តើអាជ្ញាធរចិនបានធ្វើអ្វីខ្លះដើម្បីសង្គ្រោះអចលនទ្រព្យ?

បន្ទាប់ពីវិបត្តិអចលនទ្រព្យអស់រយៈពេលជាងពីរឆ្នាំ ប្រទេសចិនបានអនុវត្តវិធានការជាច្រើន ចាប់ពីការបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់ ការបន្ធូរបន្ថយបទប្បញ្ញត្តិទិញផ្ទះ រហូតដល់ការលើកទឹកចិត្តដល់ការវិនិយោគ។

នៅថ្ងៃទី 8 ខែវិច្ឆិកា Reuters បានដកស្រង់ប្រភពជិតស្និទ្ធនឹងបញ្ហានេះដែលនិយាយថាអាជ្ញាធរចិនបានស្នើសុំក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រង Ping An Insurance Group ឱ្យទិញភាគហ៊ុនគ្រប់គ្រងនៅក្នុង Country Garden ដែលជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឯកជនដ៏ធំបំផុតរបស់ប្រទេសចិនដែលកំពុងមានបញ្ហា។ យោងតាមប្រភពនេះ រដ្ឋាភិបាល ចិនបានណែនាំដល់រដ្ឋាភិបាលខេត្តក្វាងទុង ដែលជាកន្លែងក្រុមហ៊ុនទាំងពីរមានទីស្នាក់ការ - ដើរតួជាអន្តរការីដើម្បីជួយ Ping An សង្គ្រោះ Country Garden ។

Ping An ត្រូវបានជ្រើសរើសដោយសារតែវាជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនធំរបស់ Country Garden ។ អាជ្ញាធរចិនចង់ឱ្យបញ្ហាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលរបស់ Country Garden ដោះស្រាយនៅក្នុងខេត្តនេះ។

Country Garden មានបំណុលចំនួន 1.4 ពាន់ពាន់លានយន់ (190 ពាន់លានដុល្លារ) គិតត្រឹមចុងខែមិថុនា។ បច្ចុប្បន្ន វាមានគម្រោងប្រហែល 3,000 ដែលកំពុងសាងសង់នៅក្នុងប្រទេសចិន។ Country Garden មានបញ្ហាក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងមកនេះ ដោយឥតឈប់ឈរនៅជិតការកំណត់លំនាំដើម។

វាមិនមែនជារឿងមិនធ្លាប់មានទេដែលអាជ្ញាធរដឹកនាំក្រុមហ៊ុនមួយទៅកាន់កាប់ក្រុមហ៊ុនមួយទៀត។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើវាកើតឡើង វានឹងក្លាយជាអន្តរាគមន៍ដ៏ឃោរឃៅបំផុតមួយរបស់ប្រទេសចិន ដើម្បីជួយសង្គ្រោះវិស័យអចលនទ្រព្យដែលជំពាក់បំណុលគេ និងអចលនវត្ថុរបស់ខ្លួន។

ខណៈពេលដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍របស់ចិនផ្សេងទៀត រួមទាំងក្រុមហ៊ុន China Evergrande បានបរាជ័យ គោលនយោបាយរបស់ប្រទេសនេះ រហូតមកដល់ពេលនេះបានផ្តោតលើការបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់កម្ចី និងការបន្ធូរបន្ថយច្បាប់ទិញផ្ទះ។ ព័ត៌មាន Ping An បង្ហាញពីឆន្ទៈរបស់រដ្ឋាភិបាលចិនក្នុងការដើរតួនាទីធំជាងនេះក្នុងដំណើរការនោះ។

កាលពីដើមសប្តាហ៍នេះ ភាគហ៊ុនិកកំពូលរបស់ China Vanke ដែលជាក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ Shenzhen Metro ក៏បានប្រកាសថាខ្លួនបានរៀបចំប្រហែល 10 ពាន់លានយន់ (1.4 ពាន់លានដុល្លារ) ដើម្បីគាំទ្រដល់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យធំទីពីររបស់ប្រទេសចិន។

