កង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាន អត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ... បានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនងាកមកវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យវិញ។ ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក តម្លៃលំនៅឋាន ជាពិសេសអាផាតមិនក្នុងតំបន់ បានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស បើធៀបនឹងរយៈពេលមុន ដែលគម្រោង និងសំណង់ដែលមានស្ថានភាពស្របច្បាប់ច្បាស់លាស់ នៅជិតតំបន់កណ្តាល... ត្រូវបានគេស្វែងរកយ៉ាងខ្លាំង។
អ្នកជំនាញជាច្រើនណែនាំឱ្យពន្លឿនដំណើរការនៃស្ថាប័នល្អឥតខ្ចោះ កាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់នីតិវិធីវិនិយោគ និងធ្វើឱ្យដំណាក់កាលនៃការអនុវត្តគម្រោងជាសាធារណៈ និងតម្លាភាព ដោយហេតុនេះរួមចំណែកដល់ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ កាត់បន្ថយថ្លៃដើមអន្តរការី និងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់កាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។
តម្លៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យកើនឡើងយ៉ាងក្តៅគគុក
លោក Nguyen Vu Hai (Thanh Xuan, Hanoi ) កំពុងស្វែងរកដី ឬអាផាតមិនសមរម្យចំនួនពីរក្នុងតម្លៃប្រហែល 12 ពាន់លានដុង ដែលក្នុងនោះលោកគ្រោងនឹងខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារប្រហែល 3-4 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែសម្រាប់មួយខែកន្លងទៅនេះ លោកមិនអាចរកកន្លែងសមរម្យបានទេ។ គាត់ត្រូវស្វែងរកផ្ទះតាមរយៈឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ ហើយរង់ចាំ។ លោក ហៃ ចែករំលែកថា “តម្រូវការមិនមែនសម្រាប់ស្មាន ឬដើរលេងទេ សំខាន់ប្រសិនបើមានកន្លែងសមរម្យ គាត់នឹងជួល ឬសាងសង់សម្រាប់ជួល ព្រោះមិនយូរមិនឆាប់ វានឹងសន្សំបាន លុយជួលនឹងយកទៅបង់ការប្រាក់ធនាគារ”។
បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្នែកអចលនទ្រព្យក្រោម 5 ពាន់លានដុងនៅទីក្រុងហាណូយស្ទើរតែ "អវត្តមាន" ពីទីផ្សារ។ លោក Minh Tri ពាណិជ្ជករអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយ បាននិយាយថា តម្លៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើងខ្ពស់ក្នុងផ្នែកជាច្រើននាពេលថ្មីៗនេះ។ តម្រូវការរបស់អ្នកទិញគឺខ្ពស់ណាស់ ប៉ុន្តែមិនមានការផ្គត់ផ្គង់សមរម្យច្រើនទេ ដែលនាំឱ្យតម្លៃខ្ពស់។ កាលពីប៉ុន្មានខែមុន គាត់បានលក់អាផាតមិនមួយកន្លែងនៅតំបន់ Sunshine Riverside ឈ្មោះ Tay Ho បន្ទាប់ពីកាត់ការចំណាយទាំងអស់ គាត់ទទួលបានប្រាក់ចំណេញប្រហែល 1.5 ពាន់លានដុង។ បច្ចុប្បន្ន គាត់បានទិញផ្ទះមួយខ្នងនៅផ្លូវ Lac Long Quan ស្រុក Tay Ho និងកំពុងស្វែងរកលក់ផងដែរ។ ពេលបង្ហោះតាមអ៊ីនធឺណិត គាត់ទទួលទូរសព្ទជិត ១០ ដងជារៀងរាល់ថ្ងៃដើម្បីមើលផ្ទះ។ អ្នកទិញផ្ទះបញ្ជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យឱ្យរកកន្លែងរស់នៅ ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះពិបាករកណាស់។ មានសូម្បីតែករណីដែលផ្ទះមួយខ្នងនៅតំបន់តាំងទីលំនៅថ្មីនៃផ្លូវ Vo Chi Cong ពីមុនត្រឹមតែប្រហែល 30 លានដុង/ m2 មានភាពយឺតយ៉ាវដោយគ្មានប្រតិបត្តិការ ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះមានតម្លៃជាង 50 លានដុង/ m2 ។ "ផ្ទះល្វែងមួយទំហំប្រហែល 70 ម 2 នៅពេលដែលវាត្រូវបានបង្ហោះលើអ៊ីនធឺណិតជាលើកដំបូង វាមានតម្លៃប្រហែល 3.5 ពាន់លានដុង ហើយមាននរណាម្នាក់បានស្នើឱ្យទិញវា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីរយៈពេលបីថ្ងៃ តម្លៃបានកើនឡើងដល់ 3.8 ពាន់លានដុង ហើយម្ចាស់ផ្ទះបានបដិសេធមិនចរចា។
ដូចគ្នាទៅនឹងទីក្រុងហាណូយដែរ តម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុង ហូជីមិញ បានកើនឡើងជាលំដាប់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយមិនគិតថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះឬអត់នោះទេ។ ស្ថិតិពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារបង្ហាញថា ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ តម្លៃផ្ទះល្វែងជាមធ្យមនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងប្រហែល 12% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ គម្រោងមធ្យមមួយចំនួននៅទីក្រុង Thu Duc ដែលមានតម្លៃត្រឹមតែ 26 លានដុង/ m2 ប្រហែល 4 ឆ្នាំមុន ឥឡូវនេះកំពុងជួញដូរនៅលើទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំក្នុងតម្លៃមិនតិចជាង 50 លានដុង/ m2 ។ សូម្បីតែគម្រោងនៅទីក្រុង Thuan An និងទីក្រុង Di An (ខេត្ត Binh Duong ) បានឈានដល់កម្រិតកំណត់ពី 45 ទៅ 55 លានដុង / m2 ; ទន្ទឹមនឹងនេះ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃចាប់ពី 2 ពាន់លានដុង ឬតិចជាងនេះ (25-30 លានដុង / ម 2 ) និងអាផាតមេនលំនៅដ្ឋានសង្គមបានខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង ដែលស្ទើរតែមិនមាននៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។
ដោយពន្យល់ពីហេតុផលនៃការកើនឡើងតម្លៃនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនបាននិយាយថា វាក៏មានកត្តាវិជ្ជមានផងដែរ នៅពេលដែលទំនុកចិត្តទីផ្សារបង្ហាញសញ្ញានៃការវិលត្រឡប់មកវិញ ប៉ុន្តែកត្តាអវិជ្ជមាននៅពេលដែលតម្លៃផ្ទះកាន់តែកើនឡើងហួសកម្រិតសម្រាប់មនុស្សភាគច្រើនដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាប។ ហេតុផលមួយទៀតគឺថា បច្ចុប្បន្ននេះ អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ខណៈដែលទីផ្សារផ្សេងទៀតដូចជាមាស និងភាគហ៊ុននៅតែមានការវិវឌ្ឍខុសពីធម្មតា ដូច្នេះប្រជាជនបានវិនិយោគយ៉ាងក្លាហានលើដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋាន។
ស្វែងរកដំណោះស្រាយដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ
យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ មានកត្តាចំនួនបួនដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ បើទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពយឺតយ៉ាវក៏ដោយ នោះគឺ៖ នីតិវិធីរដ្ឋបាល ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ថ្លៃគ្រប់គ្រង និងសមត្ថភាពវិនិយោគិន និងការចំណាយមិនបញ្ចេញឈ្មោះ។
ជាមួយនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលមិនស្គាល់បច្ចុប្បន្ន អ្នកវិនិយោគគម្រោងពិបាកកំណត់ពន្ធដីដែលត្រូវបង់ ដូច្នេះហើយមិនអាចរៀបចំផែនការតម្លៃផលិតផលបានត្រឹមត្រូវនៅពេលលក់។ លុះត្រាតែវិធីនៃការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរ បំប្លែងទៅជាពន្ធលើ "សកម្មភាពបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីពីដីកសិកម្ម ដីមិនកសិកម្ម ទៅជាដីលំនៅដ្ឋាន" ជាមួយនឹងអត្រាពន្ធតម្លាភាព (ប្រហែលប្រហែល ១៥-២០% នៃតម្លៃក្នុងតារាងតម្លៃដី) តើអាចលុបបំបាត់យន្តការស្នើសុំ និងការផ្តល់តម្លៃដី ការយាយី ការប្រើប្រាស់ដី និងកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋានបានដែរឬទេ? កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ; ជាមួយគ្នានេះ ការកាត់បន្ថយពេលវេលាអនុវត្តនីតិវិធីរដ្ឋបាលនៅពេលសាងសង់គម្រោងលំនៅដ្ឋានក៏ជាមធ្យោបាយកាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផលផងដែរ។ គម្រោងលំនៅឋានដែលត្រូវចំណាយពេលរហូតដល់ 5 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីនឹងធ្វើឱ្យការចំណាយជាច្រើនត្រូវបានកើនឡើង ដូច្នេះវាមិនអាចរក្សាតម្លៃលក់ដើមបានទេ ហើយតាមពិតទៅ នីតិវិធីកាន់តែយូរ តម្លៃលំនៅដ្ឋាននឹងកាន់តែខ្ពស់។
បន្ថែមពីលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ពេលវេលានៃដំណើរការគម្រោង ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង និងសមត្ថភាពវិនិយោគិនក៏កំណត់តម្លៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានផងដែរ។ ប្រសិនបើវិនិយោគិនមានសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងមិនបានល្អ ឬខ្វះធនធានហិរញ្ញវត្ថុ វានឹងនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃការចំណាយជាច្រើនប្រភេទដូចជា៖ ការគ្រប់គ្រង ហិរញ្ញវត្ថុ ការលក់ ក្រោយពេលលក់ ដែលហេតុនេះធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង ហើយថែមទាំងអាចប៉ះពាល់ដល់គុណភាពនៃគម្រោងផងដែរ។ លើសពីនេះ បរិមាណនៃការចំណាយដែលមិនបញ្ចេញឈ្មោះ មិនថាកើនឡើង ឬថយចុះនោះទេ គឺអាស្រ័យទៅលើលទ្ធផលដែលរដ្ឋបង្កើតបរិយាកាសធុរកិច្ចកាន់តែមានតម្លាភាព រលូន និងគណនេយ្យភាពស្របតាមស្តង់ដារអន្តរជាតិ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ សហគ្រាសនីមួយៗក៏ត្រូវគោរពច្បាប់ គោរពច្បាប់ គោរពច្បាប់ និង “ហ៊ាននិយាយថាទេ ចំពោះភាពអវិជ្ជមាន” ក្នុងដំណើរការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ។
លោក ចូវ បានព្រមានថា ការឡើងឬចុះតម្លៃលំនៅឋានអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើតម្លៃលំនៅឋាននៅតែបន្តកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស ហួសពីលទ្ធភាពរបស់មនុស្ស ជាពិសេសអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាប វានឹងបង្កឱ្យមានផលវិបាកអវិជ្ជមានជាច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារ។
អនុប្រធានសមាគមអចលនវត្ថុវៀតណាម លោក Do Viet Chien វិភាគថា មានក្រុមចំនួនបីទាក់ទងនឹងគោលនយោបាយអភិវឌ្ឍន៍អចលនវត្ថុ ដែលបច្ចុប្បន្នកំពុងជួបការលំបាកជាច្រើនរួមមានៈ ក្រុមអង្គការអនុវត្តច្បាប់ ក្រុមអ្នកត្រួតស៊ីគ្នារវាងឯកសារច្បាប់ និងក្រុមដែលកើតឡើង ប៉ុន្តែច្បាប់មិនទាន់បានកំណត់។ លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នស្តីពីការវិនិយោគ និងនីតិវិធីសាងសង់នៅតែមានភាពស្មុគស្មាញ និងចំណាយពេលច្រើន (គម្រោងខ្លះត្រូវចំណាយពេលរហូតដល់ 5-7 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់) ធ្វើឱ្យអាជីវកម្មបាត់បង់ឱកាសអាជីវកម្មប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។ ដូច្នេះ ស្ថាប័នគ្រប់គ្រងរដ្ឋត្រូវចេញនីតិវិធីជាសាធារណៈ និងតម្លាភាព លើការវិនិយោគ និងសំណង់ឲ្យបានឆាប់រហ័ស ដើម្បីឲ្យប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្មអាចចាប់បាន និងត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេច ដើម្បីចូលរួមក្នុងទីផ្សារ ដោយលុបបំបាត់ការចំណាយមិនបញ្ចេញឈ្មោះ និងយន្តការស្នើសុំជំនួយ រួមចំណែកកាត់បន្ថយថ្លៃលំនៅឋាន។
យោងតាមសេដ្ឋវិទូ Nguyen Duy Minh ដើម្បីអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រកបដោយភាពសុខដុមរមនា និងនិរន្តរភាព អង្គភាពពាក់ព័ន្ធទាំងអស់ត្រូវតែលើកកំពស់ការទទួលខុសត្រូវរបស់ខ្លួន និងរួមដៃគ្នាលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារ។ រដ្ឋត្រូវចាត់វិធានការយ៉ាងខ្លាំងបន្ថែមទៀត ដើម្បីលើកកម្ពស់ទីផ្សារ ផ្តោតលើសន្តិសុខសង្គម និងបង្កើតឱកាសសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាបក្នុងការទិញផ្ទះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលឡើងវិញ កាត់បន្ថយការចំណាយលើការវិនិយោគ និងកាត់បន្ថយថ្លៃដើម ដើម្បីបង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់ទីផ្សារ រួមចំណែកមួយផ្នែកនៃទំនួលខុសត្រូវរបស់ពួកគេចំពោះកម្មវិធីលំនៅដ្ឋានរបស់រដ្ឋាភិបាល រួមទាំងគម្រោង "ការវិនិយោគលើការសាងសង់អាផាតមិនសង្គមយ៉ាងហោចណាស់ 1 លានសម្រាប់ប្រជាជនដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្មក្នុងរយៈពេល 2021-2030" ។
ប្រភព
Kommentar (0)