1階のショップハウスへの投資に対する幻滅。

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

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かつては投資家にとって「金の卵」と称され、非常に人気があったマンションの1階にあるショップハウスは、現在では需要の低迷、賃料の低迷、あるいは売り出しに出されているといった状況に陥っています。こうした状況により、多くのショップハウス所有者は苦境に陥り、投資家は資金が手薄な状態にあります。数十億ドンから数百億ドンの初期投資額と比較すると、現在の賃料の低さは取るに足らないものだからです。これは、ベトナム国内で最も消費支出が高く、人口密度の高い都市であるホーチミン市で起こっていることです。

ホーチミン市ゴーヴァップ区にあるショップハウスのオーナー、ズン氏は3ヶ月以上、5億ドン以上の損失を出して50平方メートルのショップハウスを売却しようと試みているが、まだ問い合わせがない。ズン氏は2019年にこのショップハウスを約38億ドンで購入し、当初は月1500万ドンで賃貸していた。しかし、経営不振のため、入居者は6ヶ月後に退去した。その後、ズン氏は再び「貸出中」の看板を掲げたが、問い合わせがほとんどなかったため、積極的に家賃を月1300万ドンに値下げした。その後、何度か賃貸を試みた結果、家賃はさらに月1000万ドンに値下げされたが、まだ空室のままとなっている。

「20億ドンのローンの利息と元金を合わせて、毎月2,000万ドン以上を支払わなければなりません。家賃収入はわずかで、利息支払いのプレッシャーは計り知れないため、ショップハウスを損失で売却せざるを得ませんでした。3ヶ月以上広告を出していますが、まだ買い手が見つかっていません」とドゥン氏は語った。

不動産投資家のヒエン氏も同様の経験を共有し、次のように語った。「2018年、旧2区（現トゥドゥック市）のプロジェクトにあるショップハウスに50億ドン超で投資しました。交通量の多い幹線道路沿いに位置していたため、時間の経過とともに価値が上がるか、高値で賃貸に出せると確信していました。当初は計画通り、コーヒーショップを開業したテナントに月額3,000万ドンで賃貸しました。しかし、2020年末以降、事業難により、私のショップハウスは、同じエリアにある近隣の複数の物件と同様に閉鎖され、賃貸に出されていません。」

「パンデミックが終息したら、市場はすぐに落ち着くだろうと思っていましたが、2年経っても私のアパートは未だに空室のままです。最近、ミニスーパーマーケットとして月1500万ドンで貸したいという入居希望者がいましたが、まだ合意に至っていません。利益の出ない投資なので、売却するつもりです」とヒエン氏は語った。

多くの不動産専門家によると、近年、eコマースは著しく成長しています。多くの企業は、実店舗ではなく倉庫さえあればよく、これらの倉庫はオンラインで管理・運営されるスマートサービス倉庫へと変化しており、コスト削減と安全性の向上を実現しています。一方、倉庫としてショップハウスを借りることは、費用がかさみ、安全性にも欠けます。

専門家によると、ショップハウスは2000年代にベトナムで初めて登場した当時、真に価値あるものだったという。ホーチミン市中心部では、かつてショップハウスが次々と投資家を惹きつける「金のなる木」として注目を集めた。その成功により、不動産業者は市場に新たな物件を次々と投入し、供給過剰に陥った。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ショップハウスのプロジェクトには、特に人口動態、利用者の行動の詳細な計算、そして通行人数といった多くの要素を考慮する必要があると考えています。そうすることで初めて、ショップハウスは収益性の高いものになるのです。さらに、人々のショッピングや娯楽習慣の大きな変化を注意深く研究する必要があります。現在、消費者はオンラインショッピングをより頻繁に利用しており、衛星都市への人口移動によって集中的な取引の効率が以前よりも低下しているため、ショップハウスの価値は大幅に低下しています。

CBREベトナムの専門家も同様の見解を示し、ショップハウスは専門家の間では収益性の高いセグメントとみなされているものの、都市部や周辺住民からの潜在的な需要を慎重に考慮しなければ、小売目的での投資は容易に失望につながる可能性があると考えています。現在の不動産市場の必然的な開発傾向では、すべての集合住宅プロジェクトは商業エリアのスペースを確保する必要があります。しかし、立地によってプロジェクトごとにニーズは異なります。したがって、ショップハウスの開発と改善は、プロジェクトの立地と規模によって異なります。

JLLベトナムは最近の市場レポートで、このショップハウスセグメントへの投資を検討している投資家に対し、すぐに使える現金がない場合は投資前に慎重に検討すべきだとアドバイスしています。市場は「崩壊」しやすいからです。現在のテナントを維持するために、ショップハウスのオーナーは家賃を値下げせざるを得ません。一方、現在賃貸に出されている物件については、家主は現在の募集家賃を20～40%引き下げるよう求められています。契約期間は3～5年のままですが、テナントは賃貸期間全体を通して家賃の値上げを控えるよう提案しています。

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