土地価格は下落傾向にある。
改正不動産事業法2023は、2025年1月1日から施行され、11月28日に国会で可決された。この改正不動産事業法2023は、特別都市、第一種都市、第二種都市、第三種都市の区、地区、市において、個人による住宅建設のための土地使用権の譲渡を禁止することにより、土地の分割および売却に関する規制を強化するものである。
この規制は、特別級都市および中央直轄第一級都市の区、建築景観に対する要求水準が高い地域、都市の中心部および建築的ランドマーク周辺地域、地方レベル以上の道路沿い、および都市の主要景勝道路沿いの土地の分割および売却のみを禁止する現行規制よりも厳格である。2023年不動産事業法に基づいて発布されたこの新規制は、土地市場に大きな影響を与えることが予想される。
タンビン建設会社のグエン・チ・タイン社長は、2010年から2015年の期間、不動産市場の流動性危機のため、 建設省がプロジェクトによる土地の分割販売（住宅建設は不要）を許可したと述べた。この規制のおかげで、市場の流動性問題は解決した。しかし、それ以来、多くの地方自治体がこの規制を「悪用」し、広範囲にわたる土地の分割販売を許可し、都市計画の混乱を招く恐れがあった。そのため、不動産事業法では、プロジェクトによる土地の分割販売を禁止する規制が導入された。これは、投資家が顧客のために基本的な構造物を建設しなければならないことを意味する。結果として、建設コストにより土地の価値が上昇する。これにより、土地投機が抑制される。土地市場は大きな変動を経験している。しかし、これは世界中の他の国々と同様に、避けられない傾向でもある。
「不動産市場はより専門化が進み、企業はインフラ投資や『完成前の物件販売』だけでなく、土地への住宅開発や建設に投資・開発する方向に注力するようになっています。同時に、土地のより効率的かつ効果的な利用を促進し、『土地投機、土地利用の停滞、放置地』といった状況を克服する効果も期待されます。また、この政策は投資家の選別にも貢献し、資金力や技術力に乏しい企業が市場から淘汰された後、より専門的で有能な不動産企業が形成されると見込まれます」とタン氏は評価した。
不動産市場の健全な発展を促進する。
主要都市における土地の区画整理と売買に関する規制を強化することは、ベトナムの都市をより秩序正しく美しくするための持続可能な解決策であり、計画、建築、美観の面で価値があり、長期的に社会福祉をより良く確保することにもつながる。
この規制は、最近可決された不動産事業法における最も重要な変更点の1つでもあります。特に、認可は取得済みだがまだ完成していない不動産プロジェクトについては、投資家は将来を見据えた短期および長期的な解決策を慎重に検討する必要があります。
つまり、わずか1年後には、不動産業界はこの規制の適用を開始することになる。そのため、開発業者が資本回収と売れ残り物件の回避のために販売を加速させるため、市場価格は急落するだろう。しかし、現在の低迷した市場では、流動性の確保は容易ではない。十分な財務的自信を持つ企業だけが、新たな計画を遵守するために物件を保有し続けるだろう。
ベトナム不動産協会のグエン・マン・ハ副会長は、「2025年には、主要都市における土地の区画整理と売買に関する規制を強化します。これは市場に非常に大きな影響を与えるでしょう。まず、土地の需給バランスが崩れます。以前は、経済状況に関わらず土地を購入することができましたが、今後は住宅建設に10億～30億ベトナムドンを追加で支払う覚悟が必要になります。長期的には、土地はもはや多くの人にとって『容易な』市場ではなくなります。この市場では、売り手と買い手の双方が相当な資金力を持つことが求められるでしょう。土地区画整理の規制強化は、不動産市場の健全な発展をもたらすための決定的かつ積極的な措置です。不動産業界は、適応し生き残るために、新たなルールに従うことを学ばなければなりません」と述べました。
歴史的に、不動産投資家は、資金コストが低いことから、土地を区画に分割して販売するモデルを好んできました。しかし、土地分割に関する規制強化により、このモデルは廃止され、不動産商品の多様性が低下することになります。サヴィルズ・ベトナムのリサーチディレクター、グエン・トゥ・ハン氏によると、新法が正式に施行されると、多くの投資家が市場から撤退するとのことです。
短期的には、買い手の法的問題への懸念から、市場における取引は急激に減少するだろう。市場は間違いなく価格調整を経ることになる。供給が減少する2～3年後には、不動産価格が再び上昇する可能性がある。不動産商品が真のニーズを持つ人々に向けたものになれば、市場はより持続可能な形で発展するだろう。
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