សន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទោះបីជាប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក៏ដោយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅតែមានមូលដ្ឋានគ្រឹះ និងមូលដ្ឋានសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ។ ចាប់ពីចុងឆ្នាំនេះ និងពេញមួយឆ្នាំ ២០២៤ ទីផ្សារនឹងបន្តត្រូវការការគាំទ្រពីយន្តការ និងគោលនយោបាយ របស់រដ្ឋាភិបាល ក៏ដូចជាពីក្រសួង និងស្ថាប័ននានា ក្នុងការធ្វើឱ្យក្របខ័ណ្ឌនេះល្អឥតខ្ចោះ ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ និងការបង្កើតសន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ដំណើរការងើបឡើងវិញ។

នៅទូទាំងប្រទេស បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងចំនួន ១២០០ កំពុងរង់ចាំការដោះស្រាយ ប៉ុន្តែមានតែប្រហែល ៥០០ ប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងស្ថិតក្រោមការពិនិត្យ។ (រូបថត៖ សមាជិកសភា)

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានអភិវឌ្ឍក្នុងល្បឿនលឿនខ្លាំង ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែតម្រូវការវិនិយោគដ៏ច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារនេះកំពុង «ថមថយ» ដោយសារតែតម្លៃខ្ពស់ហួសហេតុ និងឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ ដែលបណ្តាលឱ្យទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិននៅទ្រឹង។ ឧទាហរណ៍ច្បាស់លាស់មួយគឺថា នៅទូទាំងប្រទេស មានគម្រោងចំនួន ១២០០ កំពុងរង់ចាំដំណោះស្រាយ ប៉ុន្តែមានតែប្រហែល ៥០០ ប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងស្ថិតក្រោមការពិនិត្យ មានន័យថាគម្រោងជាង ៨០០ នៅតែជាប់គាំង!

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP Invest តាមពិតទៅ 70-80% នៃឧបសគ្គអាជីវកម្មទាក់ទងនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាល។ ដូច្នេះ អាជីវកម្មនានាកំពុងរង់ចាំដោយអន្ទះសារចំពោះទិដ្ឋភាពផ្លូវច្បាប់ដែល រដ្ឋសភា កំពុងពិចារណា និងអនុម័ត។ ឧទាហរណ៍ ការឈូសឆាយដីធ្លី នីតិវិធី និងយន្តការសម្រាប់ការទទួលបានដីធ្លីមានរយៈពេលវែង... គម្រោងមួយចំនួនបានដំណើរការអស់រយៈពេល 15 ឆ្នាំដោយមិនបានបញ្ចប់។ ទាក់ទងនឹងនីតិវិធីវិនិយោគ បច្ចុប្បន្នគម្រោងមួយតម្រូវឱ្យមានតែមផ្លូវការជាង 30។ នេះកំពុងធ្វើឱ្យធនធានរបស់អាជីវកម្មអស់។

ដោយចែករំលែកទស្សនៈនេះ លោក ង្វៀន វ៉ាន់ ឌិញ ប្រធានសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានកត់សម្គាល់ថា ការលំបាកបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏បណ្តាលមកពីទីផ្សារខ្លួនឯង និងបញ្ហាជាច្រើនដែលមានស្រាប់នៅក្នុងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យផងដែរ។ ស្ថិតិពីអង្គភាពមុខងាររបស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម និង ក្រសួងសំណង់ បង្ហាញថា អាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ គឺកម្រមានណាស់ ស្ទើរតែគ្មាន។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារកំពុងជួបប្រទះនឹងភាពមិនស្មើគ្នានៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការយ៉ាងសំខាន់ ដោយការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់ និងកម្រិតមធ្យម។ ផ្នែកកម្រិតទាបដែលបម្រើប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនៅតែមានកម្រិត។

នៅក្នុងសន្និសីទអនឡាញថ្មីៗនេះ ដើម្បីអនុវត្តសេចក្តីណែនាំលេខ 993/CĐ-Ttg របស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី លោក ដាវ មិញ ទូ អនុប្រធានធនាគាររដ្ឋវៀតណាម បានថ្លែងថា តម្លៃផ្ទះបានថយចុះយឺតៗ ឬថែមទាំងកើនឡើងទៀតផង ខណៈដែលអត្រាការប្រាក់លើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានធ្លាក់ចុះ។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវរួបរួមគ្នាក្នុង «ល្បែង» ទាក់ទងនឹងតម្លៃផ្ទះ។ បច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ណាស់ ហើយអាជីវកម្មត្រូវពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នអំពីរបៀបដោះស្រាយអំណាចទិញរបស់ទីផ្សារ។

ដោយដកស្រង់ទិន្នន័យពីទីក្រុងហូជីមិញ ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២០ ដល់បច្ចុប្បន្ន លំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់បានគ្របដណ្ដប់ទីផ្សារជាប់លាប់ ដោយមានចំណែក ៧០-៨០% នៃផលិតផល ដែលនៅសល់គឺជាលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម។ ក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីក្រុងបានឃើញការបាត់ខ្លួននៃលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃក្រោម ២៥ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ខណៈដែលផ្នែកនេះធ្លាប់មានចំនួនជាង ៤៤% ក្នុងឆ្នាំ ២០១៧។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃលំនៅឋានបានបន្តកើនឡើងចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៧ ដែលលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យម។ លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ប៉ាន់ប្រមាណថា វានឹងត្រូវការអ្នកមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យមប្រហែល ២៥ ឆ្នាំដើម្បីសន្សំប្រាក់ ១០០ លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំដើម្បីទិញអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃ ២-៣ ពាន់លានដុង។ ជាមួយនឹងលំនៅឋានសង្គម ប្រសិនបើគោលនយោបាយមិនផ្លាស់ប្តូរទេ សូម្បីតែអ្នកដែលបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនក្នុងតង្កៀបទី ១ (កំណត់ថារកបានតិចជាង ៦០ លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ) ក៏មិនអាចទិញវាបានដែរ ខណៈដែលលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺហួសពីលទ្ធភាពរបស់ពួកគេ។

លោកស្រី ង្វៀន ធីហុង ទេសាភិបាលធនាគាររដ្ឋវៀតណាម ជឿជាក់ថា តម្លាភាពគម្រោង និងការកំណត់តម្លៃ គឺជាបញ្ហាសំខាន់ៗ ដើម្បីជំរុញការកើនឡើងវិញនៃតម្រូវការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ។ អាជីវកម្ម និងសាជីវកម្មខ្លួនឯងត្រូវប្រកាន់ខ្ជាប់នូវការណែនាំរបស់រដ្ឋាភិបាលនៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចលេខ ៣៣ ដែលសង្កត់ធ្ងន់លើអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្មល្អ ការធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពរវាងគោលបំណងប្រាក់ចំណេញ និងរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផល និងការពិចារណាលើការបញ្ចុះតម្លៃ។ ការធ្វើដូច្នេះ រួមផ្សំជាមួយនឹងដំណោះស្រាយពីក្រសួង វិស័យ និងមូលដ្ឋាន នឹងលើកទឹកចិត្តដល់ការវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារនេះ។

ដោយមានសញ្ញាវិជ្ជមានជាបន្តបន្ទាប់ដែលបានកត់ត្រាថ្មីៗនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ចំណុចទាបបំផុតរបស់ខ្លួន ហើយកំពុងចាប់ផ្តើមវដ្តថ្មីមួយ ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្រូវការបុគ្គលិកពីក្រុមហ៊ុន និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានចាប់ផ្តើមមានភាពរស់រវើកជាមួយនឹងការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃប្រតិបត្តិការចាប់ពីត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ដោយអតិថិជនបានវិលត្រឡប់មកទីផ្សារវិញយ៉ាងសកម្មក្នុងអំឡុងពេលព្រឹត្តិការណ៍លក់គម្រោងផ្សេងៗ។ យោងតាមរបាយការណ៍ថ្មីៗនេះរបស់សមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) សញ្ញាដំបូងដែលបង្ហាញថាទីផ្សារកំពុងចូលដល់ដំណាក់កាលថ្មីមួយគឺការកើនឡើងនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ជាពិសេស នៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការចំនួន 3,700 ដែលកើនឡើង 37% បើប្រៀបធៀបទៅនឹង 2,700 នៅក្នុងត្រីមាសទីមួយ។ នៅត្រីមាសទីបី ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជិត 6,000 ដែលច្រើនជាងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ចំនួន 1.5 ដង។

យោងតាម ​​VARS គម្រោងថ្មីៗដែលបានដាក់ឱ្យដំណើរការទូទាំងប្រទេសថ្មីៗនេះបានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់វិនិយោគិនយ៉ាងច្រើន។ គម្រោងមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់ដែលមានសក្តានុពលថែមទាំងបានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃការកក់ទុកទៀតផង។ ផ្ទះវីឡា និងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃលើសពី 5 ពាន់លានដុងក៏មានតម្រូវការច្រើនផងដែរ។

