សំណើ​ដាក់ពន្ធ​ខ្ពស់​លើ​ម្ចាស់ដី​ដែល​ទិញ​ដី​ក្នុង​ការ​ដេញថ្លៃ ប៉ុន្តែ​មិន​ប្រើប្រាស់​វា។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានថ្ងៃថ្មីៗនេះ មតិសាធារណៈមានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងអំពីការវិវត្ត និងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅក្នុងស្រុកជាយក្រុង នៃទីក្រុងហាណូយ ដូចជា Thanh Oai និង Hoai Duc ដោយមានពាក្យសុំ និងការដេញថ្លៃដែលឈ្នះកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលឈានដល់រាប់សិបដងនៃតម្លៃចាប់ផ្តើម។ ការវិវត្ត និងលទ្ធផលទាំងនេះបានលើកឡើងនូវសំណួរធ្ងន់ធ្ងរអំពីថាតើមានសញ្ញានៃការកេងចំណេញពីការប៉ាន់ស្មានឬអត់។

តើការដេញថ្លៃឈ្នះខ្ពស់ខុសពីធម្មតា "មិនធម្មតា" ដែរឬទេ?

ដូច្នេះ នៅថ្ងៃទី១០ ខែសីហា ស្រុកថាញ់អៅយ បានរៀបចំការដេញថ្លៃដីឡូត៍ចំនួន ៦៨ ឡូត៍ នៅក្នុងតំបន់ង៉ោបា ភូមិថាញ់ថាន់ ឃុំថាញ់កៅ (ថាញ់អៅយ ទីក្រុងហាណូយ) ដោយជោគជ័យ ដែលមានទំហំចាប់ពី ៦០ម៉ែត្រការ៉េ ដល់ ៨៥ម៉ែត្រការ៉េ និងតម្លៃចាប់ផ្តើមចាប់ពី ៨,៦លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដល់ ១២,៥លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ការដេញថ្លៃនេះបានទាក់ទាញពាក្យសុំចំនួន ៤៦០០ ប៉ុន្តែមានតែពាក្យសុំចំនួន ៤២០១ ប៉ុណ្ណោះ ក្នុងចំណោមមនុស្សចំនួន ១,៥៤៥ នាក់ ដែលបានបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសិទ្ធិទទួលបាន។

ជាពិសេស នៅចុងបញ្ចប់នៃការដេញថ្លៃ ដីឡូត៍ជ្រុងទទួលបានតម្លៃខ្ពស់បំផុតជិត ១០០,៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមប្រាំបីដង។ ដីឡូត៍ធម្មតាមានការដេញថ្លៃឈ្នះ ៦៣-៨០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមពី ៥ ទៅ ៦,៤ ដង។

មតិសាធារណៈតែងតែមានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងអំពីការវិវត្ត និងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីធ្លីនៅក្នុងស្រុកជាយក្រុងនៃទីក្រុងហាណូយ ដូចជាស្រុកថាញ់អៅ និងស្រុកហយឌឹក។ (រូបថត៖ VARS)

បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃដីដ៏ចម្រូងចម្រាសនៅក្នុងស្រុកថាញ់អយ ការដេញថ្លៃថ្មីៗនេះនៅថ្ងៃទី 19 ខែសីហា លើដីឡូត៍ចំនួន 19 នៅក្នុងតំបន់ LK04 ភូមិឡុងឃុក ឃុំទៀនអៀន ស្រុកហយឌឹក ទីក្រុងហាណូយ បានបន្តទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍ និងការចូលរួមពីសាធារណជនយ៉ាងច្រើន។

ដីឡូត៍ចំនួន ១៩ ដែលមានទំហំចាប់ពីប្រហែល ៧៤ ម៉ែត្រការ៉េ ដល់ ១១៨ ម៉ែត្រការ៉េ ត្រូវបានដាក់ដេញថ្លៃ។ តម្លៃដេញថ្លៃចាប់ផ្តើមគឺ ៧,៣ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ចំនួនទឹកប្រាក់កក់មានចាប់ពី ១០៩ ទៅ ១៧២ លានដុងក្នុងមួយឡូត៍។

បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃរយៈពេល ១៩ ម៉ោង ដីឡូត៍ចំនួន ១៩ ត្រូវបានលក់ដោយជោគជ័យ។ ការដេញថ្លៃដែលឈ្នះខ្ពស់បំផុតបានឈានដល់ ១៣៣,៣ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ជិត ២០ ដងនៃតម្លៃចាប់ផ្តើម ខណៈដែលការដេញថ្លៃទាបបំផុតនៅតែ ៩១,៣ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ពោលគឺ ១២,៥ ដងនៃតម្លៃចាប់ផ្តើម។

