公営住宅は本当に安いのでしょうか？

写真：ゴック・ヒエン

住宅機会の「解放」だが、現実はまだ遠い

政令261/2025/ND-CPによる新たな制度により、社会住宅（NƠXH）の購入資格者が大幅に拡大され、月収上限が2,000万～4,000万ドンに引き上げられました。この調整は、労働者にとって住宅への「扉を開く」ものと考えられています。しかし、ハノイのNƠXHプロジェクトの実際の販売価格と支払い条件を見ると、多くの人が定住の夢がまだ遠いことを実感しています。

ハノイ建設局の報告によると、2024年末から現在にかけて、ハノイでは一連の社会住宅プロジェクトが開始されているものの、販売価格は急騰傾向にある。2023年以前は、首都ハノイにおける社会住宅の販売価格は1平方メートルあたり1,300万～1,700万ドンの範囲で推移していた。

現在、最も高額な物件の一つは、トゥオンタン社会住宅地区（ライスシティ・ロンチャウ）で、10月1日から販売が開始され、1平方メートルあたり2,940万ドン（VAT込み、管理費別）となっています。ここで住宅を購入するには、エリアによって9億4,000万ドンから20億ドンの費用がかかります。これまでの最高価格は、タンチ地区（旧タンチエウ村）ハディン地区の社会住宅プロジェクトで、暫定販売価格は1平方メートルあたり2,500万ドンでした。

公営住宅は本当に安いのか？ - 写真1

ライスシティ・ロンチャウ社会住宅プロジェクト（価格2,700万VND/m2）の外観。写真：BICベトナム。

カウザイ区の貿易会社で会計士として働き、現在はフーディエン区に部屋を借りているグエン・トゥ・トランさん（29歳）は、「4年以上貯金し、それに両親からの小遣いも加えて、今は約1億2000万元あります。チュンヴァン・プロジェクトの公営住宅（50平方メートル、価格10億元以上）の購入登録をする予定です。しかし、銀行から借りるには自己資金の少なくとも20％、つまり約2億元が必要です。しかし、私にはそれが足りません。金利は5.4％と非常に低いのですが、借り入れの段階までたどり着くのは難しいのです。」と話しました。

トランさんの月収は約1800万ドン。家賃、生活費、そしていくらかの仕送りを差し引くと、ほとんど余剰金は残りません。「安定した住居があれば、長期ローンを組んでも構いません。しかし、この価格では、公営住宅への入居という夢はまだ遠いのです」と彼女は言います。

ハノイ在住の技術者、デュイ・アンさん（29歳）の場合、夫婦は資金はあったものの、売却価格が支払能力を超えてしまうという問題に直面しました。結婚以来、両親の援助と約3億ドンの貯蓄を武器に、ロンビエン区の公営住宅街にあるアパートの購入登録を計画していたそうです。

「55㎡のアパートの家賃は約16億ドンです。13億ドンを20年間借りると、元利合わせて毎月約800万ドンの返済になります。妻と私の収入は3000万ドン以上あり、一見十分な額に思えますが、生活費と二人の子どもの費用を差し引くと、全く残りません。初期費用はありますが、『借金が膨らんでしまう』のが怖くて、まだ契約に踏み切れないんです」とデュイ・アンさんは計算した。

上記の実話は、今日の大きな障壁は初期資本の不足だけではなく、安定した収入のある人々でさえ支払える範囲をはるかに超える公営住宅の販売価格でもあることを示しています。

不動産専門家によると、現状の矛盾は、収入を得る資格を持つ人は増えているものの、販売価格が基準を超えていることと、それに伴う自己資本比率が高いことから、融資を受ける実際の割合が低いことです。そのため、「社会住宅の夢」は、書面上では近づいているものの、現実にはまだまだ遠いものとなっています。

社会住宅を真に「手頃な価格」にするために

現実には、金融支援政策は「一時的な痛み止め」に過ぎません。土地、資材、プロジェクト管理費など、社会住宅の投入価格が上昇し続ければ、たとえローン金利が下がったとしても、人々は依然として住宅購入に苦労するでしょう。

しかし、専門家は、公営住宅がなぜますます高価になっているのかを理解するには、価格を構成する要因をより深く掘り下げる必要があると述べています。建築家のゴ・ミン・タム氏（コビック・コンサルティング＆コンストラクション・ジョイント・ストック・カンパニー）によると、問題は資材、土地、労働力のコストだけでなく、投資家の実行能力と緩い価格管理メカニズムにも起因しています。

「投入価格が上昇している状況で、絶対に安価な社会住宅を要求することは不可能です。しかし、より懸念されるのは、進捗が遅れ、コストが発生し、それがすべて販売価格に上乗せされるという状況です。そうなると、遅延のコストを最終的に負担するのは国民です」とタム氏は分析した。

この視点は、10月中旬に行われた社会住宅整備の進捗状況に関する会議において、グエン・ヴァン・シン建設副大臣も強調した。「真の住宅ニーズを持つ人々に販売するためには、真の価値のある真のアパートが必要です。ハノイの社会住宅価格は記録的な高値に達していますが、その原因は投資家の力量の弱さ、あるいは価格を吊り上げるための開放政策の濫用にあると考えられます。人々が引き続き住宅を購入できるよう、市は直ちに検査、点検、そして管理を行う必要があります。」

副大臣は、進捗を早め、価格の不当な高騰の原因の一つである長期にわたる費用を削減するために、ハノイ市が社会住宅プロジェクトの行政手続きを特別扱いにすることを提案した。

公営住宅は本当に安いのか？ - 写真2

土地、資材、プロジェクト管理費など、社会住宅の投入価格が引き続き上昇すれば、たとえローン金利が下がったとしても、人々が住宅を購入するのは依然として困難となるだろう。写真：VGP。

2025年9月末に開催された住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会の初会議で、ファム・ミン・チン首相は各省庁、部門、地方自治体に対し、人々の収入に適した実際の市場メカニズムに従って不動産と社会住宅の価格を規制するよう要請した。

商業住宅の価格は、市場、経済、人々の状況や能力の性質と一致していなければなりません。その目標は、すべての人に住宅を提供し、人々の物質的、精神的な生活の向上に貢献することです。

したがって、包括的かつ包括的な解決策が必要であり、国家と企業、中央と地方の緊密な協力と連携、財政・金融政策と土地政策その他の政策との連携が不可欠です。国家は、金融手段、特に税制、手数料、賦課金政策、その他の金融政策を通じて土地・不動産価格を規制し、金利の引き下げや融資条件の適正化を図るためのメカニズムと政策を整備し、社会住宅購入権を持つ人々の所得水準に関する規制を、それぞれの地域と状況に応じて検討する必要があります。

政策は開放されましたが、所得と住宅価格の格差は依然として調整が必要な「ボトルネック」となっています。社会住宅問題の解決は、優遇措置や所得規制だけでなく、販売価格をコントロールし、真に「手頃な価格」にすることです。そうすれば、労働者にとって定住はもはや遠い夢ではなくなるでしょう。

出典: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm