អាជីវកម្មនានាមានការភ្ញាក់ផ្អើលចំពោះបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មី។

នៅថ្ងៃទី១០ ខែមករា ក្រុមហ៊ុន Retimes និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានរៀបចំសិក្ខាសាលាមួយដែលមានចំណងជើងថា “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីធ្លីស្របតាមច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

នៅថ្ងៃទី១០ ខែមករា ក្រុមហ៊ុន Retimes និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានរៀបចំសិក្ខាសាលាមួយដែលមានចំណងជើងថា “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីធ្លីស្របតាមច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤៖ បញ្ហា និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

អាជីវកម្មនានាមានការភ្ញាក់ផ្អើលចំពោះបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មី។

ការលុបបំបាត់ក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីធ្លី រួមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីដ៏សំខាន់លើតារាងតម្លៃដីធ្លី តំណាងឱ្យកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដ៏សំខាន់មួយដោយច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤។ ជំពូកថ្មីមួយក្នុងការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានបើកឡើង ដោយផ្អែកលើតម្លៃដីធ្លីដែលមានតម្លាភាព ដែលខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ។ តម្លៃដីធ្លីកើនឡើងនឹងផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់ថវិកា និងបង្កើតការឯកភាពគ្នាកាន់តែច្រើនក្នុងចំណោមប្រជាជនដែលដីរបស់ពួកគេកំពុងត្រូវបានទិញយក។ នេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកាត់បន្ថយជម្លោះដីធ្លី និងបណ្តឹង និងពន្លឿនវឌ្ឍនភាពនៃការឈូសឆាយដីធ្លីសម្រាប់គម្រោងនានា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្តីបារម្ភនៅតែមានទាក់ទងនឹងប្រសិទ្ធភាព និងផលប៉ះពាល់នៃតារាងតម្លៃដីធ្លីថ្មី។

មាត្រា 257 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា បញ្ជីតម្លៃដីចាស់នឹងត្រូវអនុវត្តរហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025 ប៉ុន្តែប្រសិនបើចាំបាច់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តអាចសម្រេចចិត្តកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដីឱ្យសមស្របនឹងស្ថានភាពជាក់ស្តែង។ នេះគឺជាបទប្បញ្ញត្តិអន្តរកាលដែលមានគោលបំណងជួយមូលដ្ឋាននានាក្នុងការបង្កើតបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីបន្តិចម្តងៗ ដើម្បីអនុវត្តជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 ដោយជៀសវាងការភ្ញាក់ផ្អើលភ្លាមៗនៃតម្លៃ ដែលអាចប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីមួយចំនួន។ វាក៏មានគោលបំណងដោះលែងគម្រោងដែលបានជាប់គាំងដោយសារតែខ្វះមូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីកាលពីអតីតកាល។

យោងតាមស្ថិតិបឋម មានស្រុកប្រមាណ ២៥ បានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួល ដែលមានសុពលភាពរហូតដល់ចុងឆ្នាំនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅតាមស្រុកជាច្រើន បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួលបានបង្កឱ្យមានប្រតិកម្មសាធារណៈយ៉ាងសំខាន់ដោយសារតែការកើនឡើងភ្លាមៗបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីចាស់។

ឧទាហរណ៍ បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែតម្រូវរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលមានប្រសិទ្ធភាពចាប់ពីថ្ងៃទី 31 ខែតុលា ឆ្នាំ 2024 បង្ហាញពីការកើនឡើងប្រហែល 4-38 ដង ដោយតម្លៃខ្ពស់បំផុតឡើងដល់ 687.2 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ស្រដៀងគ្នានេះដែរ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃដីនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដែលបានកែតម្រូវដែលទើបចេញថ្មីៗនេះបានកើនឡើង 2-6 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបញ្ជីតម្លៃចាស់ដែលបានអនុវត្តចាប់ពីឆ្នាំ 2025។ តម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺ 695.3 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែតម្រូវរបស់ ខេត្តបាក់យ៉ាង ក៏កត់ត្រាតម្លៃខ្ពស់បំផុត 120 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េផងដែរ ដែលកើនឡើងប្រហែល 2.4 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបញ្ជីតម្លៃចាស់។

តម្លៃដីធ្លីត្រូវបានកែសម្រួលឡើងខ្ពស់ រួមទាំងដីដែលត្រូវបានកំណត់សម្រាប់ការវិនិយោគ អាជីវកម្ម កីឡា និងគោលបំណងវប្បធម៌។ អាជីវកម្មជាច្រើនដែលជួលដី និងបង់ថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំហាក់ដូចជាជាប់គាំង ដោយប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យនៃការរំខានដល់ផែនការវិនិយោគ និងអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ ធ្វើឱ្យប្រាក់ចំណេញថយចុះ ឬសូម្បីតែការខាតបង់ដោយសារតែការកើនឡើងភ្លាមៗនៃថ្លៃជួលដី ដែលធ្វើឱ្យពិបាកក្នុងការគណនាប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម។ យោងតាមអ្នកជំនាញ ដំណោះស្រាយគឺត្រូវការជាចាំបាច់ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះ ដើម្បីជៀសវាងផលប៉ះពាល់គួរឱ្យកត់សម្គាល់លើអាជីវកម្ម និងបរិយាកាសវិនិយោគរបស់តំបន់។

