コンドテルのピンクブックはまだ停滞している

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土地法施行令（政令第10号）の一部条項を改正・補足する政令第10/2023/ND-CP号が発効してから約2か月が経過しましたが、国内で最も多くのリゾートヴィラとリゾートアパートメント（コンドテル）を有するダナン市とカインホア市では、依然としてコンドテルに住宅所有権証明書（ピンクブックとも呼ばれる）が発行されていません。主な理由は、まだガイドラインとなる通達が存在しないことです。

プロセスを構築する

カインホア省天然資源環境局（TN-MT）のヴー・チ・ヒエウ副局長は、政令10号により、商業用地およびサービス用地におけるアパート・ホテル、オフィステル、コンドミニアムなどのプロジェクトの購入者は所有権を登録できるようになったと述べた。しかし、現在、書類の受領と処理の手続きが整備されていない。そのため、同局はこの手続きを策定し、関係部局に意見を求め、書類を正式に受領する前に、カインホア省人民委員会に報告書をまとめて承認を得る予定だ。

さらに、実施プロセスにおける問題や困難を回避するため、当局はコンドミニアムの売買契約を事前に調査し、状況を調査しています。「これは非常に新しい問題であり、他の多くの地方自治体にも相談しましたが、特定の手続きを設けている自治体はありませんでした。そのため、多くのプロジェクトが認証申請を登録していますが、待ち時間を回避するために、特定の手続きが整うまで申請を待つことをお勧めします。申請提出後も、当局は引き続き規制を比較し、認証の取得資格があるかどうかを判断する必要があります」とヒュー氏は述べました。

ココベイ・ダナン・コンドテル・プロジェクトは一時的に中断され、ピンクブックの発行日を待っている。写真：BICH VAN

ダナン市天然資源環境局長のファム・ナム・ソン氏も、市は指導回覧を待っているため、コンドミニアム・ホテル事業に対するピンクブックの発行をまだ実施していないことを確認した。ソン氏によると、指導回覧を待つ間、同局はいくつかの問題点をまとめ、天然資源環境省に送付して段階的に解決を図っているという。

具体的には、ダナン市天然資源環境局土地管理局は、コンドミニアムを含む観光客宿泊用途の建設工事の土地利用期間は、投資家が土地の割り当て、土地の賃借、または土地利用目的の変更を決定した日から50年と規定されていると述べています。しかし、観光客宿泊用途の建設工事は投資準備段階が長期にわたる場合が多いため、土地利用期間に応じてピンクブックを発行すると、多くのプロジェクトは40年程度、あるいは40年未満しか利用期間が確保できないことになります。

そのため、土地管理局は、天然資源環境省に対し、コンドミニアム型ホテル購入者に付与される使用期限について、より詳細なガイドラインを示すよう提案しました。同時に、観光客宿泊目的の建設工事の使用期限を、土地利用期間ではなく、工事の着工時点から計算される使用期限に基づいて付与するという方向で、この障害を取り除くことを提案しました。これにより、購入者の権利が確保され、社会経済効率の向上、資源の解放、困難の解消、不動産市場の活性化が期待されます。

さらに、コンドミニアム型ホテルの購入契約には、次のような問題もあります。多くのプロジェクトは商業サービス用地ではなく、「居住ユニットを形成しない住宅用地」であり、これは法律に含まれていない種類の土地です。多くのアパートの購入契約では、資産が土地に付属しているのか、土地上の資産だけなのかが明確に規定されていません...

買い手は待ち続ける

カインホア省で最初にリゾート不動産に投資した企業の一つであるパノラマ・ニャチャン・プロジェクトの投資家であるニャチャン湾建設投資株式会社によると、同社は2019年から現在までに、パノラマ・ニャチャン・プロジェクトのコンドミニアム購入者1,000人以上に証明書を発行するよう、カインホア省人民委員会に11件以上の請願書を送付したという。

政令10号が公布された後、観光宿泊を目的とした建設工事に対する証明書の発行手続きについて、より具体的かつ明確な規定が設けられました。そのため、投資家は、コンドテルを購入した顧客への最大限の支援を提供するために、ピンクブックの発行手続きが地方自治体により早急に導入されることを期待しています。

ダナン市のコンドミニアム型ホテルプロジェクトの多くの投資家も、政令10号の成立を非常に歓迎しており、ピンクブックの発行が間もなく実施されることを期待しています。タン・ド投資開発建設株式会社（グー・ハン・ソン地区のココベイ・プロジェクトの投資家）の副社長、ヴォ・タン・ンガ氏は、これまでのところ、当局はコンドミニアム型ホテルに対するピンクブックの発行について具体的な指示を出していないと述べています。

しかし、彼の調査によると、政令10号発布後、天然資源環境省は地方自治体に対し、政令の施行を指導するための公式文書を送付した。この文書は比較的明確ではあるものの、地方の土地登記所がどのようにこれを適用するかはまだ不明である。

ンガ氏によると、ココベイ・プロジェクトには、現在一時的に取引停止となっているコンドテルが1,000戸以上あるという。「ピンクブックの発行が実現すれば、コンドテル・プロジェクトにとって非常に良い結果となるでしょう。住宅購入者の心理はピンクブックに左右されます。ピンクブックが発行されれば、この市場は間違いなく活気づくでしょう。購入者は信頼し、より良い取引を行うでしょう」とンガ氏は期待を寄せた。

証明書発行プロセスを迅速化するため、カインホア省人民委員会は、天然資源環境局管轄の土地分野における行政手続きの修正および補足リストを発表する決定を下した。これを受けて、省人民委員会は、住宅開発プロジェクトおよび住宅開発プロジェクト以外の不動産事業プロジェクトにおける土地使用権の譲受人、住宅購入者、建設工事に対し、天然資源環境局が土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書（一般にレッドブック、ピンクブックと呼ばれる）の登録を受け付け、発行することを認める。証明書発行の期限は、投資家から有効な書類を受領した日から30日、土地使用権の譲受人、住宅購入者、建設工事への発行の場合は15日である。

コンドテル事業の強化

カインホア省人民委員会によると、同省にはバイダイ地区を中心に、1万2100戸の観光用アパートと2580戸以上の観光用ヴィラを含む26のプロジェクトがある。カインホア省人民委員会は、証明書の発行に加え、関係当局に対し、コンドミニアムホテルと観光用ヴィラの宿泊サービス事業の厳格化を求める文書も発行した。

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