基地ブロックのショップハウスへの投資に幻滅

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かつては市場で人気が高く、投資家にとって「金の卵」とみなされていたショップハウスですが、現在では多くのマンション内のショップハウスは空室状態に陥り、低価格で賃貸されたり、売りに出されたりするなど、様々な問題を抱えています。この状況は多くのショップハウス所有者を困惑させ、数十億から数百億ドンの初期投資に比べれば、現在の安価な賃料は取るに足らないものとなり、投資家は資金を投じることができません。このような状況は、人口密度が高く、人々の消費財消費が国内トップクラスであるホーチミン市で発生しています。

ホーチミン市ゴーヴァップ区のショップハウスのオーナー、ズン氏は3か月以上、5億ドン以上の損失で50平方メートルのショップハウスを売却していますが、まだ誰からも問い合わせがありません。このショップハウスはズン氏が2019年に約38億ドンで購入し、当初は月額1,500万ドンで賃貸していました。しかし、経営不振のため、借主は6か月の賃貸後に家を返しました。その後もズン氏は賃貸の看板を掲げ続けましたが、問い合わせがほとんどなかったため、積極的に月額1,300万ドンまで値下げしました。現在までに多くの借主を経て、月額1,000万ドンまで値下げしましたが、まだ空室のままです。

「20億ドンのローンに対して、毎月2,000万ドン以上の利息と元金を銀行に支払わなければなりません。家賃は低く、金利のプレッシャーも大きいため、ショップハウスを損失で売却せざるを得ませんでした。3ヶ月以上広告を出しているにもかかわらず、いまだに買い手が見つかっていないのです」とドゥン氏は語った。

同じ状況にある不動産投資家のヒエン氏はこう語る。「2018年に、旧2区（現トゥドゥック市）のプロジェクトにあるショップハウスに50億ドン以上で投資しました。大通りに面していて交通量も多いので、当時は時間が経てば価値が上がるか、高値で貸し出されると確信していました。当初は計画通り、顧客に貸し出し、月額3,000万ドンでコーヒーショップを開業しました。しかし、2020年末から事業難のため、同じエリアにある私のショップハウスと隣接する一連の住宅は入居者もなく閉鎖されています。」

「パンデミックが終息すれば、市場はすぐに安定するだろうと思っていましたが、2年経った今でも私のアパートは空室のままです。最近、あるお客様がミニスーパーマーケットを開業するために月1500万で貸したいと申し出てきましたが、私は同意せず、投資効果がないと判断されたため売却するつもりです」とヒエン氏は語った。

多くの不動産専門家によると、近年、電子商取引がますます成長し、多くの企業では店舗ではなく倉庫のみが必要となり、倉庫はスマートサービス倉庫にもなり、オンラインでの管理と運営は安価で安全である一方、ショップハウスを倉庫として借りることは高価で安全ではないとのことです。

専門家によると、ショップハウスというモデルは2000年代にベトナムで初めて登場した際、非常に高い評価を得ました。ホーチミン市中心部では、一帯のショップハウスが投資家を惹きつける「金の卵」として一世を風靡しました。その成功により、不動産業者は市場に新たな物件を次々と投入し、供給過剰に陥りました。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ショップハウスのプロジェクトは、特に人口動態を考慮し、利用者の行動、ビジネスやショッピングで通行する人の数を詳細に計算し、プロジェクトの日々のキャッシュフローを生み出すなど、多くの要素を統合する必要があると述べた。そうして初めて、ショップハウスは事業効率を高めることができる。さらに、人々のショッピングや娯楽の方法における大きな変化を注意深く研究する必要がある。現在、消費者はオンラインショッピングをより多く利用し、衛星都市への人口移動も相まって、集中的な取引は以前ほど効果的ではなく、ショップハウスの価値を大幅に低下させている。

CBREベトナムの専門家も同様の見解を示し、専門家は収益性の高いセグメントと見なしているものの、都心部や周辺住民からの潜在需要を慎重に計算しなければ、ショップハウスへの投資は容易に失望につながる可能性があると指摘しました。現在の不動産市場の必然的な開発傾向では、どのアパートメントプロジェクトでも商業エリアのためのスペースを確保する必要があります。しかし、立地条件によって、プロジェクトごとにニーズは異なります。したがって、ショップハウスの開発と改善は、プロジェクトの立地条件と規模に応じて決定されます。

JLLベトナムによる最近の市場レポートでは、投資家がショップハウスセグメントを選択する際に考慮すべき点として、遊休キャッシュフローがない場合、投資家はショップハウスへの投資を検討すべきだと提言しています。なぜなら、ショップハウスは「ブレイクアウト」が非常に容易だからです。現在のテナントを維持するために、ショップハウスのオーナーは賃料を引き下げなければなりません。一方、賃貸物件として提供されている物件では、家主は現在の賃料を20～40%引き下げるよう求められています。契約期間は引き続き3～5年ですが、テナントはリース期間全体を通じて賃料の値上げは行わないと提案しています。

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