ការលំបាកក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ៖ ការជ្រៀតជ្រែកពីឫសគល់គឺជា 'គន្លឹះ'

បើតាមអ្នកជំនាញ ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ការធ្វើអន្តរាគមន៍ពីឫសគល់គឺជា «គន្លឹះ»។

Báo Tin Tức•26/11/2025

ការកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានកំពុងក្លាយជាតម្រូវការបន្ទាន់មួយ ដោយសារកម្រិតតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង លើសពីលទ្ធភាពដែលមនុស្សភាគច្រើនមានលទ្ធភាពទិញបាន។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហានេះមិនសាមញ្ញទេ នៅពេលដែលគម្លាតរវាង "ក្រដាស" និងការចំណាយជាក់ស្តែងនៅតែធំ។ លើសពីនេះ មូលដ្ឋានកំពុងរៀបចំចេញតារាងតម្លៃដីឆ្នាំ 2026 ជាមួយនឹងនិន្នាការកើនឡើងខ្លាំង។ ហានិភ័យនៃ "រលក" ថ្មីនៃការកើនឡើងតម្លៃធ្វើឱ្យគោលដៅនៃការកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋានកាន់តែឆ្ងាយ។ អ្នកជំនាញយល់ស្របជាទូទៅថា ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ អន្តរាគមន៍ពីឫសគល់គឺជា "គន្លឹះ" ។

សម្ពាធពីការកើនឡើងតម្លៃដី និងតម្លៃមើលមិនឃើញ

អាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យជាច្រើនឆ្លុះបញ្ចាំងថាតម្លៃដីគឺជាធាតុធ្ងន់បំផុតនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធបញ្ចូល។ ប្រសិនបើបញ្ជីតម្លៃដីថ្មីនៅតែបន្តកើនឡើង ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី សំណង និងថ្លៃបោសសំអាតទីតាំងអាចបង្កើនការវិនិយោគសរុបដល់រាប់រយពាន់លានដុងទៅរាប់ពាន់លានដុង។ ក្នុងបរិបទនោះ ការកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានគឺពិបាកណាស់។

មិនត្រឹមតែអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏អ្នកដែលត្រូវផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីមានការព្រួយបារម្ភអំពីការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ។ ប្រសិនបើតម្លៃទាបត្រូវបានស្នើឡើង ក្រុមដែលដីត្រូវបានយកមកវិញមានការព្រួយបារម្ភអំពីសំណងទាប និងអយុត្តិធម៌។ ទំនាស់ផលប្រយោជន៍ធ្វើឱ្យតម្លៃដីធ្លីកាន់តែពិបាកគ្រប់គ្រង។

យោងតាមស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាម (សារាចរលេខ 42/2024/TT-BTC) ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងសរុបរួមមានថ្លៃដើមសាងសង់ លក្ខខណ្ឌផ្សេងៗ អាជីវកម្ម ហិរញ្ញវត្ថុ ពន្ធ និងប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន។ សំណង និងការចំណាយលើការបោសសំអាតទីតាំងត្រូវបានបំបែកចេញពីគ្នា ដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវតម្លៃបញ្ចូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទិន្នន័យស្ទង់មតិជាក់ស្តែងនៅតាមមូលដ្ឋានជាច្រើននៅតែខ្វះការអាប់ដេត ដែលនាំទៅដល់ការគណនាតម្លៃដោយផ្អែកលើបទដ្ឋានចាស់ ដែលមិនជិតនឹងតម្លៃសម្ភារៈ និងកម្លាំងពលកម្មបច្ចុប្បន្ន។

នាយកវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាម (VIRES) លោក Bui Van Doanh បានអត្ថាធិប្បាយថា ស្តង់ដារមានភាពច្បាស់លាស់ និងមានតម្លាភាព ប៉ុន្តែការអនុវត្តជាក់ស្តែងមិនទាន់បានរក្សានៅឡើយ។ គម្លាតនេះធ្វើឱ្យពិបាកក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃផ្ទះប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។

តាមទស្សនៈធុរកិច្ច លោក ង្វៀន ជីថាញ់ អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនសាងសង់អន្តរជាតិហូ តាយ មានប្រសាសន៍ថា ការចំណាយលើការវិនិយោគនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានមានរាប់សិបប្រភេទ ក្នុងនោះបញ្ហាដីធ្លី និងផ្លូវច្បាប់គឺជា “ឧបសគ្គ” ធំបំផុតពីរ។ ដោយឡែកសម្រាប់អាផាតមិន ថ្លៃដីច្រើនតែមានចំនួន ៣០ - ៤០% នៃដើមទុនសរុប។ "អ្នកសំអាត" ដីកាន់តែថ្លៃ។

សំណង់មានចំនួន 35-40% រួមទាំងគ្រឹះ តួ អគ្គិសនី និងមេកានិចដល់ទេសភាព។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយវាមានតម្លៃក្នុងការនិយាយថាការចំណាយ "ទន់" ជាច្រើនដូចជាការរចនា ផ្លូវច្បាប់ ទីផ្សារ កម្រៃជើងសារ ឈ្មួញកណ្តាល ... មានចំនួន 15-20% នៃការចំណាយ ប៉ុន្តែកម្រត្រូវបានលើកឡើងណាស់។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុក៏ជាបន្ទុកមួយផងដែរ។ ជាមួយនឹងគម្រោងដែលមានតម្លៃជាច្រើនពាន់លានដុង អាជីវកម្មត្រូវបានបង្ខំឱ្យខ្ចីពីធនាគារជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ពី 12-14% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើនីតិវិធីត្រូវអូសបន្លាយត្រឹមតែមួយឆ្នាំទៀត នោះការចំណាយដើមទុននឹងកើនឡើងរាប់រយពាន់លានដុង - លោក Thanh ចែករំលែក។

ដូច្នេះ ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន យោងតាមអ្នកជំនាញ កិច្ចការដំបូងដែលត្រូវធ្វើគឺធ្វើឱ្យធាតុផ្សំនៃការចំណាយទាំងអស់មានតម្លាភាព ជាពិសេសដី និងនីតិវិធីរដ្ឋបាល។ នៅពេលដែលតម្លៃបញ្ចូលមានភាពច្បាស់លាស់ ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងនឹងមានមូលដ្ឋានដើម្បីគ្រប់គ្រងដោយពន្ធ មេគុណតម្លៃដី ឬឥណទាន ជំនួសឱ្យការអនុវត្តវិធានការរដ្ឋបាលតឹងរឹង។

គ្រប់គ្រងពីឫស

លោក Bui Van Doanh បាននិយាយថា អន្តរាគមន៍ដោយផ្ទាល់របស់រដ្ឋក្នុងការលក់តម្លៃគឺ "ពិបាកខ្លាំងណាស់ និងស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេ" ។ ផ្ទុយទៅវិញ រដ្ឋគួរតែគ្រប់គ្រងការចំណាយលើធាតុចូល និងអនុវត្តគោលនយោបាយពន្ធលំដាប់ថ្នាក់ ដើម្បីឱ្យអាជីវកម្មអាចកំណត់តម្លៃផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ។

វាគឺអាចធ្វើទៅបានដើម្បីពិចារណាគំរូពន្ធលើប្រាក់ចំណេញដែលបានបែងចែក។ ជាឧទាហរណ៍ លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មលំដាប់ខ្ពស់ត្រូវប្រឈមនឹងអត្រាពន្ធខ្ពស់ ព្រោះវាបម្រើក្រុមដែលមានចំណូលខ្ពស់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅឋានសង្គមដែលមានតម្លៃសមរម្យ ត្រូវទទួលរងនូវអត្រាពន្ធទាប ដើម្បីកាត់បន្ថយថ្លៃដើមចូល និងតម្លៃលក់ទាប។ លោក Doanh បានស្នើឡើងថា គំរូនេះទាំងបង្កើតភាពយុត្តិធម៌ និងបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មបង្កើនប្រសិទ្ធភាពចំណាយ ប្រសិនបើពួកគេចង់ប្រកួតប្រជែងក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដែលជាកន្លែងដែលមានតម្រូវការច្រើនបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារ - លោក Doanh បានស្នើឡើង។

