តើខ្ញុំគួរទិញដីបន្ថែមទៀតនៅតំបន់ជាយក្រុង នៅពេលដែលខ្ញុំមានអចលនទ្រព្យបីរួចហើយ?

អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នលើការទិញដីនៅតំបន់ជាយក្រុង ព្រោះវាជួយកាត់បន្ថយភាពសម្បូរបែបនៃទ្រព្យសកម្ម នៅពេលដែលអ្នកមានផ្ទះពីររួចហើយនៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុង និងដីមួយកន្លែងនៅជនបទ។

ខ្ញុំមានអាយុ 38 ឆ្នាំ ប្រពន្ធខ្ញុំអាយុ 33 ឆ្នាំ យើងមានកូនអាយុ 5 ឆ្នាំ ហើយនាងមានផ្ទៃពោះកូនទីពីររបស់យើង។ ខ្ញុំជាមនុស្សតែម្នាក់គត់ដែលធ្វើការក្នុងគ្រួសារ ប្រពន្ធខ្ញុំស្នាក់នៅផ្ទះ និងធ្វើជំនួញតាមអ៊ីនធឺណិត ជាចម្បងការងារផ្ទះ។ ប្រាក់ចំណូលរបស់ខ្ញុំពីការងារដែលមានស្ថិរភាពគឺប្រហែល 100-120 លានដុងក្នុងមួយខែ ហើយការចំណាយក្នុងគ្រួសារមានប្រហែល 50 លានដុង។

បច្ចុប្បន្ននេះ ខ្ញុំមានផ្ទះចំនួន 2 នៅទីក្រុងខាងក្នុង ដែលផ្ទះនីមួយៗមានតម្លៃប្រហែល 6-7 ពាន់លានដុង ហើយជួលផ្ទះនីមួយៗក្នុងតម្លៃ 12 លានដុងក្នុងមួយខែ សរុបចំនួន 24 លានដុង។ គ្រួសារទាំងមូលកំពុងជួលអាផាតមិនក្នុងតម្លៃ ១៣ លានដុងក្នុងមួយខែ។ ខ្ញុំក៏មានដីមួយកន្លែងនៅជនបទដែលមានតម្លៃប្រហែល ១ ពាន់លានដុង និងសន្សំបាន ២ ពាន់លានដុង។

អត្រាការប្រាក់សន្សំមានកម្រិតទាប ដូច្នេះឆ្នាំនេះខ្ញុំចង់ដកប្រាក់សន្សំចំនួន 2 ពាន់លានដើម្បីវិនិយោគ។ ខ្ញុំអាចខ្ចីបន្ថែមទៀតជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ល្អពីធនាគារបរទេស (ថេររយៈពេល 3 ឆ្នាំជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 7-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ) ហើយសងបំណុលវិញតាមចំនួនដែលនៅសល់ជារៀងរាល់ខែ។

ភាគច្រើនខ្ញុំធ្វើការបានប្រាក់ខែ មិនសូវពូកែរកស៊ី អាចទទួលយកហានិភ័យក្នុងកម្រិតដែលអាចទទួលយកបាន មិនដឹងច្រើនពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យដូចជាដីជាយក្រុង... មកដល់ពេលនេះ ខ្ញុំសន្សំលុយបានច្រើនដើម្បីទិញផ្ទះក្នុងទីក្រុងដើម្បីជួល។ ខ្ញុំបានលឺថាឆ្នាំនេះជាឱកាសល្អក្នុងការវិនិយោគលើដីជាយក្រុងដោយមានលក្ខខណ្ឌថាត្រូវតែរយៈពេលវែង 3-5 ឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខ្ញុំខ្លាចថាច្បាប់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យទីពីរនឹងត្រូវអនុម័តក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ អ្នកដែលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាច្រើនដូចជាខ្ញុំនឹងត្រូវបង់ពន្ធយ៉ាងច្រើន។

ទទួលបានដំបូន្មានអ្នកជំនាញអំពីទិសដៅវិនិយោគសមស្របនាពេលខាងមុខ។

ធៀន សឺន

អចលនទ្រព្យនៅភាគខាងកើតទីក្រុងហូជីមិញ ទីក្រុង Thu Duc ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2023។ រូបថត៖ Quynh Tran — អចលនទ្រព្យនៅភាគខាងកើតទីក្រុងហូជីមិញ ទីក្រុង Thu Duc ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2023។ រូបថត៖ *Quynh Tran*

ទីប្រឹក្សា៖

ជាមួយនឹងព័ត៌មានខាងលើ ខ្ញុំនឹងផ្តល់ការវិភាគ និងដំបូន្មានខ្លះៗ ដើម្បីជួយអ្នកឱ្យមានទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារអ្នក។ ពីទីនោះ អ្នកអាចធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគសមស្រប។

ជាដំបូង ចូរយើងវិភាគសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារអ្នក។ ប្រាក់ចំណូលសរុបរបស់គ្រួសារអ្នកពីប្រាក់ខែគឺប្រហែល 110 លានដុងក្នុងមួយខែ (ជាមធ្យម) ប្រាក់ចំណូលពីការជួលផ្ទះពីរគឺ 24 លាន។ ការចំណាយសរុបរបស់គ្រួសារគឺប្រហែល 50 លានដុងក្នុងមួយខែ (សន្មត់ថាវារួមបញ្ចូលការជួលផ្ទះល្វែងចំនួន 13 លាន តម្រូវការចំណាយសំខាន់ៗ និងអត្ថប្រយោជន៍) ។ ដូចនេះ អតិរេកប្រចាំខែរបស់គ្រួសារនឹងមាន ៨៤ លានដុងក្នុងមួយខែ។

គ្រួសាររបស់អ្នកមានអតិរេកល្អគួរសម ជាមួយនឹងសមាមាត្ររហូតដល់ 63% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងកូនធំដែលជិតចូលរៀនថ្នាក់ទីមួយ ហើយគ្រួសារស្វាគមន៍សមាជិកថ្មី តម្រូវការហិរញ្ញវត្ថុនឹងកើនឡើង ជាពិសេសថ្លៃ សិក្សា និងការថែទាំសុខភាព។ នេះទាមទារភាពបត់បែនបន្ថែមទៀត និងផែនការលម្អិត ដើម្បីធានាបាននូវសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុរយៈពេលវែងសម្រាប់គ្រួសារ។

បន្ទាប់ យើងវាយតម្លៃផលប័ត្រទ្រព្យសកម្មបច្ចុប្បន្ន។ ផ្ទះខាងក្នុងក្រុងពីរតម្លៃ១២ពាន់លាន ដីនៅជនបទតម្លៃ១ពាន់លានសន្សំបាន២ពាន់លាន។ ទ្រព្យសកម្មសរុបបច្ចុប្បន្នមាន 15 ពាន់លាន ហើយគ្មានបំណុលទេ។

បច្ចុប្បន្នគ្រួសាររបស់អ្នកមានផលប័ត្រទ្រព្យសកម្មដ៏សំខាន់ ដែលផ្តោតជាសំខាន់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យ (87%)។ ការអនុវត្តការវិនិយោគមិនខ្ពស់ទេ ដោយសារអត្រាការប្រាក់សន្សំបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម 5-6% ក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់ប្រាក់បញ្ញើរយៈពេល 1 ឆ្នាំ ហើយអត្រាកំណើនតម្លៃនៃផ្ទះក្នុងទីក្រុងនេះបើយោងតាមទិន្នន័យត្រួតពិនិត្យរបស់ FIDT មានការប្រែប្រួលជាមធ្យម 8-9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ទោះបីជាអចលនទ្រព្យជាធម្មតានាំមកនូវប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់សន្សំក៏ដោយ ការផ្តោតច្រើនពេកលើទ្រព្យសកម្មមួយប្រភេទក៏នាំមកនូវហានិភ័យ និងអាចកាត់បន្ថយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃផលប័ត្រវិនិយោគផងដែរ។

