不動産業法によれば、8月1日から、住宅購入時の頭金は5%を超えてはならず、売買契約締結時は30%を超えてはならず、住宅引渡し前には最大50%を支払わなければならない。
ハノイ市ハドン区のプロジェクト。このプロジェクトは10年以上も遅延している。多くの顧客が投資家に住宅購入価格の100%を支払っていることは特筆すべき点だ。これは、建設が始まったばかりのプロジェクト（いわゆる「建設開始直後」）で住宅を購入することを選択した住宅購入者が直面する多くのリスクの一つに過ぎない。 将来の住宅。アパート、タウンハウス、別荘など、様々な形態があります。
8月1日から、 不動産業法 新しい規制が施行されます。特に注目すべきは、プロジェクト、つまり投資家や企業が建設する住宅の種類における住宅購入者の権利を保証する多くの新しい規制です。今後、住宅プロジェクトが形成され、顧客はプロジェクト開始当初から、ニーズと予算に応じてアパートまたは戸建て住宅を選択できるようになります。しかし、特に投資家の能力が弱いプロジェクトでは、リスクも存在します。
建設中のプロジェクト住宅を購入する場合、支払いは複数回に分割されます。これにより、購入者は時間をかけて資金を貯めたり、積極的に資金源を確保したりすることができます。このタイプの住宅では、支払いに関する多くの規制が以前と比べて変更されています。
「家を買うために袋や車にお金を入れて運ぶ時代は終わりました。法律では、投資家から家を買うには銀行振込が必要と定められています。しかし、個別の取引は必ずしも必要ではありません。取引を行う際には商法の規定を尊重し、法律に従って行うだけでよいのです」と、EZベトナム投資株式会社のファム・ドゥック・トアン取締役会長は述べた。
将来の住宅に関しては、新しい規制は購入者が支払う必要のある金額の削減にも役立つだろう。
EZベトナム投資株式会社のファム・ドゥック・トアン取締役会長は、「新法では、手付金は5%を超えてはならず、売買契約締結時には30%を超えてはならず、住宅引渡し前には最大50%を支払う必要があります。旧法では、手付金は最大70%までとされていました。これは住宅購入者にとって便利であり、準備しなければならない金額へのプレッシャーを軽減します」と述べました。
例えば、50億ドンの住宅の場合、旧法では購入者は住宅を受け取る前に70%にあたる35億ドンを支払わなければなりませんでした。しかし、新法では購入者は50%にあたる25億ドンを支払うだけで済むため、購入者へのプレッシャーが軽減され、投資家は契約通り残額を受け取るために予定通りに住宅を引き渡すことが容易になります。
「規制によると、頭金が5%を超えると不動産業法違反となります。しかし、投資家には様々な方法でこの法律を回避できます。早期返済を要求したり、割引のための借入形態として別途契約を結んだりすることも可能です」と、EZベトナム投資株式会社のファム・ドゥック・トアン取締役会長は述べています。
長年にわたり、 不動産市場 実際の取引価格が契約書に記載された価格と異なるケースが発生しています。通常、契約書に記載された価格は、当事者が支払う税金や手数料を削減するために、実際の取引価格よりも低く設定されます。これは、不動産譲渡税の大きな損失につながるだけでなく、住宅購入者に多くのリスクをもたらします。しかし、8月1日より、不動産業法が施行され、不動産業を営む個人および団体は、売買契約書に正確な実際の取引価格を記載する義務を負い、売買契約書に記載された価格が実際の取引価格と異なる場合は責任を負うことになりました。
不動産市場に「新風」
記者の経験から、住宅購入者を保護するための厳格な規制が数多く存在することがわかりました。しかし、事業者関係者の率直な意見を聞くと、投資家が法律を回避して資金を調達する方法が依然として存在する可能性も示唆されています。そのため、不動産投資家は、8月1日からの適用がよりスムーズに進むよう、法律の施行に関する資料や詳細な指示を待っています。
不動産業法の規制強化は、市場にとって新たな風となると考えられています。この新風は、近年の市場におけるリスク、例えばプロジェクト情報開示の不備、プロジェクトの長期化、プロジェクトの放棄、投資家の不適切な投資、損失や苦境といったリスクを一掃すると期待されています。そして、より透明性、専門性、そして基準を備えた新たな発展段階へと市場を導くでしょう。
トラン・アン・グループの投資法務部門の代表者は、プロジェクト情報の提供と銀行を通じた支払いの透明性に関して、新しい不動産事業法は大きな影響を及ぼし、企業に法律、投資、建設のあらゆる側面を標準化するよう強いる圧力を生み出すだろうと述べた。
「プロジェクトの法的問題に関しては、投資家は規制に準拠した事業形態と取引契約を標準化する必要があります。これにより、これらの商品を取引する際に、投資家と一般の人々の間に、より調和のとれた平等なバランスが保たれるでしょう」と、トラン・アン・グループの法務・投資部門責任者であるグエン・ティエウ・ラム氏は述べています。
預かり金の徴収は5%に制限され、住宅引渡し前の顧客からの回収は50%に制限されます。これらの規制は、従来と比較して顧客からの資金調達を制限し、大きな財務的圧力を生み出すため、企業は商品開発戦略の転換と信用資金のより効果的な調達を迫られることになります。
フン・ロック・ファット・グループのグエン・コン・ビン副社長は、「これは投資家にとって、資金調達源にもっと重点を置くというプレッシャーであり、課題でもあります。私の意見では、投資家は製品を市場に投入する際に『ゆっくりと、しかし確実に』投資すべきであり、完全な法的文書を揃える必要があります。私たちは、プロジェクト全体を支えるために、信用機関からの資金調達に重点を置いています」と述べました。
弁護士らによると、不動産業法の新たな風は、能力や投資資源が弱い不動産会社を市場から排除し、制限するのに役立つという。
「最近、私たちは法律を改正し、新たな状況に合わせてあらゆるリスクとマイナスの展開を制限し、透明性のある形で人々が参加できる信頼を築きました。そして、これらの新しい規制の運用過程で何か問題が発生した場合は、不動産市場の流れをスムーズにするために速やかに調整されると信じています」と、 フンイエン法律事務所のグエン・ヴァン・クイン弁護士は述べた。
新しい法律が制定されたことを受けて、多くの不動産企業は今後の戦略において、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たすために、より多くの社会住宅と手頃な価格の住宅の開発を優先することを計画しています。
と 土地法、 8月1日から施行される新しい住宅法および不動産事業法は、ベトナムの不動産市場にとって重要な節目となると考えられています。新たな規制により、市場参入を希望する企業は財務体質を備え、住宅購入者の権利が確保されることが明確になり、不動産市場はより透明性が高く持続可能な方向へと発展していくでしょう。
最近、ファム・ミン・チン首相は、2024年7月と第3四半期における成長促進、インフレ抑制、マクロ経済安定のための主要課題と解決策に関する公式声明第71号に署名し、発布した。首相は各省庁に対し、詳細な政令を完成させて政府に提出し、その権限下で通達や指針文書を公布し、土地法、住宅法、不動産事業法、その他多数の法律の同時発効を確保するよう要請した。
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