គម្រោង Country Garden នៅ Tianjin (ប្រទេសចិន) ក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ 2023។ រូបថត៖ Reuters — គម្រោង Country Garden នៅ Tianjin (ប្រទេសចិន) ក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ 2023។ រូបថត៖ *Reuters*

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនមានវិបត្តិចាប់តាំងពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2021។ នៅពេលនោះ អាជីវកម្មជាបន្តបន្ទាប់ពីក្រុមហ៊ុនឯកជនធំៗដូចជា China Evergrande Group រហូតដល់ក្រុមហ៊ុនដែលគាំទ្រដោយរដ្ឋាភិបាលដូចជា CIFI Holdings កំពុងប្រឈមនឹងការលំបាកក្នុងលំហូរសាច់ប្រាក់ និងការសងបំណុល។

មូលហេតុត្រូវបានគេជឿថាជាគោលនយោបាយ "បន្ទាត់ក្រហមបី" របស់ទីក្រុងប៉េកាំង ដែលត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យជាប្រព័ន្ធដោយការកំណត់សមត្ថភាពរបស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យក្នុងការខ្ចីប្រាក់ថ្មី។ នេះត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាមូលហេតុចម្បងដែលធ្វើឱ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើនក្នុងប្រទេសនេះមិនជំពាក់បំណុលគេ។ ក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំកន្លងមកនេះ មានក្រុមហ៊ុនប្រហែល 50 បានលុបចោលសញ្ញាប័ណ្ណបរទេស ជាមួយនឹងទំហំ 100 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក នេះបើយោងតាម JPMorgan ។ សហគ្រាសដែលបានរួចផុតពីការក្ស័យធនតែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាពមិនច្បាស់លាស់ ហើយមានការលំបាកក្នុងការខ្ចីដើមទុនថ្មី។

នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំមុន ស្ថានភាពកាន់តែអាក្រក់ទៅៗ។ តម្លៃផ្ទះនៅក្នុងប្រទេសចិនបានបន្តធ្លាក់ចុះ។ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានផ្អាកដោយសារតែខ្វះថវិកា។ រលកនៃការបញ្ចាំការបញ្ចាំបានផ្ទុះឡើងគ្រប់ទីកន្លែង។ យុទ្ធនាការប្រឆាំង Covid-19 ដ៏ស្វិតស្វាញរបស់ប្រទេសចិនបានធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ទំនុកចិត្តទីផ្សារបន្ថែមទៀត។

អចលនទ្រព្យឥឡូវនេះមានចំនួន 25% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបរបស់ប្រទេសចិន។ ដូច្នេះបញ្ហានៃវិស័យនេះកំពុងជំរុញឱ្យមានការភ័យខ្លាចនៃវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែទូលំទូលាយ។

ដូច្នេះ ទីក្រុងប៉េកាំងត្រូវតែផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយរបស់ខ្លួន និងស្វែងរកមធ្យោបាយដើម្បីស្តារឧស្សាហកម្មឡើងវិញ។ នៅខែមីនា ឆ្នាំ 2022 រដ្ឋាភិបាលចិនបានបញ្ឈប់កម្មវិធីសាកល្បងរបស់ខ្លួនដើម្បីយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យ។ ពួកគេក៏បានជំរុញម្តងហើយម្តងទៀតនូវស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុឱ្យជួយដល់ឧស្សាហកម្មនេះ។

កាលពីខែវិច្ឆិកាឆ្នាំមុន ទីក្រុងប៉េកាំងបានដាក់ចេញនូវផែនការ 16 ចំណុចដើម្បីជួយសង្គ្រោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានចេញផ្សាយដោយធនាគារប្រជាជនចិន (PBOC) និងគណៈកម្មការនិយតកម្មធនាគារ និងធានារ៉ាប់រងចិន (CBIRC) នៅពាក់កណ្តាលខែ។ ផែនការនេះផ្តល់ការណែនាំដល់អាជ្ញាធរហិរញ្ញវត្ថុនៅទូទាំងប្រទេស ដោយផ្តោតលើការដោះស្រាយវិបត្តិសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលរបស់សហគ្រាស ហើយនឹងបន្ធូរបន្ថយការរឹតបន្តឹងជាបណ្តោះអាសន្នលើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារ។