ដោយសារបញ្ហាប្រឈមជាក់ស្តែងទាំងនេះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់ឲ្យបានពេញលេញ និងពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នអំពីតុល្យភាពរវាងការបង្កើតតារាងតម្លៃដីធ្លីដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីគោលការណ៍ទីផ្សារ ការបង្កើនចំណូលថវិកា និងការគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លី ដើម្បីកែលម្អការទទួលបានដីធ្លី គាំទ្រដល់អាជីវកម្ម ទាក់ទាញការវិនិយោគ និងកាត់បន្ថយបន្ទុកថ្លៃដើមដីធ្លីសម្រាប់ប្រជាជន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការធានាតុល្យភាពផលប្រយោជន៍ដ៏សុខដុមរមនារវាងរដ្ឋ ប្រជាជន និងអាជីវកម្មក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ គឺជាបញ្ហាដែលពិបាកដោះស្រាយ ជាពិសេសនៅពេលដែលកត្តាទីផ្សារមានភាពចម្រុះ ងាយនឹងទទួលព័ត៌មានច្រើនពេក និងខ្វះស្ថិរភាព។

សម្ពាធលើអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានគឺធំធេងណាស់៖ តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីធានាថាការវាយតម្លៃដីធ្លីពិតជាក្លាយជាកម្លាំងចលករសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍ ជំនួសឱ្យការរារាំងអាជីវកម្ម និងការវិនិយោគ? ការស្វែងរកតុល្យភាពរវាងកត្តាទាំងពីរនេះគឺជា «គន្លឹះ» ដើម្បីធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធវាយតម្លៃដីធ្លីមានភាពល្អឥតខ្ចោះ និងរួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍ សេដ្ឋកិច្ច -សង្គមប្រកបដោយចីរភាព។

ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសិក្ខាសាលា៖ “ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីធ្លីស្របតាមច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤៖ បញ្ហាដែលបានលើកឡើង និងដំណោះស្រាយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម”។

ឧបសគ្គចម្បងៗក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP.Invest បានមានប្រសាសន៍នៅក្នុងសិក្ខាសាលាថា “ការវាយតម្លៃដីធ្លីកំពុងបង្កបញ្ហារាំងស្ទះធំៗ”។

យោងតាមលោក Hiep ក្រុមហ៊ុន GP.Invest បច្ចុប្បន្នកំពុងអនុវត្តគម្រោងមួយ ដែលការសម្រេចចិត្តបែងចែកដីធ្លីត្រូវបានធ្វើឡើងកាលពី 9 ខែមុន ប៉ុន្តែតម្លៃដីនៅមិនទាន់ត្រូវបានកំណត់នៅឡើយទេ។ គម្រោងរបស់ក្រុមហ៊ុនមួយផ្សេងទៀតក៏កំពុងរង់ចាំការវាយតម្លៃដីធ្លីអស់រយៈពេលពីរឆ្នាំមកហើយ។ សូម្បីតែគម្រោងដែលផ្ទះត្រូវបានសាងសង់ក៏មិនទាន់ត្រូវបានកំណត់តម្លៃដីរបស់ពួកគេដែរ។ នេះបណ្តាលឱ្យមានការខកចិត្តយ៉ាងខ្លាំង។

«ចំណុចដែលខ្ញុំចង់សង្កត់ធ្ងន់នោះគឺ៖ ប្រសិនបើតម្លៃដីធ្លីឡើងខ្ពស់បែបនេះ តើភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគរបស់យើងនឹងនៅតែមានដែរឬទេ? ហេតុអ្វីបានជាចង្កោមឧស្សាហកម្មរបស់យើងបច្ចុប្បន្នមានអត្រាកាន់កាប់ពី 80-90% នៅគ្រប់ទីកន្លែង? ចម្លើយគឺ ទីមួយ ថ្លៃពលកម្មរបស់យើងទាប។ ទីពីរ ថ្លៃដីធ្លីសមរម្យ។ និងទីបី ភស្តុភារកម្មមានភាពងាយស្រួល។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើយើងបាត់បង់កត្តាមួយក្នុងចំណោមកត្តាទាំងនោះ គឺដីធ្លី ខណៈពេលដែលថ្លៃពលកម្មបន្តកើនឡើង តើភាពទាក់ទាញនៃការវិនិយោគរបស់យើងនឹងនៅតែមានដែរឬទេ? តើប្រទេសវៀតណាមនៅតែជាចំណុចភ្លឺសម្រាប់ការវិនិយោគនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍ដែរឬទេ?» លោក Hiep បានសួរ។

លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធាន GP.Invest ។

យោងតាមលោក Hiep វិធីសាស្ត្របច្ចុប្បន្ននៃការគណនាតម្លៃដីធ្លីមិនគិតគូរពីផលប្រយោជន៍របស់អាជីវកម្មជាទូទៅ និងអាជីវកម្មដែលជួលដី និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាពិសេសនោះទេ។ អាជីវកម្មទាំងអស់រងផលប៉ះពាល់នៅពេលដែលតម្លៃដីធ្លីកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

«ដូច្នេះតើអាជីវកម្មណាខ្លះដែលហ៊ានអនុវត្តគម្រោងបែបនេះ? ប្រសិនបើអាជីវកម្មមិនហ៊ានធ្វើវាទេ តើអាចមានប្រភពចំណូលប្រកបដោយចីរភាពសម្រាប់តំបន់នោះដោយរបៀបណា? តើអ្នកនឹងរកឃើញស្ថានភាពនៅឯណាទៀត ដែលក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែមួយឆ្នាំ ការសម្រេចចិត្តបែងចែកដីនៅក្នុងតំបន់ដូចគ្នា នៅលើដីឡូត៍ដូចគ្នា ត្រូវបានធ្វើឡើងត្រឹមតែ 4 ខែប៉ុណ្ណោះ ហើយតម្លៃដីកើនឡើង 40% លឿនជាងអត្រាអតិផរណា?»

