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| 不動産融資に対する規制が強化されている。 |
不動産業界は、融資を受けるのが困難であることについて激しく不満を漏らしている。
グローバル不動産株式会社の取締役会長であり、ベトナム建設請負業者協会（VACC）の会長でもあるグエン・クオック・ヒエップ氏は、大手銀行（四大銀行を含む）が新規プロジェクトへの融資を拒否しているか、 ハノイとホーチミン市のプロジェクトにのみ非常に限定的に融資を行っていると述べた。資金調達のボトルネックが企業のプロジェクト実施を阻害しているため、2026年は不動産市場にとって極めて激動の年になると予測されている。
他の多くの企業も、融資へのアクセスが困難になっているのは高級商業住宅プロジェクトだけでなく、社会住宅を含むあらゆる分野に影響が出ていると報告している。社会住宅関連企業によると、銀行は145兆ベトナムドンの社会住宅向け融資パッケージの金利が低すぎる（年率6.1%）ため、融資を丁重に拒否しているという。一方、市場の預金金利は年率7～8%に上昇しており、銀行が融資すれば損失が発生することになる。
社会住宅向け融資のための総額145兆ベトナムドンの融資パッケージは、実施開始から3年が経過しているにもかかわらず、現在までに実行されたのは5％未満にとどまっている。また、35歳未満の若者向け融資パッケージの実行も限定的である。
ベトナム国家銀行経済部門信用局長のハ・トゥ・ジャン氏によると、35歳未満の若者向け融資プログラムの融資総額は約9兆6000億ベトナムドン（2025年末と比較して約2兆ベトナムドン増加）に達し、その内訳は53のプロジェクトへの投資家向けが8兆1000億ベトナムドン、36のプロジェクトへの住宅購入者向けが約1兆5000億ベトナムドンとなっている。また、35歳未満の若者が社会住宅を購入するための融資総額は約2590億ベトナムドンに達した。
商業銀行は不動産融資を引き締めておらず、優良プロジェクトへの融資を継続していると主張しているものの、限られた資本と四半期ごとの融資限度額を考慮すると、資金配分は非常に慎重に行わなければならない。そのため、「裏口融資」プロジェクトを除き、規制当局の好意を得るために、資本は優先度の高い、極めて安全なセクターに集中するだろう。
経済学者のレ・スアン・ギア博士によると、不動産市場は循環的な性質を持つものの、長期的に見ればリスクはなく、銀行の業務と密接に結びついているため非常に安全である。銀行の担保の大部分は不動産であるため、不動産価格が急落する可能性は低い。
この専門家はまた、不動産セクターは波及効果が高い分野であると主張し、ベトナム国家銀行は引き続きこの市場に資本を注入する政策を実施し、効率的な運営を確保すべきだと提言した。政府は、このセクターへの融資を引き締めるのではなく、価格上昇率を抑制すべきである。
不動産市場への資金流入は依然として好調だ。
不動産業界は資金調達の難しさを訴えているが、多くの専門家や国会議員は、実際には銀行融資は依然として主に不動産分野に流れ込んでおり、これが経済に多くの悪影響をもたらしていると指摘している。
WigroupのCEOであるグエン・ゴック・バウ氏によると、2026年第1四半期には、商業・産業向け融資は減少傾向にあったものの、不動産・建設分野への資金流入は引き続き好調だった。農業向け融資は不動産向け融資とともに順調に伸び続けているものの、この資金が「法律を迂回する」可能性（農業開発用地購入のための借入資金として、実際には農業用不動産に投資する）は否定できない。
この専門家は、信用構造の不備が、銀行システムにおける持続的な流動性圧力と金利の不安定性の根本原因であると主張する。したがって、ベトナム国家銀行による流動性支援策（公開市場操作（OMO）チャネルを通じたもの）は、問題の根本原因ではなく、症状に対処するに過ぎない。
2025年の銀行の財務報告書によると、多くの銀行において、不動産ローンは不動産ローン残高全体の30～50％を占めている。ただし、多くの銀行では個人向け住宅購入ローンが不動産ローン残高に完全に含まれていないため、この数字は不完全である。
