សន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

ទោះបីជាប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក៏ដោយ ក៏ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនៅតែមានមូលដ្ឋានគ្រឹះ និងមូលដ្ឋានសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ។ ដោយសារតែចាប់ពីចុងឆ្នាំនេះ និងខែបន្ទាប់ក្នុងឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនឹងបន្តត្រូវការ "ការគាំទ្រ" ពីយន្តការ និងគោលនយោបាយរបស់ រដ្ឋាភិបាល ក្រសួង និងសាខាក្នុងការបំពេញក្របខ័ណ្ឌ ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ បង្កើតសន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ដំណើរការងើបឡើងវិញ។

មានគម្រោងរហូតដល់ 1,200 ដែលកំពុងរង់ចាំការដោះស្រាយនៅទូទាំងប្រទេស ប៉ុន្តែមានតែប្រហែល 500 គម្រោងប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងត្រូវបានពិចារណា។ (រូបថត៖ MP)

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការរីកចម្រើនក្នុងល្បឿនយ៉ាងលឿន ដែលមួយផ្នែកដោយសារតម្រូវការវិនិយោគដ៏ធំ។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ រហូតមកដល់ពេលនេះ ទីផ្សារនេះកំពុង "ចុះត្រជាក់" ដោយសារតែតម្លៃត្រូវបានជំរុញឱ្យខ្ពស់ពេក បញ្ហាផ្លូវច្បាប់... ធ្វើឱ្យទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគនៅទ្រឹង។ ភ័ស្តុតាងច្បាស់ណាស់ថា ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងរហូតដល់ 1,200 ដែលកំពុងរង់ចាំការដោះស្រាយ ប៉ុន្តែមានតែប្រហែល 500 គម្រោងប៉ុណ្ណោះដែលកំពុងត្រូវបានពិចារណា មានន័យថាមានជាង 800 គម្រោងកំពុងបន្ត... ចាំមើល!

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមហ៊ុន GP Invest ជាក់ស្តែង 70-80% នៃបញ្ហារបស់សហគ្រាសគឺទាក់ទងទៅនឹងបញ្ហាច្បាប់ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាល។ ដូច្នេះ សហគ្រាស​កំពុង​ទន្ទឹង​រង់ចាំ​ទិដ្ឋភាព​ច្បាប់​ដែល ​រដ្ឋសភា ​កំពុង​ពិចារណា​អនុម័ត។ ឧទាហរណ៍ ការបោសសំអាតទីតាំង នីតិវិធី និងយន្តការស្តារឡើងវិញត្រូវបានអូសបន្លាយ... មានគម្រោងដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ការងារនេះក្នុងរយៈពេល 15 ឆ្នាំ។ ទាក់​ទង​នឹង​នីតិវិធី​នៃ​ការ​វិនិយោគ​បច្ចុប្បន្ន​គម្រោង​១​ត្រូវ​ស្នើ​សុំ​ជាង​៣០​ត្រា។ នេះបំផ្លាញសុខភាពរបស់សហគ្រាស។

ចែករំលែកទស្សនៈនេះ លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយថា ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពលំបាកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្នក៏ស្ថិតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យខ្លួនឯងដែរ ហើយអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងមានបញ្ហាជាច្រើន។ ស្ថិតិពីអង្គភាពមុខងាររបស់ធនាគាររដ្ឋ និង ក្រសួងសំណង់បង្ហាញថា អាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2 មានតិចតួចណាស់ ដែលស្ទើរតែគ្មាន។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារស្ថិតក្នុងស្ថានភាពអតុល្យភាពខ្លាំងរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ការផ្គត់ផ្គង់សំខាន់គឺផ្នែកកម្រិតខ្ពស់ និងមធ្យម។ ផ្នែក ទាប ដែលបម្រើប្រជាជនដែលមានចំណូលទាបនៅមានកម្រិតនៅឡើយ។

នៅក្នុងសន្និសីទអនឡាញនាពេលថ្មីៗនេះ ដើម្បីអនុវត្តការចែកចាយផ្លូវការរបស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី លោក Dao Minh Tu ទេសាភិបាលរងនៃធនាគាររដ្ឋបាននិយាយថា ថ្មីៗនេះតម្លៃផ្ទះបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងយឺតៗ សូម្បីតែកើនឡើងក៏ដោយ ខណៈពេលដែលអត្រាការប្រាក់កម្ចីបានធ្លាក់ចុះ។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យចាំបាច់ត្រូវបង្រួបបង្រួមនៅក្នុង "ល្បែង" នៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។ បច្ចុប្បន្ន​តម្លៃ​លំនៅឋាន​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់​ណាស់ អាជីវកម្ម​ត្រូវ​គិតគូរ​ដើម្បី​អាច​ដោះស្រាយ​បញ្ហា​អំណាច​ទិញ​ទីផ្សារ។

ដោយដកស្រង់ទិន្នន័យពីទីក្រុងហូជីមិញ ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 ដល់បច្ចុប្បន្ន លំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់តែងតែមានសមាមាត្រដ៏លើសលប់រហូតដល់ 70-80% នៃផលិតផលនៅលើទីផ្សារ ហើយនៅសល់គឺជាផ្នែកមធ្យម។ ក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំកន្លងមក ទីក្រុងលែងមានលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យក្រោម 25 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េទៀតហើយ ខណៈដែលផ្នែកនេះមានច្រើនជាង 44% ក្នុងឆ្នាំ 2017។ ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្លៃលំនៅដ្ឋានបានបន្តកើនឡើងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2017 ដែលលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកដែលមានចំណូលមធ្យមកម្រិតទាប។ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានអត្ថាធិប្បាយថា ប្រសិនបើប្រជាជនដែលមានចំណូលមធ្យមកម្រិតទាបសន្សំបាន 100 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ វានឹងចំណាយពេលប្រហែល 25 ឆ្នាំដើម្បីអាចទិញអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យក្នុងតម្លៃពី 2 ទៅ 3 ពាន់លានដុង។ ជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គម ប្រសិនបើគោលនយោបាយមិនផ្លាស់ប្តូរ ប្រជាជនដែលបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនកម្រិត 1 (គ្រប់គ្រងក្រោម 60 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ) នឹងមិនអាចទិញវាបានទេ ខណៈដែលលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺហួសពីលទ្ធភាព។

ទេសាភិបាលធនាគាររដ្ឋ ង្វៀន ធីហុង បាននិយាយថា តម្លាភាពគម្រោង និងការកំណត់តម្លៃគឺជាបញ្ហាសំខាន់ដើម្បីជំរុញតម្រូវការវិនិយោគអចលនទ្រព្យកើនឡើងម្តងទៀត។ សហគ្រាស និងសាជីវកម្មខ្លួនឯងក៏ត្រូវអនុវត្តតាមការណែនាំរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងដំណោះស្រាយលេខ 33 ដែលមានអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្មល្អ តុល្យភាពគោលដៅប្រាក់ចំណេញ រចនាសម្ព័នផលិតផល ពិចារណាលើការកាត់បន្ថយតម្លៃ។ល។ បន្ទាប់មក រួមជាមួយនឹងដំណោះស្រាយពីក្រសួង សាខា និងមូលដ្ឋាន តម្រូវការវិនិយោគនៃទីផ្សារនេះនឹងត្រូវបានលើកទឹកចិត្ត។

ជាមួយនឹងសញ្ញាវិជ្ជមានជាច្រើនដែលបានកត់ត្រាក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងផុតបាត ហើយចាប់ផ្តើមឈានចូលវដ្តថ្មីមួយ អមដោយតម្រូវការធនធានមនុស្សរបស់ក្រុមហ៊ុនឈ្មួញកណ្តាល ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ... យោងតាមរបាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) សញ្ញាដំបូងដែលថាទីផ្សារកំពុងឈានចូលដំណាក់កាលថ្មីគឺការបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ជាពិសេសនៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការចំនួន 3,700 ដែលកើនឡើង 37% បើធៀបនឹង 2,700 នៅក្នុងត្រីមាសទីមួយ។ នៅត្រីមាសទីបី ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជិត 6,000 ដែលខ្ពស់ជាងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 1.5 ដង។

យោងតាម ​​VARS គម្រោងថ្មីដែលបើកដំណើរការទូទាំងប្រទេសនាពេលថ្មីៗនេះបានទទួលការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកវិនិយោគជាច្រើន។ គម្រោងមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់សក្តានុពលបានកត់ត្រាការកើនឡើងភ្លាមៗនៃការកក់។ មនុស្សជាច្រើនក៏បាន "បង់" សម្រាប់ផ្ទះល្វែង វីឡា និងផលិតផលអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃជាង 5 ពាន់លានដុង។

ជាក់ស្តែង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 នឹងងើបឡើងវិញជាមួយនឹងលទ្ធផលពាណិជ្ជកម្មមានភាពប្រសើរឡើងយ៉ាងច្បាស់បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ដោយសារការពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន អត្រាការប្រាក់ទាប និងប្រភពផ្គត់ផ្គង់សមស្របនៅក្នុងទីផ្សារ។ ដោយសារការងើបឡើងវិញយ៉ាងច្បាស់លាស់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងមកនេះ ទីផ្សារការងារទាក់ទងនឹងវិស័យនេះក៏មានភាពសកម្មម្តងទៀត។ ការរីកចម្រើននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏កើតចេញពីកត្តាអត្រាការប្រាក់ផងដែរ។ បច្ចុប្បន្ននេះ អត្រាការប្រាក់សន្សំនៅធនាគារកំពុងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង នៅកន្លែងខ្លះត្រឹមតែ 3-5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ នេះគឺជាការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់បង្គរដើម្បីប្តូរទៅបណ្តាញវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញដូចជាអចលនទ្រព្យ នៅពេលដែលការពិត អត្រាការប្រាក់កម្ចីអនុគ្រោះដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យជាមធ្យមក្នុងឆ្នាំដំបូងគឺប្រែប្រួលប្រហែល 7-9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនបានព្យាករណ៍ថាពេលវេលាសម្រាប់អចលនទ្រព្យដើម្បីកែលម្អកាន់តែច្បាស់គឺបន្ទាប់ពីត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024។ នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារធ្លាក់ចុះ វានឹងជះឥទ្ធិពលយ៉ាងច្បាស់លាស់លើទីផ្សារ។ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដើមឆ្នាំ 2024 ការបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការនឹងពិបាក។ ហេតុផលមិនមែនជាអតិផរណាទេ ប៉ុន្តែបញ្ហាជាមូលដ្ឋានគឺសម្ពាធអត្រាប្តូរប្រាក់។ ប្រសិនបើអត្រាប្តូរប្រាក់កើនឡើងខ្លាំងពេក មិនត្រឹមតែលំហូរសាច់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងអាជីវកម្មខ្លួនឯងនឹងមានការពិបាកខ្លាំង។ យើង​នៅ​តែ​ត្រូវ​ទទួល​យក​កម្រិត​នៃ​ការ​ទម្លាក់​តម្លៃ​ប្រាក់​ដុង ប៉ុន្តែ​វា​មិន​អាច​ខ្ពស់​ពេក​នោះ​ទេ។

ដោយវាយតម្លៃពីសក្ដានុពលនៃកំណើនទីផ្សារ លោក HoREA បាននិយាយថា សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញនឹងមានភាពច្បាស់លាស់ចាប់ពីឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 តទៅ។ ដោយសារតែបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងឧបសគ្គដ៏ធំបំផុតកំពុងត្រូវបានដោះស្រាយដោយទីភ្នាក់ងាររដ្ឋ តាមរយៈសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មរួមមាន ច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាដើម។ គម្រោងរាប់រយក៏កំពុងត្រូវបានដោះស្រាយ រួមជាមួយនឹងអ្នកវិនិយោគរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផល និងកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ដែលនឹងជួយទីផ្សារមានលទ្ធភាពងើបឡើងវិញ។ ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានភាពលំបាកខ្លាំងក៏ដោយ ប៉ុន្តែពិតជាមានមូលដ្ឋានដើម្បីបញ្ជាក់យ៉ាងរឹងមាំនូវលទ្ធភាពនៃការងើបឡើងវិញ និងកំណើនជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងទិសដៅនៃការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពពីកត្តាជំរុញដូចខាងក្រោម៖ រដ្ឋសភាកំពុងពិចារណាលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន (វិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន (វិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអចលនទ្រព្យ (វិសោធនកម្ម) ប្រកាសឱ្យប្រើ នឹងធានាបាននូវការធ្វើសមកាលកម្ម ឯកភាព និងលទ្ធភាព ជិតដល់ការពិត។ ម្យ៉ាងទៀត តម្រូវការ​លំនៅឋាន​ពិត​ប្រាកដ​នៅមាន​ច្រើន​នៅឡើយ ជាពិសេស​លំនៅឋាន​សមរម្យ លំនៅឋាន​សង្គម...

ខ្ញុំគិតថាវដ្ដទីផ្សារថ្មីនឹងមានកត្តាខុសគ្នាខ្លាំង ព្រោះនិន្នាការបច្ចុប្បន្នគឺផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍន៍តម្លៃពិត បំពេញតម្រូវការពិតរបស់អតិថិជន រួមចំណែកយ៉ាងសំខាន់ដល់ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដូចដែលអ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចលោក Vo Tri Thanh បានអត្ថាធិប្បាយ រដ្ឋាភិបាលកំពុងមានដំណោះស្រាយ រួមទាំងក្រសួងសំណង់ ធ្វើវិសោធនកម្មខ្លឹមសារមួយចំនួននៅក្នុងក្រឹត្យ និងសារាចរ។ ច្បាប់ត្រូវតែច្បាស់លាស់សម្រាប់ធនាគារដើម្បីអាច "ដាក់ប្រាក់" ។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានមូលដ្ឋានជាច្រើនសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែក៏កំពុងប្រឈមមុខនឹងហានិភ័យ និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនផងដែរ។ ចាប់ពីចុងឆ្នាំនេះ និងខែបន្ទាប់នៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនឹងបន្តត្រូវការ "ការគាំទ្រ" ពីយន្តការ និងគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល ក្រសួង និងសាខា បង្កើតសន្ទុះវិជ្ជមានសម្រាប់ដំណើរការងើបឡើងវិញ។

បក្សកុម្មុយនិស្តវៀតណាម

ប្រភពតំណ