不動産向け融資限度額の拡大：どのように管理すべきか？

TPO - ベトナム国家銀行は、25の商業銀行に対する不動産融資の「枠」を拡大した。ダン・ゴック・ドゥック准教授は、ベトナム国家銀行が経済回復を支援すると同時に金融システムの安全性を確保する「管理された緩和」戦略を追求していると考えている。これは国際基準に合致したアプローチである。

Báo Tiền Phong•01/06/2026

不動産融資の緩和の背景

不動産融資の過熱リスクに直面し、ベトナム国家銀行は年初から商業銀行に対し、融資の伸び率を厳しく管理するよう求めてきた。運用ガイドラインによると、第1四半期の融資残高は年間成長目標の25%を超えてはならず、今年のシステム全体の融資成長目標は15%前後と設定されている。

しかし、ベトナム国家銀行の最近の発表によると、1月1日から12月31日までの期間、信用機関は、社会住宅、工業団地、輸出加工区に関連する融資について、2025年末と比較して増加した未払い融資残高を、この分野の信用成長率を管理する際の不動産融資残高総額に含める必要はない。

この政策は、社会住宅、産業インフラの開発、社会経済成長の促進という政策に沿って、銀行が優先的に投資すべき不動産分野への融資を拡大することを容易にすることを目的としている。

この仕組みの対象となる25の商業銀行のリストには、VietinBank、Agribank、BIDV、MSB、Sacombank、Eximbank、Nam A Bank、ACB 、Saigonbank、Techcombankなど、多くの大手銀行が含まれています。上場している14の商業銀行の第1四半期財務報告書（融資ポートフォリオの説明を含む）のデータによると、このグループの銀行における不動産融資は引き続き力強く拡大していますが、各銀行の配分戦略は大きく異なっています。

具体的には、今年最初の3か月だけで、不動産融資残高（不動産事業融資と建設融資を含む）は1兆5800億ベトナムドンを超え、2025年末と比較して約7%増加しました。この数字は、市場が依然として多くの課題に直面しているにもかかわらず、不動産セクターが銀行資本にとって依然として魅力的な投資先であることを示しています。

上記の未払い融資総額のうち、不動産事業向け融資は1兆ベトナムドン（63.2%）に達し、建設向け融資は5,810億6,800万ベトナムドン（残りの36.8%）に達した。SHB、VPBank 、Techcombank、MB、HDBankを含む上位5行の未払い融資総額は1兆1,800億ベトナムドン近くに達し、調査対象となった14行の融資総額の74.4%を占めた。

リスク認識

ティエンフォン紙の記者とのインタビューで、ダイナム大学金融技術研究所所長のダン・ゴック・ドゥック准教授は、不動産向け融資枠の拡大決定は、2024年末から2025年にかけての回復期を経て、不動産市場が再び減速の兆しを見せていることに起因すると分析した。市場の流動性は低下し、多くのプロジェクトが実施上の困難に直面し続けている一方、2026年初頭からの金利上昇傾向と不動産への資金流入に対する厳格な規制により、企業が資金を調達する能力が狭まっている。

自己資本比率が高く、リスク管理能力に優れた銀行に対する融資限度額の拡大は、社会住宅プロジェクト、低価格商業住宅プロジェクト、都市インフラプロジェクトへの資金供給を増やすための解決策と見なされている。その目的は、市場の回復を支援するだけでなく、選択的な資本配分を通じて経済成長を促進し、資産バブルのリスクを軽減することにもある。

ドゥック氏によると、マクロ経済運営の観点から、政府とベトナム国家銀行は成長と金融安定という目標のバランスを取るよう努めている。融資限度額の拡大は一律に適用されるのではなく、財務体質が強く、不良債権比率が低く、自己資本比率が高い銀行にのみ適用される。このアプローチは、不動産市場から生じるリスクを抑制しつつ、GDP成長を支えることを目的としている。

不動産市場においても流動性が向上し、企業はプロジェクトの実施を継続し、新規供給を促進できるようになった。同時に、不動産セクターの回復は建設、資材、インテリアデザイン、労働市場にも波及効果をもたらし、ひいては経済全体の成長に貢献するだろう。

しかし、デュック氏は潜在的なリスクを注意深く監視する必要があると考えている。「市場の回復が予想よりも遅れた場合、不動産債務の急増は銀行の資産の質を圧迫し、不良債権を増加させる可能性がある。さらに、潤沢な信用供与は一部地域で局所的な価格上昇を引き起こし、インフレとマクロ経済の安定性に圧力をかける可能性もある」とデュック氏は述べた。

ダン・ゴック・ドゥック准教授は、ベトナム国家銀行が経済回復を支援するとともに金融システムの安全性を確保する「管理された緩和」戦略を追求していると考えている。このアプローチは、国際基準、特にバーゼルIIIリスク管理フレームワークに合致している。しかし、長期的な有効性は、規制当局の監督能力と商業銀行の市場規律に左右されるだろう。

政策の効果を最大限に高めるため、デュック氏は、不動産融資をその用途に応じて明確に分類し、実際の住宅ニーズに応える社会住宅や商業住宅への資金提供を優先し、投機的な活動への資金流入を制限することを提案した。また、高級不動産や法的文書が不完全なプロジェクトに関連する融資については、自己資本比率とリスク引当金の引き上げを提案した。市場の透明性を高めることで、規制当局や金融機関は潜在的なリスクをより正確に評価できるようになり、経済成長と金融安定の両立が確保されるだろう。

出典: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo