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| 建設部は、2023年第2四半期の住宅・不動産市場情報について、不動産市場には多くの明るい兆候があるものの、供給の減少が続いており、取引量は低迷していると述べた。（出典：建設新聞） |
2022年の同時期よりも低い成長
建設省によると、2023年第2四半期に、政府と首相は、不動産市場の困難を解決するために、2023年3月11日付決議第33/NQ-CP号、2023年5月25日付官報第194/CD-TTg号、2023年5月26日付官報第469/CT-TTg号、2023年5月26日付官報第470/CT-TTg号、2023年5月28日付官報第634/CD-TTg号など、非常に具体的かつ抜本的な解決策を多数含む政策メカニズムと指令を継続的に発行しました。同時に、各省庁や部局は、メカニズムや政策に関する多くの問題を解決するために、政府に政策メカニズムの修正と補足を提出しました。
上記の指示は、政府が、緊急に解消する必要のある新たな困難の状況において、非常に強い決意を持って迅速に行動し、困難と課題を克服し、法律に従って、効果的、安全、健全かつ持続可能な形で不動産市場の発展を促進するために、成長を促進し、社会問題を最小限に抑えていることを示しています。
したがって、首相は、ワーキンググループ、建設省、財務省、国家銀行、その他の省庁および部門に、割り当てられたタスクを緊急かつ積極的に展開および実行するよう断固として指示し、具体的には、ホーチミン市、ハノイ、ダナン市、ハイフォン市、カントー市、ドンナイ省などのいくつかの主要地域やいくつかの不動産企業と積極的に協力して、報告を聞き、情報や状況を把握し、それぞれの特定の不動産プロジェクトを検討して、不動産プロジェクトの実施における困難や障害を取り除くために話し合い、指導し、回答しました。
これにより、当該地域の不動産プロジェクトにおける困難や障害は徐々に解消されてきました。しかし、困難や障害の解決に向けた具体的な成果を得るには、引き続き効果的な解決策を実施していく必要があります。特に、地方自治体や企業は、各不動産プロジェクトについて具体的な解決策を積極的に提案し、「困難はどのレベルの機関の管轄に属するか、どのレベルの機関が徹底的に解決しなければならないか」という原則に基づき、解決に注力していく必要があります。
しかし、複数の経済団体や地方自治体による報告や評価によると、不動産セクターは2022年の同時期と比べて依然として成長率が低く、制度、プロジェクトの法的側面、融資源、債券など、そして地方自治体の組織、実施、執行において、依然として多くの困難と課題を抱えています。そのため、今後、各省庁、各機関、地方自治体、企業は、引き続き緊急に割り当てられた任務を迅速に展開・実施し、より具体的な解決策を提示することで、困難や障害を迅速に解消し、不動産市場を安全、健全、かつ持続的に発展させる必要があります。
2023年第2四半期に7つの商業住宅プロジェクトが完成
2023年第2四半期において、全国で完成した商業住宅プロジェクトはわずか7件、戸数2,424戸（マンション852戸、戸建住宅1,572戸）でした。プロジェクト数は2023年第1四半期と比較して約50%、2022年同時期と比較して約29.17%に減少しました。
また、現在国内で建設中の商業用住宅プロジェクトは986件、総戸数は413,539戸に上ります。プロジェクト数は2023年第1四半期比で約141.26%、2022年同時期比で約90.38%の増加となります。また、新たに認可された住宅プロジェクトは15件、総戸数は3,239戸です。プロジェクト数は2023年第1四半期比で約88.24%、2022年同時期比で約51.72%にとどまります。
社会住宅および労働者住宅プロジェクトについては、2023年第2四半期現在、全国で294件のプロジェクトが建設中であり、その規模は約288,499戸である。このうち、都市部の低所得者向け社会住宅開発プログラムは、201件のプロジェクトが継続して開発されており、約162,227戸となっている。将来住宅販売対象となるプロジェクトは6件あり、約1,892戸となっている。また、工業団地労働者向けの社会住宅プロジェクト93件が継続して開発されており、建設規模は約127,272戸となっている。