នេះបានកត់សម្គាល់ការខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងទូលំទូលាយរបស់ប្រទេសចិនក្នុងការជួយសង្គ្រោះទីផ្សារដែលអតីតអភិបាលក្រុង Yi Gang បានសង្ឃឹមថានឹងក្លាយជា "ការចុះចតដ៏ទន់ភ្លន់" ។ ប៉ុន្មានសប្តាហ៍ក្រោយមក ធនាគារចិនជាបន្តបន្ទាប់បានប្រកាសថាពួកគេនឹងបូមប្រាក់រាប់រយពាន់លានដុល្លារទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាជោគជ័យដំបូងនៃផែនការ។

ជាក់ស្តែង ធនាគាររដ្ឋធំៗចំនួនប្រាំមួយរបស់ចិនគ្រោងនឹងចាក់បញ្ចូលទឹកប្រាក់ចំនួន 140 ពាន់លានដុល្លារទៅក្នុងទីផ្សារ។ ដើមទុននឹងត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាចម្បងសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់អតិថិជន ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ និងការវិនិយោគមូលបត្របំណុល។

PBOC បានចាប់ផ្តើមកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចីនៅទូទាំងក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ។ វាក៏បានពង្រីកគោលនយោបាយមួយចំនួននៃកញ្ចប់សង្គ្រោះ 16 ចំណុចរហូតដល់ចុងឆ្នាំ 2024 ។

រដ្ឋាភិបាលចិនក៏បានអនុម័តផែនការសាងសង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ និងជួសជុលតំបន់ដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងទីក្រុងធំៗ ដើម្បីជំរុញការវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ។ វាក៏បានបន្ធូរបន្ថយបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួនផងដែរ ដូចជាការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អ្នកទិញលើកដំបូង និងកាត់បន្ថយការបង់ប្រាក់ចុះសម្រាប់ការទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងមួយចំនួន។

ធនាគារក៏បានបង្កើតវិធីដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកក្នុងការលើកទឹកចិត្តដល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ កាលពីដើមឆ្នាំនេះ ធនាគារមួយចំនួននៅទីក្រុងណាននីង ហាំងចូវ នីងបូ និងប៉េកាំងបានដំឡើងកម្រិតអាយុសម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះដល់អាយុ 80-95 ឆ្នាំ។ នេះមានន័យថាមនុស្សអាយុ 70 ឆ្នាំអាចខ្ចីបានរយៈពេល 10-25 ឆ្នាំ។ នេះគឺជាឧបករណ៍ជំរុញទឹកចិត្តព្រោះវាអាចកាត់បន្ថយបន្ទុកនៃការសងប្រចាំខែ។

រដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ក៏បានចូលរួមកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងជួយសង្គ្រោះផងដែរ។ នៅក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 ទីក្រុង Meishan នៅទីក្រុង Sichuan បាននិយាយថា ខ្លួននឹងឧបត្ថម្ភធនលើការទិញផ្ទះថ្មីនៅឆ្នាំនេះ។ Wenzhou ដែលជាទីក្រុងមួយក្នុង Zhejiang នឹងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូងបង់ការប្រាក់ត្រឹមតែរយៈពេលបីឆ្នាំដំបូងប៉ុណ្ណោះ។ Huainan ដែលជាទីក្រុងមួយនៅ Anhui បានស្នើឱ្យធនាគារបង្កើនការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី និងកាត់បន្ថយរយៈពេលនៃការអនុម័តប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង។

ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យខ្លួនឯងក៏បានផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនផងដែរ។ នៅខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 ក្រុមហ៊ុន Central China Real Estate បានទទួលយកការទូទាត់ជាស្រូវសាលី ដោយផ្តល់ឱ្យកសិករនូវប្រាក់ឧបត្ថម្ភរហូតដល់ 160,000 យន់ (24,000 ដុល្លារ) ដើម្បីទូទាត់សំណងសម្រាប់ផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងផ្ទះល្វែង River Mansion របស់ខ្លួននៅទីក្រុង Shangqiu ទីក្រុង Henan ។ ប៉ុន្មានសប្តាហ៍មុននេះ វាក៏បានផ្តល់ជូនដើម្បីទទួលយកការទូទាត់ជាខ្ទឹមពីអ្នកទិញដែលកំពុងស្វែងរកទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងមួយផ្សេងទៀតនៅក្នុងទីក្រុង Kaifeng ។

