写真：ゴック・ヒエン
住宅所有の機会を「解き放つ」ことは、依然として遠い現実である。
政令261/2025/ND-CPに基づく新たな制度は、所得上限を月額2,000万～4,000万ベトナムドンに引き上げることで、公営住宅購入の資格基準を大幅に拡大した。この調整は、労働者にとって住宅所有への「扉を開く」ものと見なされている。しかし、 ハノイの公営住宅プロジェクトの実際の販売価格と支払い条件を見ると、多くの人が、マイホームを持つという夢はまだ遠い道のりだと気づいている。
ハノイ市建設局の報告によると、2024年末から現在までにハノイでは一連の社会住宅プロジェクトが開始されているが、販売価格は急激に上昇する傾向にある。2023年以前は、首都の社会住宅の販売価格は1平方メートルあたり1300万～1700万ベトナムドンだった。
現在、最も高額な物件の一つは、10月1日から販売が開始されたThuong Thanh社会住宅プロジェクト（Rice City Long Chau）で、価格は1平方メートルあたり2,940万ベトナムドン（VAT込み、維持費別）となっている。購入者は、広さによって9億4,000万～20億ベトナムドンを支払う必要がある。これまでの最高額は、旧タインチー区タントリエウ村ハディンにある社会住宅プロジェクトで、暫定販売価格は1平方メートルあたり2,500万ベトナムドンだった。
ライスシティ・ロンチャウ社会住宅プロジェクトの完成予想図。価格は1平方メートルあたり2,700万ベトナムドン。写真：BICベトナム。
カウザイ区の貿易会社で会計士として働き、現在はフーディエン区のアパートを借りているグエン・トゥ・チャンさん（29歳）は、次のように語った。「4年以上貯金をしてきましたが、両親からの援助もあって、今手元にあるのは1億2000万ベトナムドンほどです。チュンヴァン・プロジェクトの公営住宅（50平方メートル、10億ベトナムドン以上）の購入を申し込む予定です。でも、銀行ローンを組むには、自己資金が最低でも20％必要で、約2億ベトナムドンになります。私にはそんなお金はありません。金利は5.4％と非常に低いとはいえ、ローンを組むのは既に難しい状況です。」
チャンさんは月収約1800万ベトナムドン。家賃や生活費を差し引き、実家に送金すると、ほとんど余剰金は残らない。「安定した住居さえ確保できれば、長期ローンを組むのも構わない。でも、今の物価では、公営住宅に住むという夢は手の届かないところにある」と彼女は語った。
ハノイ在住の技術者、ズイ・アインさん（29歳）の場合、彼と妻は資金はあったものの、価格が自分たちの収入を上回っているという問題に直面した。彼は、結婚以来、両家の両親の支援と自分たちの貯蓄で約3億ベトナムドンを貯め、ロンビエン区の公営住宅団地のマンションを購入するために登録する予定だったと語った。
「55平方メートルのアパートは約16億ベトナムドンです。20年間で13億ベトナムドンを借りると、元金と利息を合わせて毎月約800万ベトナムドンを支払わなければなりません。妻と私は3000万ベトナムドン以上の収入があり、一見十分なように思えますが、生活費と2人の子供の養育費を差し引くと、何も残りません。頭金があっても、資金が尽きるのが怖くて契約書にサインする勇気が出ないんです」と、ズイ・アインは計算した。
これらの実話が示すように、今日最大の障害は初期資金の不足だけでなく、公営住宅の販売価格が安定した収入のある人々にとっても手の届かないほど高額であるという事実も大きい。
不動産専門家によると、現在のパラドックスは、融資を受けられる人が増えているにもかかわらず、法外な価格と高額な頭金要件のために、実際に資金を調達できる人の割合が低いという点にある。そのため、「社会住宅の夢」は、書類上は実現に近づいているものの、現実には依然として遠い存在となっている。
社会住宅を真に「手頃な価格」にするために
実際には、財政支援策は「一時的な鎮痛剤」に過ぎない。土地や資材からプロジェクト管理費に至るまで、社会住宅の建設コストが上昇し続ける限り、たとえ融資金利が下がったとしても、人々が住宅を購入するのは依然として困難だろう。
しかし、専門家らは、公営住宅の価格が高騰している理由を理解するには、価格を構成する要因をより深く掘り下げる必要があると主張している。コビック・コンサルティング＆コンストラクション株式会社の建築家、ンゴ・ミン・タム氏によると、問題は資材費、土地代、人件費だけでなく、投資家の実施能力や価格管理メカニズムの緩さにもあるという。
「投入コストが軒並み上昇している状況で、絶対的に安価な公営住宅を求めるのは不可能だが、さらに懸念されるのは、建設が遅延し、追加コストが発生し、それがすべて販売価格に転嫁されるという事態だ。そうなると、最終的に遅延のコストを負担するのは国民自身となる」とタム氏は分析した。
10月中旬に開催された社会住宅進捗状況検討会議において、グエン・ヴァン・シン建設副大臣もこの見解を強調し、「真に住宅を必要とする人々に販売できる、真の価値のある本物のアパートが必要です。ハノイの社会住宅価格は現在、記録的な高値となっていますが、これは投資家の能力不足、あるいは価格をつり上げるための寛大な政策の悪用が原因である可能性があります。市は、人々が住宅を購入する機会を依然として確保できるよう、直ちに検査、確認、管理を実施する必要があります。」と述べました。
副大臣は、ハノイ市は社会住宅プロジェクトの行政手続きを優先すべきだと提言した。これは、事業の進捗を加速させ、価格が不当に高騰する原因の一つである長期にわたるコストを削減するためである。
土地や資材からプロジェクト管理費に至るまで、社会住宅の建設コストが上昇し続ける場合、たとえ融資金利が下がったとしても、人々は住宅を購入することが依然として困難になるだろう。写真：VGP。
2025年9月末に開催された住宅政策・不動産市場に関する中央運営委員会の第1回会合において、 ファム・ミン・チン首相は、各省庁、各部門、地方自治体に対し、人々の所得水準に見合った、実体的な市場メカニズムに基づいて不動産および社会住宅の価格を規制するよう要請した。
商業住宅の価格は、市場原理、経済状況、そして人々の生活状況や能力に見合ったものでなければなりません。その目的は、すべての市民が住居を確保し、物質的および精神的な幸福の向上に貢献することです。
したがって、包括的かつ包括的な解決策が必要であり、国と企業、中央政府と地方政府間の緊密な協力と連携、そして財政政策と金融政策を土地政策やその他の政策と統合することが求められます。国は、特に税金、手数料、その他の金融政策といった金融手段を通じて土地や不動産の価格を規制し、金利や融資条件を適切に引き下げるための仕組みや政策を確立し、社会住宅の購入資格者の所得水準に関する規制を、それぞれの状況や地域の実情に合わせて検討する必要があります。
政策面での緩和は進んでいるものの、所得と住宅価格の格差は依然として「ボトルネック」となっており、解決すべき課題である。社会住宅問題の解決は、優遇金利や所得制限だけでなく、住宅価格を抑制し、真に手頃な価格帯を確保することにもかかっている。そうして初めて、勤労者にとってマイホームを持つことは、もはや遠い夢ではなくなるだろう。
出典：https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
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