不動産王の負債は膨らむが、債務返済能力はわずかに回復

不動産事業は依然として短期融資に大きく依存しているが、プロジェクトの実施には長期にわたる – 写真：QUANG DINH

負債が増加した不動産会社はどれですか?

ムーディーズ傘下の信用格付け会社ヴィスレーティングは、最近発表した住宅不動産業界に関する報告書の中で、今年上半期に上場投資家の総負債が前年同期比で19％増加したと述べた。

未払い債務の規模は主に、Vinhomes（同期間における総債務の増加率は63%）、Van Phu Invest（54%）、DIG（59%）、Nha Khang Dien（33%）など大手不動産会社の新規プロジェクト開発によるものである。

ヴィスレーティングの専門家は、開発業者が新たなプロジェクトの開発資金を調達するためにさらなる負債を調達するため、レバレッジは増加し続けると予測している。

	2023年の最初の6か月	2024年の最初の6か月
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
掘る	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

データ: 財務諸表、TTO

しかし、プラス面としては、営業キャッシュフローと現金資源の改善により、債務返済能力は2024年前半に若干回復すると予想されます。

Visratingによれば、業界の負債/EBITDA比率（支払利息、減価償却費、法人税を差し引く前の企業の利益を反映する財務指標）は、昨年の2.7倍から2024年の最初の6か月で3.7倍に増加した。

さらに、現金資源は5％増加し、営業キャッシュフローは若干回復したものの、2024年上半期は依然としてマイナスでした。

	借金を抱えて
2020年第4四半期	161892
2021年第4四半期	179697
2022年第4四半期	207161
2023年第4四半期	222483
2024年第2四半期	245640

データ：不動産管理・開発分野の上場企業約80社の財務報告書に基づく短期・長期債務（主に銀行融資、債券、ファイナンスリース等）

多くの投資家は債務返済のキャッシュフローが極めて弱いです。

また、Visratingのレポートによると、上場投資家の3分の2以上は、負債を返済するためのキャッシュフローが弱いから極めて弱いレベルにあり、具体的には、LDG、Quoc Cuong Gia Lai（QCG）、 Novaland （NVL）など、プロジェクトの法的問題の影響を受ける投資家が特に多く、具体的には営業キャッシュフローが総負債の5％を下回っている。

信用格付け機関の専門家らも、短期融資への依存度が高いと借り換えに大きなリスクが生じると指摘した。

言うまでもなく、Viratingによれば、上場投資家の総負債に対する短期負債の比率は2024年第2四半期でも44%と高いままであり、 キエンザン建設投資コンサルティンググループ株式会社（CKG）、ナムベイベイ投資株式会社（NBB）、QCG、Kosy（KOS）など、現金が限られている企業は、最も高い資本再構成のニーズを抱えている。

	現金
CKG	29
NBB	24
QCG	27
コス	8

データ: BTC、TTO

さらに、データによれば、2025年に満期を迎える不動産債は約105兆ドンある。Visratingは、今後12か月以内に満期を迎える投資家の債券の約50％が元本/利息の支払い遅延のリスクにさらされていると推定している。

「そのほとんどは、NVL、サンシャイン、ヴァンティンファット、フンティンなど最近元本・利息の支払いを遅らせた投資家と関係がある」と報告書は指摘した。

現在、不動産事業は主に債券、クレジット、株式の発行を通じて負債を増やしています。

そのうち、2024年の最初の8か月間の新規不動産債発行は前年比5％減少しており、発行要件の厳格化と改正証券法の今後の変更により、低い水準にとどまる可能性が高い。

現在の法案草案では、提案されている改正には、公募債および私募債に対する強制的な担保要件を機関投資家に限定することなどが含まれている。

その見返りとして、不動産事業向けの銀行融資の増加と株式発行が前年比で倍増したことにより、2024年には投資家の新たな資本源へのアクセスが改善されたと、Visratingは述べている。

以前、一部の専門家は、2024年に14〜15％の信用成長を促進するには、多額の資本を必要とし、多くの銀行の主な顧客である不動産市場に資本の重要な部分が吸収されるだろうと認識していました。

出典: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm