2025年までに、 ホーチミン市は14の社会住宅プロジェクトを完了し、13,040戸のアパートを建設し、計画目標の100%を達成した。
手続き上のボトルネック
2025年、ホーチミン市は14件の社会住宅プロジェクト（13,040戸）を完成させ、計画目標の100%を達成しました。2026年の最初の2か月間で、同市は2件のプロジェクト（2,656戸）の建設を開始し、さらに1件のプロジェクト（旧10区、14区、リー・トゥオン・キエット通り324番地）が資金調達と将来の住宅ユニットの販売資格を得ました。累計では、現在11件のプロジェクト（9,700戸）が建設中です。同市はまた、社会住宅開発のために約1,730ヘクタールの土地を準備しており、8件のプロジェクトについて投資家を選定する予定です。
しかし、ホーチミン市不動産協会（Horea）が最近発表した2026年の不動産市場の状況と主要課題に関する報告書によると、企業は依然として困難に直面しており、実施プロセスが進むにつれて、政策の障害や欠点がより顕著になっていることが示されている。
ホレア氏は、社会住宅開発における行政手続きを効率化するため、評価プロセスを統合し、個別の承認手続きを削減することを提案した。
手続きに関して、企業が不満を抱くのも当然だ。ホレアの会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、旧制度の下では社会住宅の手続きに1000日以上かかることもあると指摘する。低所得者層を支援することを目的としたプロジェクトが、様々な官僚的な障害を乗り越えるだけで数年もかかるというのは、「社会福祉」という本来の精神から明らかに逸脱している。社会住宅は処理時間の面で優先されるべき分野であるにもかかわらず、意見聴取、評価、審査、承認待ちという悪循環に陥りがちだ。その結果、資本コストの増加、進捗の遅延、企業にとっての機会損失、そして人々の待ち時間の長期化につながっている。
問題は単に手続きが遅いことだけではなく、多層的で複雑なプロセスにある。企業は同じ社会住宅プロジェクトであっても、数多くの部署や機関を経由しなければならない。ベトナム不動産協会（HoREA）は、評価段階の統合、個別の承認手続きの削減を提案しており、さらに、社会住宅プロジェクトの詳細な計画案について地域住民の意見を募ることは、場合によっては「形式的」で実質を欠き、プロセスを長期化させ、コストを増加させるだけだと主張している。
ここで重要なのは、手続きがプロジェクトの進行を遅らせるだけでなく、政策上のインセンティブを歪めてしまうという点です。手続きが長期化し、コストが増加する一方で、社会住宅からの利益が制限されると、企業は躊躇し、場合によっては敬遠するようになります。言い換えれば、手続きが障害との長く困難な戦いであり続ける限り、この分野への民間資本の力強い流入は期待できないでしょう。
政策を通じてボトルネックを解消する
しかし、手続きだけがボトルネックではありません。行政手続きの背後には、資金の問題やその他の困難が潜んでいます。住宅都市開発投資公社（HUD）のグエン・トゥアン・アイン副総裁は、2030年までに社会住宅100万戸の目標を達成するには、約1兆ベトナムドンの投資資金が必要になると述べています。銀行融資が20～25％を占めるとすれば、信用制度は約250兆ベトナムドンを供給する必要がありますが、実際に利用できる資金は約25兆ベトナムドン、つまり必要額の約10％に過ぎません。
企業にとって、優遇資本の不足は投入コストの増加を意味します。購入者にとって、HoREAによると、社会政策銀行の現在の年利5.4%は、2021年3月から2024年6月までの年利4.8%と比較すると依然としてかなり高い水準です。低所得者層である対象受益者を考慮すると、この差は重大です。社会住宅は、商業住宅よりも販売価格が低いというだけで定義されるべきではなく、実用的なアクセス性によって保証されなければなりません。金利が上昇すると、政策を最も必要とする人々にとって、住宅所有の夢はさらに遠のいていきます。
ホーチミン市は、2026年から2030年の期間に181,257戸の社会住宅を開発することを目指しており、そのうち28,500戸は2026年だけで完成させる予定である。
もう一つの問題は、社会住宅プロジェクトの開発業者が、2024年8月1日から2030年12月31日までの期間、社会政策銀行からの優遇融資をまだ受けられていないことである。専門家によると、一方では購入者への支援が必要であり、他方では住宅を生産する企業も支援を必要としている。社会住宅を、十分な資金的手段を講じることなく、企業だけの責任とみなすならば、大規模で安定した持続可能な供給を実現することは非常に困難になるだろう。
さらに、新たな規制の中には予期せぬ結果をもたらすものもあります。レ・ホアン・チャウ氏は、決定32/2025/QD-UBNDに基づく人口規模の決定方法では、社会住宅であっても、大型アパートの割合が増加し、中型および小型アパートの数が大幅に減少する可能性があると主張しています。この評価が実際に正しければ、社会住宅開発事業に困難が生じるでしょう。低所得者向けの住宅開発は、彼らの経済状況に最も適した小型アパートの選択肢を意図せず狭めてしまうことになります。
HoREAが指摘するもう一つの欠点は、2023年住宅法第78条第1項が住宅基準と所得基準のみを規定し、居住基準を省略している点である。原則として、アクセスを拡大することは合理的である。しかし、供給が著しく不足している状況では、この規制は、適格な購入者または賃借人のリストを作成する際に企業を困難な立場に置くことになる。第10区（旧）ディエンホン区リー・トゥオン・キエット通り234番地の社会住宅プロジェクトでは、わずか750戸のアパートに対し、全国で12,000人以上が登録しており、このプレッシャーの明確な証拠となっている。企業に適格な購入者または賃借人のリストを作成する権限が与えられているにもかかわらず、供給が限られ需要が高すぎる場合、企業は圧倒されるだけでなく、1回または複数回の抽選会を企画するために余分な時間と費用を費やさなければならない。行政上の負担が部分的に企業に転嫁されている。
ホーチミン市は、2026年から2030年の間に181,257戸の公営住宅を建設することを目指しており、そのうち28,500戸は2026年だけで完成させる予定です。 首相の指示に従い、市は2028年までに少なくとも100万戸の建設を目指して努力しなければなりません。これは困難な課題ですが、不可能ではありません。多くの企業は、市が今年中に公営住宅開発の目標を達成できるよう、これらの障害が速やかに取り除かれることを期待しています。
出典：https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm
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