg号など、非常に具体的かつ抜本的な解決策を多数含む政策メカニズムと指令を継続的に発行しました。同時に、各省庁や部局は、メカニズムや政策に関する多くの問題を解決するために、政府に政策メカニズムの修正と補足を提出しました。
上記の指示は、政府が、緊急に解消する必要のある新たな困難の状況において、非常に強い決意を持って迅速に行動し、困難と課題を克服し、法律に従って、効果的、安全、健全かつ持続可能な形で不動産市場の発展を促進するために、成長を促進し、社会問題を最小限に抑えていることを示しています。
したがって、首相は、ワーキンググループ、建設省、財務省、国家銀行、その他の省庁および部門に、割り当てられたタスクを緊急かつ積極的に展開および実行するよう断固として指示し、具体的には、ホーチミン市、ハノイ、ダナン市、ハイフォン市、カントー市、ドンナイ省などのいくつかの主要地域やいくつかの不動産企業と積極的に協力して、報告を聞き、情報や状況を把握し、それぞれの特定の不動産プロジェクトを検討して、不動産プロジェクトの実施における困難や障害を取り除くために話し合い、指導し、回答しました。
これにより、当該地域の不動産プロジェクトにおける困難や障害は徐々に解決されてまいりました。しかし、困難や障害を解決するための具体的な成果は、引き続き効果的に解決策を実施する必要があり、特に地方自治体や企業は、困難がどのレベルまたは機関の権限に属し、そのレベルまたは機関がそれを完全に解決しなければならないという原則に従って、各不動産プロジェクトに対して具体的な解決策を積極的に提案し、解決に重点を置く必要があります。
しかし、多くの経済組織や地方自治体による報告や評価によると、この四半期の不動産セクターは2022年の同時期よりも成長率が低く、制度、プロジェクトの法的側面、信用源、債券、…、地方自治体の組織、実施、執行に関して、多くの困難と課題が残っていました。したがって、今後、各省庁、支部、地方自治体、企業は、引き続き割り当てられたタスクを緊急に展開・実施し、困難や障害を迅速に排除し、不動産市場を安全、健全かつ持続的に発展させるためのより具体的な解決策を提案する必要があります。
2023年第2四半期に7つの商業住宅プロジェクトが完成
2023年第2四半期には、全国で商業住宅プロジェクトが7件しか完成しておらず、戸数は2,424戸（アパート852戸、戸建て1,572戸）にとどまっています。プロジェクト数は2023年第1四半期と比較すると約50％、2022年の同時期と比較すると約29.17％に過ぎません。
さらに、国内では現在986件の商業住宅プロジェクトが建設中であり、その規模は413,539戸に上る。プロジェクト数は2023年第1四半期と比較して約141.26％、2022年の同時期と比較して約90.38％です。また、新たに認可された住宅プロジェクトは15件、3,239戸です。プロジェクト数は2023年第1四半期と比較すると約88.24％に過ぎず、2022年の同時期と比較すると約51.72％に過ぎません。
社会住宅や労働者住宅プロジェクトについては、2023年第2四半期現在、全国で294件のプロジェクトが建設中であり、その規模は約288,499戸となっている。このうち、都市部の低所得者向けの社会住宅開発事業では、201件のプロジェクト、約16万2,227戸の住宅の建設が継続されている。将来住宅を販売できるプロジェクトは6件あり、その数は約1,892戸です。また、工業団地労働者向けの社会住宅プロジェクト93件が継続して実施されており、建設規模は約127,272戸となっている。
地方自治体がまとめたデータによると、2023年第2四半期に将来住宅を販売できる住宅プロジェクトは51件あり、その規模は6,205戸に上る。プロジェクト件数は2023年第1四半期比で約98.08％、2022年同時期比で約63.75％となります。
具体的には、北部地域には 14 件のプロジェクト（アパート 931 戸、戸建て住宅 1,143 戸）があります。中央地域には 16 件のプロジェクト（アパート 200 戸、戸建て住宅 2,092 戸）があります。南部地域には21のプロジェクトがある （アパート215戸、一戸建て住宅1,624戸）。販売対象となる不動産の種類数の割合は、プロジェクト内の土地と戸建て住宅が中心です。
建設省はまた、2023年第2四半期に96,977件の取引が成立したと発表した。そのうち、マンション・戸建て住宅の取引件数は29,725件で、2023年第1四半期比で約75.61%、2022年同時期比で約43.03%に相当します。土地セグメントでは、67,525件の取引が成立し、2023年第1四半期比で約99.98%、2022年同時期比で約31.57%に相当します。
ビジネス上の困難の3つのグループ
建設部は、2023年第2四半期末までに解散した不動産企業の数は2022年の同時期と比べて約30.4％増加したと発表した。新規設立された不動産企業の数も約61.4％減少した。現在、不動産業界は多くの困難と課題に直面し続けていますが、それらは主に 3 つの困難と障害のグループに分けられます。
まず、困難と法的問題のグループ：現在、多くの不動産プロジェクトが困難と法的問題に直面しており、特に土地評価方法に関する規制の実施は依然として多くの問題に直面しています。
また、土地利用計画は発表されているものの、地区レベルでの年間土地利用計画は存在しない。承認された 1/500 詳細計画があるが、上位レベルの計画と一致していない (一致しなくなった以前の上位レベルの計画は、規制に従ってレビュー、調整、更新されています)。投資政策の調整について。
第二に、実施組織における一連の困難と障害：部門、支社、セクター、地域間の調整メカニズムがタイムリーで同期しておらず、これも不動産プロジェクトに多くの困難と障害を引き起こしており、具体的には、敷地の整地、補償、支援と移住、土地回収協定、人々との補償価格の作業において困難と障害を引き起こしている。
それに伴い、土地使用料を計算し移住地を割り当てるための土地価格を決定する作業（土地評価に関する関係機関間の調整がタイムリーではない）。一部の投資家は、プロジェクトの文書や手続きを実行するために地方当局と緊密に調整していません。
第三に、資金源における一連の困難と障害：現在、不動産企業は信用融資を受ける上で依然として多くの困難に直面しており、社債資金やその他の資金を動員することがほとんどできず、プロジェクトを実施するための資金が不足しています（進捗が遅れたり、実施が中止されたりします）。
したがって、不動産事業は流動性とキャッシュフローの面で多くの困難に直面し続けており、特に2023年の最後の数か月間に社債の満期と返済に大きな圧力がかかる状況で、多くの企業が債券の元本と利息の支払いに遅れています。
建設省はまた、投資家の信頼と不動産市場の流動性の低さが不動産事業の資金不足につながっていると考えている。多くの企業は短期的な債務圧力に直面しており、負債総額は資産規模を上回っています。さらに、為替レート、ガソリン価格、建設資材価格の変動は事業コストの増加につながり、企業の生産活動や事業活動に大きな影響を与えます。
建設省は、「こうした状況を受け、多くの不動産事業者は、プロジェクトの実施を延期または一時停止せざるを得なくなり、年初から人員削減や規模の調整を余儀なくされたり、従業員が自ら退職を申し出たりしている。多くの事業者が、現在の困難な時期を乗り越えるため、従業員の60％以上を削減せざるを得ない状況にある」と述べた。
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