លោក ហៀប បានមានប្រសាសន៍ថា «ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ត្រូវផ្តល់ការណែនាំជាក់លាក់បន្ថែមទៀតដល់មូលដ្ឋាននានា លើការកំណត់តម្លៃដីធ្លី ជាពិសេសអំពីរបៀបគណនាតម្លៃដោយផ្អែកលើវិធីសាស្ត្រលើស»។

តម្លៃដីនឹងកើនឡើង ដែលប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ។

បន្ទាប់ពីការអនុម័តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ក្រឹត្យជាច្រើនដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីច្បាប់នេះត្រូវបានចេញផ្សាយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឧបសគ្គបច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅក្នុងការអនុវត្តច្បាប់។ ឧទាហរណ៍ ទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នមានផលិតផលអចលនទ្រព្យចំនួន ៥៨.០០០ ដែលកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លី។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងស្រុកកាន់ជីអូត្រូវបានកែតម្រូវពី 1,7 ទៅ 2,7 ដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងពេលមុន។ ការកើនឡើងទាបបំផុតគឺនៅក្នុងស្រុកទី 3 ដែលមាន 2,7 ដង ខណៈដែលស្រុកហុកម៉ុនមានការកើនឡើងខ្ពស់បំផុត រហូតដល់ 38 ដង។ ការកើនឡើងនៃបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្នគឺលើសពីបញ្ជីតម្លៃមុនឆ្ងាយណាស់។

ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២៣ ដល់ចុងឆ្នាំ ២០២៤ ទីក្រុងហូជីមិញបានកែសម្រួលតម្លៃដីធ្លីឡើងថ្លៃប្រហែល ១,៦៤ ដង។ បច្ចុប្បន្ននេះ ជាមួយនឹងការកែសម្រួលចុងក្រោយបំផុត ការកើនឡើងនៅតែបន្តមានកម្រិតដូចគ្នា។ ដូច្នេះ ក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំ អាជីវកម្មនានាបានប្រឈមមុខនឹងការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងសំខាន់នៅក្នុងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ ដោយមានទំនោរទៅរកការបង់ពន្ធ និងថ្លៃសេវាកាន់តែច្រើន។ នេះដាក់សម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុយ៉ាងច្រើនលើអាជីវកម្ម។

ដោយលើកឡើងពីព័ត៌មានខាងលើ លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានធ្វើសំណើមួយទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ក្រឹត្យលេខ 102/2024/ND-CP បានរៀបរាប់លម្អិតអំពីប្រភេទដីធ្លី រួមទាំងដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដីទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានគ្រប់គ្រងទាំងនៅក្នុងប្រការ 4 និង 5។ ប្រការ 4 បានលើកឡើងអំពីដីសម្រាប់សេវាសាធារណៈ ដែលរួមមានដីទីលានវាយកូនហ្គោល ប៉ុន្តែដីដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មក្រោមការគ្រប់គ្រងទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងប្រការ 5។ យ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួល ដែលដាក់បញ្ចូលគ្នានូវដីផលិតកម្មមិនមែនកសិកម្ម និងដីអាជីវកម្មទាំងអស់ដោយមិនបានកំណត់ចំណាត់ថ្នាក់ជាក់លាក់ច្បាស់លាស់នោះទេ។

លោក ចូវ បានលើកឡើងឧទាហរណ៍នៃសួនសត្វសៃហ្គន ដែលមានផ្ទៃដីសរុបប្រហែល ២០ ហិកតា ដែលក្នុងនោះមានតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានកំណត់សម្រាប់គោលបំណងពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តំបន់ទាំងមូលត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ដែលបណ្តាលឱ្យអាជីវកម្មជំពាក់ពន្ធជិត ៩០០ ពាន់លានដុង។ មានតែពេលដែលសារព័ត៌មានធ្វើអន្តរាគមន៍ប៉ុណ្ណោះ ទើបទីក្រុងហូជីមិញពិនិត្យឡើងវិញនូវស្ថានភាព ហើយសន្និដ្ឋានថា ការវាយតម្លៃដែលត្រឹមត្រូវជាងនេះ គឺត្រូវការ។

លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ។

សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានរាយការណ៍ទៅរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួង និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធថា ការកែសម្រួលលើកដំបូងហាក់ដូចជាមិនមានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗទៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ពីព្រោះវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅតែផ្អែកលើអតិរេកជាជាងទាំងស្រុងនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាអាចកើតឡើងនៅក្នុងដំណាក់កាលទិញយកដីធ្លី និងសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោង ដែលតម្លៃដីធ្លីនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ខ្លាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

«គោលការណ៍ដែលយើងតែងតែនិយាយអំពីគឺការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍របស់អង្គភាពសំខាន់ៗចំនួនបីគឺ រដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមពិតគោលការណ៍នេះមិនទាន់ត្រូវបានធានាពេញលេញក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តនៅឡើយទេ។ ដូច្នេះ ខ្ញុំស្នើថា សម្រាប់មូលដ្ឋានចំនួន ២៥ ដែលបានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួល ការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងជាបន្ទាន់»។

លោក ចូវ បានផ្ដល់យោបល់ថា «ចាប់ពីពេលនេះតទៅ រហូតដល់ការអនុវត្តបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 យើងគួរតែធ្វើការពិនិត្យ និងវាយតម្លៃបឋមអំពីផលប៉ះពាល់នៃបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីនៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ។ ចំពោះតំបន់ដែលមិនទាន់បានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មី ហើយនៅតែរក្សាបញ្ជីតម្លៃចាស់ ការវាយតម្លៃយ៉ាងហ្មត់ចត់ក៏ចាំបាច់ផងដែរ។ តាមរយៈនេះ យើងនឹងកំណត់ថាតើគោលនយោបាយថ្មីពិតជាធានានូវគោលការណ៍នៃការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍ដែរឬទេ»។

ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មកំពុងត្រូវបានចាត់ទុកដូចជា «កូនចិញ្ចឹម»។

លោកស្រី វូ ឡានអាញ អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុន CEO Group បានវាយតម្លៃថា នៅតែមានការរើសអើងយ៉ាងសំខាន់រវាងដីលំនៅដ្ឋាន ("ដីធំ") និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម ("ដីបន្ទាប់បន្សំ") ហើយបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតម្លៃដីសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មនៅតែមានដែនកំណត់ និងចំណុចខ្វះខាតជាច្រើនដែលត្រូវការកែលម្អបន្ថែមទៀត។

តាមពិតទៅ អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានបច្ចុប្បន្នប្រមូលថ្លៃជួលដីម្តងម្កាលខ្ពស់សម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន។ តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មខ្ពស់នាំឱ្យមានការចំណាយអចលនទ្រព្យខ្ពស់ ដែលធ្វើឱ្យវិនិយោគិនមិនហ៊ានវិនិយោគលើគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានលើដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម។

លោកស្រី វូ ឡានអាញ អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុន CEO Group។

លោកស្រី ឡាន អាញ បានចែករំលែកថា «តាមទស្សនៈរបស់យើងខ្ញុំ នៅពេលកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មនៅក្នុងតារាងតម្លៃដី មូលដ្ឋានត្រូវកំណត់ និងគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រ ស្របតាមគោលការណ៍ «ទីផ្សារ» និង «ការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍» ដើម្បីឱ្យតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មមានប្រមាណ 20% ទៅ 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន»។

មូលហេតុនៃសំណើនេះកើតចេញពីការពិតដែលថារចនាសម្ព័ន្ធប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម យោងតាមផែនការលម្អិត 1/500 ដែលត្រូវបានអនុម័តនៃគម្រោងទីក្រុង និងទេសចរណ៍/រមណីយដ្ឋាន បច្ចុប្បន្នមានចំនួនប្រហែល 40% នៃផ្ទៃដីគម្រោងសរុប។ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទីក្រុង បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការវិនិយោគ និងការសាងសង់ នឹងប្រគល់ផ្ទៃដី 60% ដែលនៅសល់សម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទៅឱ្យរដ្ឋសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។ អគារផ្ទះល្វែងនឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការដោយក្រុមប្រឹក្សាភិបាលគ្រប់គ្រងដែលត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នកស្រុក។ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទេសចរណ៍/រមណីយដ្ឋានត្រូវតែវិនិយោគ និងទទួលបន្ទុកចំណាយទាំងមូលនៃការគ្រប់គ្រង និងដំណើរការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងសង្គមពេញមួយអាយុកាលរបស់គម្រោង។

ម៉ោង ១៤:៥៥ ថ្ងៃទី ១០ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោកស្រី វូ ឡានអាញ អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុន CEO Group បានធ្វើបទបង្ហាញអំពីឯកសារលេខ ០៤៖ តួនាទីរបស់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម និងបញ្ហាដែលបានលើកឡើងនៅពេលកំណត់តម្លៃដី។

យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម គឺជាដីដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់សាងសង់អាជីវកម្មពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម និងកន្លែងផ្សេងៗទៀតដែលបម្រើសកម្មភាពពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ នេះរួមបញ្ចូលទាំងកន្លែងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន (សណ្ឋាគារ វីឡាទេសចរណ៍ អាផាតមិនទេសចរណ៍។ល។)។ ដើម្បីធានាថាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មបំពេញតួនាទីបច្ចុប្បន្ន និងកាន់តែមានសារៈសំខាន់នាពេលអនាគត ការកំណត់តម្លៃដីសមរម្យសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ជាពិសេសដីដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន គឺមានសារៈសំខាន់ជាពិសេស។

ដោយផ្អែកលើបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់បច្ចុប្បន្ន ជាពិសេសច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ដែលចែងថាតម្លៃដីធ្លីគួរតែត្រូវបានកំណត់តាម «គោលការណ៍ទីផ្សារ» និងថាគោលការណ៍នៃ «ការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ» គួរតែត្រូវបានអនុវត្ត ហើយនៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង CEO Group វាយតម្លៃថានៅតែមានការរើសអើងយ៉ាងសំខាន់រវាងដីលំនៅដ្ឋាន («ដីធំ» និងដីពាណិជ្ជកម្ម/សេវាកម្ម («ដីបន្ទាប់បន្សំ») ហើយថាបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតម្លៃដីធ្លីសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មនៅតែមានដែនកំណត់ និងភាពមិនគ្រប់គ្រាន់ជាច្រើនដែលត្រូវការកែលម្អបន្ថែមទៀត។

តាមពិតទៅ អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានបច្ចុប្បន្នប្រមូលថ្លៃជួលដីម្តងម្កាលខ្ពស់សម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន។ តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មខ្ពស់នាំឱ្យមានការចំណាយលើអចលនទ្រព្យខ្ពស់ ដែលធ្វើឱ្យវិនិយោគិនមិនហ៊ានវិនិយោគលើគម្រោងទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានលើដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម។ តាមទស្សនៈរបស់យើង នៅពេលកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មនៅក្នុងតារាងតម្លៃដី អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានត្រូវកំណត់ និងគណនាវាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រស្របតាមគោលការណ៍ "ទីផ្សារ" និង "ការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍" ដើម្បីឱ្យតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មមានប្រហែល 20% ទៅ 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

សំណើនេះកើតចេញពីហេតុផលជាច្រើន រួមទាំងដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយ រចនាសម្ព័ន្ធប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម យោងតាមផែនការលម្អិត 1/500 ដែលត្រូវបានអនុម័តនៃគម្រោងទីក្រុង និងទេសចរណ៍/រមណីយដ្ឋាន ស្ថិតនៅក្នុងរង្វង់ប្រហែល 40% នៃផ្ទៃដីគម្រោងសរុប។ ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទីក្រុង បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការវិនិយោគ និងការសាងសង់ នឹងប្រគល់ផ្ទៃដី 60% ដែលនៅសល់សម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទៅឱ្យរដ្ឋសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ។ អគារអាផាតមិននឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រង និងដំណើរការដោយក្រុមប្រឹក្សាភិបាលគ្រប់គ្រងដែលត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នកស្រុក។ អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទេសចរណ៍/រមណីយដ្ឋានត្រូវតែវិនិយោគ និងទទួលបន្ទុកចំណាយទាំងមូលនៃការគ្រប់គ្រង និងដំណើរការប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងសង្គមពេញមួយអាយុកាលរបស់គម្រោង។

ដូច្នេះ វាសមហេតុផលតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រក្នុងការកំណត់តម្លៃដីនៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មឱ្យនៅត្រឹមអតិបរមា 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

ទីពីរ តួនាទី​ដ៏​សំខាន់​នៃ​ដី​ពាណិជ្ជកម្ម និង​ដី​សេវាកម្ម​ក្នុង​ការ​អភិវឌ្ឍ​តំបន់​ទេសចរណ៍ និង​រមណីយដ្ឋាន ដែល​ផ្តល់​ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ​កន្លែង​ស្នាក់នៅ​សម្រាប់​ឧស្សាហកម្ម​ទេសចរណ៍​សំខាន់ៗ។

ដោយផ្អែកលើការវិភាគខាងលើ យើងសូមណែនាំ៖

ទីមួយ សូមពិចារណាកំណត់តម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្មប្រហែល 20% ទៅ 40% នៃតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាន។

ទីពីរ ទាក់ទងនឹងផ្ទៃដីសម្រាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសនៃគម្រោងរមណីយដ្ឋានដូចជា ផ្លូវខាងក្នុង តំបន់បៃតង រោងចក្រប្រព្រឹត្តកម្មទឹកសំណល់ ទីលានជាដើម៖ (១) គួរតែពិចារណាលើការលើកលែងថ្លៃជួលដីសម្រាប់រយៈពេលទាំងមូលនៃគម្រោង ដោយគិតតែថ្លៃជួលដីសម្រាប់ផ្ទៃដីអាជីវកម្មនៃគម្រោង និង (២) អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគប្រគល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទៅឱ្យរដ្ឋវិញ (ក្រោមយន្តការស្រដៀងគ្នាទៅនឹងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង)។

ទីបី ទាក់ទងនឹងវិធីសាស្ត្រលើសសម្រាប់គណនាតម្លៃដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម យើងបានរកឃើញថា ប្រាក់ចំណូលគឺផ្អែកលើតម្លៃដីដែលទទួលបានតាមរយៈការដេញថ្លៃ ដែលជារឿយៗប្រើដីឡូត៍តូចៗជាឯកសារយោង។ ការប្រើប្រាស់តម្លៃដីឡូត៍តូចៗសម្រាប់គម្រោងទ្រង់ទ្រាយធំគឺមិនសមរម្យទេ។

លើសពីនេះ ការចំណាយដែលប្រើសម្រាប់គណនាថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍សរុបនៃដីឡូត៍គឺមិនសមរម្យទេ។ ការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ដែលប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃដីគឺផ្អែកលើអត្រាវិនិយោគដែលចេញដោយរដ្ឋ ដែលទាបជាងការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ជាក់ស្តែងនៃគម្រោង។ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានគណនាតាមបែបវិទ្យាសាស្ត្រដោយផ្អែកលើការប៉ាន់ស្មានការរចនា និងគំនូរសំណង់ដែលត្រូវបានអនុម័ត។ ការចំណាយលើការលក់ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យគណនាត្រឹមតែ 1% នៃប្រាក់ចំណូលប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលការចំណាយលើការលក់ជាក់ស្តែងគឺប្រហែល 10% ទៅ 15%។ ការចំណាយលើការប្រាក់ត្រូវបានគណនាតែលើ 50% នៃដើមទុនប្រាក់កម្ចីសរុប និងសម្រាប់តែ 1-2 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។

ជាមួយនឹងវិធីសាស្ត្រគណនាខាងលើ ប្រាក់ចំណូលកំពុងត្រូវបានគណនានៅកម្រិតខ្ពស់បំផុត ខណៈពេលដែលការចំណាយមិនគ្រប់គ្រាន់ ប៉ាន់ស្មានមិនដល់ ឬទាបជាងការពិត ដែលនាំឱ្យអាជីវកម្មត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីច្រើន ជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង និងបង្កឱ្យមានពពុះទីផ្សារ ដោយមិនប្រកាន់ខ្ជាប់នូវគោលការណ៍នៃការវាយតម្លៃដីធ្លី។

ដោយផ្អែកលើចំណុចខ្វះខាតដែលបានកំណត់ខាងលើ យើងស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសនៅពេលកំណត់តម្លៃដីធ្លី ជាពិសេស៖

ទីមួយ ប្រាក់ចំណូលមិនគួរផ្អែកលើតម្លៃដេញថ្លៃដែលឈ្នះ ឬតម្លៃគំរូនៃដីឡូត៍តូចៗនោះទេ… ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញ គួរតែផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារធម្មតាក្នុងរយៈពេលយូរគ្រប់គ្រាន់។

