អ្នក​ជំនួញ​ស្រឡាំងកាំង​ពេល​មើល​តារាង​តម្លៃ​ដី​ថ្មី។

នាថ្ងៃទី ១០ មករា ក្រុមហ៊ុន Reatimes និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាមបានរៀបចំសិក្ខាសាលា៖ “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

នាថ្ងៃទី ១០ មករា ក្រុមហ៊ុន Reatimes និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាមបានរៀបចំសិក្ខាសាលា៖ “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

អ្នក​ជំនួញ​ស្រឡាំងកាំង​ពេល​មើល​តារាង​តម្លៃ​ដី​ថ្មី។

ការដកចេញនូវក្របខណ្ឌតម្លៃដីធ្លី រួមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតារាងតម្លៃដីដែលបំបែកថ្មី គឺជាកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដ៏អស្ចារ្យនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ។ ជំពូកថ្មីនៃការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានបើកដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃតម្លៃដីប្រកបដោយតម្លាភាព ដែលនៅជិតទីផ្សារ។ ការកើនឡើងតម្លៃដីធ្លីនឹងផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់ថវិកា និងបង្កើតការយល់ស្របកាន់តែច្រើនជាមួយប្រជាពលរដ្ឋដែលទទួលរងការស្តារដីឡើងវិញ។ នេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយកាត់បន្ថយវិវាទដីធ្លី និងបណ្តឹងនានា និងលើកកម្ពស់វឌ្ឍនភាពនៃការបោសសម្អាតទីតាំងសម្រាប់គម្រោងនានា។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយនៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីប្រសិទ្ធភាព និងផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មី។

មាត្រា 257 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា តារាងតម្លៃដីចាស់នឹងអនុវត្តរហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025 ប៉ុន្តែប្រសិនបើចាំបាច់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនឹងសម្រេចកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីឱ្យសមស្របតាមស្ថានភាពជាក់ស្តែង។ នេះជាបទប្បញ្ញត្តិអន្តរកាល ដើម្បីជួយមូលដ្ឋានបង្កើតតារាងតម្លៃដីថ្មីជាបណ្តើរៗ ដើម្បីអនុវត្តជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៦ ជៀសវាងការឡើងថ្លៃភ្លាមៗ ដែលប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីមួយចំនួន។ ជាមួយគ្នានេះ វានឹងស្រាយគម្រោងនានាដែលជាប់គាំងដោយសារខ្វះមូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីនាពេលកន្លងមក។

យោងតាមស្ថិតិបឋម បច្ចុប្បន្នមានប្រហែល 25 មូលដ្ឋានដែលបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលដែលនឹងចូលជាធរមានរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅតាមតំបន់ជាច្រើន តារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលបានបង្កើតឲ្យមានប្រតិកម្មជាសាធារណៈយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែការកើនឡើងភ្លាមៗ បើធៀបនឹងតារាងតម្លៃដីចាស់។

ជាឧទាហរណ៍ តារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី ៣១ ខែតុលា ឆ្នាំ ២០២៤ កើនឡើងប្រហែល ៤-៣៨ ដង ដែលជាកម្រិតខ្ពស់បំផុតគឺ ៦៨៧,២ លានដុង/ម២។ ដូចគ្នានេះដែរ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃយោងតាមសេចក្តីសម្រេចកែសម្រួលដែលបានចេញថ្មីៗនេះបានកើនឡើង 2-6 ដងបើធៀបនឹងតារាងតម្លៃចាស់ដែលបានអនុវត្តចាប់ពីឆ្នាំ 2025 ។ ដែលក្នុងនោះតម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺ 695.3 លានដុង/m2។ បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលរបស់ Bac Giang ក៏បានកត់ត្រាកម្រិតខ្ពស់បំផុតគឺ 120 លានដុង/m2 ដែលកើនឡើងប្រហែល 2.4 ដងបើធៀបនឹងតារាងតម្លៃចាស់។

តម្លៃដីធ្លីបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង រួមទាំងដីសម្រាប់វិនិយោគ អាជីវកម្ម កីឡា វប្បធម៌ ជាដើម អាជីវកម្មជាច្រើនដែលជួលដី និងបង់ថ្លៃប្រចាំឆ្នាំហាក់ដូចជាជាប់គាំង ប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យនៃការវិនិយោគ និងផែនការអាជីវកម្មដែលខូច ប្រាក់ចំនេញ និងសូម្បីតែការខាតបង់នៅពេលដែលតម្លៃជួលដីកើនឡើងភ្លាមៗ ដែលធ្វើឱ្យពិបាកក្នុងការគណនាប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម។ យោងតាមអ្នកជំនាញ ចាំបាច់ត្រូវស្វែងរកដំណោះស្រាយចំពោះបញ្ហានេះ ដើម្បីជៀសវាងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងដល់អាជីវកម្ម និងបរិយាកាសវិនិយោគនៃមូលដ្ឋាន។

ប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាក់ស្តែង គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវវាយតម្លៃឱ្យបានពេញលេញនូវផលប៉ះពាល់ ពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នលើការសាងសង់តារាងតម្លៃដីសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារ បង្កើនចំណូលថវិកា និងត្រួតពិនិត្យតម្លៃដី ដើម្បីបង្កើនលទ្ធភាពទទួលបានដី គាំទ្រអាជីវកម្ម ទាក់ទាញការវិនិយោគ និងកាត់បន្ថយបន្ទុកថ្លៃដីសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការធានាបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ ប្រជាជន និងធុរកិច្ចក្នុងការកំណត់តម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ... មិនមែនជាបញ្ហាងាយស្រួលក្នុងការដោះស្រាយនោះទេ ជាពិសេសនៅពេលដែលកត្តាទីផ្សារមានច្រើនផ្នែក ព័ត៌មានមានភាពច្របូកច្របល់ និងមិនមានស្ថិរភាព។

សម្ពាធលើអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានគឺធំសម្បើម៖ របៀបធ្វើឱ្យតារាងតម្លៃដីពិតជាក្លាយជាកម្លាំងចលករសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ជំនួសឱ្យការរារាំងអាជីវកម្ម និងការវិនិយោគ។ ការស្វែងរកតុល្យភាពរវាងកត្តាទាំងពីរនេះគឺជា “គន្លឹះ” ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធកំណត់តម្លៃដីមានភាពល្អឥតខ្ចោះ រួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច សង្គម ប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសិក្ខាសាលា៖ "ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម"។

ឧបសគ្គធំក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP.Invest បានចែករំលែកនៅក្នុងសិក្ខាសាលាថា "ការវាយតម្លៃដីធ្លីកំពុងបង្កការកកស្ទះយ៉ាងខ្លាំង"។

បើតាមលោក ហៀប GP.Invest កំពុងអនុវត្ត គម្រោងដែលមានការសម្រេចបែងចែកដីកាលពី៩ខែមុន ប៉ុន្តែតម្លៃដីមិនទាន់កំណត់នៅឡើយ។ មាន​គម្រោង​របស់​សហគ្រាស​ផ្សេង​ទៀត​ដែល​មិន​ទាន់​មាន​តម្លៃ​ដី​កំណត់​បន្ទាប់​ពី​២​ឆ្នាំ។ មាន​សូម្បី​តែ​គម្រោង​លំនៅឋាន​ដែល​បាន​បញ្ចប់​ហើយ​ដែល​មិន​ទាន់​បាន​កំណត់​តម្លៃ​ដី​របស់​ខ្លួន។ នេះ​កំពុង​ធ្វើ​ឲ្យ​មាន​ការ​ខក​ចិត្ត​ជា​ខ្លាំង។

“បញ្ហាដែលខ្ញុំចង់បញ្ជាក់គឺ៖ បើតម្លៃដីឡើងថ្លៃបែបនេះ តើការទាក់ទាញវិនិយោគរបស់យើងនៅមានទេ? ហេតុអ្វីបានជាចង្កោមឧស្សាហកម្មរបស់យើងបច្ចុប្បន្នមានអត្រាកាន់កាប់ 80-90% គ្រប់ទីកន្លែង? ចម្លើយគឺ ទីមួយតម្លៃពលកម្មរបស់យើងថោក ទីពីរតម្លៃដីសមរម្យ ហើយទីបី ការដឹកជញ្ជូនមានភាពងាយស្រួល។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើយើងកាត់បន្ថយកត្តាមួយ ដីខណៈពេលដែលការវិនិយោគរបស់យើងនឹងនៅតែមានតម្លៃថ្លៃ។ អាស៊ីអាគ្នេយ៍?” លោក ហៀប សួរ។

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធាន GP.Invest ។

បើតាមលោក ហៀប វិធីសាស្រ្តនៃការគណនាតម្លៃដីនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មិនគិតពីផលប្រយោជន៍របស់អាជីវកម្មទូទៅទេ អាជីវកម្មជួលដី និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាពិសេស។ អាជីវកម្មទាំងអស់ត្រូវបានរងផលប៉ះពាល់នៅពេលដែលតម្លៃដីកើនឡើង។

«អញ្ចឹងអាជីវកម្មមួយណាហ៊ានធ្វើគម្រោង?​ បើអាជីវកម្មមិនហ៊ានធ្វើ តើធ្វើដូចម្តេចទើបមានប្រភពចំណូលប្រចាំមូលដ្ឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព?​ ឯណាត្រឹមតែ១ឆ្នាំ ការសម្រេចចិត្តបែងចែកដីនៅតំបន់ដដែល ដីដូចគ្នា ៤ខែ ដីឡើងថ្លៃ៤០% លឿនជាងអត្រាអតិផរណា?