តាមពិតទៅ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងងើបឡើងវិញជាមួយនឹងលទ្ធផលប្រតិបត្តិការដែលប្រសើរឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុនៗ ដោយសារទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិនកាន់តែខ្លាំង អត្រាការប្រាក់ទាប និងការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យសមស្របកាន់តែច្រើន។ ដោយសារតែការងើបឡើងវិញយ៉ាងច្បាស់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែថ្មីៗនេះ ទីផ្សារការងារដែលទាក់ទងនឹងវិស័យនេះក៏កាន់តែមានភាពរស់រវើកផងដែរ។ និន្នាការកើនឡើងនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានជំរុញដោយអត្រាការប្រាក់ផងដែរ។ បច្ចុប្បន្ននេះ អត្រាការប្រាក់សន្សំនៅធនាគារកំពុងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង នៅកន្លែងខ្លះទាបដល់ 3-5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ នេះគឺជាការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់សន្សំបង្គរឱ្យប្តូរទៅប្រើប្រាស់បណ្តាញវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញជាងមុនដូចជាអចលនទ្រព្យ ព្រោះអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីអនុគ្រោះជាមធ្យមសម្រាប់ការទិញអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំដំបូងបច្ចុប្បន្នកំពុងប្រែប្រួលប្រហែល 7-9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនព្យាករណ៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងឃើញភាពប្រសើរឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បន្ទាប់ពីត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ ២០២៤។ អត្រាការប្រាក់ធនាគារទាបនឹងមានផលប៉ះពាល់គួរឱ្យកត់សម្គាល់លើទីផ្សារ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការបន្ថយអត្រាការប្រាក់គោលនយោបាយនឹងពិបាករហូតដល់ដើមឆ្នាំ ២០២៤។ មូលហេតុមិនមែនអតិផរណាទេ ប៉ុន្តែបញ្ហាជាមូលដ្ឋានគឺសម្ពាធអត្រាប្តូរប្រាក់។ ប្រសិនបើអត្រាប្តូរប្រាក់កើនឡើងខ្ពស់ពេក វានឹងមិនត្រឹមតែប៉ះពាល់ដល់លំហូរសាច់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងប៉ះពាល់ដល់អាជីវកម្មខ្លួនឯងផងដែរ។ ការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃប្រាក់ដុងវៀតណាមក្នុងកម្រិតជាក់លាក់មួយត្រូវតែទទួលយក ប៉ុន្តែវាមិនអាចខ្ពស់ហួសហេតុពេកនោះទេ។

ដោយវាយតម្លៃពីសក្តានុពលកំណើនរបស់ទីផ្សារ HoREA បាននិយាយថា សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញនឹងកាន់តែច្បាស់ចាប់ពីពាក់កណ្តាលទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 តទៅ។ នេះដោយសារតែឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ដ៏ធំបំផុតកំពុងត្រូវបានដោះស្រាយដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋតាមរយៈសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មច្បាប់ រួមទាំងច្បាប់លំនៅដ្ឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។ គម្រោងរាប់រយក៏កំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកផងដែរ ហើយរួមជាមួយនឹងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលរបស់ពួកគេឡើងវិញ និងកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ទីផ្សារមានទស្សនវិស័យដ៏ជោគជ័យសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ។ ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានបញ្ហាប្រឈមក៏ដោយ ក៏នៅមានហេតុផលជាច្រើនដើម្បីអះអាងដោយទំនុកចិត្តអំពីទស្សនវិស័យរបស់ខ្លួនសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ និងកំណើនជាបន្តបន្ទាប់តាមរបៀបដែលមានសុវត្ថិភាព មានសុខភាពល្អ និងប្រកបដោយចីរភាព ដែលជំរុញដោយកត្តាជាច្រើន៖ រដ្ឋសភាកំពុងពិចារណាលើសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មច្បាប់លំនៅដ្ឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់ស្តីពីស្ថាប័នឥណទាន និងច្បាប់ស្តីពីការដាក់ដេញថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិជាដើម។ ប្រសិនបើត្រូវបានអនុម័ត ច្បាប់ទាំងនេះនឹងធានាបាននូវភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា ឯកសណ្ឋាន លទ្ធភាព និងភាពពាក់ព័ន្ធនឹងការពិត។ លើសពីនេះ តម្រូវការពិតប្រាកដសម្រាប់លំនៅដ្ឋាននៅតែខ្ពស់ខ្លាំង ជាពិសេសសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ខ្ញុំជឿជាក់ថា វដ្តទីផ្សារថ្មីនឹងមានធាតុផ្សំខុសគ្នាខ្លាំង ពីព្រោះនិន្នាការបច្ចុប្បន្នគឺផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍតម្លៃពិតប្រាកដ ការបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់អតិថិជន និងការរួមចំណែកយ៉ាងសំខាន់ដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដូចដែលអ្នកសេដ្ឋកិច្ច Vo Tri Thanh បានចង្អុលបង្ហាញយ៉ាងត្រឹមត្រូវ រដ្ឋាភិបាលកំពុងអនុវត្តដំណោះស្រាយ រួមទាំងក្រសួងសំណង់ដែលធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិជាច្រើននៅក្នុងក្រឹត្យ និងសារាចរ។ ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ត្រូវតែច្បាស់លាស់មុនពេលធនាគារអាចវិនិយោគបាន។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានមូលដ្ឋានគ្រឹះជាច្រើនសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែក៏កំពុងប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនផងដែរ។ ចាប់ពីចុងឆ្នាំនេះ និងខែបន្តបន្ទាប់នៃឆ្នាំ ២០២៤ ទីផ្សារនឹងបន្តត្រូវការការគាំទ្របន្ថែមទៀតពីយន្តការ និងគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល ក៏ដូចជាពីក្រសួង និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីបង្កើតសន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ដំណើរការងើបឡើងវិញ។

បក្សកុម្មុយនិស្តវៀតណាម

តំណភ្ជាប់ប្រភព