ទីពីរ ការចំណាយត្រូវតែគណនាបានត្រឹមត្រូវ ពេញលេញ និងស្របតាមការពិត។ ជាពិសេស ការចំណាយត្រូវតែគណនាតាមការប៉ាន់ស្មានដែលត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋ។ ការចំណាយលើការលក់ត្រូវតែគណនាដោយផ្អែកលើការទូទាត់ជាក់ស្តែងដែលធ្វើឡើងដោយសហគ្រាស (អត្រាដែលបានស្នើឡើង 10%)។ ការចំណាយលើការប្រាក់ត្រូវតែគណនាលើដើមទុនប្រាក់កម្ចីទាំងមូល និងសម្រាប់រយៈពេលវិនិយោគសំណង់ ដូចដែលត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចគោលនយោបាយវិនិយោគ/សេចក្តីសម្រេចវិនិយោគនៃគម្រោង។

ម៉ោង ១៤:៤៥ ថ្ងៃទី ១០ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោកសាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន ក្វាង ទួន អនុប្រធានក្រុមប្រឹក្សាសាកលវិទ្យាល័យ និងជាប្រធានមហាវិទ្យាល័យច្បាប់សេដ្ឋកិច្ច សាកលវិទ្យាល័យច្បាប់ហាណូយ បានធ្វើបទបង្ហាញលើឯកសារលេខ ៣៖ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការអនុវត្តជាក់ស្តែងទាក់ទងនឹងការប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់ និងការអនុវត្តបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មី។

បញ្ហា​តម្លៃ​ដីធ្លី​បច្ចុប្បន្ន​គឺជា​ឧបសគ្គ​ដ៏​ធំ​មួយ។ បច្ចុប្បន្ន​នេះ​តំបន់​ជាច្រើន​មាន​គម្រោង​ជាច្រើន​ដែល​ជាប់គាំង​ដែល​មិន​អាច​អនុវត្ត​បាន។ មូលហេតុ​ចម្បង​មួយ​គឺ​អសមត្ថភាពក្នុងការកំណត់តម្លៃដីធ្លី។ ដូច្នេះ ខ្ញុំសូមផ្តល់យោបល់មួយចំនួនទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លីពីទស្សនៈផ្លូវច្បាប់។

បច្ចុប្បន្ននេះ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ដីធ្លីបានឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើន។ ខណៈពេលដែលនេះតំណាងឱ្យការទម្លាយភាពទាល់ច្រក ទិដ្ឋភាពមួយចំនួនក៏បង្កើតសម្ពាធលើអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានផងដែរ។ យើងកំពុងអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចលេខ ១៨ ដែលលុបបំបាត់ក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីធ្លី ហើយអនុវត្តតែតារាងតម្លៃដីធ្លីប៉ុណ្ណោះ។ ជាពិសេស ការទទួលខុសត្រូវក្នុងការបង្កើតតារាងតម្លៃដីធ្លីទាំងនេះនឹងត្រូវបានប្រគល់ឱ្យគណៈកម្មាធិការប្រជាជននៃអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន។ នេះមានន័យថាអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាននឹងកំណត់ សម្រេចចិត្ត និងទទួលខុសត្រូវដោយឯករាជ្យចំពោះដំណើរការនេះ។ ជាមួយគ្នានេះ មានច្បាប់ ក្រឹត្យ និងសារាចរ។ ជារួម ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ហាក់ដូចជាកំពុងមានភាពប្រសើរឡើង និងកាន់តែសមស្រប ប៉ុន្តែលម្អិត នៅតែមានដែនកំណត់ជាច្រើន។

បទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីធ្លីមានគោលការណ៍ចំនួនប្រាំ រួមទាំងគោលការណ៍ទីផ្សារ ប៉ុន្តែគ្មាននរណាម្នាក់ពន្យល់ពីអ្វីដែលជាគោលការណ៍ទីផ្សារនោះទេ។ នេះធ្វើឱ្យវាពិបាកសម្រាប់មូលដ្ឋានក្នុងការអនុវត្តវា។

បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាន «ផុតពូជ» ផ្នែកអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ 20-30 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលធ្វើឱ្យកម្មករដែលមានប្រាក់ខែមិនអាចទិញផ្ទះបាន។ ដូច្នេះ ខ្ញុំជឿថាវាចាំបាច់ក្នុងការបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់អំពីអ្វីដែលជាគោលការណ៍ទីផ្សារ។ ទីពីរ តើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យអ្វីខ្លះដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់គោលការណ៍ទីផ្សារ? នេះក៏ត្រូវការការបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់ផងដែរ។

ហើយយើងក៏ត្រូវបញ្ជាក់ផងដែរថា គ្មានគោលការណ៍ណាមួយដែលកំណត់តម្លៃដីធ្លីដោយផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារតែមួយមុខនោះទេ។ ការប្រើប្រាស់តម្លៃទីផ្សារគឺខុស។ ផ្ទុយទៅវិញ យើងត្រូវតែអនុវត្តតាម «គោលការណ៍ទីផ្សារ»។

លើសពីនេះ គោលការណ៍ទាំងប្រាំក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែធានាបាននូវភាពសុខដុមរមនា។ ដូច្នេះតើអ្វីទៅជាភាពសុខដុមរមនា? នេះក៏ត្រូវការបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់លាស់ផងដែរ។ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ភាពសុខដុមរមនាមានន័យថាធានាថាគ្រប់ភាគីទាំងអស់ត្រូវបានការពារទាក់ទងនឹងផលប្រយោជន៍របស់ពួកគេ។ ប្រសិនបើការអនុវត្តការវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ននៅតែបន្ត អាជីវកម្មនានាប្រាកដជានឹងជាប់គាំង។