លោក ហៀ ហៀប មានប្រសាសន៍ថា ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានចាំបាច់ត្រូវផ្តល់ការណែនាំជាក់លាក់បន្ថែមទៀតដល់មូលដ្ឋានក្នុងការកំណត់តម្លៃដី ជាពិសេសវិធីគណនាតម្លៃដោយផ្អែកលើវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

តម្លៃដីនឹងឡើងថ្លៃ ប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ។

បន្ទាប់ពីច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចូលជាធរមាន ក្រឹត្យជាច្រើនដែលលម្អិតអំពីច្បាប់ត្រូវបានចេញ។ យ៉ាង​ណា​មិញ បញ្ហា​បច្ចុប្បន្ន​គឺ​ការ​អនុវត្ត​ច្បាប់។ ជាឧទាហរណ៍ ទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នមានផលិតផលអចលនទ្រព្យចំនួន 58,000 ដែលមានបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លី។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ស្រុក Can Gio ត្រូវបានកែសម្រួលពី 1.7 ទៅ 2.7 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។ ការ​កើន​ឡើង​ទាប​បំផុត​គឺ​នៅ​ស្រុក​លេខ​៣ មាន​២,៧​ដង ខណៈ​ស្រុក​ហុក​មន​មាន​ការ​កើន​ឡើង​ខ្ពស់​បំផុត​រហូត​ដល់​៣៨​ដង។ ការ​កើន​ឡើង​ក្នុង​បញ្ជី​តម្លៃ​ដី​បច្ចុប្បន្ន​គឺ​លើស​ពី​តារាង​តម្លៃ​មុន​ឆ្ងាយ​ណាស់។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2023 ដល់ចុងឆ្នាំ 2024 ទីក្រុងហូជីមិញបានកែសម្រួលតម្លៃដីឡើងប្រហែល 1.64 ដង។ បច្ចុប្បន្ននេះជាមួយនឹងការកែតម្រូវថ្មីការកើនឡើងនៅតែបន្តរក្សាកម្រិតស្រដៀងគ្នា។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំ អាជីវកម្មនឹងប្រឈមមុខនឹងការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់នៅក្នុងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ ជាមួយនឹងនិន្នាការនៃការបង់ពន្ធ និងថ្លៃសេវាកាន់តែច្រើន។ នេះដាក់សម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុយ៉ាងសន្ធឹកសន្ធាប់លើអាជីវកម្ម។

ដោយ​លើក​ឡើង​ពី​ព័ត៌មាន​ខាង​លើ លោក Le Hoang Chau ប្រធាន​សមាគម​អចលនទ្រព្យ​ទីក្រុង​ហូជីមិញ បាន​ធ្វើ​អនុសាសន៍​ទាក់ទង​នឹង​បញ្ហា​តម្លៃ​ដី។ ក្រឹត្យលេខ 102/2024/ND-CP លម្អិតអំពីប្រភេទដី រួមទាំងដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដីទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានគ្រប់គ្រងទាំងប្រការ 4 និង ប្រការ 5 ។ ប្រការ 4 និយាយអំពីដីសាធារណៈដែលមានចំណែកទីលានវាយកូនហ្គោល ប៉ុន្តែដីសម្រាប់ផលិត និងអាជីវកម្មក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់ទីលានវាយកូនហ្គោលស្ថិតក្នុងកថាខណ្ឌទី 5 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិទូទៅនៃការផលិត និងដីអាជីវកម្មដែលមិនមានលក្ខណៈច្បាស់លាស់។

លោក Chau បានលើកឧទាហរណ៍នៅសួនសត្វ Saigon និង Botanical Gardens ផ្ទៃដីសរុបមានប្រហែល 20 ហិចតា ដែលដីមានត្រឹមតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះជាដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម ប៉ុន្តែផ្ទៃដីទាំងមូលមានតម្លៃជាដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម ដែលបណ្តាលឱ្យសហគ្រាសជំពាក់ពន្ធជិត 900 ពាន់លានដុង។ លុះត្រាតែសារព័ត៌មានចូលរួម ទើបទីក្រុងហូជីមិញមើលទៅក្រោយ ហើយសន្និដ្ឋានថា ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យម្តងទៀត ដើម្បីធ្វើការវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវជាងនេះ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ។

សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានរាយការណ៍ទៅរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួង និងសាខាថា ការកែសម្រួលដំបូងហាក់ដូចជាមិនមានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ព្រោះវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅតែផ្អែកលើអតិរេក និងមិនមែនទាំងស្រុងលើតារាងតម្លៃដីនោះទេ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាអាចកើតឡើងនៅក្នុងដំណាក់កាលទិញដី និងសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោង នៅពេលដែលតម្លៃដីនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ខ្លាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

«គោលការណ៍ដែលយើងតែងតែនិយាយគឺការចុះសម្រុងគ្នានូវផលប្រយោជន៍របស់អង្គភាពធំៗបីគឺរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។ ប៉ុន្តែការពិតគោលការណ៍នេះមិនទាន់ត្រូវបានធានាឱ្យបានពេញលេញក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្ត។ ដូច្នេះហើយខ្ញុំស្នើថាសម្រាប់ 25 មូលដ្ឋានដែលបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងភ្លាមៗ។

ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់តារាងតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 យើងគួរតែដឹកនាំការត្រួតពិនិត្យបឋម និងវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅក្នុងមូលដ្ឋានទាំងនេះ។ ចំណែក​តំបន់​ដែល​មិន​ទាន់​បាន​ចេញ​តារាង​តម្លៃ​ដី​ថ្មី ហើយ​នៅ​តែ​រក្សា​បញ្ជី​តម្លៃ​ចាស់​នោះ ការ​វាយ​តម្លៃ​ឱ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់​ក៏​ចាំបាច់​ដែរ ។ តាមរយៈនោះ យើងនឹងកំណត់ថាតើគោលនយោបាយថ្មីពិតជាធានានូវគោលការណ៍នៃការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍ឬអត់” លោក ចូវ បានស្នើ។

ដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មកំពុងត្រូវបានចាត់ទុកដូចជា "កូនចិញ្ចឹម"

លោកស្រី Vu Lan Anh អគ្គនាយករងនៃ CEO Group បានវាយតម្លៃថា នៅតែមានការរើសអើងយ៉ាងខ្លាំងរវាងដីលំនៅឋាន "ធម្មជាតិ" និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម "អនុម័ត" ហើយបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតម្លៃដីសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មនៅតែមានកម្រិត និងភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ជាច្រើន ដែលចាំបាច់ត្រូវកែលម្អបន្ថែមទៀត។

តាមពិតទៅ បច្ចុប្បន្ននេះ មូលដ្ឋានតែងតែប្រមូលថ្លៃជួលដីម្តងខ្ពស់ណាស់សម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន។ តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មខ្ពស់នឹងនាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ រារាំងអ្នកវិនិយោគក្នុងការវិនិយោគលើគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានលើដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។

លោកស្រី Vu Lan Anh អគ្គនាយករងនៃ CEO Group។

“តាមគំនិតរបស់យើង នៅពេលកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មក្នុងតារាងតម្លៃដី មូលដ្ឋានត្រូវកំណត់ និងគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រស្របតាមគោលការណ៍ “ទីផ្សារ” និង “ការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍” ដូច្នេះតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគឺប្រហែលពី ២០% ទៅ ៤០% បើធៀបនឹងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

ហេតុផលសម្រាប់សំណើនេះគឺដោយសាររចនាសម្ព័ន្ធបច្ចុប្បន្ននៃការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់អាជីវកម្មស្របតាមផែនការលម្អិត 1/500 ដែលបានអនុម័តលើគម្រោងទីក្រុង និងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានគឺប្រហែល 40% នៃផ្ទៃដីគម្រោងសរុប។ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទីក្រុងនេះ បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការវិនិយោគ និងសាងសង់រួច នឹងប្រគល់ផ្ទៃដីចំនួន 60% នៃផ្ទៃដីដែលនៅសល់ក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ជូនរដ្ឋសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។ អគារអាផាតមិននឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការដោយក្រុមប្រឹក្សាភិបាលជ្រើសរើសដោយអ្នករស់នៅ។ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានត្រូវតែវិនិយោគលើគម្រោងទាំងមូល និងទទួលបន្ទុកលើការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការនៃប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមពេញមួយវដ្តជីវិតរបស់គម្រោង។

១៤:៥៥ ថ្ងៃទី ១០ ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោកស្រី Vu Lan Anh អគ្គនាយករងនៃ CEO Group ថ្លែងសុន្ទរកថាទី 04៖ តួនាទីនៃដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម និងបញ្ហាដែលបានលើកឡើងនៅពេលកំណត់តម្លៃដី។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម គឺជាដីសម្រាប់សាងសង់អគារពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម និងការងារផ្សេងទៀតដែលបម្រើដល់អាជីវកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ រួមទាំងការងារទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន និងគ្រឿងបរិក្ខារនានា (សណ្ឋាគារ វីឡាទេសចរណ៍ អាផាតមិនទេសចរណ៍។ល។)។ ដើម្បីឱ្យដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មលើកកម្ពស់តួនាទីបច្ចុប្បន្ន និងកាន់តែមានសារៈសំខាន់នាពេលអនាគត បទប្បញ្ញត្តិសមហេតុផលស្តីពីតម្លៃដីសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ជាពិសេសដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍រមណីយដ្ឋានទេសចរណ៍មានសារៈសំខាន់ជាពិសេស។

ដោយផ្អែកលើបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្ន ជាពិសេសច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលចែងអំពីការសាងសង់តារាងតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ "ទីផ្សារ" ខណៈដែលការអនុវត្តគោលការណ៍ "សុខដុមរមនារវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ" និងការអនុវត្តន៍ជាក់ស្តែង CEO Group វាយតម្លៃថានៅតែមានការរើសអើងខ្លាំងរវាង "កូនចៅ" ដីលំនៅដ្ឋាន និងបទប្បញ្ញត្តិពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម និងតម្លៃដីមានកម្រិតនៅឡើយ។ ភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ ដែលត្រូវកែលម្អបន្ថែមទៀត។

ជាក់ស្តែងបច្ចុប្បន្ន នៅតាមមូលដ្ឋានតែងតែប្រមូលថ្លៃជួលដីតែម្តងសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងទេសចរណ៍ រមណីយដ្ឋាន ដែលមានតម្លៃខ្ពស់ណាស់។ តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មខ្ពស់នឹងនាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ រារាំងអ្នកវិនិយោគក្នុងការវិនិយោគលើគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានលើដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ តាមគំនិតរបស់យើង នៅពេលកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មក្នុងតារាងតម្លៃដី មូលដ្ឋានត្រូវកំណត់ និងគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រស្របតាមគោលការណ៍នៃ "ទីផ្សារ" និង "ភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍" ដូច្នេះតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគឺប្រហែល 20% ទៅ 40% បើប្រៀបធៀបនឹងតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