អត្រាការប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្នមានកម្រិតទាប ត្រឹមតែ 5-8% ក្នុងអំឡុងពេលអនុគ្រោះ និង 9.5-10% ក្នុងមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីរយៈពេលអនុគ្រោះ។ នេះគឺជាឱកាសមួយក្នុងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ។

បន្ទាប់យើងពិភាក្សាអំពីកត្តាដែលត្រូវពិចារណានៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជាយក្រុង។ អ្នកមានបំណងដកប្រាក់ចំនួន 2 ពាន់លានពីការសន្សំរបស់អ្នក បូករួមទាំងកម្ចីធនាគារដើម្បីកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាយក្រុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ។ ជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តនេះ អ្នកនឹងធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្រអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក អត្រាកំណើននៃអចលនទ្រព្យជាយក្រុងប្រែប្រួលពី 12-15% ក្នុងមួយឆ្នាំ ប៉ុន្តែវានឹងកាត់បន្ថយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃប្រភេទទ្រព្យសកម្មដែលអ្នកកំពុងកាន់កាប់។

ការវិនិយោគលើដីជាយក្រុង នៅពេលដែលអ្នកមិនមានចំណេះដឹង និងពេលវេលា នោះនឹងមានហានិភ័យធំក្នុងការមិនជ្រើសរើសដីដែលមានសក្តានុពលពិតប្រាកដ។ លើសពីនេះ អ្នកក៏អាចជួបប្រទះហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងសក្ដានុពលនៃកំណើននៃដីនោះ។ ដូច្នេះហើយ ការស្វែងរកឈ្មួញកណ្តាលល្អ ឬប្រគល់ឱ្យអង្គការល្បីឈ្មោះដើម្បីស្វែងរកអចលនទ្រព្យជាយក្រុងដែលមានសក្តានុពលគឺជាកត្តាដែលត្រូវពិចារណា។

លទ្ធភាពនៃការយកពន្ធខ្ពស់លើអចលនទ្រព្យទីពីរក៏នឹងក្លាយជាកត្តាដែលត្រូវពិចារណាផងដែរ។ បច្ចុប្បន្ននេះ យោងតាមផែនទីបង្ហាញផ្លូវ សំណើបង្កើតច្បាប់ស្តីពីពន្ធលើអចលនទ្រព្យ នឹងត្រូវដាក់ជូន រដ្ឋសភា ដើម្បីផ្តល់យោបល់ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៨ (ខែតុលា ឆ្នាំ២០២៤) និងអនុម័តនៅសម័យប្រជុំលើកទី៩ (ខែឧសភា ឆ្នាំ២០២៥)។ វាមិនច្បាស់ទេថានៅពេលណាដែលច្បាប់នេះនឹងត្រូវអនុវត្ត និងកាលវិភាគពន្ធជាក់លាក់សម្រាប់ការផ្ទេរប្រាក់។ ការធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្រវិនិយោគរបស់អ្នក និងការបែងចែកចំនួនទឹកប្រាក់សមស្របនៅក្នុងរូបភាពហិរញ្ញវត្ថុរួមរបស់អ្នកទៅដីជាយក្រុងនឹងកំណត់ផលប៉ះពាល់នៃពន្ធលើទ្រព្យសម្បត្តិ។

ខ្ញុំចង់បន្ថែមអំពីដំណោះស្រាយការពារហិរញ្ញវត្ថុ។ អ្នកមិនបានបញ្ជាក់ថាតើគ្រួសារទាំងមូលមានការធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិតឬអត់ ដូច្នេះដំបូន្មានរបស់ខ្ញុំគឺត្រូវប្រាកដថាមានការធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត និងធានារ៉ាប់រងសុខភាពសម្រាប់សមាជិកគ្រួសារនីមួយៗ។ ការធានារ៉ាប់រងនឹងការពារអ្នកពីហានិភ័យដែលមិនបានមើលឃើញទុកជាមុន ខណៈពេលដែលរក្សាស្ថេរភាពនៃលំហូរប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ កម្រិតវិភាគទានប្រចាំឆ្នាំដែលបានណែនាំនឹងមាន 5-8% នៃប្រាក់ចំណូលសរុបក្នុងឆ្នាំ។

