不動産市場を「救済」する取り組み - パート2：損失を抑えるために投資家が不動産売却を急ぐ

年初から、ホーチミン市と南部各省では、資金引き出しや損失削減を目的とした不動産売却の情報が殺到しています。この状況の原因は、貸出金利の上昇と、多くの投資家がレバレッジを利かせている一方で、市場が凍結していることで事業損失が発生していることです。

写真のキャプション — *ホーチミン市では、土地プロジェクト、別荘、アパートなどが緊急販売されています。*

損切りも辞さない記者の記録によると、現在、不動産関連ページやSNS、不動産仲介グループでは、「資金不足で損切り」「不動産を損切り」「緊急に損切り」「銀行融資を緊急売却」など、安値で緊急に不動産を売却するという情報が相次いでいる。不動産専門家によると、2022年半ばから後半にかけて、ホーチミン市の不動産市場は流動性の低下、銀行の融資金利引き上げなど、多くの困難に直面するだろう。多くの不動産投資家が「危機」に陥り、資金回転、債務返済、利息返済のための資金を調達しなければならなくなる。損失を抑えるため、一部の投資家は不動産価格を下げて早期売却せざるを得ない状況にある。ビンズオン省在住のホー・ミン・ジャンさんは、「2021年にビンズオン省のベスコンプロジェクトを購入しました。当初は予定通りに支払いを続けていましたが、2023年初頭から経済状況が悪化し、支払いを続けるための資金が不足するのではないかと不安になりました。最近、投資家から売買契約にサインするよう電話があり、支払いを停止し、50㎡の1ベッドルームアパートメントを損失で売却するよう求められています。当初の購入価格は15億7千万以上でしたが、今は損失を抑えるために15億でしか売却できず、支払う余裕がありません」と語った。ゴーヴァップ地区在住のド・ヴァン・フンさんも同様の状況に陥り、親族と共にゴーヴァップ地区の不動産に投資したという。当初は全員が出資し、銀行からの借り入れは行わず、トンニャット通りの路地に50億以上の住宅を購入した。しかし、今年に入ってから経済が厳しくなり、誰もが財政難に陥ったため、上記の住宅を売却するために5億ドン近くの損失を受け入れて売却せざるを得なかった。トゥドゥック市のフインジャー不動産会社のブローカー、グエン・ティ・ヴァン氏によると、ホーチミン市郊外の高級セグメントに属する、面積約100平方メートル、3階建てのヴィラを建設するプロジェクトが、価格を20億ドン引きして損失を出して売りに出されたばかりだが、3か月近く買い手がつかないという。以前のヴィラの元の価格は150億ドン近くだったことがわかっている。

幸運なことに、ホーチミン市3区在住のヴォー・ミン・フンさんは、銀行の金利を下げるためにトゥドゥック市のタウンハウスを売却したばかりです。彼が購入したマンションの元々の価格は70億ドンでしたが、銀行から20億ドンを借り入れ、金利は年10％でした。今年初めから、銀行員は金利が年14％に上昇したことを発表しました。ミン・フンさんの計算によると、銀行から20億ドンを借り入れた場合、2023年の金利は3億ドン以上、あるいはそれ以上になるでしょう。住宅購入者がますます少なくなる状況では、2023年には在庫が増えるため、長く保有すればするほどコストがかかります。そのため、フンさんは投資家からの購入価格そのままでタウンハウスをすぐに売却することにしました。さらに、新しい所有者のために、税金や手数料などで3億ドンを削減しました。売り手はいるものの、買い手がいない。不動産専門家によると、流動性への圧力により、多くの投資家が需要喚起策を模索しており、販売価格を20～30%、場合によっては40%以上も値引きしているという。東部で開発中のムーンライト・アベニュー、MTイーストマーク・シティ、あるいは近隣のビーコンズ・シティ、ニュー・ギャラクシー・ディ・アンといったプロジェクトでは、大幅な値引きで売りに出されている。特に、ムーンライト・アベニュー・プロジェクト（トゥドゥック市）では、以前は仲介業者が34㎡のアパートで13億ルピーから69㎡のアパートで25億ルピーまでのアパートを販売していたが、現在は15～20%の値引きとなっている。特に、最大50%以上の値引きは、アパート価格の95%以上を支払う顧客向けとなっている。住宅購入者が銀行ローンで支払う場合、割引は11.5%で、18ヶ月間無利子となります。しかし、このプロジェクトは多くの魅力的なインセンティブを掲げて宣伝されているにもかかわらず、購入者が不足しているため、まだ満室となっています。トゥドゥック市の不動産ブローカー、グエン・ハイ・フォン氏によると、現在、すべてのフロアで広告掲載を行い、価格を市場価格に合わせて調整しているとのことです。この割引は利益率が低いとはいえ、事業を円滑に進めるのに役立ちますが、「赤字でも売る、損切りする」という目標を達成し、キャッシュフローを回復させるには、依然として商品を販売することが最優先事項です。

ニュースター不動産会社（トゥドゥック市）のグエン・マイ・アン社長は、最近一部の不動産プロジェクトでアパート物件に30～40%の割引が適用されているのは、在庫が膨大にあるためだと述べた。加えて、不動産市場は近年価格が高騰しすぎていることも言うまでもない。現在、市場は停滞期に入り、流動性が低下しているため、投資家はキャッシュフローを確保するために物件を値引きせざるを得ない状況にある。

グエン・ミ・アン氏によると、現時点で住宅購入を検討し、頭金を支払う意思のある人は、実際にニーズがあり、実際に資金を持っている人々であり、借り入れの必要がないため、キャッシュフローに困っている投資家が顧客からの資金を活用するのに役立っているという。しかし、不動産の「底値買い」に資金を投じる意思のある人はごくわずかであり、本当に資金が必要な人は所有する不動産を売却するだろう。しかし、現在の市場には「売り手はいるが、買い手はいない」というパラドックスも存在している。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、融資金利が下がっていないため、2023年も厳しい状況が続くと分析しています。しかし、不動産価値と賃貸価値が一体となった不動産、特に既に物件が成立している物件は、供給が非常に少なく、需要が依然として高いため、価格が大きく下落することはないと考えています。「協会だけでなく、他の多くの団体の統計からも、流動性が低いにもかかわらず、不動産価格は下落が鈍化しているか、わずかに下落しているだけで、急落しているわけではないことが示されています。損切りや大幅な値下げの広告は、現在の低迷する不動産市場において、顧客の好奇心を刺激するための策略に過ぎません。したがって、投資家が底値を待つべきかどうかは、それぞれの財務状況によって異なります。実際、現在の不動産価格の下落は、主にプロジェクト収益の減少によるものであり、不動産プロジェクトの資本の減少によるものではありません。十分な現金があり、借り入れの必要がない、あるいは借り入れ額が少ない人にとっては、これは不動産商品を比較検討し、市場が回復する日を待ってから売却するチャンスです」とホアン・チャウ氏は述べた。教訓3：不動産業界の労働者は継続的に人員削減されている

記事と写真：ホアン・トゥエット/ティン・トゥック新聞