សំណើនេះផ្អែកលើហេតុផលមួយចំនួនដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយ រចនាសម្ព័ននៃការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់អាជីវកម្ម យោងតាមផែនការលម្អិត 1/500 ដែលបានអនុម័តនៃគម្រោងទីក្រុង និងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានទាំងពីរនេះ ធ្លាក់ក្នុងរង្វង់ 40% នៃផ្ទៃដីគម្រោងសរុប។ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទីក្រុងនេះ បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការវិនិយោគ និងសាងសង់រួច នឹងប្រគល់ផ្ទៃដីចំនួន 60% នៃផ្ទៃដីដែលនៅសល់ក្នុងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ជូនរដ្ឋសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។ អគារអាផាតមិននឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការដោយក្រុមប្រឹក្សាភិបាលជ្រើសរើសដោយអ្នករស់នៅ។ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានត្រូវតែវិនិយោគលើគម្រោងទាំងមូល និងទទួលបន្ទុកលើការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការនៃប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមពេញមួយវដ្តជីវិតរបស់គម្រោង។

ដូច្នេះតម្លៃដីនៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មគួរតែត្រឹមតែអតិបរមា 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន ដែលតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រ។

ទីពីរ តួនាទីដ៏ទូលំទូលាយនៃដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍តំបន់ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន - ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្នាក់នៅសម្រាប់វិស័យសេដ្ឋកិច្ចសំខាន់នៃទេសចរណ៍។

តាមការវិភាគខាងលើ យើងសូមណែនាំ៖

ទីមួយ ពិចារណាកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មនៅប្រហែល 20% ទៅ 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

ទី២៖ សម្រាប់តំបន់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសនៃគម្រោងរមណីយដ្ឋានដូចជា៖ ផ្លូវចរាចរណ៍ខាងក្នុង ផ្លូវលំ ផ្លូវលំ ស្ថានីយ៍ប្រព្រឹត្តិកម្មទឹកសំណល់ ការ៉េ។ល។៖ (i) សូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យពិចារណាលើកលែងការជួលដីក្នុងអំឡុងពេលទាំងមូលនៃគម្រោង ដោយគិតតែការជួលដីសម្រាប់តំបន់អាជីវកម្មនៃគម្រោង និង (ii) អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគប្រគល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទៅឱ្យរដ្ឋដូចគ្នា (ac) ។

ទីបី ទាក់ទងនឹងវិធីសាស្ត្រអតិរេក នៅពេលគណនាតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម យើងឃើញថា ចំណូលគឺផ្អែកលើតម្លៃដីដែលបានឈ្នះការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដែលជារឿយៗយកយោងលើផ្ទៃដីតូចៗ។ ការ​យក​តម្លៃ​ដី​សម្រាប់​តំបន់​ដី​តូច​ទៅ​ប្រើ​សម្រាប់​គម្រោង​ធំៗ​មិន​សមស្រប​ទេ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ការចំណាយនៅពេលគណនាតម្លៃអភិវឌ្ឍន៍សរុបនៃដីឡូតិ៍មិនសមស្របទេ។ ការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីគឺផ្អែកលើអត្រាដើមទុនវិនិយោគដែលចេញដោយរដ្ឋ អត្រាដើមទុននេះគឺតិចជាងតម្លៃវិនិយោគសំណង់ជាក់ស្តែងរបស់គម្រោង ហើយការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រដោយផ្អែកលើការប៉ាន់ប្រមាណនៃការរចនា និងគំនូរសំណង់ដែលបានអនុម័ត។ តម្លៃលក់ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យគណនាត្រឹមតែ 1% នៃប្រាក់ចំណូលប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលតម្លៃលក់ជាក់ស្តែងគឺប្រហែល 10% ទៅ 15% ។ តម្លៃការប្រាក់ត្រូវបានគណនាត្រឹមតែ 50% នៃដើមទុនកម្ចីសរុប ហើយត្រូវបានគណនាត្រឹមតែពី 01 ទៅ 02 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។

ជាមួយនឹងការគណនាខាងលើ ចំណូលត្រូវបានគណនាក្នុងកម្រិតខ្ពស់បំផុត ខណៈដែលការចំណាយដែលបានគណនាមិនគ្រប់គ្រាន់ ខ្វះខាត ឬទាបបើធៀបនឹងការពិត ដែលនាំឱ្យអាជីវកម្មត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធំ តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃ បង្កជាពពុះទីផ្សារ មិនធ្វើតាមគោលការណ៍កំណត់តម្លៃដីពិតប្រាកដ។

ដោយផ្អែកលើការកំណត់អត្តសញ្ញាណចំណុចខ្វះខាតខាងលើ យើងសូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលកំណត់តម្លៃដី ជាពិសេស៖

ទីមួយ ប្រាក់ចំណូលមិនផ្អែកលើតម្លៃដែលឈ្នះការដេញថ្លៃ ឬតម្លៃគំរូនៃដីឡូតិ៍តូចៗ... ប៉ុន្តែត្រូវតែផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារធម្មតាក្នុងរយៈពេលដ៏យូរគ្រប់គ្រាន់។