VARS អះអាងថា ការវិវឌ្ឍន៍ និងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីធ្លីទាំងនេះ គឺទាំងមិនប្រក្រតី និងធម្មតា។ នេះដោយសារតែខ្សែបន្ទាត់រវាងអ្វីដែលធម្មតា និងភាពមិនប្រក្រតីហាក់ដូចជាមិនច្បាស់លាស់។ អ្វីដែលមិនប្រក្រតីបានក្លាយជារឿងធម្មតា ហើយបន្ទាប់មកនៅតែបន្តមាន «ជាធម្មតា» ក្នុងលក្ខណៈមិនប្រក្រតី។

តាមពិតទៅ នេះមិនមែនជាបាតុភូតថ្មីទេ។ សូម្បីតែក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ ខណៈពេលដែលទីផ្សារដីធ្លីជាទូទៅនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ ការដេញថ្លៃដីធ្លីមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់មួយចំនួននៅតែទាក់ទាញអ្នកចូលរួមរាប់ពាន់ទៅរាប់ម៉ឺននាក់ ដែលភាគច្រើនជាវិនិយោគិន។ នៅកន្លែងខ្លះ ការដេញថ្លៃដែលឈ្នះត្រូវបានកត់ត្រាក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមរហូតដល់ ១០ ដង។

ដោយពន្យល់ពីមូលហេតុ VARS បានបញ្ជាក់ថា៖ ទីមួយ នៅពេលខាងមុខ ប្រាក់នឹងហូរចូលទៅក្នុងដីដែលដាក់ដេញថ្លៃនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងលំនៅដ្ឋាន ខណៈដែលតំបន់នានារៀបចំការដេញថ្លៃជាច្រើនដើម្បីបង្កើនចំណូលថវិកា។ នេះដោយសារតែដីប្រភេទនេះស្អាត គ្មានជម្លោះ ឬបណ្តឹង មានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរួចហើយ និងត្រៀមរួចរាល់សម្រាប់សាងសង់ផ្ទះសម្រាប់អាជីវកម្ម ជួល និងបង្កើតប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែ។

នេះជារឿងគួរឲ្យទាក់ទាញជាពិសេស ដោយសារតែក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីក្រុងហាណូយស្ទើរតែគ្មានគម្រោងថ្មីៗទេ ហើយការផ្គត់ផ្គង់ដីឡូត៍ត្រូវបានគេព្យាករថានឹងកាន់តែខ្វះខាត ដោយសារតែច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យថ្មីហាមឃាត់ការបែងចែក និងការលក់ដីឡូត៍នៅក្នុងទីក្រុង និងទីប្រជុំជនចំនួន ១០៥ ដែលបង្ខំឲ្យអាជីវកម្មសាងសង់ផ្ទះនៅលើដីសម្រាប់លក់នៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្រូវការអចលនទ្រព្យ រួមទាំងគោលបំណងលំនៅដ្ឋាន និងវិនិយោគ គឺខ្លាំង និងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ។

ទីពីរ ការដំឡើងថ្លៃ ដែលខ្ពស់ជាងរាប់សិបដង ស្តាប់ទៅមិនធម្មតាទេ ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ វាគឺដោយសារតែតម្លៃចាប់ផ្តើមទាបនៃការដេញថ្លៃដីធ្លី។ ជាពិសេស ពីមុន បទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីធ្លីអនុញ្ញាតឱ្យមានការជួលអ្នកប្រឹក្សាយោបល់។

ដីដែលត្រូវបានដាក់ដេញថ្លៃនៅថ្ងៃទី 10 ខែសីហា នៅក្នុងស្រុកថាញ់អៅយ ក៏មានតម្លៃចាប់ផ្តើមត្រូវបានកំណត់ដោយអ្នកប្រឹក្សាយោបល់ ដែលបានកំណត់វានៅ 40-45 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រឹត្យលេខ 12 (ក្រឹត្យធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃក្រឹត្យលេខ 44 ដែលណែនាំការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ 2013) ឥឡូវនេះ ក្រឹត្យលេខ 71 (ក្រឹត្យគ្រប់គ្រងតម្លៃដី ដែលចេញ ដោយរដ្ឋាភិបាល នៅថ្ងៃទី 27 ខែមេសា ឆ្នាំ 2024) បានលុបចោលបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់ការជួលអ្នកប្រឹក្សាយោបល់ ដោយប្តូរទៅកំណត់តម្លៃដោយប្រើមេគុណ K គុណនឹងតារាងតម្លៃដីរបស់ទីក្រុង។