លើសពីនេះទៀត ចាំបាច់ត្រូវកាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់ការអនុម័តគម្រោង ធ្វើឱ្យទិន្នន័យតម្លៃសម្ភារៈមានតម្លាភាព និងបង្កើតយន្តការឥណទានអនុគ្រោះសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ នៅពេលដែលអាជីវកម្មកាត់បន្ថយថ្លៃដី ចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ និងនីតិវិធី តម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះដោយស្វ័យប្រវត្តិដោយគ្មានបញ្ជារដ្ឋបាល។

លោក Nguyen Chi Thanh បានលើកឡើងពីបញ្ហានេះថា “បញ្ហាឫសគល់គឺស្ថិតនៅលើការធ្វើផែនការ និងរបៀបកំណត់តម្លៃដី។ ប្រសិនបើគម្រោងមួយត្រូវបានសាងសង់ឡើងដែលប្រជាជនក្នុងតំបន់មិនអាចមានលទ្ធភាពទិញបាន នោះផែនការនោះនឹងគ្មានប្រសិទ្ធភាពទេ”។

អ្នកស្រុកត្រូវវិនិយោគលើតំបន់ទីក្រុងខ្នាតធំដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញលើដីដែលទើបនឹងអភិវឌ្ឍថ្មីដើម្បីធ្វើឱ្យតម្លៃដីកាន់តែសមហេតុផល។ បច្ចុប្បន្ននេះមាន "កំហុស" ទូទៅនៃការប្រើប្រាស់តម្លៃលក់ខ្ពស់នៃគម្រោងមុន - ដើមទុនដែលបង្កើតឡើងដោយម៉ាកធំ - ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងក្រោយៗដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃដីត្រូវបានរុញច្រានមិនពិតប្រាកដ។

ដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយ លោក Thanh ក៏បានស្នើឱ្យអនុវត្តម៉ូឌុលរចនាស្តង់ដារសម្រាប់គម្រោងខ្នាតធំ ដោយជួយកាត់បន្ថយការចំណាយលើការរចនា និងកាត់បន្ថយពេលវេលាអនុវត្ត។ ដោយសារតែនៅពេលដែលការចំណាយលើការរចនាត្រូវបានកាត់បន្ថយ អាជីវកម្មអាចកាត់បន្ថយតម្លៃខណៈពេលដែលនៅតែរក្សាគុណភាព។

ថ្មីៗនេះ សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចស្តីពីយន្តការដើម្បីគ្រប់គ្រង និងទប់ស្កាត់តម្លៃអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានស្នើសុំឱ្យមានមតិយោបល់។ ផ្តោតលើការរឹតបន្តឹងឥណទានប៉ាន់ស្មាន និងការពិនិត្យមើលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញវាយតម្លៃថា នេះគ្រាន់តែជា "ថ្នាំបន្ថយគ្រុនក្តៅ" បណ្តោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព គោលនយោបាយត្រូវចាប់ផ្តើមពីឫសគល់ តាមរយៈការគ្រប់គ្រងតម្លៃបន្ថែមនៃដី និងកំណែទម្រង់ប្រព័ន្ធពន្ធដី។

លោកបណ្ឌិត Thai Quynh Nhu អតីតនាយកវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវគ្រប់គ្រងដីធ្លី បាននិយាយថា រាល់ពេលដែលមានការបណ្តាក់ទុនសាធារណៈ ការបើកផ្លូវ ឬការកែសម្រួលផែនការ តម្លៃដីកើនឡើងភ្លាមៗ ប៉ុន្តែរដ្ឋមិនប្រមូលតម្លៃកើនឡើងនេះទេ។ នៅពេលដែលតម្លៃដីត្រូវបាន "ជំរុញ" ឡើងដោយកត្តាមិនមែនការវិនិយោគរបស់សហគ្រាស ការចំណាយលើធាតុចូលនៃគម្រោងដែលនៅជាប់គ្នាកើនឡើងទៅតាមនោះ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើងដោយមិនអាចគ្រប់គ្រងបាន។

