土地法施行令（政令第10号）の複数の条項を改正・補足する政令第10/2023/ND-CP号が発効してから約2か月が経過しましたが、ベトナム国内で最も多くの観光用ヴィラやリゾートアパートメント（コンドテル）を有するダナン市とカインホア市では、依然としてコンドテル1軒にも所有権証明書（ピンクブックとも呼ばれる）が発行されていません。主な原因は、ガイドラインとなる通達文書の不足です。
手順を確立する
カインホア省天然資源環境局（TN-MT）のヴー・チ・ヒエウ副局長は、政令10号により、商業用地およびサービス用地にあるアパートホテル、オフィステル、コンドミニアムなどの不動産の購入者は所有権を登録できるようになったと述べた。しかし、現在、申請の受付と処理のプロセスが整備されていない。そこで、同局はこのプロセスを構築し、関係部局に意見を求め、報告書を作成してカインホア省人民委員会の承認を得た上で正式に申請を受け付ける予定だ。
さらに、実施における複雑さや困難を回避するため、当局は現在、コンドミニアム型ホテルの売買契約について調査を行い、潜在的なシナリオを特定しています。「これは非常に新しい問題であり、多くの自治体と協議しましたが、まだ具体的な手続きが整っている自治体はありません。そのため、多くのプロジェクトが土地利用証明書の申請登録を行っていますが、遅延を避けるため、具体的な手続きが確立されるまで申請を待つよう要請しています。申請提出後、当局は引き続き規制と照合し、発行の適格基準を満たしているかどうかを判断します」とヒュー氏は述べました。
ココベイ・ダナン・コンドミニアム・ホテル・プロジェクトは一時停止されており、所有権証明書の発行を待っている。写真：BICH VAN
ダナン市天然資源環境局長のファム・ナム・ソン氏も、市は指導通達を待っているため、コンドミニアムホテル事業用の土地使用権証明書をまだ発行していないことを確認した。ソン氏によると、指導通達を待つ間、同局は天然資源環境省に段階的な解決を要請するいくつかの障害をまとめているという。
具体的には、ダナン市天然資源環境局土地管理部は、コンドミニアムを含む観光宿泊用途の建設プロジェクトの土地利用期間は、投資家が土地の割り当て、土地の賃借、または土地利用目的の変更を承認された日から50年と規定されていると述べています。しかし、観光宿泊用途の建設プロジェクトは投資準備期間が長期にわたる場合が多く、土地利用期間に基づいて土地利用証明書を発行した場合、多くのプロジェクトでは40年程度、あるいは40年未満しか残っていない可能性があります。
したがって、土地管理部は、天然資源環境省に対し、コンドミニアム型ホテル購入者に付与される使用期間について、より詳細な指針を示すよう要請する。同時に、観光宿泊目的の建設工事使用権を土地使用期間ではなく、建物の供用開始時点からの使用期間に基づいて付与することで、この問題を解決することを提案する。これは、購入者の権利を確保するとともに、社会経済効率の向上、資源の解放、困難の克服、そして不動産市場の活性化を図ることを目的としている。
さらに、コンドミニアム型ホテルの購入契約には、次のような問題もあります。多くのプロジェクトは商業用地やサービス用地として分類されておらず、「居住ユニットを形成しない住宅用地」（法律に含まれない土地の種類）として分類されています。多くのアパートメント購入契約では、物件が土地に付属しているのか、土地上の物件のみなのかが明確に規定されていません。
買い手は待ち続けている。
パノラマ・ニャチャン・プロジェクトの投資家であり、カインホア省で最初にリゾート不動産に投資した企業の一つであるニャチャン湾建設投資株式会社によると、同社は2019年から現在までに、パノラマ・ニャチャン・プロジェクトのコンドミニアム購入者1,000人以上に対する証明書の発行を求めて、カインホア省人民委員会に11回以上の嘆願書を提出している。
観光客向け宿泊施設を目的とした建設プロジェクトの証明書発行手続きについて、より具体的かつ明確な規制を定めた政令10号の発布を受けて、投資家は、コンドテルを購入した顧客に最大限のサポートを提供するために、地方当局が所有権証明書の発行手続きをすぐに実施することを期待しています。
ダナン市のコンドミニアム型ホテルプロジェクトの多くの投資家も、政令10号の公布を歓迎しており、所有権証明書の発行が速やかに実施されることを期待しています。タン・ド投資開発建設株式会社（グー・ハン・ソン地区のココベイ・プロジェクトの投資家）のヴォ・タン・ンガ副社長は、現在まで当局からコンドミニアム型ホテルの所有権証明書の発行に関する具体的なガイドラインが出ていないと述べています。
しかし、彼の調査によると、政令10号の発布後、天然資源環境省は地方自治体に対し、政令の施行に関するガイダンスを示す文書を送付した。この文書は比較的明確ではあるものの、地方の土地登記所がどのように適用するかは依然として不明確である。
ンガ氏によると、ココベイ・プロジェクトには現在1,000戸以上のコンドミニアム・ホテルユニットが建設中で、現在販売停止となっている。「所有権証明書の発行が実現すれば、コンドミニアム・ホテル・プロジェクトにとって大きなメリットとなるでしょう。住宅購入者は皆、証明書の受け取りを心待ちにしています。証明書が届けば、市場は間違いなく活性化するでしょう。購入者の自信が深まり、取引もより成功するでしょう」とンガ氏は期待を寄せた。
土地使用権証明書の発行を迅速化するため、カインホア省人民委員会は、天然資源環境局の管轄下にある土地分野の行政手続きの改訂・補足リストを発表する決定を出した。これにより、省人民委員会は、住宅開発プロジェクトおよび住宅開発プロジェクト以外の不動産事業プロジェクトにおいて、土地使用権の譲渡、住宅購入、建設工事を行う者に対し、天然資源環境局が登録を受け付け、土地使用権、住宅および土地に付随するその他の資産の所有権に関する証明書（一般に土地使用権証明書と呼ばれる）を発行することを認める。証明書発行の処理時間は、投資家からの有効な申請を受領した日から30日、土地使用権の譲渡、住宅購入、建設工事を行う者への証明書発行は15日である。
コンドテル事業運営に対する規制を強化する。
カインホア省人民委員会によると、同省にはバイダイ地区を中心に、1万2100戸の観光用アパートと2580戸以上の観光用ヴィラを含む26のプロジェクトがある。カインホア省人民委員会は、所有権証明書の発行に加え、コンドミニアムホテルや観光用ヴィラに関連する宿泊サービスの事業運営を厳格化するよう関係当局に要請する文書も発行した。
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