ទីពីរ ការចំណាយត្រូវតែគណនាបានត្រឹមត្រូវ គ្រប់គ្រាន់ និងស្របតាមការពិត។ ជាពិសេសការចំណាយត្រូវតែត្រូវបានគណនាតាមការប៉ាន់ប្រមាណដែលត្រូវបានអនុម័តដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ; ការចំណាយលើការលក់ត្រូវតែគណនាតាមការទូទាត់ជាក់ស្តែងរបស់សហគ្រាស (កម្រិតដែលបានស្នើឡើង 10%); ការចំណាយលើការប្រាក់ត្រូវតែគណនាលើដើមទុនកម្ចីទាំងមូល ហើយគណនាក្នុងអំឡុងពេលវិនិយោគសំណង់ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចគោលនយោបាយវិនិយោគ/ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគនៃគម្រោង។

១៤:៤៥ ថ្ងៃទី ១០ ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២៥

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Quang Tuyen អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សាសាលា ប្រធានមហាវិទ្យាល័យច្បាប់សេដ្ឋកិច្ច សកលវិទ្យាល័យច្បាប់ហាណូយ ថ្លែងសុន្ទរកថាក្នុងក្រុមទី៣៖ បញ្ហាច្បាប់ និងការអនុវត្តជាក់ស្តែងទាក់ទងនឹងការចេញ និងអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មី។

បញ្ហា​តម្លៃ​ដី​បច្ចុប្បន្ន​គឺ​ជា​បញ្ហា​រាំងស្ទះ។ មាន​តំបន់​ជា​ច្រើន​ដែល​បច្ចុប្បន្ន​មាន​គម្រោង​«​ទុក​ចោល​»​ជា​ច្រើន​ដែល​មិន​អាច​អនុវត្ត​បាន។ មូលហេតុចម្បងមួយគឺតម្លៃដីមិនអាចកំណត់បាន។ ដូច្នេះ ខ្ញុំ​សូម​ចូលរួម​ផ្តល់​យោបល់​ខ្លះៗ​លើ​បញ្ហា​តម្លៃ​ដី​តាម​ទស្សនៈ​ផ្លូវ​ច្បាប់។

បច្ចុប្បន្ននេះ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ដីធ្លីមានការច្នៃប្រឌិតជាច្រើន។ នេះគឺជារបកគំហើញមួយ ប៉ុន្តែក៏មានចំណុចដែលបង្កើតសម្ពាធដល់មូលដ្ឋានផងដែរ។ យើង​អនុវត្ត​សេចក្តី​សម្រេច​ទី១៨ ដោយ​លុប​ចេញ​នូវ​ក្របខណ្ឌ​តម្លៃ​ដី ហើយ​អនុវត្ត​តែ​តារាង​តម្លៃ​ដី​ប៉ុណ្ណោះ។ ជាពិសេស​តារាង​តម្លៃ​ដី​នឹង​ត្រូវ​ប្រគល់​ឱ្យ​គណៈកម្មាធិការ​ប្រជាជន​តាម​មូលដ្ឋាន​ដើម្បី​បង្កើត​។ នោះ​គឺ​មូលដ្ឋាន​នឹង​ធ្វើ​ដោយ​ខ្លួន​ឯង សម្រេច​ដោយ​ខ្លួន​ឯង និង​ទទួល​ខុស​ត្រូវ​ដោយ​ខ្លួន​ឯង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ មានច្បាប់ ក្រឹត្យ និងសារាចរ។ ក្រឡេកទៅមើលរូបភាពទាំងមូល គេអាចឃើញថា ច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់មានលក្ខណៈពេញលេញ និងសមស្របជាង ប៉ុន្តែបើចូលទៅក្នុងសេចក្តីលម្អិតវិញ វានៅមានកម្រិតច្រើន។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការកំណត់តម្លៃដីមានគោលការណ៍ចំនួន ៥ រួមទាំងគោលការណ៍ទីផ្សារ ប៉ុន្តែគ្មាននរណាម្នាក់ពន្យល់ថាគោលការណ៍ទីផ្សារគឺជាអ្វី។ នេះ​ធ្វើ​ឱ្យ​មាន​ការ​លំបាក​សម្រាប់​មូលដ្ឋាន​ក្នុង​ការ​អនុវត្ត។

បច្ចុប្បន្ននេះទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាន "ផុតពូជ" ផ្នែកអចលនទ្រព្យពី 20-30 លានដុង/m2 ដែលធ្វើឱ្យកម្មករប្រាក់ខែមិនអាចទិញផ្ទះបាន។ ដូច្នេះ ខ្ញុំ​គិត​ថា វា​ចាំបាច់​ត្រូវ​បញ្ជាក់​ថា​អ្វី​ជា​គោលការណ៍​ទីផ្សារ។ ទីពីរ តើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យអ្វីខ្លះដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់គោលការណ៍ទីផ្សារ។ នេះក៏ចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់ផងដែរ។

ហើយ​យើង​ក៏​ត្រូវ​បញ្ជាក់​ដែរ​ថា គ្មាន​គោលការណ៍​កំណត់​តម្លៃ​ដី​តាម​តម្លៃ​ទីផ្សារ​ទេ។ បើ​តាម​តម្លៃ​ទីផ្សារ​គឺ​ខុស យើង​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​តាម "គោលការណ៍​ទីផ្សារ"។

