債券市場は徐々に活況を呈している。
VNDirectの2023年第3四半期債券市場レポートによると、2023年第3四半期には88件の国内社債発行が成功裏に完了し、発行総額は約1,001億6,300万ベトナムドンに達した。これは前四半期の約2.6倍、前年同期比で50%の増加となる。
これには、発行総額88兆7150億ベトナムドン（発行総額の88.6%）の私募80件と、発行総額11兆4470億ベトナムドン（発行総額の11.4%）の公募8件が含まれます。
これらのうち、不動産セクターは2023年第3四半期における私募社債の発行額で2番目に大きく、発行総額は約29兆5930億ベトナムドンで、発行総額の33.4%を占めた。
債券市場にとって最も困難な時期を振り返ると、2022年4月には、不動産会社からの債券発行が全く記録されず、この資金調達手段は「底」を打った。
しかし、 ハノイ証券取引所（HNX）の統計によると、2023年8月には7つの不動産会社から9件の株式発行があり、発行総額は23兆ベトナムドンに達した。この数字は、2023年上半期の不動産セクターの発行総額（62兆5120億ベトナムドン）の約3分の1に相当する。
2023年9月には、この分野の企業による資金調達ラウンドがさらに4件実施された。不動産会社による資金調達活動は、長期間の停滞を経て、再び活発化の兆しを見せていることは明らかだ。
2023年第3四半期に最も多くの個別社債を発行した不動産会社には、年利1%、償還期間60ヶ月で総額12兆2000億ベトナムドンを超える4つのトランシェを発行したCAPITALAND TOWER Co. , Ltd.、年利13.3%、償還期間15ヶ月で4兆1000億ベトナムドンを発行したLan Viet Real Estate Co., Ltd. 、年利10.4%、償還期間84ヶ月で2兆3330億ベトナムドンを発行したBIM Real Estate Joint Stock Companyなどが含まれる。
同様の動きとして、 ホーチミン市インフラ投資株式会社（HoSE: CII）は最近、既存株主向けに2840万株以上の債券を発行すると発表した。
同社は、今回の発行が成功すれば2兆8400億ベトナムドン以上を調達できると見込んでおり、その資金は子会社が発行する債券への投資に充てられる予定だ。
カイホアンランドグループ株式会社（HoSE: KHG）は、一部の債券の償還期間の延長を要請した後、近い将来、最大8400億ベトナムドンを調達するために、さらに債券を発行する計画も明らかにした。
これにより、会社の資本が増加し、進行中の複数のプロジェクトに充当されるとともに、残りは会社の運転資金の補填に充てられる。
株式は、不動産投資にとって潜在的な資金調達経路となり得る。
債券発行だけでなく、2023年第3四半期には、多くの不動産会社が株式を非公開で発行し、数兆ベトナムドンの資金調達を目指した。
カイホアンランドは、債券による資金調達と並行して、発行済み株式の40％に相当する最大1億8000万株をプロの証券投資家向けに私募で発行することも提案した。
計画されている実施期間は2023年第4四半期から2024年第1四半期までです。発行価格は1株あたり10,000ベトナムドンに設定されており、これは株式の実際の市場価値（10月11日の終値は1株あたり6,300ベトナムドン）よりも高い価格です。
計画によると、カイホアンランドは、1兆8000億ベトナムドンの収益見込み額を子会社に拠出し、不動産プロジェクトの実施と運転資金の補充に充てる予定だ。今回の株式公開が成功すれば、カイホアンランドの資本金は4兆4940億ベトナムドンから6兆2940億ベトナムドンに増加する。
不動産会社は株式公開を通じて数兆ドンを調達する計画を立てている。
不動産大手であるダット・ザン・グループ株式会社（ホーチミン証券取引所：DXG）は、外国人投資家向けに5,700万株を1株あたり15,000ベトナムドンの価格で非公開で売り出す計画も明らかにした。
ダット・ザン社は、この計画が完了すれば、海外投資家から8,550億ベトナムドンを調達できると見込んでいる。調達資金は全額、同社の子会社で不動産仲介および市場調査サービスを専門とするダット・ザン・サービス（ホーチミン証券取引所：DXS）への出資比率を高めるために使われる予定だ。
同様に、 Licogi 13 Joint Stock Company（ホーチミン証券取引所：LIG）も、2,250万株以上をプロの証券投資家向けに非公開で売り出す計画だ。売り出し価格は1株あたり10,000ベトナムドンで、総額2,250億ベトナムドンの調達が見込まれている。
同社は、調達資金を子会社への投資、運転資金の補充に充て、銀行融資の返済、既存の融資債務の履行、その他の費用に充当する予定である。
資本流入は不動産市場の回復を示す兆候だろうか？
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の会長であるグエン・ヴァン・ディン博士は、グオイ・ドゥア・ティン紙の取材に対し、資金調達の難しさが、今日の不動産業界がこのような困難な状況にある理由の一つだと述べた。
ディン氏は、銀行融資、債券発行、株式市場での資金調達といった主要な資金調達手段がますます困難になっているため、不動産業界は極めて厳しい資金繰り状況に直面していると述べた。
ディン氏の評価によれば、政府は不動産事業の資金調達を支援するために多くの通達や政令を発布してきたものの、これらの仕組みは不動産市場への資金流入に即効性をもたらしておらず、市場がこれらの政策を「吸収」するにはまだ時間が必要だという。
VARSによる不動産市場に関する報告書を引用し、病人に例えると、企業は現在「治療」を受けておらず、「栄養補助食品」しか与えられていない、つまり「病気」は治らないと評価されている。企業は「できる限り長く持ちこたえ、延命する」ことしかできないのだ。
「企業が現在必要としているのは、生産、投資、事業運営を回復させるための『特効薬』、つまり早期のプロジェクト承認や実際の資金提供です。単に『不良債権』を別の時期に移転するだけでは不十分なのです」とディン氏は述べた。
レ・スアン・ギア博士は、 経済全体は依然として深刻な困難に直面していると考えている。
資本市場に活動再開の兆しが見られることについて、国家金融政策諮問委員会のメンバーであるレ・スアン・ギア博士は、不動産への資金流入は「慎重かつ暫定的に」回復しているに過ぎないと考えている。
最近の多くの企業の行動は、政府の取り組みが市場と企業に一定の影響を与え、不動産資本市場の緩やかな回復を促していることを示している。
しかし、専門家はまた、予想と比較すると資本市場の回復率は約30％にとどまっていると指摘した。これは、経済全体が依然として深刻な困難に直面しているためである。
ンギア氏の分析によると、キャッシュフローは回復したものの、売上高は非常に低く、これはキャッシュフローが1年間で1回の売上高すら達成していないことが一因となっている。したがって、これらの状況は不動産市場が回復した、あるいは回復しつつあることを示すものではない。
そのため、ンギア氏は、関係当局の断固たる介入のおかげで、不動産市場が徐々に困難を克服できるのは早くても2024年の第2四半期になると述べた。
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