ដូច្នេះហើយទើបអ្នកជំនាញរូបនេះស្នើឱ្យបែងចែកការជួលដីជាពីរប្រភេទ។ ទីមួយគឺការជួលដីដែលបង្កើតដោយរដ្ឋ និងសហគមន៍ (ការធ្វើផែនការ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ល។); បន្ទាប់គឺការជួលដីដែលមានលក្ខណៈខុសប្លែកពីការវិនិយោគអាជីវកម្ម។ ការជួលដីដែលមានលក្ខណៈឌីផេរ៉ង់ស្យែលដែលបង្កើតដោយរដ្ឋ និងសហគមន៍ចាំបាច់ត្រូវយកមកវិញដោយរដ្ឋក្នុងអត្រាជាក់លាក់មួយ។

ឧទាហរណ៍ សម្រាប់គម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន រដ្ឋអាចប្រមូលបាន 40% នៃតម្លៃបន្ថែម។ សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ អត្រាប្រមូលគឺ ៥០-៥០ រវាងរដ្ឋ និងអ្នកវិនិយោគ... ឬសម្រាប់គម្រោងឧស្សាហកម្ម រដ្ឋប្រមូលបានប្រហែល ៣០% ដើម្បីជំរុញការវិនិយោគលើផលិតកម្ម។

យន្តការនេះជួយជៀសវាងការបាត់បង់ប្រាក់ចំណូល កំណត់ការរំពឹងទុកដីធ្លីនៅជិតតំបន់ធ្វើផែនការ និងកាត់បន្ថយតម្លៃដី ដែលជាកត្តាដែលគិតគូរសមាមាត្រដ៏ធំបំផុតនៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះវាចាំបាច់ក្នុងការកសាងប្រព័ន្ធពន្ធដីស្របគ្នាដោយជៀសវាង "ពន្ធលើពន្ធ" - អ្នកជំនាញ "ណែនាំ" ។ ព្រោះបច្ចុប្បន្ននេះ ពាណិជ្ជករអចលនទ្រព្យត្រូវទទួលបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុជាបន្តបន្ទាប់។ ប្រសិនបើពន្ធថ្មីត្រូវបានគេដាក់ដោយមិនមានលក្ខណៈជាកម្រិត តម្លៃលំនៅឋានអាចនឹងកើនឡើងថែមទៀត។

អ្នកជំនាញជាច្រើនយល់ស្របថា ការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះមិនមែនជារឿងមួយថ្ងៃ ឬពីរថ្ងៃនោះទេ។ តម្លៃលំនៅដ្ឋានអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយបានលុះត្រាតែប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីទាំងមូលចាប់ពីការធ្វើផែនការ នីតិវិធីរដ្ឋបាល ការវាយតម្លៃដីធ្លី ពន្ធ រហូតដល់ឥណទានដំណើរការប្រកបដោយតម្លាភាព និងជាប់លាប់។

នោះមានន័យថាអាជីវកម្មអាចកាត់បន្ថយថ្លៃដី ថ្លៃដើមទុន និងចំណាយពេលវេលា។ រដ្ឋអាចគ្រប់គ្រងដោយសមហេតុផលលើការកើនឡើងតម្លៃដី។ អ្នកប៉ាន់ស្មានលែងមានការលើកទឹកចិត្តក្នុងការ "កាន់កាប់ដី ហើយរង់ចាំពេលវេលាត្រឹមត្រូវ" ។ អ្នកដែលមានចំណូលមធ្យម និងទាបអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។

ប្រសិនបើដំណោះស្រាយត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការស្របគ្នានោះ ក្តីសុបិននៃភាពជាម្ចាស់ផ្ទះសម្រាប់មនុស្សរាប់លាននាក់នឹងកាន់តែខិតជិត មិនមែនដោយបញ្ជារដ្ឋបាលទេ ប៉ុន្តែដោយយន្តការទីផ្សារប្រកបដោយតម្លាភាព និងយុត្តិធម៌។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm