このような文脈において、賃貸住宅の開発志向は、住宅を蓄積のための資産と捉えることから、住宅を不可欠な社会福祉ニーズと捉えることへと政策思考が大きく転換したことを意味すると見られている。
ト・ラム書記長兼国家主席による、賃貸住宅を「戦略的柱」と位置づける指示は、専門家や不動産業界から注目を集めている。多くの専門家によると、これは単に社会住宅分野の解決策にとどまらず、ベトナムの住宅市場へのアプローチの変化を反映しているという。
長年にわたり、不動産市場は「所有目的で購入する」という考え方に基づいて発展してきた。住宅は単なる居住空間ではなく、投機や資産形成の手段へと徐々に変化してきた。その結果、住宅価格は上昇の一途をたどり、真に住宅を必要とする人々はますます住宅を手に入れることが困難になっている。
ハノイやホーチミン市といった主要都市では、近年、マンション価格が急騰している。多くの商業マンションプロジェクトは1平方メートルあたり数千万ドンという価格で、大多数の労働者の収入をはるかに超えている。いわゆる「手頃な価格帯」の物件さえも不足しつつある。
こうした状況において、賃貸住宅の開発は、住宅市場が本来の姿、すなわち住宅ニーズに応えるという役割を取り戻すための手段とみなされている。専門家によれば、人々が手頃な価格で長期賃貸物件の選択肢を増やせば、何としてもマイホームを所有しようとするプレッシャーは軽減されるという。
市場の観点から見ると、賃貸住宅モデルは投機を抑制する効果もある。資産蓄積を重視する市場は、不動産価格を本来の価値以上に押し上げ、人々に長期的な経済的負担を与え、需給バランスを歪める傾向がある。逆に、賃貸市場が着実に発展すれば、住宅は利益を生み出す手段ではなく、本来の居住空間としての役割を取り戻すことになるだろう。
賃貸住宅への開発志向は、「何が何でも所有権を確保する」という目標から、人々にとって手頃な価格で安定した生活環境を保障するという目標へと、政策思考が転換したことを示している。
多くの先進国では、賃貸が一般的な傾向となっている。ヨーロッパや一部のアジア諸国では、特に大都市において、賃貸率が高い。ベトナムのように直接販売するのではなく、長期賃貸を主目的とした社会住宅モデルも多く存在する。これは、投機や過剰な価格上昇を抑制しつつ、持続可能な社会住宅基金を維持するのに役立つ。
一方、ベトナムでは、長年にわたり社会住宅政策は主に人々の住宅購入支援に重点を置いてきた。しかし、このモデルには多くの欠点が露呈している。
低所得者層、つまり最も支援を必要とする層は、優遇融資があっても住宅を購入するだけの資金力がない場合が多い。逆に、経済的に恵まれた層は、政策を巧みに回避して手頃な価格の住宅を入手し、それを転売して利益を得ている。
弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏は、これは社会住宅政策における典型的な「ミスマッチ」だと主張する。住宅購入資格のある人は購入資金がなく、購入資金のある人は資格がないという状況だ。
ディン氏によると、多くの地域で、低所得者が他人の名義で公営住宅を購入し、価格差益を得ようとする事例が見られるという。これは社会福祉政策を歪め、国家支援資源の損失につながる。そのため、「販売用住宅」から「居住用住宅」へと焦点を移し、特に公営住宅の賃貸モデルを積極的に発展させることが、必要な調整策であると考えられている。
「このアプローチは、合法的な住居への権利と、必ずしも住宅を所有する権利ではなく、誰もが住居を持つことができるような環境を整える国家の責任を強調する2013年憲法の精神に合致している」と、弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏はコメントした。
賃貸住宅の開発は、社会福祉上の意義に加え、不動産市場の調整手段としても捉えられています。政府が積極的に適正価格の賃貸住宅を供給すれば、商業用住宅市場への圧力は軽減されます。これは、多くの大都市で住宅価格が人々の所得よりもはるかに速いペースで上昇している現状において、特に重要な意味を持ちます。
しかし、賃貸住宅モデルを大規模に展開するのは容易ではない。ベトナム不動産協会の理事を務めるグエン・アイン・クエ氏は、民間企業が真に社会住宅の賃貸事業に関心を持つのは、十分なインセンティブ制度が整っている場合に限られると考えている。
Que氏によると、利益率が低く返済期間が長いため、企業が商業金利で借り入れを続けると、財務効率を達成するのは困難だという。年利が3%程度の場合、賃料収入だけでは資本コストを賄いきれないため、企業は依然としてキャッシュフローのバランスを取るのに苦労する。
こうした現実を踏まえ、多くの専門家は、企業に社会的責任感から参加を呼びかけるだけでは、大きな変化は生まれないと考えている。賃貸住宅市場を発展させるためには、国家が促進的な役割を果たす必要がある。
これは、土地利用計画やインフラ投資から、優遇的な金融・信用メカニズムの設計に至るまで、公共部門がより深く関与する必要があることを意味する。この分野は利益率は低いものの、社会福祉に大きく貢献する分野であるため、市場だけに完全に依存することは許されない。
国民議会による決議201/2025/QH15の発布と、政府による国家住宅基金設立の承認は、この方向性を実現するための重要な一歩とみなされている。専門家は、この基金が効果的に運用されれば、中低所得者層向けの手頃な価格の長期賃貸住宅開発における重要な資金源となるだろうと期待している。
住宅価格が高止まりしている現状において、「購入して所有する」という考え方から「賃貸して住む」という考え方へと転換することは、住宅問題に対する短期的な解決策であるだけでなく、不動産市場をより持続可能な方向へと再構築するための一歩にもなる。
出典：https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm
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