人々を守るために預金を明確に規制する

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預金価値を20～30％増加

国会で意見募集中の不動産事業法案（改正）第23条によると、起草機関は、将来形成される住宅および建設工事の取引の原則について2つの選択肢を提示している。選択肢1では、不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することが許可される。選択肢2では、不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が土地使用権に関する文書の1つを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することが許可される。保証金の最大額は、販売価格またはリース購入価格の10％を超えない。

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — 不動産を購入する際に人々を保護するため、保証金は明確に規制される必要がある。

Trilaw LLCの弁護士Nguyen Dang Tu氏は、オプション1について、民法上の保証金の性質は民事上の義務の履行を担保することにあると分析しました。つまり、当事者の一方（保証人）が他方（保証人受領者）に一定期間内に金銭または財産を移転することで、当事者間の合意を確認し、民事契約の締結または履行を担保するものです。不動産取引において、保証金は不動産売買契約の締結を担保するためのものです。上記のオプション1のような規定であれば、プロジェクトが事業開始の資格を得た時点で、当事者は保証金を差し入れることなく直ちに不動産売買契約を締結できるため、保証金は不要となります。したがって、オプション1は顧客のリスクを抑制し、投資家の責任を高め、十分な資金力を持たない投資家を除外することを目的としており、保証金にこれを適用することは不要です。プロジェクトが商業運転可能となるための条件は、売買契約の締結のみに適用されるべきです。

選択肢2は、投資家が保証金取引を行うことにやや「オープン」です。しかし、顧客の利益を守るため、草案には保証金を適切な水準（20～30%程度）に制限する内容を追加する必要があります。現行の民法では、不動産取引における保証金の最低額や最高額が規定されていないためです。これが近年、不動産保証金市場の混乱を引き起こしています。一部の投資家は、保証金を通じて顧客に不動産価格の最大95%を保証金として要求し、隠れ蓑として資金動員を行っています。しかし、紛争が発生すると、投資家は顧客に保証金を支払うことができず、顧客への返金も遅れます。多くの顧客は、投資家に保証金の支払いを求めるどころか、元本回収にも苦労しています。典型的には、土地プロジェクトの売買のための保証金動員の多くのケースでは、法的手続きが完了していないにもかかわらず、保証金は不動産価格の最大95%に達しているにもかかわらず、契約が期限内に締結されず、返金できなくなった場合、人々は非難し、投資家は訴追され、人々は損失を被ります。投資家が10%の手付金を受け入れるケースも多いが、土地や住宅価格が上昇すると、多くの投資家は売買契約を継続せずに手付金を返還する。また、手付金が少ないケースもあり、不動産価格が下落し凍結すると、顧客は手付金を放棄することもある。「草案では、手付金を締結するためには、投資家が契約違反時に顧客に手付金を返還することを約束する銀行保証書を投資家が提出しなければならないと規定すべきだ。この提案は、投資家が資金を調達するための条件を整備し、投資家が契約違反をした場合の顧客の権利も確保するだろう」と杜弁護士は提案した。

保証金は、プロジェクトが事業として適格である場合にのみ受け入れられます。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、オプション1の場合、保証金の目的は契約の履行を確保することですが、実際には契約締結後に保証人が保証金受取人に騙されるケースは稀です。その理由は、契約は当事者間で綿密にチェックされ、法律の規定に従って実施されることが多いためです。契約締結時には、取引の頭金から保証金が差し引かれることがよくあります。オプション2は、契約締結を確実にするために保証金を預けることを目的としています。実際には、契約締結前に保証人が保証金受取人に騙されて契約を履行せず、保証人に損害を与えるケースがしばしばあります。現時点では、オプション 1 と 2 の両方が正しいため、不動産を購入、リース購入、既存の住宅、または将来形成される住宅を購入する顧客の正当な権利と利益を保護するために、契約締結を保証するための保証金または契約履行を保証するための保証金に関する 1 つの規制に両方のオプションを統合する必要があります。

そこで、チャウ氏は、以下の方向性で2つの選択肢を1つに統合することを提案した。「プロジェクト投資家は、住宅および建設工事が事業開始の条件を満たし、契約履行を確保するために規定に従って取引を行った場合、顧客から保証金を徴収することができる。あるいは、不動産プロジェクト投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって審査され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との合意に基づく契約締結を確保するために保証金を徴収することができる。保証金契約には、住宅または建設工事の売却価格またはリース購入価格を明記する必要がある。保証金の上限額は政府の規定に従うが、不動産価値の10%を超えない。」

「2006年および2014年の不動産業法は、不動産プロジェクトが契約を締結できる、あるいは将来の住宅、特に土地を売却するための資金を調達できる時期以前に発生する手付金については規定していません。そのため、投機家、土地仲介業者、そして悪徳業者が、手付金の額と利率を規定していない2015年民法第328条第1項を悪用し、顧客から多額の手付金を受け取っているという状況が発生しています。場合によっては、取引物件価格の90～95%に達することもあります。投機家、土地仲介業者、そして悪徳業者は、詐欺目的で法的根拠のない「ゴースト」プロジェクトを立ち上げ、顧客に多大な損失を与え、社会秩序を乱しています。その典型的な例が、アリババ社で発生した詐欺事件です」と、レ・ホアン・チャウ氏は述べています。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、不動産事業法改正案では、投資家がこの抜け穴を利用して違法に資金を調達するのを防ぐため、特に預託時期に関する明確な規制が必要だと述べた。「私たちは世界各国の不動産市場における預託金について調査しましたが、どの国も預託金を認めています。ただし、預託金は銀行などの第三者機関の共同口座に移管され、管理・監督されます。投資家が建設を行わない、あるいは法律に従って契約を締結できないなど、約束を果たさない場合、顧客は全額返金を受けることができます」とディン氏は述べた。

お客様は銀行に預け入れている間、預入金額に対する利息を受け取ることができ、資金を失う心配はありません。預入金額は契約金額の20%を超えないことで、投資家が何もせずに「素手で泥棒を捕まえる」ようなやり方で顧客から多額の資金を動員してしまう状況を抑制します。

ベトナム不動産協会副会長グエン・ヴァン・ディン博士

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