នៅទីក្រុង Wuhu រដ្ឋ Anhui ជំនួសឱ្យការប្រកាន់ខ្ជាប់នូវតម្លៃជាន់ដែលកំណត់ដោយរដ្ឋាភិបាល Golden Scale House ដែលជាគម្រោងផ្ទះល្វែងមួយនៅជាយក្រុងបានផ្តល់ប្រាក់ឧបត្ថម្ភជួសជុលរហូតដល់ 230,000 យន់ក្នុងរយៈពេលមួយខែនៃប្រតិបត្តិការត្រូវបានបញ្ចប់។

យ៉ាងណាមិញ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចិនមិនត្រូវបានគេចាត់ទុកថាមានភាពប្រសើរឡើងច្រើននោះទេ។ តួលេខដែលបានចេញផ្សាយកាលពីខែមុនបានបង្ហាញថាតម្លៃផ្ទះថ្មីនៅក្នុងប្រទេសចិនបានធ្លាក់ចុះបីខែជាប់ៗគ្នារហូតដល់ចុងខែកញ្ញា។

ការលក់អចលនៈទ្រព្យ (តាមផ្ទៃដី) ក្នុងខែកញ្ញាក៏បានធ្លាក់ចុះជិត 20% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះ 9.1% ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។

អ្នកទិញផ្ទះកំពុងផ្អាកដោយសារពួកគេចង់ឲ្យតម្លៃធ្លាក់ចុះទៀត។ នេះកំពុងធ្វើឲ្យស្ថានការណ៍កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរព្រោះក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យត្រូវលក់ផ្ទះបន្ថែមទៀតដើម្បីប្រមូលប្រាក់និងបញ្ចៀសការក្ស័យធន។

កាលពីដើមសប្តាហ៍នេះ មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) បានបង្កើនការព្យាករណ៍កំណើនរបស់ខ្លួនសម្រាប់ប្រទេសចិនដល់ 5.4% នៅឆ្នាំនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីភ្នាក់ងារនេះបានព្រមានថា សេដ្ឋកិច្ច របស់ប្រទេសចិននៅតែប្រឈមនឹងហានិភ័យជាច្រើននៅក្នុងវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ និងអចលនទ្រព្យ។ ពួកគេបាននិយាយថាវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ«ខ្សោយណាស់»។

មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ IMF បានអំពាវនាវដល់ប្រទេសចិន ឱ្យអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលមិនអាចទៅរួចចេញពីទីផ្សារ ដោយនិយាយថា ប្រទេសចិនអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុនទន់ខ្សោយបន្តប្រតិបត្តិការបានធ្វើឱ្យរាំងស្ទះដល់ការងើបឡើងវិញនៃវិស័យនេះ។

នៅក្នុងវេទិកាហិរញ្ញវត្ថុនៅទីក្រុងហុងកុងកាលពីដើមសប្តាហ៍នេះ អភិបាលរង PBOC លោក Zhang Qingsong ក៏បានទទួលស្គាល់ថាវិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ចុះ។

"យើងត្រូវគ្រប់គ្រងល្បឿននេះឱ្យកាន់តែជិតស្និទ្ធ ដើម្បីជៀសវាងការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង និងបង្កឱ្យមានផលវិបាកដែលមិននឹកស្មានដល់។ យើងបានដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ"។ លោកក៏បានអំពាវនាវឱ្យអាជ្ញាធរស្វែងរកមធ្យោបាយថ្មីដើម្បីរក្សាកំណើនសេដ្ឋកិច្ច ព្រោះ "គំរូចាស់ដែលផ្អែកលើការវិនិយោគ និងអចលនទ្រព្យលែងមាននិរន្តរភាពទៀតហើយ"។

Ha Thu (យោងតាម Reuters, NYT)

ប្រភពតំណ