បន្ទាប់មក ខ្ញុំស្នើថា យើងត្រូវការយន្តការផ្លូវច្បាប់ដ៏ច្បាស់លាស់មួយ ដើម្បីការពារក្រុមការងារ និងអង្គការដែលផ្តល់សេវាប្រឹក្សាយោបល់វាយតម្លៃដីធ្លី។ ពួកគេជាអ្នកជំនាញ ហើយប្រសិនបើពួកគេអនុវត្តតាមនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ត្រឹមត្រូវ ពួកគេត្រូវតែទទួលបានការការពារ។ មានតែពេលនោះទេ ទើបអ្នកប្រឹក្សាយោបល់វាយតម្លៃដីធ្លីហ៊ានធ្វើការងាររបស់ពួកគេ។

យើងក៏ត្រូវរៀបចំធនធានសម្ភារៈផងដែរ រួមទាំងអ្នកជំនាញវាយតម្លៃដីធ្លី។ ពេលក្រឡេកមើលទៅក្រោយ តើប្រទេសយើងមានអ្នកជំនាញវាយតម្លៃដីធ្លីរាប់រយនាក់នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ហើយតើពួកគេមានសមត្ថភាពវាយតម្លៃដីធ្លីប៉ុណ្ណា? ក្រៅពីការរៀបចំសិក្ខាសាលា ខ្ញុំជឿជាក់ថា ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ត្រូវតែផ្តល់ការណែនាំជាក់ស្តែងដល់មូលដ្ឋាន។ ការទុកឲ្យមូលដ្ឋានធ្វើវាដោយខ្លួនឯងទាំងស្រុងគឺពិបាកណាស់។

ការវាយតម្លៃដីធ្លីនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺជារឿងដ៏លំបាកមួយផ្នែក ដោយសារតែទិន្នន័យ និងព័ត៌មានដែលមានស្រាប់មិនទាន់មាន ឬមិនទាន់ត្រឹមត្រូវ។

លើសពីនេះ ខ្ញុំយល់ស្របនឹងទស្សនៈដែលថា វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការកំណត់តម្លៃដីឯកសណ្ឋានតែមួយ ជាពិសេសសម្រាប់ដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម។ គម្រោងនៅក្នុងតំបន់ដែលមានការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមគួរតែមានតម្លៃខុសៗគ្នា... កម្រិតតម្លៃផ្សេងៗគ្នាគួរតែត្រូវបានអនុវត្តអាស្រ័យលើក្រុមគម្រោង និងទីតាំងជាក់លាក់។ យើងត្រូវការព័ត៌មានលម្អិតជាក់លាក់។ មានតែពេលនោះទេដែលយើងអាចដោះស្រាយបញ្ហាតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នបន្តិចម្តងៗ។ បើមិនដូច្នោះទេ យើងនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃដីក្លាយជាឧបសគ្គជាជាងធនធាន។

ម៉ោង ១៤:៣០ ថ្ងៃទី ១០ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៥

លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានធ្វើបទបង្ហាញលើកទីពីរ។

ការពិភាក្សា៖ ការអនុវត្តគោលការណ៍ «ធានាតុល្យភាពផលប្រយោជន៍ប្រកបដោយសុខដុមរមនារវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ» និង «គោលការណ៍ទីផ្សារ» ក្នុងការបង្កើតតារាងតម្លៃដីធ្លី និងបង្កើតអត្រាភាគរយសមរម្យសម្រាប់ការគណនាថ្លៃជួលដីធ្លីសម្រាប់ប្រភេទដីនីមួយៗនៅតាមតំបន់ខេត្ត ដើម្បីបង្កើតបរិយាកាសវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញ និងអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានសុវត្ថិភាព មានសុខភាពល្អ និងប្រកបដោយចីរភាព។

ចាប់ពីសេចក្តីសម្រេចលេខ ១៨ ដល់ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ យើងអាចមើលឃើញកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការកសាងយន្តការគោលនយោបាយទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ឲ្យកាន់តែមានឯកភាព និងច្បាស់លាស់ ដោយបំពេញចន្លោះប្រហោងផ្នែកច្បាប់ដែលមានស្រាប់។

បន្ទាប់ពីការអនុម័តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ក្រឹត្យជាច្រើនដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីច្បាប់នេះត្រូវបានចេញផ្សាយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឧបសគ្គបច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅក្នុងការអនុវត្តច្បាប់។ ឧទាហរណ៍ ទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នមានផលិតផលអចលនទ្រព្យចំនួន ៥៨.០០០ ដែលកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃដីធ្លី។

នៅក្នុងសិក្ខាសាលាថ្ងៃនេះ យើងចង់ស្នើដំណោះស្រាយមួយទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ក្រឹត្យលេខ 102/2024/ND-CP បានរៀបរាប់លម្អិតអំពីប្រភេទដីធ្លី រួមទាំងដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម និងដីពាណិជ្ជកម្ម និងដីសេវាកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យើងឃើញថា ដីទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានគ្រប់គ្រងទាំងនៅក្នុងប្រការ 4 និង 5។ ប្រការ 4 បានលើកឡើងអំពីដីសម្រាប់សេវាសាធារណៈ រួមទាំងដីទីលានវាយកូនហ្គោល ប៉ុន្តែដីដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មក្រោមការគ្រប់គ្រងនៃទីលានវាយកូនហ្គោលត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងប្រការ 5។ យ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួល ដែលដាក់ដីទាំងអស់នៅក្រោមប្រភេទដីផលិតកម្មមិនមែនកសិកម្ម និងដីអាជីវកម្ម ដោយមិនបានកំណត់ចំណាត់ថ្នាក់ជាក់លាក់ច្បាស់លាស់នោះទេ។ ឧទាហរណ៍ នៅសួនសត្វសៃហ្គន ផ្ទៃដីសរុបមានប្រហែល 20 ហិកតា ដែលមានត្រឹមតែពីរបីពាន់ម៉ែត្រការ៉េប៉ុណ្ណោះជាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ប៉ុន្តែផ្ទៃដីទាំងមូលត្រូវបានវាយតម្លៃជាដីពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម ដែលបណ្តាលឱ្យអាជីវកម្មជំពាក់ពន្ធជិត 900 ពាន់លានដុង។ មានតែពេលដែលសារព័ត៌មានចូលរួមប៉ុណ្ណោះ ទើបទីក្រុងបានពិនិត្យមើលឡើងវិញ ហើយសន្និដ្ឋានថា ការវាយតម្លៃកាន់តែត្រឹមត្រូវគឺត្រូវការ។

