不動産市場を「救済」する取り組み - 第2部: 投資家は損失を抑えるために不動産の売却を急ぐ

今年初めから、ホーチミン市や南部の各省では、資本引き出しや損失削減を目的とした不動産売却の情報が殺到している。この状況の原因は、貸出金利の上昇によるもので、ほとんどの投資家が財務レバレッジを使用している一方で、市場が凍結することで事業損失が発生しています。

写真のキャプション — *ホーチミン市では、土地プロジェクト、別荘、アパートなどが緊急販売されています。*

損切りも辞さない記者の記録によると、現在、不動産関連ページやSNS、不動産仲介グループには、「資金不足で損切り」「不動産を損切りで売却」「緊急に損切りで売却」「銀行の借金で緊急に売却」など、緊急に不動産を安値で売却するという情報が続々と掲載されている。不動産専門家によると、2022年半ばから後半にかけて、ホーチミン市の不動産市場は流動性が低下し、銀行が融資金利を引き上げ、多くの不動産投資家が「危機」に陥り、資本の回転、負債と利息の支払いのために資金を調達しなければならなくなり、多くの困難に直面するだろう。一部の投資家は損失を抑えるために不動産価格を下げて早期に売却せざるを得ない状況に陥っている。ビンズオン省在住のホー・ミン・ジャンさんは、「2021年にビンズオン省のベスコン・プロジェクトを購入しました。当初は予定通り支払いを続けていましたが、2023年初頭から経済状況が厳しくなり、支払いを続けるための資金が不足するのではないかと不安になっています。最近、投資家から売買契約に署名するよう電話がありましたが、支払いを停止し、50㎡の1ベッドルーム・アパートメントを損失で売却するよう求められています。当初の購入価格は15億7千万以上でしたが、今は損失を抑えるために15億で売却しており、余裕がありません」と語った。また、ゴーヴァップ地区に住むド・ヴァン・フン氏も、同様のケースに該当し、親族とともに同地区の不動産に投資したという。最初は全員が資本を出し合い、銀行から借り入れることなくトンニャット通りの路地裏にある50億以上の価値のある家を購入しました。しかし、今年に入ってから経済が厳しくなり、誰もが経済的困難を抱えるようになったため、5億円近い損失を覚悟して家を売りに出さざるを得なくなった。トゥドゥック市のフインジャー不動産会社のブローカー、グエン・ティ・ヴァン氏は、ホーチミン市郊外の高級セグメントに属する、面積約100平方メートル、3階建ての別荘を建設するプロジェクトが、価格を20億ドン下げて損失を出して売りに出されたばかりだが、もう3か月近く買い手がいないと語った。以前のヴィラの元々の価格は150億ドン近くだったことが分かっています。

幸運なことに、Vo Minh Hung氏（ホーチミン市3区在住）は銀行の利息を減らすためにトゥドゥック市のタウンハウスを売却したばかりだ。彼が購入したアパートの元々の価格は70億ドンだったが、年利10％で銀行から20億ドンを借りたという。今年初めから、銀行員は金利が年14％に上昇したと発表した。ミン・フン氏の計算によれば、20億ドンの銀行融資の場合、2023年の金利は3億ドン以上、あるいはそれ以上になる可能性がある。住宅購入者が減ると、2023年には在庫が増加するため、待つ時間が長くなるほどコストが高くなります。そこで、フン氏は投資家からの購入価格そのままで、隣接する家を急いで売却することにしました。さらに、彼は新所有者の税金と手数料を3億ドン削減した。売り手はいるが、買い手がいない。不動産専門家によると、流動性への圧力により、多くの投資家が販売価格の20～30％、一部のプロジェクトでは40％以上も値引きするなど、需要を刺激する方法を模索しているという。東部で開発中のムーンライトアベニュー、MTイーストマークシティ、または近隣のビーコンズシティ、ニューギャラクシーディアなどいくつかのプロジェクトが売りに出されており、「大幅な」割引が適用されていることがわかります。具体的には、ムーンライトアベニュープロジェクト（トゥドゥック市）では、以前はブローカーが13億（34㎡のアパート）から25億（69㎡のアパート）のアパートを販売すると宣伝していましたが、現在は15～20％の割引で提供されています。特に、アパート価格の95％以上を支払う顧客に対しては、最大50％以上の割引ポリシーが適用されます。住宅購入者が支払いに銀行ローンを利用することを選択した場合、割引は 11.5% となり、18 か月間無利子となります。しかし、このプロジェクトは多くの魅力的なインセンティブ付きで販売されているにもかかわらず、購入者が不足しているため、まだ満員になっていません。トゥドゥック市の不動産ブローカー、グエン・ハイ・フォン氏によると、現在、すべてのフロアで広告を出し、市場に合わせて価格を調整しようとしているという。この値引きにより利益は少なくても経営は有利になりますが、キャッシュフローを回復するためには「赤字でも売る、損切りする」という目標を達成するためには、やはり商品を売ることが最優先です。

ニュースター不動産会社（トゥドゥック市）のグエン・マイ・アン総裁は、最近、いくつかの不動産プロジェクトがアパート物件に30～40％の割引プログラムを適用しているのは、在庫が大量にあるためだと語った。さらに、言うまでもなく、不動産市場は最近価格が高騰しすぎています。現在までに、市場は停滞期に入り、流動性が低下し、投資家はキャッシュフローを確保するために製品の販売を値引きせざるを得なくなっています。

グエン・マイ・アン氏によれば、現時点で住宅購入を検討していて頭金を支払う意思のある人は、実際にニーズがあり、実際にお金を持っている人たちであり、借金をする必要がなく、資金繰りに困っている投資家が顧客からの資金を活用するのに役立っているという。しかし、不動産を「底値で買う」ためにお金を使う意思のある人はほんのわずかで、本当にお金が必要な人は所有する不動産を売却するでしょう。しかし、現在の市場には「売り手はいるが、買い手はいない」というパラドックスもあります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、貸出金利が下がっていないため、2023年も厳しい状況が続くと分析した。しかし、不動産価値と賃貸価値を持つ不動産、特に既に形成された不動産は、需要が高い一方で供給が非常に少ないため、価格が大きく下がることはありません。協会だけでなく、他の多くの機関の統計からも、流動性が低いにもかかわらず、不動産価格は下落が鈍化しているか、わずかに下落しているだけで、急落しているわけではないことが示されています。損切りや大幅値下げの広告は、現在の低迷する不動産市場において、顧客の好奇心を刺激するための策略に過ぎません。したがって、投資家が底値を待つべきかどうかは、それぞれの財務状況によって異なります。実際、現在の不動産価格の下落は、主にプロジェクト収益の減少によるものであり、不動産プロジェクトの資本の減少によるものではありません。十分な現金があり、借り入れの必要がない、あるいは借り入れ額が少ない人にとっては、これは不動産商品を比較検討し、市場が回復する日を待ってから売却するチャンスです」とホアン・チャウ氏は述べました。教訓3：不動産業界の労働者は継続的に削減されている

記事と写真：ホアン・トゥエット/ティン・トゥック新聞