យោងតាមសេចក្តីសម្រេចលេខ ៤៦ ចុះថ្ងៃទី ១៨ ខែកក្កដា ឆ្នាំ ២០២៤ របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ មេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លីសម្រាប់ស្រុកថាញ់អយគឺ ២,៣៥។ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលមានសុពលភាពបច្ចុប្បន្នដែលចេញនៅឆ្នាំ ២០២០ មានចាប់ពី ៣,៦ ដល់ ៥,៣ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ដូច្នេះ ការគុណមេគុណទាំងពីរនេះជាមួយគ្នានឹងផ្តល់តម្លៃត្រឹមតែ ៨,៦ ដល់ ១២,៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ។

សុវត្ថិភាពរបស់ផលិតផល រួមជាមួយនឹងតម្លៃចាប់ផ្តើមទាប និងប្រាក់កក់តិចតួច (ពី 100 ទៅ 200 លានដុង) បានធ្វើឱ្យវាមានភាពទាក់ទាញខ្លាំងដល់អ្នកទិញ។ ដូច្នេះ វាមិនមែនជារឿងគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលទេដែលការដេញថ្លៃនេះបានទាក់ទាញអ្នកដាក់ពាក្យរាប់ពាន់នាក់។ ចំនួនអ្នកចូលរួមដ៏ច្រើនបែបនេះគឺជារឿងធម្មតាទាំងស្រុង។

ការដាក់ពន្ធខ្ពស់លើការប្រមូលដីធ្លី។

អ្នកជំនាញ VAR អះអាងថា ការដេញថ្លៃដែលឈ្នះខ្ពស់នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតធម្មតានៃភាពមិនស្មើគ្នានៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ ដោយសារចំនួននៃការដាក់ពាក្យស្នើសុំលើសពីចំនួនដីឡូត៍នៅក្នុងការដេញថ្លៃ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតដែលថាតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងទីតាំងដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងគ្រឿងបរិក្ខារមិនសូវគួរឱ្យកត់សម្គាល់ នៅក្នុងតំបន់ជាយក្រុងដែលមានសក្តានុពលធម្មតាសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃ បានឈានដល់ជាង 100 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលស្មើនឹងតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងតំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន គឺជារឿងមិនធម្មតា និងលើសពីតម្លៃជាក់ស្តែងរបស់វាទៅទៀត។ នេះគឺជាលទ្ធផលនៃហេតុផលមិនសមហេតុផល។

ជាពិសេស វិនិយោគិនជាច្រើនដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃទាំងនេះ គឺជាមនុស្សដែលជា "អ្នកជំនាញ" ក្នុងការដេញថ្លៃដីធ្លី។ ពួកគេច្រើនតែចូលរួមជាមួយនឹងគោលដៅ "សាមញ្ញ" គឺ "ការស្មានទុក" មិនខ្វល់ពីតម្លៃពិតប្រាកដ គ្រាន់តែឈ្នះការដេញថ្លៃ ហើយបន្ទាប់មកទិញ និងលក់ភ្លាមៗដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ ឬរឹបអូសប្រាក់កក់របស់ពួកគេយ៉ាងងាយស្រួល ប្រសិនបើទីផ្សារមិនឆ្លើយតប។

VARs ស្នើឱ្យដាក់ពន្ធខ្ពស់លើការប្រមូលដីធ្លី។ (រូបថត៖ VS)

ឬ​ក៏​គ្រោះថ្នាក់​ជាង​នេះ​ទៅទៀត ពួកគេ​មាន​គោលបំណង​បង្កើត​ «ភាព​ចលាចល​ដីធ្លី»។ បុគ្គល​ទាំងនេះ​កេងប្រវ័ញ្ច​ប្រព័ន្ធ​ដាក់​ប្រាក់​ដេញថ្លៃ​ដើម្បី​បំប៉ោង​តម្លៃ​ដីធ្លី​ដែល​កំពុង​មាន​បញ្ហា។ ទោះបីជា​មិន​អើពើ​នឹង​ហានិភ័យ​ក៏ដោយ ពួកគេ​ធ្វើ​ឲ្យ​តម្លៃ​ស្របច្បាប់​ដោយ​បង់​តម្លៃ​ដេញថ្លៃ​ដែល​ឈ្នះ​ពេញលេញ ដោយ​ប្រើ​តម្លៃ​នេះ​ជា​មូលដ្ឋាន​ដើម្បី​បំប៉ោង​តម្លៃ​ដីធ្លី​ក្នុង​ស្រុក​ជាយក្រុង​ដោយ​សិប្បនិម្មិត ដែល​បណ្តាល​ឲ្យ​តម្លៃ​ដីធ្លី​នៅ​តំបន់​ជាច្រើន​កើនឡើង​យ៉ាង​ខ្លាំង ដែល​ថែមទាំង​បង្កើត​ជា «ភាព​ចលាចល» សិប្បនិម្មិត​ទៀតផង។