បច្ចុប្បន្ននេះ ក្នុងអំឡុងពេលនៃដំណើរការបង្កើតបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួល យោងតាមសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម មានស្រុកចំនួន ២៥ បានកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីរបស់ពួកគេ។ ការវិភាគលម្អិតបង្ហាញថា ស្រុកភាគច្រើនបានកត់ត្រាការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុន។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ស្រុកកាន់ជីអូ បានឃើញការកែសម្រួលចាប់ពី ១,៧ ទៅ ២,៧ ដង។ ការកើនឡើងទាបបំផុតគឺនៅស្រុកលេខ ៣ ដែលមាន ២,៧ ដង ខណៈដែលស្រុកហុកម៉ុនមានការកើនឡើងខ្ពស់បំផុត ដោយឈានដល់ ៣៨ ដង។ ដូច្នេះ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្នបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបញ្ជីមុន។

ដូច្នេះ យើងបានរាយការណ៍ទៅរដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងនានាថា ការកែតម្រូវលើកដំបូងហាក់ដូចជាមិនមានផលប៉ះពាល់ភ្លាមៗទៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យទេ ពីព្រោះវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅតែផ្អែកលើអតិរេកជាជាងទាំងស្រុងនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាអាចកើតឡើងនៅក្នុងដំណាក់កាលទិញយកដីធ្លី និងសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោង ដែលតម្លៃដីធ្លីនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងខ្ពស់ខ្លាំង ដែលបណ្តាលឱ្យមានអតុល្យភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

គោលការណ៍ដែលយើងតែងតែនិយាយអំពីគឺការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍របស់អង្គភាពសំខាន់ៗចំនួនបីគឺ រដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមពិតគោលការណ៍នេះមិនទាន់ត្រូវបានធានាពេញលេញក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តនៅឡើយទេ។ ដូច្នេះ ខ្ញុំស្នើថា សម្រាប់មូលដ្ឋានចំនួន ២៥ ដែលបានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលបានកែសម្រួលរួចហើយ ការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់គួរតែត្រូវបានធ្វើឡើងភ្លាមៗ។ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ថ្ងៃដែលបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានអនុវត្តនៅថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៦ យើងគួរតែដឹកនាំការពិនិត្យ និងវាយតម្លៃបឋមអំពីផលប៉ះពាល់នៃបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីនៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ។ ចំពោះមូលដ្ឋានដែលមិនទាន់បានចេញបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មី ហើយនៅតែរក្សាបញ្ជីចាស់ ការវាយតម្លៃយ៉ាងហ្មត់ចត់ក៏ចាំបាច់ផងដែរ។ តាមរយៈនេះ យើងនឹងកំណត់ថាតើគោលនយោបាយថ្មីពិតជាធានាគោលការណ៍នៃការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍ដែរឬទេ។

ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២៣ ដល់ចុងឆ្នាំ ២០២៤ ទីក្រុងហូជីមិញបានកែសម្រួលតម្លៃដីធ្លីឡើងថ្លៃប្រហែល ១,៦៤ ដង។ បច្ចុប្បន្ននេះ ជាមួយនឹងការកែសម្រួលចុងក្រោយបំផុត ការកើនឡើងនៅតែបន្តមានកម្រិតដូចគ្នា។ ដូច្នេះ ក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំ អាជីវកម្មនានាបានប្រឈមមុខនឹងការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងសំខាន់នៅក្នុងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ ដោយមានទំនោរទៅរកការបង់ពន្ធ និងថ្លៃសេវាកាន់តែច្រើន។ នេះដាក់សម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុយ៉ាងច្រើនលើអាជីវកម្ម។

ដូច្នេះ យើងបានស្នើឱ្យក្រុងអនុវត្តអត្រាពន្ធចាប់ពី 0.25% ដែលជាអត្រាទាបបំផុតក្រោមក្រឹត្យលេខ 103 ដល់ 1.5%។ ខណៈពេលដែលក្រុងនៅតែអនុវត្តតាមច្បាប់ សំណួរកើតឡើងថាតើវាសមស្របក្នុងការអនុវត្តដែរឬទេ។ យើងបានរកឃើញថា ក្រឹត្យនេះមានពេលវេលាអប្បបរមា 10 ឆ្នាំ។ ដូច្នេះ ការអនុវត្តអត្រា 0.25-1.5% ក្នុងរយៈពេលដំបូងគឺខ្ពស់ណាស់។ យើងសូមណែនាំថា ភាគរយដែលប្រើដើម្បីគណនាតម្លៃជួលដីគួរតែត្រូវបានកំណត់ត្រឹមតែ 0.25-0.5% ប៉ុណ្ណោះ ដើម្បីកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុលើអាជីវកម្ម និងអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេសម្របខ្លួនបន្តិចម្តងៗទៅនឹងការផ្លាស់ប្តូរ។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html