新型コロナウイルス感染症のパンデミック以降、土地市場には目立った好転の兆しは見られず、吸収率は一貫して低く、概ね20%を下回っています。DKRAコンサルティングのレポートによると、2023年の土地吸収率はわずか約10%、2024年は15.15%、2025年は流動性がわずかに改善したものの、市場全体の吸収率は約18%にとどまりました。過去1年間で、南部市場では約9,450区画の土地が売りに出され、約1,700区画が吸収されました。
オンラインデータプラットフォームでも同様の傾向が見られる。オンライン不動産ウェブサイト「八東山」によると、4月に局地的に需要が急増した後、土地の需要は急速に冷え込み、前年同期比で平均15～20％減少した。土地の検索数は、多くの場合30～40％も減少した。新規分譲地の販売数は、供給可能な土地の約20～30％にとどまっている。
一方、ニャ・トット社は、省合併発表後の局地的なブームを除けば、昨年の土地市場は概して低迷しており、購入者数は2024年の同時期と比較して35～50％減少し、ほとんどの地域で減少したと評価している。
ホーチミン市の不動産（宅地や農地を含む）。写真：クイン・トラン
土地流動性の回復が遅い理由について、Seenee VietnamのCEOであるファン・ディン・フック氏は、現在最大の障害はキャッシュフローと投資家心理にあると考えている。前回のサイクルでは、ほとんどの投資家が土地への投資で損失を出した。土地は、保有期間中に利用価値やキャッシュフローを生み出すことなく、主に価格上昇を待って売却するために購入される、まさに「動産ではない」資産である。市場が低迷すると、流動性の低下により、多くの土地購入者が長期間資金を拘束されることになる。この経験から、多くの投資家は、たとえまだ売却していなくても賃貸に出せるアパートなど、キャッシュフローを生み出すことができるセグメントを再考し、評価するようになった。
DKRAグループの副総支配人であるヴォー・ホン・タン氏は、供給の観点から、多くの投資家が徐々にこの分野から撤退しているため、土地市場では新規プロジェクトが深刻な不足に陥っていると分析した。過去1年間、新規供給は一次供給全体の約13%を占めるに過ぎず、市場に出回っている商品のほとんどは前年の在庫である。南部で土地供給の割合が最も高いタイニン省では、ドラゴン・エデン住宅地（146.8ヘクタール）とソリア都市エリア（20.5ヘクタール）の2つの新規プロジェクトしか記録されていない。ホーチミン市（ビンズオン省とバリア・ブンタウ省の合併後）では、販売されている供給は主に既存の在庫または以前のフェーズの再開始で構成されている。
そのため、供給と需要は乖離しており、需要の約69％が新規プロジェクトに集中している。実際、昨年、タイニン省のプロジェクトが南部土地市場の流動性の53％以上を占めていたことが、その証拠となっている。
ビジネスの観点から見ると、土地開発からの撤退傾向はますます顕著になっている。かつてこの分野を事業の柱と考えていたタンロイグループ、カットトゥオン、トランアン、カイホアンランドといった多くのデベロッパーは、2026年の事業計画において、もはやこの分野を優先事項とはしていない。
ある不動産会社の担当者によると、法規制の厳格化、インフラ整備や土地使用料からアメニティに至るまでの投資コストの急激な上昇、そして工期の長期化により、宅地開発はますます困難になっているという。逆に、販売価格はタウンハウスやマンションとの競争が難しく、利益率が低下し、場合によっては採算が取れなくなることもある。こうした状況を受け、多くの開発業者は価格調整を余儀なくされ、主に開発コストを相殺するために、過去1年間で宅地価格が20～30％上昇した。
専門家は2026年の予測で、不動産市場の投資バランスが徐々に変化しており、一部の投資家が土地を再検討する可能性が開かれていると考えている。ファン・ディン・フック氏は、マンション価格の急激な上昇により、このセグメントは収入や実用性と比較してますます不均衡になっていると指摘した。多くの地域でマンション価格が妥当な閾値を超え、同じ場所の土地価格に近づくと、その差は説得力を失う。彼はロンアンを例に挙げ、マンション価格が1平方メートルあたり約3500万ベトナムドンに達しているのに対し、1/500スケールの計画でインフラが整備されたプロジェクトの土地は1平方メートルあたり2000万～2500万ベトナムドンに過ぎないとした。
しかし、フック首相によれば、土地の返還は、もし起こるとしても、過去のサイクルほど広範囲に及ぶものではなく、むしろ選択的に行われ、インフラ、接続性、アメニティ、雇用、そして特に住民からの実質的なキャッシュフローが整備された地域に重点が置かれるだろう。新規供給の不足、市場価格に近づく土地価格、そして生活の質に対する高まる需要が、このセグメントのあり方を今後も変えていくことになるだろう。
不動産専門家のトラン・ホアン氏も同様の見解を示し、土地市場は大きな変化を遂げていると考えている。以前は、多くのプロジェクトは土地を区画整理し、内部道路を建設し、区画を販売するだけで済んでいた。しかし現在では、企業はより体系的な方法で開発を進め、インフラ、アメニティ、学校、ショッピングセンター、その他の必要不可欠なサービスに投資し、完全な都市エリアのモデルに近づかなければならない。この変化は、2024年8月1日から施行される新しい土地法に起因しており、この法律は土地を区画整理して販売するという従来の方法を事実上廃止するものである。プロジェクトは、検査を受けて土地の所有権が付与される前に、計画に従ってインフラ、アメニティ、住宅を完成させなければならない。
専門家によると、開発モデルの変化と交通インフラ整備の推進力により、2026年には地価が10～20％上昇する可能性がある。しかし、地域間の価格差は、立地、物件の種類、地域需要の違いを反映して、引き続き大きく異なるだろう。そのため、地価が以前のように大幅に高騰したり、市場の流動性を高めたりする可能性は低いが、地域によっては価格上昇が見られるかもしれない。
ファン・ディン・フック氏は、この分野は最近の景気循環の影響で、特に流動性とキャッシュフロー創出能力に関して、依然として心理的な「傷跡」を抱えていると考えている。十分に開発され、真の住宅コミュニティを形成し、内部キャッシュフローを生み出すプロジェクトだけが、この弱点を克服し、土地市場の持続的な回復の基盤を築くことができると同氏は述べている。
Vnexpress.netによると
出典：https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm
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