តើអាផាតមិនលែងជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលធ្លាក់ថ្លៃតាមពេលវេលាហើយឬ?

គំនិតចាស់គឺហួសសម័យ

កាលពីមុន ការទិញខុនដូតែងតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទម្រង់នៃការវិនិយោគដែលមិនមានសុវត្ថិភាព ព្រោះខុនដូត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសកម្មដែលអាចប្រើប្រាស់បានដែលរំលោះតាមពេលវេលា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គំនិតនេះបានក្លាយទៅជាហួសសម័យ ហើយលែងឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតទៀតហើយ។ ផ្ទុយទៅវិញ ខុនដូដែលប្រើប្រាស់អស់ជាច្រើនឆ្នាំ ឥឡូវនេះបានក្លាយជាជម្រើសវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់ទទួលបានប្រាក់ចំណេញយ៉ាងច្រើននៅពេលលក់បន្ត។

ជាឧទាហរណ៍ នៅ ទីក្រុងហាណូយ ផ្ទះល្វែងមួយចំនួននៅឃុំ An Khanh ស្រុក Hoai Duc ត្រូវបានបើកលក់ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2015-2017 ដែលមានតម្លៃត្រឹមតែ 17 លាន/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ អាផាតមិន 2 បន្ទប់គេងនីមួយៗដែលមានផ្ទៃដីប្រហែល 60 ម 2 មានតម្លៃត្រឹមតែជាង 1 ពាន់លានដុង អាស្រ័យលើជាន់ និងទីតាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីប្រើប្រាស់អស់ជាច្រើនឆ្នាំ អាផាតមិននៅក្នុងគម្រោងខាងលើត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃប្រហែល 60% ខ្ពស់ជាងនេះ។

បើតាមលោកស្រី Nguyen Phuong Thao ម្ចាស់អាផាតមិនក្នុងគម្រោង Gemek 2 ស្ថិតនៅផ្លូវ Le Trong Tan ពេលដែលនាងបានទិញផ្ទះនៅទីនេះ ស្ទើរតែគ្មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ អ្នករស់នៅគឺស្ងាត់ជ្រងំ ដូច្នេះតម្លៃផ្ទះមិនថ្លៃពេកទេនៅពេលនោះ។ បន្ទាប់ពីប្រើប្រាស់បាន 7 ឆ្នាំ ផ្ទះល្វែងរបស់នាងបច្ចុប្បន្នត្រូវបានស្នើសុំឱ្យទិញក្នុងតម្លៃ 1.7 ពាន់លានដុង។

"មនុស្សជាច្រើនបានសុំទិញក្នុងតម្លៃ 1.7 - 1.8 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនទាន់លក់ទេ ព្រោះតំបន់នេះងាយស្រួលសម្រាប់ការងារ ហើយកូនខ្ញុំក៏រៀននៅក្បែរនោះដែរ ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះ មនុស្សជាច្រើនដែលរស់នៅក្នុងអគារដូចគ្នាជាមួយខ្ញុំបានលក់ផ្ទះល្វែងក្នុងតម្លៃខាងលើ។ បើយើងគណនាអត្រាប្រាក់ចំណេញ ផ្ទះល្វែងនៅទីនេះចំណេញជិត 70% ដោយមិនរាប់បញ្ចូលពេលវេលាប្រើប្រាស់ ឬជួល។

ប្រើយូរហើយអ្នកនឹងនៅតែមានអាផាតមិន មិនមែនផលិតផលដែលធ្លាក់ថ្លៃតាមពេលវេលាទេ រូបភាព ១ — ផ្ទះល្វែងប្រើអស់ជិត១០ឆ្នាំនៅតែនាំប្រាក់ចំណេញដល់ម្ចាស់។

យោងតាមលោកស្រី Ha Anh ម្ចាស់អាផាតមិន 2 បន្ទប់គេងនៅគម្រោង Krista នៅផ្លូវ Nguyen Duy Trinh (ទីក្រុង Thu Duc ទីក្រុងហូជីមិញ) ផ្ទះល្វែងនេះត្រូវបានទិញក្នុងតម្លៃជាង 2 ពាន់លានដុងក្នុងឆ្នាំ 2015 ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះ មានក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសាអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានទាក់ទង និងពិគ្រោះយោបល់ពីតម្រូវការលក់ផ្ទះល្វែងនេះក្នុងតម្លៃ 3.2 ពាន់លានដុង។ ថ្វីត្បិតតែអាផាតមិននៅឆ្ងាយពីកន្លែងធ្វើការក៏ដោយ អ្នកស្រី Ha Anh បាននិយាយថា គាត់មិនចាំបាច់លក់ទេនៅពេលនេះ។

“ខ្ញុំបានប្រឹក្សាច្រើនកន្លែង ឥឡូវបើខ្ញុំលក់ វាពិបាកណាស់ក្នុងការទិញផ្ទះមួយល្វែងទៀតនៅតំបន់នេះ បើខ្ញុំចង់ទិញផ្ទះហើយនៅតែចំណេញ ខ្ញុំត្រូវទៅតំបន់ដូចជាសង្កាត់លេខ៩ ឬ Binh Chanh, Nha Be ប៉ុន្តែវាមិនងាយស្រួលសម្រាប់ការងារទេ ដូច្នេះទោះបីជាដឹងថាចំណេញក៏ខ្ញុំមិនអាចលក់បានដែរ”។