各地方自治体がまとめたデータによると、2023年第2四半期には、将来分譲可能な住宅プロジェクトが51件、戸数にして6,205戸に上りました。プロジェクト数は2023年第1四半期比で約98.08%、2022年同時期比で約63.75%増加しました。
具体的には、北部地域には 14 件のプロジェクト（アパート 931 戸、戸建て住宅 1,143 戸）、中部地域には 16 件のプロジェクト（アパート 200 戸、戸建て住宅 2,092 戸）、南部地域には 21 件のプロジェクトがあります。 （マンション215戸、戸建住宅1,624戸）。本プロジェクトにおける販売対象不動産の種類の割合は、主に土地と戸建住宅です。
建設省はまた、2023年第2四半期の取引件数は96,977件だったと発表した。そのうち、マンション・戸建て住宅の取引件数は29,725件で、2023年第1四半期比で約75.61%、2022年同時期比で約43.03%増加した。土地部門では、67,525件の取引が成立し、2023年第1四半期比で約99.98%、2022年同時期比で約31.57%増加した。
ビジネス上の困難の3つのグループ
建設省によると、2023年第2四半期末までに解散した不動産企業の数は、2022年の同時期と比較して約30.4%増加しました。一方、新規設立の不動産企業の数は約61.4%減少しました。現在、不動産業界の企業は依然として多くの困難と課題に直面しており、それらは主に3つの困難と障害に分けられます。
まず、困難と法的問題のグループ：現在、多くの不動産プロジェクトが困難と法的問題に直面しており、特に土地評価方法に関する規制の実施は依然として多くの問題に直面しています。
また、土地利用計画は発表されているものの、地区レベルでは年間土地利用計画が存在せず、1/500の詳細計画は承認されているものの上位計画と一致していない（以前の上位計画はもはや適切ではなく、規定に従って検討、調整、更新されている）、投資政策の調整についても問題がある。
第二に、実施組織における一連の困難と障害：部門、支社、セクター、地域間の調整メカニズムがタイムリーで同期しておらず、これも不動産プロジェクトに多くの困難と障害を引き起こしており、具体的には、敷地の整地、補償、支援と移住、土地回収協定、人々との補償価格の作業において困難と障害を引き起こしている。
それに伴い、土地使用料を計算し、移住用地を割り当てるための土地価格を決定する作業（土地評価に関連する機関間の調整がタイムリーではない）; 一部の投資家は、プロジェクト文書や手順を実行するために地方当局と緊密に調整していません。
第三に、資金源における一連の困難と障害：現在、不動産企業は信用融資を受ける上で依然として多くの困難に直面しており、社債資金やその他の資金を動員することがほとんどできず、プロジェクトを実施するための資金が不足しています（進捗が遅れたり、実施が中止されたりします）。
したがって、不動産事業は流動性とキャッシュフローの面で多くの困難に直面し続けており、特に2023年の最後の数か月間に社債の満期と返済に大きな圧力がかかる状況で、多くの企業が債券の元本と利息の支払いに遅れています。
建設省は、投資家の信頼感の低下と不動産市場における流動性の低下が、不動産事業者の資金不足につながっているとみています。多くの事業者は、短期債務や資産規模を上回る負債を抱え、資金繰りに苦しんでいます。さらに、為替レート、ガソリン価格、建設資材価格の変動は事業コストの上昇を招き、事業者の生産活動や事業活動に重大な影響を与えています。
建設省は、「こうした状況を受け、多くの不動産事業者は、プロジェクトの実施を延期または一時停止せざるを得なくなり、年初から人員削減や規模の調整を余儀なくされたり、従業員が自ら退職を申し出たりしている。多くの事業者が、現在の困難な時期を乗り越えるため、従業員の60％以上を削減せざるを得ない状況にある」と述べた。
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