ថ្នាក់ទ្រព្យសម្បត្តិបន្ទាប់ដែលអ្នកនឹងត្រូវរៀបចំមុនពេលបន្តវិនិយោគគឺត្រូវទុកប្រាក់បម្រុងសម្រាប់គ្រួសាររបស់អ្នកដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុក្នុងករណីមានអាសន្ន ជាធម្មតាចាប់ពី 3-6 ខែនៃការចំណាយ។ ជាក់ស្ដែងក្នុងករណីគ្រួសារអ្នកនឹងធ្លាក់មកត្រឹម ១៥០-៣០០ លានដុង។ ទុនបម្រុងនេះអាចបែងចែកទៅជាកញ្ចប់សន្សំដែលមានលក្ខខណ្ឌ 1 ខែ 6 ខែ និង 12 ខែ។

ទាក់ទងនឹងដំណោះស្រាយវិនិយោគ ខ្ញុំមានការវិភាគមួយចំនួនដូចខាងក្រោម។ បច្ចុប្បន្ននេះ សេដ្ឋកិច្ច កំពុងឈានទៅរកវដ្តថ្មីមួយពីការងើបឡើងវិញ - កំណើន - តិត្ថិភាព - វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច។ ដំណាក់កាលនីមួយៗនឹងមានប្រភេទទ្រព្យសកម្មនីមួយៗដែលមានលក្ខណៈសមស្របដើម្បីរីកចម្រើនបានល្អក្នុងអំឡុងពេលនោះ។

នៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការងើបឡើងវិញនៃវដ្តថ្មី មូលបត្រជាទូទៅ និងភាគហ៊ុនជាពិសេសត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងល្អបំផុត។ ដូច្នេះ ដើម្បីមានដំណើរការលូតលាស់ទ្រព្យសកម្មល្អ អ្នកគួរមានចំណាត់ថ្នាក់ទ្រព្យសកម្មក្នុងរយៈពេល 2-3 ឆ្នាំខាងមុខ។ ប្រសិនបើអ្នកមិនមានពេលវេលា បទពិសោធន៍ និងចំណង់ដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ អ្នកអាចវិនិយោគលើវិញ្ញាបនបត្រមូលនិធិ ប្រមូលភាគហ៊ុន ឬប្រគល់ការវិនិយោគរបស់អ្នកទៅស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុល្បីឈ្មោះ ហើយជ្រើសរើសផ្នែកវិនិយោគដែលសមស្របនឹងហានិភ័យរបស់អ្នក។

មាសក៏នឹងក្លាយជាបណ្តាញវិនិយោគដែលសមរម្យសម្រាប់ចំណង់ហានិភ័យ បច្ចុប្បន្ននេះលោហៈដ៏មានតម្លៃត្រូវបានបោះយុថ្កាក្នុងតម្លៃខ្ពស់គួរសមនិងមានភាពប្រែប្រួល។ នៅដំណាក់កាលតម្លៃមាសដែលសមស្រប អ្នកក៏អាចពិចារណាលើការកាន់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកមិនគួរវិនិយោគលើសពី 10% នៃទ្រព្យសម្បត្តិសរុបរបស់គ្រួសារនោះទេ។

ទីបំផុត រាល់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគដែលអ្នកធ្វើគួរតែត្រូវបានពិចារណាក្នុងក្របខ័ណ្ឌនៃផែនការហិរញ្ញវត្ថុរួម ដែលត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីគិតគូរពីភាពអត់ឱនចំពោះហានិភ័យ គោលដៅហិរញ្ញវត្ថុរយៈពេលវែង និងតម្រូវការគ្រួសារភ្លាមៗ។ សង្ឃឹមថា ដំបូន្មានខាងលើនឹងជួយអ្នកក្នុងការគ្រប់គ្រង និងអភិវឌ្ឍហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។

Vu Thi Huong
អ្នកជំនាញរៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

ប្រភពតំណ