លើស​ពី​នេះ គោលការណ៍​ទាំង​៥​ក្នុង​ការ​កំណត់​តម្លៃ​ដី​ត្រូវ​ធានា​ឱ្យ​បាន​នូវ​ភាព​សុខដុម​។ ដូច្នេះតើភាពសុខដុមរមនាគឺជាអ្វី? នេះក៏ចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់ផងដែរ។ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ភាពសុខដុមរមនាត្រូវតែធានាថាភាគីទាំងអស់ត្រូវបានធានាផលប្រយោជន៍។ ប្រសិនបើ​ស្ថានភាព​នៃ​ការកំណត់​តម្លៃ​ដី​នៅតែ​បន្ត​ដូច​ពេលនេះ អាជីវកម្ម​ប្រាកដជា​នឹង​«​បង្កក​»​។

បន្ទាប់​មក ខ្ញុំ​ស្នើ​ថា យើង​ត្រូវ​មាន​យន្តការ​ច្បាប់​ច្បាស់លាស់​មួយ​ដើម្បី​ការពារ​ក្រុម និង​អង្គការ​ដែល​ផ្តល់​ប្រឹក្សា​លើ​ការ​វាយតម្លៃ​ដីធ្លី។ ពួកគេជាអ្នកជំនាញ ហើយប្រសិនបើពួកគេអនុវត្តតាមនីតិវិធីច្បាប់ត្រឹមត្រូវ ពួកគេត្រូវតែការពារ។ មានតែពេលនោះអ្នកប្រឹក្សានឹងហ៊ានធ្វើវា។

យើងក៏ត្រូវរៀបចំធនធានសម្ភារៈ រួមទាំងអ្នកជំនាញការវាយតម្លៃដីធ្លីផងដែរ។ ក្រឡេកមកមើលវិញ តើមានអ្នកជំនាញវាយតម្លៃដីធ្លីប៉ុន្មានរយនាក់ក្នុងប្រទេសយើង ហើយតើយើងអាចឲ្យតម្លៃដីបានទេ? ក្រៅ​ពី​ការ​រៀបចំ​សិក្ខាសាលា ខ្ញុំ​គិត​ថា ក្រសួង​ធនធាន​ធម្មជាតិ និង​បរិស្ថាន​ត្រូវ​តែ​ណែនាំ​តាម​មូលដ្ឋាន។ វាពិបាកណាស់ក្នុងការអនុញ្ញាតឱ្យមូលដ្ឋានធ្វើវាដោយខ្លួនឯង។

ការវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្នមានការលំបាក មួយផ្នែកដោយសារទិន្នន័យបញ្ចូលបច្ចុប្បន្ន និងព័ត៌មានមិនមាន និងមិនមានស្តង់ដារ។

លើសពីនេះ ខ្ញុំយល់ស្របនឹងទស្សនៈដែលថា វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការកំណត់តម្លៃដីឯកសណ្ឋាន ជាពិសេសដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ គម្រោងក្នុងតំបន់ដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច-សង្គមត្រូវតែមានតម្លៃខុសៗគ្នា... អាស្រ័យលើក្រុមគម្រោងនីមួយៗ ក្នុងទីតាំងជាក់លាក់ តម្លៃផ្សេងៗគ្នាត្រូវបានអនុវត្ត។ យើងត្រូវតែមានព័ត៌មានលម្អិតជាក់លាក់។ មាន​តែ​ពេល​នោះ​ទេ ដែល​យើង​អាច​លុប​បំបាត់​បញ្ហា​តម្លៃ​ដី​បច្ចុប្បន្ន​បាន​បន្តិច​ម្តងៗ។ បើ​មិន​ដូច្នេះ​ទេ យើង​នឹង​ធ្វើ​ឲ្យ​តម្លៃ​ដី​ជា​ឧបសគ្គ មិន​មែន​ជា​ធនធាន​ទេ។

១៤:៣០ ថ្ងៃទី ១០ ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ ថ្លែងសុន្ទរកថា ២

កិច្ចពិភាក្សា៖ អនុវត្តគោលការណ៍ “ធានាបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ” និង “គោលការណ៍ទីផ្សារ” ក្នុងការរៀបចំតារាងតម្លៃដី និងកំណត់ភាគរយ (%) នៃតម្លៃឯកតាជួលដីដោយសមហេតុផល ដើម្បីគណនាការជួលដីសម្រាប់ប្រភេទដីនីមួយៗក្នុងខេត្ត ដើម្បីបង្កើតបរិយាកាសវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញ និងអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាព។

ចាប់ពីដំណោះស្រាយលេខ 18 ដល់ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 យើងអាចមើលឃើញការខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការកសាងយន្តការគោលនយោបាយទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យកាន់តែមានភាពរួបរួម និងច្បាស់លាស់ ដើម្បីបំពេញចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់ដែលមានពីមុនមក។

បន្ទាប់ពីច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចូលជាធរមាន ក្រឹត្យជាច្រើនដែលលម្អិតអំពីច្បាប់ត្រូវបានចេញ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាបច្ចុប្បន្នគឺការអនុវត្តច្បាប់។ ជាឧទាហរណ៍ ទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នមានផលិតផលអចលនទ្រព្យចំនួន 58,000 ដែលមានបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លី។