したがって、書類上は不動産融資がシステム全体の未払い融資総額の約23～25％を占めることになるが、実際の割合ははるかに高いと考えられる。経済全体の信用の4分の1以上が不動産に流れ込むと、他のセクターへの資金供給は当然ながら減少する。製造業が苦境に陥っているのも、まさにこのためである。
ベトナム商工会議所（VCCI）のデータによると、ベトナムの大手民間企業500社のうち、収益の50％以上が金融と不動産から得られており、加工・製造業の割合は低い。
経済専門家によると、理論的には、高級不動産への融資を引き締め、社会住宅や低価格住宅プロジェクトへの融資を優先することが必要だ。しかし、実際には、多くの銀行が主に高級不動産セグメントをターゲットにしているため、これを実現するのは非常に難しい。この状況が続けば、経済へのリスクは増大するだろう。
今週初めに開催された国会の社会経済討論会で、レ・ホアン・アイン議員（ザライ省選出）は、この問題について「特に懸念」を表明した。同議員によると、ベトナムでは融資の大部分が投機的な不動産に流れ込み、住宅価格の高騰を招き、若者が30年間懸命に働いても家を買うことが不可能になっているという。
ホアン・アイン代表が提示したデータによると、35の商業銀行全体の融資残高を見ると、不動産融資は4年間で132%増加し、2021年の1兆9550億ベトナムドンから2025年には4兆5410億ベトナムドンに達し、産業融資の成長率の2.4倍となっている。2025年の不動産融資規模は、産業融資の1.81倍、農業・林業・漁業融資の5.3倍となる見込みだ。
さらに、不動産と建設だけでシステム全体の信用の27.4%を占めている。ホアン・アイン議員が特に懸念しているのは、2024年から2025年にかけて、不動産信用が37.6%急増する一方、産業信用はわずか9.4%の増加にとどまると予想されている点だ。信用の大部分が不動産に「縛られている」と主張し、ホアン・アイン議員は、政府が行政命令ではなく市場メカニズムを用いて投機的な不動産信用を規制すべきだと提言した。
一方、ホーチミン市国際金融センター執行機関の副会長であるグエン・フー・フアン准教授は、成長のための資金需要は膨大である一方、利用可能な資金は限られていると述べた。したがって、銀行は優先的に優先分野に資金を配分する必要がある。
こうした状況を踏まえ、専門家は、不動産業界に限らず、あらゆる企業が資金調達チャネルを多様化し、銀行融資への依存度を下げるべきだと提言している。フアン氏は、ホーチミン市国際金融センターが、経済界、特に不動産業界にとって新たな資金調達チャネルとなることを期待している。同氏は、実物資産をトークン化して資金調達を行うことは、不動産企業が検討すべき新たなアプローチだと示唆している。
- カン・ヴァン・ルック博士（首相政策諮問委員会委員）
建設・不動産セクターは、同国のGDPの約10％を占め、過去9年間で最高水準に達しており、他の多くの経済セクターにも波及効果をもたらしている。しかし、不動産事業が銀行融資に過度に依存していることは、事業自体と金融システムの両方にとって重大なリスクとなっている。
2025年には、不動産融資は経済全体の成長率（22%）を上回るペースで成長すると予想されており、不動産事業融資は28%増加し、現在では不動産融資総額の約44%を占めている。
不動産担保融資の規制が強化されるにつれ、企業の資金調達はますます制限される可能性がある。言うまでもなく、借入コストも上昇している。
銀行融資への依存度を下げるため、不動産事業者は資金調達チャネルを多様化する必要がある。特に、社債、海外直接投資、不動産投資ファンドなどを活用するべきである。政府もまた、国家住宅基金と地方住宅基金を速やかに運用開始する必要がある。
不動産事業者自身も、事業運営の再構築、キャッシュフローリスクの管理、そして多角的な投資の抑制の必要性を認識しなければなりません。信用、債券、株式、海外投資など、様々な資金源のバランスを取ることで、企業は市場変動に対する耐性を高めることができます。
出典: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
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