ផលវិបាកនៃស្ថានភាពទាំងនេះគឺថា តម្លៃអចលនទ្រព្យដែលខ្ពស់រួចទៅហើយកំពុងកើនឡើងបន្ថែមទៀត ដែលធ្វើឱ្យក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះសម្បែងមិនអាចសម្រេចបានសម្រាប់មនុស្ស ជាពិសេសយុវវ័យ។ តម្លៃដេញថ្លៃដ៏ហួសហេតុ ដែលលើសពីតម្លៃពិត មិនត្រឹមតែធ្វើឱ្យដំណើរការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការដេញថ្លៃជាបន្តបន្ទាប់នៅកន្លែងដេញថ្លៃក្នុងស្រុកមានភាពស្មុគស្មាញប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងនៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនទៀតនៃប្រទេសផងដែរ។

ជាមួយនឹងការរីករាលដាលនៃការចាប់អារម្មណ៍ពីប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយ នៅពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យរក្សានិន្នាការកើនឡើងក្នុងរយៈពេលយូរគ្រប់គ្រាន់ ផ្នត់គំនិត FOMO (ការភ័យខ្លាចនៃការត្រូវបានទុកចោល) នឹង "កើនឡើង" វិនិយោគិននឹងរំពឹងថាតម្លៃនឹងបន្តកើនឡើង ហើយបន្ទាប់មកធ្វើការសម្រេចចិត្តដែលមានហានិភ័យ។

ការសម្រេចចិត្តនេះត្រូវបានជំរុញបន្ថែមទៀតដោយជំនឿថា ការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីធ្លីនៅតាមតំបន់នានានាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ នឹងជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លីកើនឡើងដោយប្រយោល។ ជាលទ្ធផល វិនិយោគិនជាច្រើននឹងមានដើមទុនរបស់ពួកគេជាប់គាំង ដែលបង្កើតជាតំបន់ដីដែលគេបោះបង់ចោល និងប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់ដំណើរការនៃការស្តារឡើងវិញ និងការអភិវឌ្ឍក្នុងទិសដៅដែលមានសុវត្ថិភាព និងមានសុខភាពល្អ។

ដើម្បីធានាបាននូវតម្លាភាពក្នុងការដេញថ្លៃ និងបង្កើនចំណូលថវិកា រដ្ឋត្រូវបង្កើតយន្តការយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដើម្បីគ្រប់គ្រងការរំពឹងទុក។ ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានៃការរំពឹងទុក និងការរៀបចំតម្លៃ និងដោយហេតុនេះ ធ្វើឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុងធ្លាក់ចុះ ផ្នត់គំនិតរបស់ប្រជាជនអំពីលំនៅដ្ឋានត្រូវតែផ្លាស់ប្តូរ។ លំនៅដ្ឋានគួរតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាកន្លែងរស់នៅ ដែលបំពេញតម្រូវការរស់នៅជាមូលដ្ឋានរបស់ប្រជាជន ជាជាងទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់ការប្រមូលផ្តុំ។

តាមរយៈការដាក់ពន្ធលើអ្នកដែលប្រមូលផ្ដុំ និងវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ ជាជាងអ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់គោលបំណងលំនៅដ្ឋាន ឬអាជីវកម្ម ធាតុផ្សំនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលប្រមូលផ្ដុំនឹងថយចុះ។

អត្រាពន្ធអាចកើនឡើងជាលំដាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ដែលអ្នកលក់កាន់កាប់អចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលខ្លី ឬប្រសិនបើម្ចាស់អចលនទ្រព្យមិនប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម ឬមិនចាប់ផ្តើមសាងសង់បន្ទាប់ពីទទួលបានដី។

ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យឱ្យបានត្រឹមត្រូវនឹងកាត់បន្ថយ ឬលុបបំបាត់ការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់មនុស្សឱ្យវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ ពីព្រោះ រួមជាមួយនឹងការចំណាយលើការប្រាក់ និងការចំណាយឱកាសផ្សេងទៀត ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគកាន់តែមានហានិភ័យ។ ការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ ឬការបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការសិប្បនិម្មិតដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃអចលនទ្រព្យ បន្តិចម្តងៗក្លាយជាគ្មានន័យ។

ដូច្នេះ មូលនិធិទំនេរដែលកាន់កាប់ដោយសាធារណជននឹងត្រូវបានបញ្ជូនបន្តទៅកាន់វិស័យអាជីវកម្មដែលមានផលិតភាព ដោយបង្កើតផលិតផល និងតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់សង្គម។ នេះនឹងជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ និងមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងរយៈពេលវែង ជំនួសឱ្យការជួបប្រទះនឹងការកើនឡើងនៃតម្លៃដីធ្លី និងការប្រែប្រួលតម្លៃ។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html