ベトナム国家銀行（SBV）は最近、社会住宅、工業団地、輸出加工区などの特定の優先不動産セクターにおける信用成長率の決定方法の調整に関する文書を25の商業銀行に送付した。
公営住宅地や工業地帯が恩恵を受けるだろう。
したがって、2026年1月1日から12月31日までの期間において、前述の3つのセクターにおける融資について、2025年末と比較して増加した未払い融資残高は、当該セクターの信用成長率を決定および管理する際の不動産信用残高には含まれないものとする。
この措置は、社会住宅や生産インフラプロジェクトに対する資本需要の増加という状況において、重要な調整とみなされています。優先融資を不動産融資限度額から除外することで、銀行の融資拡大の余地が広がり、社会福祉目標の達成、産業発展、そして投資誘致を支援することにつながります。
ミライアセットベトナム証券（MAS）のアナリスト、フイン・ティ・トゥ・タオ氏は、ベトナム国家銀行が一部の優先不動産セクターに対する融資計算方法を緩和したことは、これらのセクターへの資金流入を促進するだけでなく、市場全体の流動性の向上にも貢献するとコメントした。
タオ氏によると、この政策の目的は、商業用不動産や投機用不動産への資金流入を大幅に減らし、生産、海外直接投資（FDI）の誘致、そして実用的な住宅ニーズへの対応といった分野に資本を再配分することにある。これは、セクター全体で信用成長への圧力が続いている状況において、前向きな兆候と見られている。銀行は、社会住宅、工業団地、生産インフラへの融資を増やすよう奨励されているが、ベトナム国家銀行が管理する全体的な信用成長制限を遵守しなければならない。
ベトナム国家銀行のデータによると、2026年5月31日までにシステム全体の信用は前年末比で10.4%増加する見込みだが、2025年の同時期の増加率はわずか7.1%にとどまる見込みだ。にもかかわらず、規制当局は年間約19%の信用成長を目指しており、生産、ビジネス、優先セクターへの資金アクセスに経済が余裕を持てるようにしている。「この政策は、商業用不動産や投機活動のリスク管理を確保しつつ、資金を必要とするセクターのボトルネックを解消する解決策と見なされている。これは現在の状況において適切な規制アプローチだ」とトゥ・タオ氏はコメントした。
ビジネスの観点から見ると、法的問題を経てプロジェクトを再開する不動産会社のゼネラルディレクターは、この情報が当初は市場に好ましい心理的効果をもたらす可能性があると考えている。
この専門家によると、直接的な影響は主に、社会住宅、工業団地、輸出加工区の開発を行う企業に及ぶだろう。これらの分野は、新政策の恩恵を受けるセクターである。一方、商業住宅プロジェクトは、現時点では優先対象グループには含まれていない。「しかし、全体として、どの分野であっても信用供与が活発化すれば、市場全体に波及し、プラスの影響を与えるだろう。これは、現在の不動産市場にとって依然として良い兆候だ」と、この実業家はコメントした。
カインホア省の社会住宅プロジェクト。（小画像：特定の優先不動産セクター向けに融資額が増額された25の銀行のリスト。写真：KY NAM）
割り当てられた制限を超えないでください。
ベトナム産業商業銀行（ VietinBank ）の幹部は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、2025年には多くの銀行が不動産融資活動を厳格化し、市場が回復過程にある間は信用リスクを抑えるため、実現可能性が高く効果が明確なプロジェクトへの資金提供のみに注力すると述べた。
しかし、2025年末以降、多くの金融機関がベトナム国家銀行（SBV）に対し、不動産融資残高の算定方法の見直しを要請している。銀行側によれば、社会住宅、工業団地、輸出加工区への投資融資を不動産融資残高の総額に含めることは必ずしも適切ではない。これらはすべて、社会福祉目標の達成、投資資本の誘致、生産とビジネスの促進、経済成長の促進を目的として国家が奨励している分野である。「おそらくこうした現実を踏まえ、SBVは2026年にガイドラインを調整し、社会住宅、工業団地、輸出加工区への追加融資残高を不動産融資残高の目標から除外したのだろう」と、VietinBankの幹部はコメントしている。
彼によると、この新しい計算方法によって、銀行は不動産セクターへの融資にさらに余裕を持つようになるという。他のセクターで融資拡大に困難が生じた場合、銀行は収益性が高く投資収益率の良い不動産プロジェクトへの資金提供を検討できるようになる。
専門家によると、不動産融資残高の計算方法のこの調整は、市場全体に急激な影響を与えるものではないかもしれないが、経済に付加価値を生み出す能力のあるセクターに資本がより多く振り向けられていることを示唆している。これはまた、依然として回復途上にある不動産市場において、成長支援とリスク管理という目標のバランスを取るための一歩でもある。
しかし、計算方法を緩和したからといって、金融機関が無制限に融資を拡大できるわけではない。銀行は、ベトナム国家銀行が年初に設定した融資総額の伸びの上限を厳守しなければならない。
ベトナム国家銀行が2025年12月31日付で発出した通達第11686号によると、各銀行の信用成長目標は、1から5までの格付けスコアに2026年に適用される一般係数2.6%を乗じて決定される。これは、特定の優先セグメントに対する融資枠が拡大されたとしても、銀行の未払い融資残高総額は割り当てられた上限を超えてはならないことを意味する。例えば、ある銀行に2026年の最大信用成長率が13%と割り当てられた場合、不動産ローンを含む未払い融資総額は、前年末比で13%しか増加できない。例えば、2025年末の不動産ローン残高が1,000億ベトナムドンに達した場合、2026年の最大上限は約1,130億ベトナムドンとなる。この規制は、リスクを管理し、不動産への過剰な資本流入を防ぎ、銀行システムと金融市場の安定性を確保することを目的としている。
大量融資はもう行わない。
アジア商業銀行（ACB）の個人顧客部門ディレクター、グエン・レ・ナム氏によると、ベトナム国家銀行（SBV）は不動産セクターにおける信用管理に関して、厳格ながらもより柔軟なアプローチを維持している。ナム氏は、現在の市場はもはや大量融資には適していないと強調した。代わりに、銀行は特定の顧客グループやプロジェクトに合わせた融資パッケージの開発に注力する。評価は、一般的なテンプレートを適用するのではなく、投資効率、返済能力、プロジェクトの実現可能性に基づいて行われる。「ACBは、企業や個人の実際のニーズを満たす信用ソリューションを設計しています。当銀行は、あらゆるコストをかけて信用を拡大するのではなく、効率的で市場の真のニーズを満たすプロジェクトを優先しています」とナム氏は述べた。
出典：https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm
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