新型コロナウイルス感染症のパンデミック以降、土地市場には目立った好材料が見られず、吸収率は一貫して低水準で推移し、概ね20%を下回っています。DKRAコンサルティングのレポートによると、2023年の土地吸収率はわずか約10%、2024年は15.15%、2025年には流動性はわずかに改善したものの、市場全体の吸収率は約18%にとどまる見込みです。過去1年間で、南部市場では約9,450区画の土地が売りに出され、そのうち約1,700区画が吸収されました。
オンラインデータプラットフォームも同様の傾向を示しています。オンライン不動産サイト「バトドンサン」によると、4月に一部で土地需要が急増した後、急速に冷え込み、前年同期比で平均15～20%減少しました。土地の検索数は、時期によっては30～40%減少しました。新規に開始されたプロジェクトの土地販売は、在庫の20～30%程度にとどまっています。
一方、ニャ・トット氏は、省合併発表後の局所的なブームを除けば、昨年の土地市場は全体的に低迷しており、購入者数は2024年の同時期と比較して35～50％減少し、ほとんどの地域で減少していると評価している。
ホーチミン市の不動産（土地区画や農地を含む）。写真：クイン・トラン
土地の流動性回復が遅れている理由について、Seenee VietnamのCEOであるファン・ディン・フック氏は、現在最大の障害はキャッシュフローと投資家心理にあると考えている。前回のサイクルでは、ほとんどの投資家が土地投資で損失を被った。土地は真に「動かせない」資産であり、主に価格上昇を待って売却を待つために購入され、保有期間中に使用価値やキャッシュフローを生み出すことはなかった。市場が下落すると、流動性の低下により、多くの土地購入者は長期間にわたって資金を拘束されることになる。この経験から、多くの投資家はアパートなど、まだ売却していなくても賃貸に出せるため、キャッシュフローを生み出すセグメントを再考し、評価するようになった。
供給の観点から、DKRAグループの副社長であるヴォ・ホン・タン氏は、多くの投資家がこの分野から徐々に撤退しているため、土地市場では新規プロジェクトが深刻に不足していると分析した。過去1年間、新規供給は一次供給全体の約13％を占めるに過ぎず、市場に出ている製品のほとんどは前年からの在庫である。南部で土地供給の割合が最も高い省であるタイニン省では、ドラゴンエデン住宅地区（146.8ヘクタール）とソリア都市地区（20.5ヘクタール）の2つの新規プロジェクトのみが記録された。ホーチミン市（ビンズオン省とバリア・ブンタウ省の合併後）では、販売されている供給は主に既存の在庫または以前のフェーズの再開で構成される。
そのため、需要と供給は一致しておらず、需要の約69％が新規プロジェクトに集中しています。これは、昨年、タイニン省のプロジェクトが南部の土地市場の流動性の53％以上を占めたという事実からも明らかです。
ビジネスの観点から見ると、土地区画からの撤退傾向がますます顕著になっています。かつてこのセグメントを柱としていたタンロイグループ、カットトゥオン、トランアン、カイホアンランドといった多くのデベロッパーは、2026年の事業計画においてもはやこのセグメントを優先していません。
ある不動産会社の担当者によると、法規制の厳格化、インフラ整備や土地使用料、アメニティ整備など投資コストの高騰、そして開発期間の長期化により、土地開発はますます困難になっているという。一方で、販売価格はタウンハウスやマンションと競合しにくく、利益率が低下し、場合によっては採算が取れない状況に陥っている。この現実に多くの開発業者が対応を迫られ、開発コストを相殺するため、過去1年間で土地価格が20～30%上昇している。
専門家は2026年の予測において、不動産市場における投資バランスが徐々に変化し、一部の投資家が土地区画を見直す可能性が出てきていると見ている。ファン・ディン・フック氏は、マンション価格の高騰により、このセグメントは収益性や利便性と比較してますます不均衡になっていると指摘した。多くの地域でマンション価格が妥当な水準を超え、同じ場所の土地価格に近づくと、その差はますます説得力を失う。同氏はロンアンを例に挙げ、マンション価格が1平方メートルあたり約3,500万ドンに達している一方、1/500スケールの設計でインフラが完備されたプロジェクトの土地区画は、1平方メートルあたり2,000万～2,500万ドンの範囲にとどまっていると述べた。
しかし、フック氏によると、仮に土地の返還が実際に起こるとしても、以前のサイクルのように広範囲に及ぶものではなく、むしろ厳選されたものとなり、インフラ、交通網、アメニティ、雇用、そして特に住民からの実質的なキャッシュフローが充実した地域に重点が置かれるだろう。新規供給の不足、市場価格に迫る土地価格、そして生活の質に対する需要の高まりは、このセグメントを今後も変化させ続けるだろう。
不動産専門家のトラン・ホアン氏も同様の見解を示し、土地市場は大きな変化を遂げつつあると考えています。以前は、多くのプロジェクトは土地の区画割り、道路建設、区画販売のみで構成されていました。しかし今、企業はインフラ、アメニティ、学校、ショッピングセンター、その他の必須サービスへの投資など、より体系的な開発を進め、完全な都市圏のモデルに近づく必要があります。この変化は、2024年8月1日に施行される新土地法に端を発しており、この法律により、従来の区画割りと販売という手法は事実上廃止されます。プロジェクトは、検査と土地所有権の付与を受ける前に、計画通りにインフラ、アメニティ、住宅を完成させる必要があります。
専門家によると、開発モデルの変化と交通インフラ整備の推進力により、2026年には地価が10～20%上昇する可能性がある。しかしながら、地域間の価格差は、立地、商品、地域需要の違いを反映して、依然として大きく異なる。したがって、地価が以前のように大幅な価格高騰を引き起こしたり、市場の流動性を高めたりする可能性は低いものの、地域的な価格上昇は起こり得る。
ファン・ディン・フック氏は、このセグメントは近年の景気後退局面において、特に流動性とキャッシュフロー創出能力に関して、依然として心理的な「傷跡」を抱えていると考えています。十分に開発され、真の居住コミュニティを形成し、内部キャッシュフローを生み出すプロジェクトのみが、この弱点を克服し、土地市場の持続的な回復の基盤を築くことができるのです。
Vnexpress.netによると
出典: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm
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