ក្នុងសិក្ខាសាលាថ្ងៃនេះ យើងខ្ញុំសូមលើកជាអនុសាសន៍មួយទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ក្រឹត្យលេខ 102/2024/ND-CP លម្អិតអំពីប្រភេទដី រួមទាំងដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យើងឃើញថាដីទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានគ្រប់គ្រងទាំងប្រការ 4 និង ប្រការ 5 ។ ប្រការ 4 និយាយអំពីដីសាធារណៈដែលមានចំណែកទីលានវាយកូនហ្គោល ប៉ុន្តែដីផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មក្រោមការគ្រប់គ្រងទីលានវាយកូនហ្គោលស្ថិតក្នុងកថាខណ្ឌទី 5 ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៃការដាក់ក្រុមផលិតកម្មមិនមែនកសិកម្ម និងដីអាជីវកម្មដោយមិនបែងចែកឱ្យបានច្បាស់លាស់។ តួយ៉ាង រឿងនៅសួនសត្វ Saigon និង Botanical Gardens ផ្ទៃដីសរុបមានប្រហែល 20 ហិចតា ដែលក្នុងនោះមានដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មត្រឹមតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែផ្ទៃដីទាំងមូលមានតម្លៃជាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ធ្វើឱ្យសហគ្រាសជំពាក់ពន្ធជិត 900 ពាន់លានដុង។ លុះត្រាតែមានសារព័ត៌មានចូលរួម ទើបទីក្រុងមើលទៅក្រោយ ហើយសន្និដ្ឋានថា ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យម្តងទៀត សម្រាប់ការវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវជាងនេះ។

បច្ចុប្បន្ននេះ នៅក្នុងដំណើរការនៃការកសាងតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលនេះ យោងតាមការសំយោគពីសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម 25 មូលដ្ឋានបានកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដី។ នៅពេលវិភាគលម្អិត គេអាចមើលឃើញថា មូលដ្ឋានភាគច្រើនបានកត់ត្រាការកើនឡើងជាច្រើនដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ស្រុក Can Gio ត្រូវបានកែសម្រួលពី 1.7 ទៅ 2.7 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន។ ការ​កើន​ឡើង​ទាប​បំផុត​គឺ​នៅ​ស្រុក​លេខ​៣ មាន​២,៧​ដង ខណៈ​ស្រុក​ហុក​មន​មាន​ការ​កើន​ឡើង​ខ្ពស់​បំផុត​រហូត​ដល់​៣៨​ដង។ ដូច្នេះ ការកើនឡើង​នៃ​តារាង​តម្លៃ​ដី​បច្ចុប្បន្ន​គឺ​លើសពី​តារាង​តម្លៃ​ពីមុន​ឆ្ងាយ​ណាស់​។

ដូច្នេះហើយ យើងបានរាយការណ៍ទៅរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងនានាថា ការកែសម្រួលដំបូងហាក់ដូចជាមិនមានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ព្រោះវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅតែផ្អែកលើអតិរេក និងមិនមានទាំងស្រុងលើតារាងតម្លៃដី។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាអាចកើតឡើងនៅក្នុងដំណាក់កាលទិញដី និងសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោង នៅពេលដែលតម្លៃដីនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ខ្លាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

គោលការណ៍ដែលយើងតែងតែនិយាយគឺការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍រវាងអង្គភាពធំៗបីគឺរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយតាមការពិតគោលការណ៍នេះមិនត្រូវបានធានាឱ្យបានពេញលេញក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្ត។ អាស្រ័យហេតុនេះ ខ្ញុំស្នើថា សម្រាប់ 25 មូលដ្ឋានដែលបានចេញតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួល ការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងភ្លាមៗ។ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់តារាងតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 យើងគួរតែដឹកនាំការត្រួតពិនិត្យបឋម និងវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅក្នុងមូលដ្ឋានទាំងនេះ។ ចំពោះ​មូលដ្ឋាន​ដែល​មិន​បាន​ចេញ​តារាង​តម្លៃ​ដី​ថ្មី ហើយ​នៅ​តែ​រក្សា​បញ្ជី​តម្លៃ​ចាស់​ក៏​ត្រូវ​ធ្វើការ​វាយតម្លៃ​ឱ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់​ផង​ដែរ ។ អាស្រ័យហេតុនេះ យើងនឹងកំណត់ថាតើគោលនយោបាយថ្មីពិតជាធានាបាននូវគោលការណ៍នៃការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍។

Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Chính vì vậy, chúng tôi đã đề nghị Thành phố áp dụng mức thuế suất từ 0,25% là mức thấp nhất theo Nghị định 103, đến mức 1,5%. Tuy Thành phố vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật, nhưng câu hỏi đặt ra là liệu điều này có phù hợp với thực tế không. Chúng tôi nhận thấy rằng, Nghị định này có khung thời gian tối thiểu là 10 năm, do đó, trong giai đoạn đầu, việc áp mức 0,25 - 1,5% là khá cao. Chúng tôi kiến nghị chỉ nên xác định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25 - 0,5% để giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho họ thích nghi dần với các thay đổi.

Nguồn: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html