ការកើនឡើងនៃតម្លៃអាផាតមិនប្រើហើយមិនត្រឹមតែកើតឡើងក្នុងគម្រោងដែលមានតម្លៃសមរម្យប៉ុណ្ណោះទេ។ វាត្រូវបានកត់សម្គាល់ថានៅក្នុងគម្រោងកម្រិតខ្ពស់មួយចំនួន អាផាតមិនជាច្រើនក៏បានឡើងថ្លៃផងដែរ សូម្បីតែខ្ពស់ជាងតម្លៃបឋមជាច្រើនដង ទោះបីជាពួកគេប្រើប្រាស់អស់រយៈពេល 6-8 ឆ្នាំក៏ដោយ។ ជាឧទាហរណ៍ នៅគម្រោង Estella Heights តម្លៃបើកគឺប្រហែល 36 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះ ការបង្ហោះជាច្រើននៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យបង្ហាញថា អាផាតមិន 180m2 ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃជាង 120 លានដុង/m2។

ប្រើយូរហើយអ្នកនឹងនៅតែមានអាផាតមិន មិនមែនផលិតផលដែលធ្លាក់ថ្លៃតាមពេលវេលាទេ រូបភាព ២ — អាផាតមិននៅ Estella ត្រូវបានលក់ជិតបួនដងនៃតម្លៃបើកកាលពីប្រាំបីឆ្នាំមុន។

ហេតុអ្វីបានជាអាផាតមិនចាស់ៗឡើងថ្លៃ?

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗ។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃដី និងកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនបានរួមចំណែកដល់ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងរយៈពេលវែង។ សូមអរគុណចំពោះនិន្នាការនេះ វិនិយោគិនបានទទួលស្គាល់សក្តានុពលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃនៃអាផាតមិន ហើយសុខចិត្តទុកវាឱ្យបានយូរ ដើម្បីសម្រេចបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់។

ពិសេសជាងនេះទៅទៀត សម្រាប់អាផាតមិននៅតំបន់ជាយក្រុង និងជាយក្រុង ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងបរិក្ខារជុំវិញ គឺជាកត្តាសំខាន់ដែលធ្វើឱ្យអាផាតមិននេះ។ គម្រោងសាធារណៈដូចជា សាលារៀន មន្ទីរពេទ្យ សួនច្បារ និងមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានសាងសង់នៅជិតតំបន់ផ្ទះល្វែង បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ជីវិតប្រចាំថ្ងៃរបស់អ្នករស់នៅ។ នេះបានបង្កើនតម្លៃអាផាតមិន និងគាំទ្រការលក់បន្តក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងមុន។

ចំពោះអាផាតមិននៅក្នុងផ្នែកមធ្យម និងលំដាប់ខ្ពស់ ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត ការប្រកួតប្រជែងក្នុងគុណភាព ទីតាំង និងម៉ាកយីហោគម្រោងក៏ជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងផងដែរ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អាផាតមិននៅក្នុងផ្នែកនេះ ការមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលជាមួយនឹងតម្លៃ “ខ្ពស់កប់ពពក” ក្នុងពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងជួបការលំបាកក៏ជាបញ្ហាពិបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលជាម្ចាស់ផ្ទះល្វែងផងដែរ។

លើសពីនេះ តម្លៃនៃការរស់នៅ អតិផរណាក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ រួមជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃតម្រូវការ ក៏ជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងកើនឡើងផងដែរ។ លើសពីនេះ អាផាតមិននាពេលបច្ចុប្បន្នត្រូវបានសាងសង់ឡើងជាមួយនឹងតម្រូវការគុណភាពខ្ពស់ មានភាពតឹងរ៉ឹងជាងពេលមុន ដូច្នេះហើយការខ្សោះជីវជាតិយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃអាផាតមិនក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំដំបូងនៃការប្រើប្រាស់គឺមិនសូវមានជាទូទៅទេ។ នេះបានកំណត់ការរំលោះអាផាតមិនបន្ទាប់ពីប្រើប្រាស់រួច។

ប្រើយូរហើយអ្នកនឹងនៅតែមានអាផាតមិន មិនមែនផលិតផលដែលធ្លាក់ថ្លៃតាមពេលវេលាទេ រូបភាព ៣ — ការទិញផ្ទះនៅក្នុងអាផាតមិននៅក្នុងតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍ គឺជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីបង្កើនតម្លៃផ្ទះល្វែងនាពេលអនាគត។

វាច្បាស់ណាស់ថាគំនិតដែលថាអាផាតមិនគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលធ្លាក់ចុះតាមពេលវេលាបានក្លាយទៅជាហួសសម័យ។ ផ្ទុយទៅវិញ អាផាតមិនបានក្លាយជាទម្រង់ទាក់ទាញនៃការវិនិយោគ និងនាំមកនូវប្រាក់ចំណេញដល់អ្នកវិនិយោគ តាមរយៈការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងបរិក្ខារជុំវិញ។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានបញ្ហាដែលប្រាក់ចំណេញអាចមើលបានតាមរយៈតម្លៃផ្ទះ ប៉ុន្តែការពិតម្ចាស់អាផាតមិនដែលបានទិញសម្រាប់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដមិនមានតម្រូវការលក់នោះទេ។ ដោយសារតែការកើនឡើងជាទូទៅនៃតម្លៃទីផ្សារ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានមកពីការលក់អាផាតមិន បើទោះបីជាវាទទួលបានផលចំណេញក៏ដោយ គឺមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះល្វែងមួយផ្សេងទៀតនៅក្នុងទីតាំងតែមួយនោះទេ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា នៅក្នុងរយៈពេលខាងមុខ នៅពេលដែលទីផ្សារដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់ ជាពិសេសផ្នែកតម្លៃសមរម្យ ដែលសមស្របនឹងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ តម្លៃផ្ទះល្វែងនឹងនៅទ្រឹង។

ប្រភព