基地地区のショップハウスへの投資に幻滅

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かつては市場で人気があり、投資家にとって「金の卵」と考えられていた多くのアパート内のショップハウスは、今では不況に陥り、低価格で賃貸に出されたり、売りに出されている。この状況により多くのショップハウス所有者が困り、数十億から数百億ドンの初期投資と比較すると現在の安い賃料はほんの一握りであるため、投資家は資本を埋めなければならなくなりました。こうした状況は、人口密度が高く、消費財の消費が国内トップクラスであるホーチミン市で起きている。

ホーチミン市ゴーヴァップ地区のショップハウスのオーナーであるドゥン氏は、50平方メートルのショップハウスを5億ドン以上の損失で3か月以上売却しているが、まだ誰も買い取ってくれない。このショップハウスは2019年にドゥン氏によって約38億ドンで購入され、当初は月額1,500万ドンで賃貸されていました。しかし、経営不振のため、借主は家賃6か月分を支払って家を返却しました。ユン氏はその後も賃貸の看板を掲げ続けたが、問い合わせが少なかったため、自ら家賃を月額1300万ドンに値下げした。現在までに多くの入居者が入り、価格は月額1000万VNDまで下がったが、建物はまだ空室のままである。

「20億ドンのローンに対して、毎月2,000万ドン以上の利息と元金を銀行に支払わなければなりません。家賃は低く、金利のプレッシャーも大きいため、ショップハウスを損失で売却せざるを得ませんでした。3ヶ月以上広告を出しているにもかかわらず、いまだに買い手が見つかっていないのです」とドゥン氏は語った。

同じ状況にある不動産投資家のヒエン氏はこう語る。「2018年に、旧2区（現トゥドゥック市）のプロジェクトにあるショップハウスに50億ドン以上で投資しました。大通りに面していて交通量も多いので、当時は時間が経てば価値が上がるか、高値で貸し出されると確信していました。当初は計画通り、顧客に貸し出し、月額3,000万ドンでコーヒーショップを開業しました。しかし、2020年末から事業難のため、同じエリアにある私のショップハウスと隣接する一連の住宅は入居者もなく閉鎖されています。」

「パンデミックが終息すれば、市場はすぐに安定するだろうと思っていましたが、2年経った今でも私のアパートは空室のままです。最近、あるお客様がミニスーパーマーケットを開業するために月1500万で貸したいと申し出てきましたが、私は同意せず、投資効果がないと判断されたため売却するつもりです」とヒエン氏は語った。

多くの不動産専門家によると、近年、電子商取引がますます成長し、多くの企業では店舗ではなく倉庫のみが必要となり、倉庫はスマートサービス倉庫にもなり、オンラインでの管理と運営は安価で安全である一方、ショップハウスを倉庫として借りることは高価で安全ではないとのことです。

専門家によると、ショップハウス型は2000年代にベトナムで初めて登場したとき、非常に価値があったそうです。ホーチミン市中心部では、一群のショップハウスがかつて投資家を惹きつける「金の卵」だった。不動産ビジネスは成功しているため、市場に継続的に新たな供給を放出し、余剰を生み出しています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長、レ・ホアン・チャウ氏は、ショップハウスプロジェクトは、特に人口統計上の問題を考慮し、利用者の行動や通過する人の数を詳細に計算し、ビジネスやショッピング活動によってプロジェクトに日々のキャッシュフローを生み出すことができるように、多くの要素を収束させる必要があると述べた。そうして初めて、ショップハウスはビジネスの効率性をもたらすことができるのです。さらに、人々の買い物や娯楽の方法における大きな変化を注意深く研究する必要がある。現在、消費者はオンラインショッピングをより多く利用するようになり、また衛星都市への人口移動も進んだため、集中的な取引は以前よりも効率が悪くなり、その結果、ショップハウスの価値は大幅に低下しています。

CBREベトナムの専門家も同様の見解を示し、この分野は専門家によって収益性が高いと考えられているものの、都心部や周辺住民からの潜在的需要を慎重に計算しなければ、ショップハウスに投資して店舗を開設しても簡単に失望につながる可能性があるとコメントした。現在の不動産市場の避けられない発展傾向では、すべてのアパートプロジェクトは商業エリア用のスペースを確保する必要があります。しかし、場所に応じて、各プロジェクトのニーズは異なります。したがって、ショップハウスの開発と改良は、プロジェクトの場所と規模によって異なります。

JLLベトナムの最近の市場レポートでは、この部門は投資家に対して、このショップハウスセグメントを選択する際の推奨事項も示しています。遊休キャッシュフローがない場合、投資家はショップハウスへの投資を慎重に検討する必要があります。なぜなら、非常に簡単に「破産」してしまうからです。現在の入居者を維持するために、ショップハウスの所有者は家賃を下げなければなりません。一方、賃貸に出されている物件については、家主は現在の提示賃料を20～40％引き下げる必要に直面している。契約期間は3～5年のままですが、借主はリース期間全体にわたって家賃を値上げしないことを提案しています...

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